Как принимать квартиру в новостройке у застройщика: С фонариком и линейкой: как принять у застройщика квартиру в новом доме :: Жилье :: РБК Недвижимость
Как принимать квартиру в новостройке: на что смотреть и какие инструменты брать с собой
12.07.2017
В момент сдачи дома в эксплуатацию, застройщик должен передавать квартиры в идеальном состоянии, с учетом выбранного варианта отделки. Процесс приема квартиры – это серьезная процедура, подходить к которой нужно основательно. Чем больше бдительности проявят будущие жильцы, тем меньше им придется переделывать самостоятельно, после подписания акта приема-передачи квартиры.
Чтобы облегчить будущим собственникам процесс осмотра жилья, в этой статье мы расскажем на что стоит обратить внимание в первую очередь, какие инструменты и приспособления необходимо взять для проверки и как бороться с недочетами, которые оставил застройщик.
Что взять с собой, отправляясь на приемку квартиры
Запомнить все детали «в голове», а потом на словах передавать их представителю застройщика или работнику управляющей компании – сложно, поэтому возьмите с собой блокнот и ручку. Так вы сможете записать все недочеты, и не забудете упомянуть о них в процессе общения с застройщиком.
Для проверки цоколя возьмите с собой обычную лампочку. Кстати, если из потолка просто торчит провод без установленного цоколя, то смело записывайте данную ситуацию как происшествие.
Для проверки работы розетки предпочтительнее взять старый или дешевый бытовой прибор, который будет не жалко при поломке. Неисправным прибор может стать в процессе проверки розетки, из-за неправильного подключения или чрезмерно высокого напряжения в сети.
Фонарик пригодится на случай, если в помещении будет темно. А заранее приготовленный кусочек мела необходим для отметки недочетов и неисправностей.
Для измерения ровности стен и общей площади помещения понадобится лазерный дальномер, традиционный уровень и правило.
Что взять с собой, отправляясь на приемку квартиры
На что обращать внимание в процессе приемки
Проверять качество работы застройщика необходимо не только в квартире, но и за ее пределами.
На бесплатных семинарах выставки недвижимости расскажут о приемке жилья у застройщика и других важных юридических вопросах при покупке новостройки (ФЗ 214, налоги, оформление собственности и др.)
Подъезд
Согласно законодательству, подъезд относится к общему имуществу жильцов. Каждый собственник квартиры имеет долю такого имущества, поэтому может смело отмечать недочеты и сообщать о них застройщику, занося каждую оплошность в дефектный акт.
Проверьте входные двери:
- Откройте и закройте несколько раз, хлопните, потяните и отпустите дверь. При каждом действии не должно возникать скрипов.
- Если дверь установлена ровно, то она сохраняет свое положение при любом градусе открытого угла.
- За дверьми должны стоять ограничители, которые не дают ручке биться о стену.
- Магнитный или кодовый замок и домофон должны работать без проблем и заедания.
Также стоит обратить внимание на качество отделки подъездов и коридоров. Потрескавшаяся штукатурка, перегоревшие лампочки, отсутствие напольного покрытия – все это станет одним из пунктов в вашем блокноте.
Лифт
В момент сдачи дома в эксплуатацию, лифт должен быть исправен. Добросовестные застройщики обшивают помещение лифта фанерой, пластиком или поликарбонатом. Такая обшивка позволяет защитить помещение от повреждений на время строительных работ, ремонта квартир и перевозки материалов и мебели.
На что обращать внимание в процессе приемки
Подвальное и чердачное помещение
При приемке апартаментов на последнем этаже, стоит удостовериться в надежности и прочности крыши. Для собственников квартир на первом этаже обязательным станет посещение подвала. Проверьте герметичность труб, наличие неприятных запахов, если увидите недочеты, обязательно запишите их в блокнот.
Квартира
Состояние жилого помещения при приемке должно соответствовать характеристикам, указанным в договоре долевого строительства. Поэтому, отправляясь на приемку, захватите с собой один экземпляр данного документа.
В пункте «Предмет договора» описаны характеристики помещения, в зависимости от выбранного типа отделки (чистовая или черновая). При несовпадении по отделке, необходимо записать недочеты в дефектный акт.
- Входная дверь. Откройте ее, затем оставьте в приоткрытом положении, если дверь начинает двигаться, то она установлена неровно. Проверьте глазок, замки и отсутствие щелей между дверной коробкой и стеной.
- Стеклопакет. Проверьте работу ручек и наличие уплотнителей на балконных окнах и дверях. Установите стеклопакеты в каждое из возможных состояний (открытое, проветривание, закрытое). Стекла должны быть целыми без трещин, царапин и сколов.
- Потолок. В панельных и кирпичных домах на потолке плиты должны быть одинаковыми по высоте. Стыки заполнены раствором. Высота уровня потолка не может быть меньше значений, указанных в ДДУ, а также меньше, чем 2,5 метра.
- Пол. Стяжка пола должна быть ровной без трещин и перепадов. Звук шагов в каждой комнате должен быть одинаковым. Между частями стяжки сохраняются небольшие зазоры. Это пространство необходимо для защиты целостности стяжки, при растяжении и сжатии отдельных участков при температурных перепадах.
На что обращать внимание в процессе приемки
- Стены. Проверьте ровность стен при помощи уровня и правила. Контролируйте соответствие реальной отделки тому, что указано в ДДУ. При выявлении несоответствий, застройщик обязуется выполнить отделку в соответствии с договором долевого строительства.
- Электрика. Проверьте розетки при помощи прибора, который заранее взяли с собой, а также работу звонка, домофона и выключателей. Не должно быть торчащих проводов, искр, перегрева и выскакивания выключателей и розеток из монтажной коробки. Проверьте цоколи, вкрутив в них лампочки.
- Вода. Проверьте герметичность труб, отсутствие луж и влажной стяжки. Поверните каждый запорный кран не менее пяти раз. Каждый поворот должен выполняться с одинаковым усилием. Если кран разболтался, укажите это в дефектном акте.
- Отопление. Радиаторы должны быть прочно закреплены, независимо от их места расположения (стена или пол). Ровность конструкции можно проверить при помощи уровня.
Площадь жилого помещения
Измерьте площадь квартиры, и сверьте полученные данные с метражом, указанным в договоре долевого участия. Если фактическая площадь квартиры меньше, чем та, что указана в ДДУ, то собственник должен получить денежную компенсацию за каждый м². Если по факту метраж квартиры больше, чем первичный размер, то владелец жилья наоборот должен доплатить за дополнительные метры.
На выставке «Недвижимость от лидеров» вас научат правильно заполнять лист осмотра квартиры и расскажут, как добиться от застройщика устранения недочетов.
Что делать, если есть недочеты
Каждое несоответствие необходимо внести в дефектный акт. Этот документ представляет собой акт, который содержит ваши замечания по качеству апартаментов и общедомовой территории. Также встречаются названия лист осмотра квартиры или ведомость.
Данный документ может иметь готовую форму или быть произвольно написанным от руки на чистом листе. В любом случае в документе должны быть указаны реквизиты застройщика – название компании, имя директора, фактический адрес.
В акт необходимо внести все недочеты и указать дату приемки. Представитель застройщика или управляющей компании оставляет свою подпись на этом документе. Она необходима для подтверждения ознакомления и согласия с перечнем недочетов.
После устранения несовершенств, застройщик приглашает собственника в квартиру для проведения повторной приемки. Закрепим полученные советы, чтобы применить их на втором осмотре жилья.
Что берем с собой | Что проверяем |
---|---|
Блокнот и ручка | Подъезд, лифт, подвал и чердак |
Лампочка и электроприбор | Площадь жилого помещения |
Фонарик | Входная дверь, стеклопакеты |
Мел | Потолок, пол, стены |
Уровень, правило, лазерный дальномер | Электричество, вода, отопление |
Посетите выставку-ярмарку «Недвижимость от лидеров», чтобы лично задать возникшие вопросы экспертам в области недвижимости, а также представителям крупных строительных компаний. Узнайте все о правильной приемке квартиры и методах влияния на недобросовестных застройщиков.
Как принимать квартиру в новостройке у застройщика
Первое и самое важное, что понадобится проверить, это документацию. В договоре долевого участия обязательно прописывается такая информация, как планируемое время сдачи дома в эксплуатацию, время подписания акта приемки-передачи с получением ключей.
Как принимать квартиру в новостройке у застройщика
Закон обязывает девелопера устроить встречу со всеми дольщиками, чтобы продемонстрировать готовые квартиры и предложить подписать акт приемки-передачи, но дольщику лучше уточнить дату встречи самостоятельно. С собой ему потребуется взять паспорт и договор долевого участия (оригинал). Если по какой-то причине дольщик не может присутствовать на встрече, он может послать вместо себя другого человека, например, родственника, но для этого понадобится оформленная у нотариуса доверенность.
Акт подписывается только после осмотра квартиры, и если у дольщика нет претензий к застройщику. Если же он обнаружил некие недочеты, акт подписывать не нужно до их устранения. Недочеты подразделяются на существенные и несущественные. К первым относят такие недостатки, которые делают проживание в квартире невозможным, например, отсутствие канализации, стеклопакетов, дыры стенах. Все они должны указываться в дефектной ведомости, чтобы застройщик их устранил. Он обязан сделать это бесплатно. Затем состоится повторная встреча с дольщиком. Надо отметить, что все недочеты должны устраняться в кратчайшие сроки, чтобы не нарушить даты передачи жилья, в противном случае дольщик может потребовать компенсацию.
К несущественным относятся недочеты, не мешающие проживанию в квартире, но они также вносятся в дефектную ведомость и устраняются застройщиком за свой счет. Если ведомость не составлена, а акт приемки-передачи не подписан, застройщик закрывает его по истечении двух месяцев в одностороннем порядке.
Акт приемки-передачи
Иногда недостатки обнаруживаются после того, как подписан акт приемки-передачи. В этом случае дольщик также имеет право на претензии, и если с момента сдачи дома в эксплуатацию не прошло пяти лет, застройщик обязан все исправить. На инженерные сети гарантия действует в течение трех лет.
Специалисты агентства недвижимости «Владис» советуют: чтобы не пропустить крупные или мелкие недочеты, лучше всего принимать квартиру в присутствии эксперта, который сможет разглядеть даже неочевидные недостатки жилья и поможет правильно составить дефектную ведомость, не позволив застройщику «откосить» от своих обязательств.
Интересные статьи:
- Покупка квартиры в Москве — читать
- Перепланировка квартиры: новые правила — читать
- Договор переуступки прав — читать
- ТОП 10 лучших застройщиков Москвы — читать
Агентство недвижимости «Владис» Офис «Новослободская»
Россия, Москва, ул. Новослободская, 3, 4 этаж
Call-центр: 8 (495) 109-7777
[email protected]
← Предыдущая Следующая →
С лампой и открытыми окнами. Как принимать квартиру в новостройке | НЕДВИЖИМОСТЬ: Жилье | НЕДВИЖИМОСТЬ
В Воронеже прошла открытая лекция инженера Эмиля Бабаева, в которой специалист рассказал о том, как не попасться на уловки нечестных застройщиков и не просмотреть дефекты, которые потом придется устранять самим.
«АиФ-Воронеж» записал советы эксперта.
Об уловках застройщика
«В среднем на приемку однокомнатной квартиры уходит один час. Но есть и такие застройщики, которые выделяют на осмотр всего десять минут. Как правило, для убедительности они приходят на осмотр квартиры вместе с юристом, который указывает соответствующую статью в законе. По вашему усмотрению вы можете соглашаться с условиями застройщика или нет. Однозначно, чтобы не исправлять дефекты самостоятельно, лучше тщательно провести осмотр квартиры перед покупкой.
Застройщик идет еще на ряд уловок, мешающих провести осмотр приобретаемой квартиры тщательно. Бывали случаи, когда в квартиру не пускали кого-либо еще кроме собственника. По закону собственник вправе привести на приёмку родственников, друзей и компетентных специалистов, которые могут помочь.
Большой популярностью пользуются групповые приёмки. В таком случае назначаются группы собственников по 20 человек, которые все по очереди совершают обход и осмотр квартир. Естественно, в этом случае срабатывает психологический фактор, собственнику неловко задерживать других людей, отчего осмотр квартиры проходит быстрее и, как следствие, менее тщательно».
Об отделке
«Сначала посмотрите на оформление отделки. Если это краска, то в ней не должно быть пробелов. Если на полу уложен ламинат, он не должен подниматься при хождении, в линолеуме не должно быть заломов. Если застройщик уверяет, что обои встанут на свое место или разгладятся, когда высохнут – это плохой знак. Если вы заходите в квартиру и вас просят не открывать окна, это свидетельствует лишь о том, что квартира не готова к передаче. Когда вы принимаете квартиру, она должна быть полностью готова к заселению. Все дефекты или погрешности необходимо фиксировать в специальном документе, который вы предъявите застройщику на устранение».
О проверке окон
«Окна — это один из самых дорогостоящих элементов отделки квартиры. Бывают случаи, когда застройщики экономят на фурнитуре, на это нужно обращать внимание. Дешевая быстро выйдет из строя. Проверку окон нужно начинать с тестирования работы механизма открывания-закрывания. Скрипы и трудности функционирования оконного механизма должны отсутствовать.
Обратите внимание: оконный отлив (элемент оконной конструкции, отвечающий за свободный отвод воды с внешней стороны окна – ред.), который располагается снаружи, должен располагаться снизу окна, а не к самой его поверхности. В осенне-зимний период, когда большая разница температур между помещением и улицей, в дренаже скапливается конденсат, который стекает через дренажные отверстия. Если отлив прикручен к самому окну, он будет замачиваться, и рано или поздно окно перестанет выполнять свою функцию. Подоконник должен быть смонтирован в горизонтальной плоскости, это можно проверить уровнем.
Если на окнах есть остатки цемента, укажите на это застройщику. Не нужно пытаться самостоятельно убрать его, так вы создадите косметический дефект. Если вы увидели царапину на расстоянии вытянутой руки, то есть порядка 60 сантиметров – это брак. Застройщик обязан его устранить».
О сантехнике и электрике
«Проверьте работоспособность кранов, смесителей и всей сантехники. Если на момент приемки отсутствует подача воды и застройщик объясняет это перекрытием стояка, этот факт нужно фиксировать в специальном документе.
На момент приёмки в квартире должен быть установлен счётчик. Существует два способа проверки электрики. Самый простой – при наличии уже установленных розеток, проверить подачу электричества при помощи зарядки от телефона или лампы. Есть и сложный способ — с ручкой-тестером или мультиметром. Эти приборы можно приобрести в строительных магазинах».
О вентиляции
«Основная ошибка — проверка вентиляции с закрытыми окнами. Работоспособность вытяжки проверяется при наличии притока воздуха. Поднесите к вентиляционному отверстию зажигалку, огонь должен тухнуть. Если он отклоняется, но горит, значит тяги нет. Также можно приложить к вентиляционной вытяжке лист бумаги А4, он должен прилипнуть к ней и держаться, если отпустить руку. Профессионал может рассчитать направление и скорость движения воздуха при помощи специального прибора – анемометра.
На последнем этаже допускаются погрешности с работой вентиляции. Дело в том, что она выведена не в общий стояк, а отдельно. Поэтому частая проблема последнего этажа — это когда воздух дует не в решетку, а из нее. В редких случаях вентиляция может забиваться штукатуркой, либо другим строительным мусором. Иногда при нанесении штукатурки, чтобы не забить вентиляцию, её закрывают пакетом, который на стадии сдачи квартир просто забывают вынуть».
Об общедомовом имуществе
«Общедомовое имущество включено в стоимость вашей квартиры, поэтому ему тоже стоит уделить внимание. Проверьте наличие обустроенной дорожки к подъезду, пандуса. Лифт на момент приемки квартиры должен работать. Лестничная группа: ступеньки, чистые перила, освещение, работающие окна, пронумерованные этажи, пожарные гидранты, система дымоудаления».
Как принимать квартиру в новостройке: что нужно знать
Если застройщик обещал дополнительные работы — эти пункты должны быть прописаны в договоре. Внимательно изучите его, чтобы убедиться, что в квартире присутствует весь заявленный функционал.
Приемка жилплощади без отделки не отнимет так много времени, как проверка объекта, на котором произведены отделочные работы, но это не означает, что вам будет не к чему придраться.
При приемке квартиры в новостройке руководствуйтесь следующими правилами:
- Фактический метраж квартиры должен соответствовать заявленному в плане или изменяться только на установленную в договоре величину.
- Вы не должны обнаружить в помещениях следы плесени, а также какие-либо подтеки.
- На объекте не должно быть строительного мусора.
- Система отопления должна быть полностью готова к использованию.
- Двери и окна необходимо проверить на наличие деформаций, сколов и царапин.
- Отклонение монолитных стен по вертикали не должно превышать 15 мм, стены из кирпича не должны отклоняться более чем на 5 мм.
- На стенах не может быть наплывов и трещин.
- Стыки стен и потолков должны быть ровными.
- Необходимо проверять исправность вентиляции.
- В комплектацию вводного электрощитка должны входить: выключатели нагрузки, автоматический выключатель и устройство защитного отключения.
- Розетки и патроны под лампочки должны быть в рабочем состоянии.
- В трубах канализации должны стоять заглушки.
- На трубах не должно быть вмятин и неровностей.
- Возле труб и радиаторов не должно быть подтеков.
- Стояки горячей воды, водопровода и канализации крепятся вертикально с помощью специальных хомутов.
Для измерения площади квартиры следует взять с собой рулетку, желательно лазерную. Если квадратных метров недостает – вы в праве потребовать материальной компенсации от застройщика, и, наоборот – за лишние квадратные метры придется доплачивать уже вам. Если вы не согласны с обмерным планом — понадобиться помощь специалиста при дополнительном замере помещения.
С особой тщательностью следует отнестись к осмотру окон. Рама должна быть надежно закреплена в проеме. Створки должны закрываться плавно, без трения о раму. Поочередно откройте каждую створку, проверьте насколько свободно они ходят. Не поленитесь снять защитную пленку, чтобы осмотреть окна на предмет дефектов, проверьте наличие уплотнительных резинок и фурнитуры.
Проверяя входную дверь, обратите внимание на исправность замков, посмотрите не возникнет ли сложностей при открытии и закрытии двери с помощью выданного вам комплекта ключей. Если створка двери в открытом состоянии двигается самостоятельно – петли плохо отрегулированы.
Исправность вентиляции легко проверить с помощью спичек, зажигалки или листа бумаги. Проследите за направлением пламени или поведением листа – если он прилипает к решетке – вентиляция исправна, в противном случае вентиляционные ходы вероятно забиты строительным мусором.
Не забывайте и про подъезды — проверьте установку дверей между этажами, работу лифтов и домофона. Все дефекты на общей территории застройщик обязан устранить.
Это общие правила, актуальные для квартир с любым типом отделкой.
Квартира с белой отделкой
Белая отделка квартиры предполагает, что на объекте полностью завершены черновые строительные работы и произведена подготовка под отделку, закладывающая основу будущего ремонта.
Дольщики не смогут отказаться принимать квартиру до устранения недостатков
Дольщики могут лишиться права не принимать квартиру в новостройке до того, как в ней полностью устранены все строительные недостатки. В Госдуму внесен закон, меняющий процедуру передачи квартир покупателям жилья.
Соответствующие изменения предлагается внести в ч.5 ст.8 214-ФЗ «О долевом строительстве многоквартирных домов».
О том, что дольщики по разным причинам не всегда хотят принимать квартиры сразу после сдачи дома в эксплуатацию, говорили участники круглого стола, проходившего в рамках Российской строительной недели в начале марта в Москве. По их словам, иногда дольщики не принимают квартиры по полгода, ссылаясь на необходимость устранения дефектов.
Это не все изменения, которые собираются внести в законодательство, но единственные, которые на этот момент поступили в Госдуму на рассмотрение.
При этом изменить застройщики предлагают не только 214-ФЗ «О долевом строительстве». Чтобы ограничить круг тех, кто может в качестве эксперта выявлять дефекты строительства, хотят скорректировать закон о судебной экспертной деятельности. По словам участников круглого стола, сегодня экспертом может выступать практически любой желающий.
Кроме того, собираются поменять сроки, в которые дольщики смогут предъявить претензии строителям по качеству объектов. Инициаторы нововведений предлагают установить срок предъявления претензий, не связанных с гарантийными случаями, в 6 месяцев с момента подписания передаточного акта на квартиру.
А также ограничить возможность передачи требований дольщиков, касающихся качества объекта, юридической компании, которая затем занимается взысканием денег с застройщиков.
Новым законом собираются исключить право дольщика отказаться от подписания акта приема-передачи квартиры до полного устранения недоработок в квартире. Предполагается, что в таком случае при выявлении недочетов они должны быть отражены в акте и будут устранены застройщиком (либо покупателю будут возмещены расходы на их устранение) уже после передачи квартиры.
Квартиры в новых домах по льготной ипотеке
База новостроек с фото, ценами и скидками. Квартиры от застройщиков и подрядчиков.
www.sibdom.ru Смотреть
Покупаете квартиру или арендуете новостройку? Вот как узнать информацию о других проектах разработчика
Когда вы покупаете или арендуете новостройку, важно знать, во что вы ввязываетесь. Один из лучших способов сделать это — узнать о других проектах разработчика и посмотреть, как они были созданы и как они продержались с течением времени.
Разве вы не хотели бы знать, существует ли другому проекту разработчика три года, а продано только 50 процентов? Или что у застройщика есть новый проект, который собирается начать продажи, поэтому о вашем здании через несколько месяцев будут думать в последнюю очередь? Эту информацию вряд ли кто-то предоставит добровольно.
Или, что более позитивно, возможно, вам нравятся здания застройщика и вы хотите найти больше проектов, над которыми работает фирма, чтобы вы могли выйти на рынок.
Несмотря на то, что в Нью-Йорке есть обширные базы данных, охватывающие все аспекты индустрии недвижимости, нет бесплатного, исчерпывающего исходного списка застройщиков кондоминиумов и сдающих в аренду застройщиков вместе с их проектами. По сути, вы должны покопаться и найти эту информацию самостоятельно.
«Чем больше у вас информации, тем больше информации вы сможете получить от брокера и оказать давление на застройщика, чтобы он снизил цену», — говорит Адам Пинкус, основатель сайта новостей о недвижимости PincusCo.
Пинкус, специалист по исследованиям в сфере недвижимости, создал приведенное ниже пошаговое руководство, чтобы узнать подробности о других проектах застройщика. Это может показаться немного сложным, потому что это не удобные для потребителя базы данных для поиска, поэтому вы можете отправить это руководство своему юристу и попросить его или ее проверить его для вас.
Начните с определения разработчика
Для начала определите разработчика. Эта информация может быть в списке квартир или на рекламном веб-сайте здания.Но если это не так, вы можете узнать имя разработчика с помощью руководства Brick Underground, чтобы узнать имя разработчика, стоящего за LLC.
После того, как вы нацелились на разработчика, у вас есть два веб-сайта, на которых вы можете составить полный список проектов. Первый — это сайт открытых данных Департамента строительства Нью-Йорка для подачи заявлений о приеме на работу, на котором регистрируются все новые строительные и реабилитационные проекты, как кондоминиумов, так и сдача в аренду.
Второй — это веб-сайт Финансового управления недвижимого имущества Генерального прокурора штата Нью-Йорк, который отслеживает сдачу в аренду кондоминиумов и кооперативов.
Имейте в виду, что качество поиска зависит от времени, которое вы хотите инвестировать. Если вы хотите найти всего несколько проектов, вы можете быстро выполнить этот поиск. С другой стороны, если вы хотите найти полный список проектов, поиск становится более детальным и медленным.
Для поиска лучше всего иметь возможность фильтровать, сортировать и удалять дубликаты с помощью Excel или Google Docs Sheets.
1) Чтобы найти дополнительные проекты разработчика, вам понадобится хотя бы одно из следующего: фирменное наименование разработчика, корпоративный адрес или один из руководителей фирмы.Чтобы найти адрес и руководителей, используйте Google или руководство Brick по определению разработчика и запишите информацию о «владельце» DOB, как показано на шаге 10, включая адрес владельца, имя и фамилию владельца.
2) Первый поиск будет в DOB. Перейдите на страницу открытых данных DOB. На этом сайте собраны все строительные проекты, поданные в город с 1 января 2000 года.
3) Чтобы эффективно ориентироваться в этой базе данных, нужно наложить фильтры. Для этого щелкните вкладку «Фильтр», откроется раскрывающийся список.Нажмите «Добавить новое условие фильтра». Вы увидите «Job # is». Нажмите на морковку справа от задания №, чтобы открыть раскрывающееся меню. Он огромный, почти 100 вариантов.
4) Второй элемент в раскрывающемся списке — № документа. Выберите это и в поле введите 01, затем нажмите Enter. Нажмите «Добавить новое условие фильтра», нажмите «Номер задания», чтобы открыть раскрывающийся список, и выберите «Тип задания». В первом поле укажите NB, код города для «нового здания», а во втором укажите A1, что означает серьезное изменение и изменение в свидетельстве о заселении здания.Затем нажмите Enter.
5) Нажмите «Добавить новое условие фильтра», нажмите «Номер задания», чтобы открыть раскрывающийся список, и выберите «Тип задания».
6) В первом поле укажите NB (новостройка), а во втором — A1 (капитальное изменение). Затем нажмите Enter.
7) В этом наборе данных вы можете найти своего разработчика. Немногие разработчики используют свое корпоративное название, поэтому надежный инструмент поиска — это фамилия руководителя или владельца. Вы нашли их на шаге 10 руководства по идентификатору владельца.
8) В этом примере мы искали Симона Душинского, руководителя группы Рабского.
9) Чтобы экспортировать результаты, щелкните вкладку «Экспорт» и выберите CSV для Excel, чтобы экспортировать проекты.
10) Откройте файл Excel, и вы увидите, что столбцы C, D и E содержат район и адрес для каждого проекта.
11) При прокрутке вправо столбец BU заполняется поисковым запросом Душинский. Кроме того, в столбце BV «Название компании» указано, что некоторые проекты обозначены как Rabsky Development.
12) См. Столбец CB, Номер телефона владельца, очень часто используется один и тот же номер телефона.Номер телефона и служебный адрес — это дополнительные записи поиска, которые можно использовать на сайте открытых данных для поиска дополнительных проектов. Вы можете искать и экспортировать, используя различные ключи, добавлять их все на одну страницу Excel, а затем использовать функцию Excel «удалить дубликаты», чтобы отсеять строки до уникальных проектов.
13) Другой вариант поиска — это корпоративный адрес. Например, в столбце «Название улицы дома владельца» мы видим, что Рабски часто использует 505 Flushing Ave. и 39 Heyward St.. Для поиска используйте фильтр № документа «01» и фильтры типа документа «NB» и «A1», а затем нажмите «Добавить новое условие фильтра».
14) Найдите «Название улицы дома владельца», а затем измените изменение «is» на «содержит», используя другой вариант раскрывающегося списка, и добавьте часть адреса, в данном случае «505 Flushing».
15) Второй метод определения дополнительных проектов (без аренды) — это веб-сайт генерального прокурора штата Нью-Йорк. Выберите «Поиск по спонсору или основному имени».
16) Мы снова вошли в Душинский, и вы можете увидеть варианты, которые продолжаются на второй странице.Все заявки с идентификаторами, начинающимися с CD, CC или C, являются проектами кондоминиумов, кондоминиумов или кооперативов соответственно. Подача заявок на регистрацию CP является «тестированием рынка» и не является добросовестной заявкой на кондоминиум. Те, которые начинаются с NA («нет действий»), представляют собой канцелярские документы, не относящиеся к «выставленным на продажу» квартирам.
17) Вы также можете попробовать ввести название компании, например Extell, но, опять же, большинство фирм не используют название компании, так что это редко срабатывает.
18) Например, Brookland Capital, которая подала заявки на десятки квартир, показывает только одну.
19) Но другой поиск с использованием руководителя фирмы, Боаза Гилада, показывает десятки.
6 шагов к покупке дома новой постройки
Покупка дома новой постройки — не совсем то же самое, что покупка дома бывшего в употреблении. Есть немало вещей, которые вам нужно учесть еще до того, как вы дойдете до стадии, когда вы выбираете пол и кухонные шкафы, а также множество уток, которых вам нужно поставить в ряд, чтобы убедиться, что вы делать разумные инвестиции. Если вы уже взвесили плюсы и минусы покупки нового строящегося дома и уверены, что хотите двигаться вперед, то это просто вопрос выполнения необходимых шагов между принятием решения и поворотом ключа впереди. дверь.Так что это за шаги? Вот шесть из них, которые вам нужно будет пройти.
Люди обычно покупают новый строящийся дом одним из двух способов: либо у них есть строитель, который им нравится, и они идут в то место, где они развиваются, либо у них есть место, которое им нравится, и они находят строителя, который строит в этом районе. . В любом случае важно оптимизировать оба этих фактора, чтобы получить дом, который вам нравится.
Хорошее первое место для начала — это привлечь агента по недвижимости. Риэлторы не нужны для покупки новостройки, но они почти всегда имеют гарантию. Помимо отстаивания ваших интересов на этапе покупки, риэлтор может помочь вам найти строителей и места, соответствующие вашим потребностям.
Ключ к тому, чтобы быть довольным своим новым домом, начинается здесь. Не соглашайтесь на место, в котором вы не хотите жить, только потому, что там работает определенный строитель.Точно так же не работайте строителем, у которого нет проверенного опыта в области качества, последовательности и надежности. В конце концов вы найдете то, что ищете, поэтому не поддавайтесь побуждению спешить через этот шаг и не двигайтесь дальше, пока и ваш домашний сайт, и ваш домашний строитель не оправдают ваши ожидания.
Точно так же, как когда вы покупаете подержанный дом, вы хотите выйти на рынок с максимально точным представлением о том, с чем вы работаете с точки зрения финансов.Это поможет вам определить свой бюджет и выяснить, что вы можете себе позволить, а также значительно упростит процесс покупки нового строящегося дома.
В зависимости от вашего дохода и текущего состояния долга кредитор может потребовать, чтобы вы продали текущее имущество, прежде чем он предоставит вам предварительное разрешение на строительство вашего нового дома (подробнее об этом на следующем шаге). Таким образом, на этом этапе обычно рекомендуется поговорить с финансовым консультантом или ипотечным брокером, чтобы узнать, какие варианты лучше всего подходят для вас.
Одной из уникальных особенностей покупки нового строящегося дома является то, что у вас почти всегда будет промежуток между тем, когда вы продаете свой нынешний дом и когда вы переезжаете в новый (при условии, что у вас есть дом для продажи). . Ожидать продажи до последней минуты рискованно, а продавать до того, как ваши строители даже приступят к работе, означает, что вам придется найти новую жизненную ситуацию в течение следующих шести месяцев или больше.Некоторые строители позволят вам указать в вашем контракте на случай непредвиденных обстоятельств, что позволяет вам отказаться от сделки, если продажа вашего дома не состоится, но не все из них (помните: этот дом строится для вас ; строители неохотно строить дома, которые затем приходится пытаться продать кому-то другому).
Поработайте со своим агентом по недвижимости, чтобы убедиться, что вы разместите свой дом в оптимальное время, а также выясните, где вы должны жить в те месяцы, когда ваш дом строится. Есть много вариантов временного жилья, включая краткосрочную или помесячную аренду, субаренду и отели для длительного проживания.
У вас будет возможность задать много вопросов, прежде чем вы подпишетесь на пунктирной линии вашего нового строящегося дома. Найдите время, чтобы получить ответы на все свои вопросы, чтобы потом вас не удивили.
Вот некоторые из вопросов, которые вы захотите задать:
- Существуют ли сборы ТСЖ или другие местные сборы?
- Каковы ожидаемые затраты на закрытие?
- Озеленение включено?
- Существуют ли какие-либо правила относительно того, что я могу и не могу размещать и / или делать в своем дворе?
- Каковы сроки этого развития?
- Какие гарантии предлагаются на дом?
- Какие налоги на недвижимость в этом районе?
Чем больше вопросов вы зададите на этом этапе, тем лучше.Выполняя предыдущие шаги, сохраняйте список вопросов, которые вы добавляете по мере их возникновения, — так вы не забудете что-то важное, когда, наконец, сядете за стол переговоров с торговым агентом строителя.
Этот шаг обычно самый интересный для людей, которые покупают новостройку, но он также может быть невероятно напряженным. Решения, которые вы примете на этом этапе, окажут большое влияние на внешний вид и полезность вашего дома, а также на его окончательную покупную цену и будущую цену продажи.Важно, чтобы вы принимали решения, которые соответствуют вашим желаниям и потребностям, а также решения, которые не слишком сильно растягивают ваш бюджет.
Что касается решений, которые вы будете принимать, они варьируются от структуры вашего дома до того, что находится в стенах, и заканчивая эстетическими особенностями. К ним относятся:
- Внешний вид
- Вытесненные дополнения
- Дополнительные окна и размещение окон
- Структурные дополнения, такие как террасы и камины
- Электромонтаж (освещение и розетки)
- Дизайн кухни (столешницы, шкафы, техника и т. Д.))
- Полы
- Высота потолка
- Строительные материалы
- Улучшения интерьера и экстерьера
- Особенности умного дома
- Светильники
Уф, это много, а вы еще даже не успели украсить дом!
Этот шаг выполняется с участием специалиста по проектированию вашего строителя или команды и обычно разбивается на несколько сессий, так как бывает сложно принять все эти решения сразу. Учтите, что вы не узнаете, как все выглядит вместе, пока ваш дом не будет завершен.Вы должны принимать эти решения осторожно и иметь представление о том, чего вы пытаетесь достичь. Не торопитесь, взвесьте все варианты и будьте решительными — когда вы сделаете свой выбор, пути назад не будет.
Несмотря на всю тяжелую работу (и бесконечную бумажную волокиту), которая связана с предыдущими шагами, этот может оказаться самым сложным. В зависимости от размера вашего дома, времени года, в котором он строится, и объема работы застройщика, вы можете ждать завершения строительства вашего нового дома не менее шести месяцев.Это короткий срок по сравнению с тем, как долго вы, вероятно, проведете в своем доме, но очень долго, когда все, что вам нужно сделать, это устроиться.
На этом этапе у вас будет несколько возможностей встретиться с мастером, наблюдающим за вашей сборкой, и прогуляться по территории. Обычно это происходит после завершения кадрирования, после того, как основные системы установлены, и когда наступает время для последнего пошагового руководства. Спросите у торгового агента о правилах самостоятельного посещения дома. Из-за ответственности и потенциальных опасностей, связанных с активной строительной площадкой, вы не сможете войти в дом до завершения строительства или на определенных этапах — или вам может потребоваться разрешение и сопровождающий, чтобы войти внутрь.Узнайте, чего вы ожидаете и что требуется, чтобы не приходилось гадать.
Что касается остального времени в этот период, вам просто нужно набраться терпения. И хотя даже шесть месяцев могут показаться вечностью, когда вы ждете, пока ваш дом будет построен, имейте в виду, что с чем-то столь серьезным, как быстрое строительство дома, обычно не выходят.
В чем разница между разработчиком и строителем?
Знаки, указатели, везде знаки.
Я люблю читать знаки во время вождения. Но на днях одно привлекло мое внимание и заставило задуматься о многочисленных заблуждениях и недоразумениях в жилищном бизнесе.
Вывеска гласила: «Напрямую от разработчика». Это была очевидная игра с идеей покупки прямо с завода, которая должна была сэкономить деньги потребителей за счет устранения посредников. Но в этом случае посредник — это парень, который на самом деле строит дом.
Девелоперы разрабатывают и строители строят.То есть застройщик берет необработанную землю, получает необходимые разрешения, создает участки под застройку и прокладывает канализацию, водопровод и электричество, улицы и бордюры. Затем заходит строитель и возводит дом.
Строитель может быть и девелопером. На самом деле многие. Но строительство и развитие — две разные задачи. В настоящее время большинство крупных жилищных компаний покупают «готовые» участки или «площадки» у кого-то еще.
«Раньше все были строителями по вертикали», — говорит Ральф Гребу из Atlantic Companies, фирмы по приобретению и развитию земли, расположенной в Изелине, штат Нью-Йорк.J.
«Они сделали все. Они купили землю, получили разрешения, внесли улучшения, построили и продали сами.
« Сегодня строители хотят быть производителями », — продолжает Гребу. Лучший. И они хотят использовать все принципы своевременной инвентаризации. Это означает владение лотами на как можно более короткий период ».
Поскольку для продвижения вперед требуется так много времени, чтобы получить благословение практически любой юрисдикции, строителю пришлось бы годами нести землю в своих бухгалтерских книгах, если бы он также хотел быть застройщиком.Вот почему они, как правило, выбирают варианты по лотам, а не разрабатывают их самостоятельно.
Используя то, что Кейт Фихтнер из Empire Land, которая контролирует почти 13 000 строительных участков в Северной Калифорнии, называет «11-часовой системой доставки», строители фактически не покупают участки до тех пор, пока у них не будет подписанного контракта. Таким образом, они могут входить и выходить так быстро, как позволяют их графики строительства.
Другой, иногда сбивающий с толку аспект жилищного бизнеса — это различие между самими строителями.Есть строители «производственные» и «нестандартные», а есть строители «полу-нестандартные» и «объемные».
Строители производства — это те, кто строит много домов, один за другим. А строители объемов — это крупные производственники, которые ежегодно строят тысячи домов в разных местах, часто также и на нескольких рынках.
В былые времена эти ребята выпускали одни и те же три или четыре модели, практически не внося никаких изменений. Однако теперь многие из них позволят покупателям изменять планы этажей и улучшать отделку.Практически все подходит, от выскакивания стен и увеличения площади до добавления комнат.
Это делает их строителями наполовину нестандартными, а это означает, что покупатели могут играть со стандартным планом сколько душе угодно.
Настоящий строитель по индивидуальному заказу, с другой стороны, строит единственные в своем роде дома, часто спроектированные конкретным архитектором, которые никогда не будут дублироваться.
Полу-нестандартный дом может в конечном итоге отличаться от всех остальных, но он начинается одинаково, тогда как нестандартный дизайн начинается по-другому с самого начала.
Еще есть ремонтники и подрядчики по ремонту жилья. Они оба являются подрядчиками, но ребята, занимающиеся ремонтом дома, как правило, представляют собой однолинейные компании, которые занимаются тем или иным, например сайдингом или кровлей, но редко более чем одной сделкой.
Ремоделисты — это генеральные подрядчики, которые курируют крупные и более дорогие проекты, например, пристройки, в которых задействовано несколько сделок.
Вы можете услышать термин «проектирование-сборка», когда речь идет о модернизации. Это ремонтник, который предлагает как архитектурные, так и строительные услуги.Он поможет вам разработать проект, а затем построить его.
Но кроме архитекторов есть еще и «проектировщики зданий». Эти люди имеют разное образование — некоторые из них, например, подрядчики, а другие могут быть чертежниками, — но у них нет формального образования, чтобы называть себя архитекторами, которые имеют ученые степени и зарегистрированы в штате, в котором они практикуют.
Строительных дизайнеров, кстати, не следует путать с дизайнерами интерьеров, которые являются «декораторами», которые помогают подбирать цвета, ткани, мебель и аксессуары.
Вы также должны понимать, что ваш агент по недвижимости может быть или не быть риэлтором. Люди склонны называть агентов риэлторами, но если они не являются членами Национальной ассоциации риэлторов, это не так.
Ассоциация насчитывает более 1 миллиона членов, что делает ее крупнейшей торговой организацией страны. Он также является одним из самых влиятельных. Но, возможно, еще миллион агентов не принадлежат. И до тех пор, пока они сдают государственный или местный экзамен по недвижимости и соблюдают требования к непрерывному образованию в своей юрисдикции, они имеют такое же право вывешивать свою черепицу, как и любой другой, член ассоциации или нет.
Вы также можете встретить термин «Реалтист». Этот человек также является агентом или брокером. Но в данном конкретном случае он или она является членом Национальной ассоциации брокеров по недвижимости, организации афроамериканских профессионалов в сфере недвижимости.
Между прочим, термины «агент» и «брокер» не взаимозаменяемы. Агенты, которые размещают и продают дома, работают на брокеров. Хотя агенты обычно являются независимыми подрядчиками, по крайней мере, в глазах IRS, брокеры несут ответственность за свое поведение.
Покупатели жилья также должны понимать разницу между «строительными инспекторами» и «жилищными инспекторами».
Строительные инспекторы работают на местные органы власти и следят за тем, чтобы строительство соответствовало нормам, что является минимально приемлемым требованием. Строители и ремонтники могут строить по более высоким стандартам, чем требуется, и часто это делают. Но их работа не может быть ниже номинала.
Инспекторы домов — это независимые подрядчики, которых покупатели нанимают для проверки приобретаемой ими собственности и отчета о любых проблемах, которые они могут найти, а также о том, соответствует ли эта недвижимость нормам.
———-
Вы можете написать Лью Сичелману через Chicago Tribune, Real Estate, 435 N. Michigan Ave., 4-й этаж, Чикаго, IL 60611. Или отправьте ему электронное письмо по адресу [email protected]. Извините, он не может отвечать лично.
Как купить новый дом
Вы спросили. Мы слушали. Мы ответили … вот лучших советов по покупке жилья в новостройке?
На прошлой неделе мы написали статью о том, как купить дом для тех, кто впервые покупает дом. Полученные нами отзывы были невероятно приятными, ошеломляющими и неожиданными! Мы получили вопрос от одного из наших читателей, Джерри, относительно того, как покупка существующего дома сравнивается с покупкой дома новой постройки, с вопросом о сходствах и различиях.
Мы ответили на вопрос Джерри и подумали, что другим может быть интересно то же самое …
Как купить дом в новостройке?
С учетом вышесказанного, если эта статья читается со знанием дела, это потому, что есть сходство между покупкой существующего дома и покупкой нового строительства. Если вы еще не читали самое последнее руководство по покупке товаров для дома, остановитесь и сначала прочтите его. Затем, когда вы закончите эту статью, прочтите эту — сколько стоит построить дом? Он наполнен полезной информацией от лучших риэлторов®.Эта статья предназначена для людей, которые создали свой образовательный фундамент с помощью предварительного чтения, чтобы помочь им сделать еще один шаг при покупке нового строительства.
Знание того, как купить дом, существенно поможет вам в процессе покупки нового строящегося дома.
Покупка дома — одна из крупнейших финансовых операций в жизни, которая может напугать любого. Покупателям важно учиться, чтобы защитить свой капитал. На нашем рынке здесь, в Роли, дома новой постройки популярны во многом благодаря темпу роста, который составляет 62 человека в день.
К концу этой статьи вы узнаете:
- Как купить дом новостройки
- Вопросы, которые следует задать своему строителю
- Что нужно знать при покупке дома в новостройке
- Нужен ли мне агент по недвижимости для покупки нового дома?
- Как сделать предложение на новостройку дома
- Процесс покупки новостройки
- Как определить хорошего строителя для нового строительства
- На что обращать внимание в планах на будущее нового строительства и нового сообщества
Если вы покупаете новое строительство и хотите узнать больше о процессе, это руководство предложит вам 11 советов для начала.Мы также будем давать ссылки на невероятный контент в Интернете. При таком большом количестве статей важно читать то, что поможет, и не читать то, что не помогает.
Покупка нового строящегося дома — это совершенно другая динамика, чем покупка дома, в котором кто-то жил. Вы будете покупать напрямую у строителя, который построил дом с единственной целью — продать его с целью получения прибыли. Строителю нужно переехать в новый дом, чтобы перейти к следующему проекту. Чтобы понять, как лучше всего покупать новостройки, вам необходимо поставить себя на место строителя.
Итак, без лишних слов, вот руководство, которому нужно следовать при покупке нового строительства!
Изучите процесс покупки нового дома
Из нашей инфографики вы, вероятно, заметите, что первые три шага в процессе покупки новостроек одинаковы. Как и многие другие вещи, он приносит большие дивиденды, прежде всего, с образования.
Это руководство призвано помочь потребителям узнать, как покупать дома новостройки у строителей. Отсутствие стратегии, правильной команды и правильного образования может стоить вам десятков тысяч долларов в процессе покупки.
Понимание деталей района и планов на будущее поможет вам определить, какое сообщество подходит вам. В его списке нет определенного порядка, поскольку действительно важно, каковы ваши собственные приоритеты.
Не менее важны, чем новые детали сообщества, исследования, которые вы проводите над разработчиком или строителем.
Самая важная часть покупки нового дома — это образование, и начинать нужно именно с него. Когда вы научитесь чему-то новому, пора искать деньги.
Объединитесь с кредитором по ипотеке
Каждый раз, когда мы разговариваем с кем-то, кто собирается купить дом или даже рассматривает возможность покупки дома, первое, что мы рекомендуем им после образования, — это отправиться за покупками за деньги.Буквально.
Доля или две процентных пункта могут сэкономить тысячи и тысячи долларов в год.
Самая важная часть процесса покупки дома — найти подходящую команду для работы, и первым товарищем по команде, которого вы должны найти, должен быть ипотечный кредитор. Если вы новичок в покупке дома, мы рекомендуем вам проверить
.Многие наши клиенты спрашивают нас: «Что мне нужно знать об ипотеке при покупке дома?» При таком большом количестве различных вариантов, какой из них мне больше всего подходит?
Выбор подходящей ипотеки и кредитора требует очень многого, поэтому так важно делать покупки на ранней стадии.
В начале любой покупки дома покупателю первое, что нужно сделать, — это сделать покупку у кредитора. Raleigh Realty рекомендует покупателям спрашивать как минимум 5 кредиторов об их ставках и возможностях. Даже малейшая разница в течение 30 лет может сэкономить вам более 20 000 долларов.
Вам нужен риэлтор при покупке новостройки
Давайте начнем этот раздел, прояснив одну вещь:
Застройщики платят Агентское вознаграждение!
Верно, строитель заплатит вашему агенту, чтобы он представлял вас и заключил для вас лучшую сделку.Почему бы вам не захотеть, чтобы агент представлял вас и гарантировал получение максимально выгодной сделки?
Поиск местного агента по продаже недвижимости®, имеющего опыт ведения переговоров со строителями, будет одним из самых важных дел в процессе покупки дома. Вы должны убедиться, что ваш риэлтор — это тот, кто будет хорошо с вами работать. Не бойтесь прозрачных риэлторов®. Вам следует принять этих риэлторов®, потому что они скажут вам правду, красиво это или некрасиво.
Вам также понадобится риэлтор®, который объяснит вам все, включая работу с руководством агента по недвижимости. Каждый агент по недвижимости индивидуален, и важно, чтобы риэлтор®, с которым вы работали, мог помочь вам в процессе покупки дома.
После того, как вы выбрали риэлтора®, самое время разработать план. По каким критериям вы ищете свой следующий дом? Ваш агент по недвижимости сможет помочь вам выяснить, что вам нужно и что вам нужно.Теперь, когда у вас есть команда, пора приступить к изучению различных строителей в вашем районе.
Важно понимать, что смотреть на дома онлайн или лично — совсем другое дело. Что касается нового строительства, эта статья звучит правдоподобно, потому что есть вероятность, что фотографии, которые вы смотрите, относятся к дому, который еще даже не был построен!
Итак, если вы покупаете дом, который еще не был построен, что будет наиболее важным следующим шагом?
Изучите Строителя при покупке новостроек!
Новое строительство Роли отличается от нового строительства в других частях страны.Строители здесь не могут строить достаточно быстро, чтобы угнаться за потребительским спросом, что создает новый набор проблем при заключении выгодных сделок со строителями. Вот почему для вас важно убедиться, что вы работаете с лучшим местным агентом по недвижимости. Они позаботятся о том, чтобы ваш новый дом был наилучшим вариантом.
Вы хотите найти лучших строителей ДО того, как отправиться в магазин за нестандартными домами. Наши друзья из Foley Homes, ведущего строителя домов на заказ в Северной Вирджинии, составили отличный пост о 5 вещах, которые нужно искать в строителе.
Изучение лучших строителей нового жилья и новых жилых домов в этом районе — не самое интересное. Хотя это очень важно. Это намного проще, чем вы думаете. Мы рекомендуем нашим клиентам начать с поиска в Google «лучших строителей нового строительства в Роли» или «лучших новых сообществ в районе Треугольника». Время и усилия, потраченные на изучение лучших новостроек, в конце концов окупятся!
Поищите в Интернете обзоры, отзывы и любые новости о каждой интересующей вас разработке.Если вы можете связаться с нынешними жителями в Интернете через социальные сети, у вас будут отличные информационные ресурсы для принятия обоснованного решения. К тому же вы хотите узнать и о своих потенциальных соседях!
Не бойтесь задавать строителю много вопросов (велика вероятность, что у него будет много вопросов и для вас). Хороший вопрос: «Каковы планы на будущее в отношении новой разработки?»
Вы и ваш риэлтор® составите список лучших новых сообществ и лучших новых домов, которые вы хотите увидеть.Тогда пора на охоту.
Креативные переговоры при покупке новостройки
Вы хотите, чтобы Риэлтор® представлял вас во время переговоров по вашему новому строящемуся дому. Вы можете подумать, что, отказавшись от риэлтора®, вы получите более высокую цену, однако строители вряд ли сдвинутся с места в цене. Вот почему вам нужен эксперт, который будет работать на вас во время переговоров. Тот, кто знает все тонкости обеспечения наилучшей сделки.
Вы ведь хотите максимально выгодную сделку?
Каждый хочет максимально выгодную сделку, и иногда это не обязательно означает более низкую цену.Это особенно актуально, когда вы делаете предложение на новостройки. Часто покупатели считают, что лучший способ вести переговоры со строителем — это снизить цену. Это не тот случай. Лучший способ договориться со строителями об улучшении!
Строители не хотят снижать цены, потому что им нужно поддерживать определенную ценность для своего района и будущих покупателей. Это не означает, что они не будут снижать цену, потому что они часто будут это делать, это просто означает, что вы получите больше от переговоров по обновлению.Предоставление потребителям обновлений — это простой способ сохранить ценность района, в то же время предлагая покупателю сделку таким образом, чтобы не огорчить соседей (которые, вероятно, только что купили дом).
Убедитесь, что все написано
Если вы работаете с уважаемым строителем, велика вероятность, что он выполнит то, что он говорит, однако он может по-настоящему забыть данные вам обещания.
«Сказанные слова летят по воздуху, написанные слова остаются там навсегда» — это то, чему меня научила бабушка с юных лет, и это довольно запоминающаяся фраза, содержащая очень важное послание! Все, что является устным, не является гарантией, поэтому вы должны иметь все в письменной форме, иначе это не будет ни в какой форме или ни в какой форме.
Работа со строителем без риэлтора® может стоить вам тысяч долларов, потому что они умеют вести переговоры.
Опытный риэлтор позаботится о том, чтобы все было оформлено в письменной форме, и удостоверится, что документы подписаны.
Вы покупаете новый дом, а не модель дома
Обычно модельный дом, который строители предлагают своим потенциальным клиентам, полон всех обновлений и удобств, поэтому важно понимать, с чем идет ваша модель, а с чем нет.Иногда вы можете предложить купить модель дома, если вы хотите ее купить.
Когда вы видите на выставке автомобиль, это всегда модернизированная версия, дома новой постройки такие же.
Как говорилось в совете перед этим, и это то, что мы не можем достаточно подчеркнуть — убедитесь, что это написано! Мы предлагаем записать все, что вам нравится в модели дома, даже цвета, чтобы строитель полностью осознавал ваши интересы. Дом, который еще не построен, можно до определенной степени настраивать, однако у строителя будут ограничения на то, что он или она может делать, а что не может.В конечном итоге стоимость изменится, когда вы начнете добавлять вещи, которые хотите, поэтому будьте осторожны с ценой, когда начнете спрашивать строителя о функциях в вашем новом доме.
Гарантия на строительство нового дома
Когда вы покупаете новостройку, вы иногда покупаете то, чего еще нет. Как упоминалось выше, и это заслуживает повторения, убедитесь, что все написано в письменной форме и что ваш строитель даст вам гарантию. Наличие сильного риэлтора важно, чтобы убедиться, что вы покрываете все свои дела — вы не пойдете в суд без адвоката, и покупка новостройки ничем не отличается.
Пример того, что вам нужно гарантировать от застройщика, — это дата завершения, тем более, что вам, возможно, придется делать условия для проживания до тех пор, пока не будет построен новый дом. Гарантия на дом — еще один важный вопрос, который мы рассмотрим позже в этой статье.
Нужен ли мне домашний осмотр дома новой постройки?
Да. Люди делают ошибки, и, возможно, ошибка была сделана при строительстве вашего новостройки. Инспекторы могут найти многие вещи, которые строитель, возможно, забыл сделать, или даже потенциальные проблемы, которые могут возникнуть в будущем.Осмотр дома — это тот, кто приходит, чтобы проверить работу, проделанную в вашем доме, вы должны убедиться, что он дает вам обратную связь. В конце концов, вы только что сделали крупную финансовую покупку.
На что распространяется гарантия на новое строительство дома?
Итак, вы почти готовы нажать на спусковой крючок в новом доме, и вам интересно, на что распространяется гарантия. Обычно у строителей есть гарантия на дом, которую они могут предоставить вам, однако нередко строители привлекают третью сторону, участвующую в гарантии на дом.
Покрытие новой строительной недвижимости варьируется от строителя к строителю. Вы должны убедиться, что имеете правильное представление о том, что покрывает застройщик или другие компании, которые участвовали в создании вашего нового дома. Иногда вы можете договориться о гарантии в сделке или добавить положения, покрывающие вещи, которые гарантия обычно не покрывает.
Перед тем, как совершить покупку, необходимо пройти последний осмотр, поэтому убедитесь, что это то, что вы планируете, прежде чем закрывать свой новый дом.
Будущее вашего района важно
Один важный шаг, о котором многие люди могут забыть, — это то, что вы собираетесь переехать в этот дом и жить там. Каким будет будущее нового сообщества, как насчет будущего города? Есть ли у вас определенные приоритеты в районе, в котором вы собираетесь жить с точки зрения удобств? При покупке дома следует учитывать множество деталей соседства.
FAQ по новостройке
Можете ли вы вести переговоры о новостройках?
Да, вы можете вести переговоры о новом строительстве домов — вам гораздо лучше вести переговоры о «вещах», чем о деньгах от покупной цены.Даже договориться о затратах на закрытие легче, чем договориться о закупочной цене, потому что строители хотят, чтобы окончательная цена была как можно выше для будущих оценок по соседству. Если вы первый или второй покупатель в округе, вы можете заключить большую сделку. Дома будут стоить дороже после продажи первых нескольких домов.
Является ли новое строительство хорошей инвестицией?
Новое строительство часто является более выгодным вложением, чем перепродажа домов из-за возраста собственности. Дома новой постройки, в которых есть только один владелец, часто будут цениться быстрее, чем старые дома, которые многократно переходили в собственность.Людям нужны новые дома.
Сколько денег я могу вложить в новостройку?
Существует залог застройщика, который вы вносите в свой новый строящийся дом. Часто залог этого строителя составляет 3% от общей продажной цены. Есть строители, которые готовы заплатить всего 3000 долларов в виде строительного залога. Многие великие строители будут договариваться о деньгах, поэтому не стесняйтесь спрашивать и посмотреть, есть ли у них какая-то гибкость, никогда не угадайте!
Последние мысли о покупке жилья в новостройке:
Покупка дома — сложный процесс, и покупка нового дома похожа на уже существующие дома и отличается от них.Некоторые сходства касаются процесса покупки, в то время как различия можно найти в основном в переговорах, исследованиях строителя и взглядах в будущее на планы новых жилых кварталов.
Дома новой постройки в Роли, Северная Каролина, многочисленны, как и в соседних с нами городах, таких как Дарем, Кэри, Чапел-Хилл, и даже в небольших городах, таких как Апекс или Холли-Спрингс. Причина большого количества строящихся поселков — это большое количество людей, которые сюда переезжают.Каждый день к нашему сообществу присоединяются 62 новых человека, и прямо сейчас арендная плата стремительно растет. Причина роста здесь, в Треугольнике, во многом связана с тем, что Роли считается городом номер один по количеству рабочих мест. Вложив 110 миллионов долларов в новый кампус, MetLife переместила свой технологический штаб в Кэри, создав еще больше рабочих мест.
Если вы думаете о покупке нового дома, убедитесь, что вы покрываете все свои базы, чтобы у вас была успешная сделка с недвижимостью!
Непроданная проблема нового строительства застройщика (и как ее решить)
Прогуляйтесь по Лондону, и трудно избежать множества строительных площадок, на которых возводятся новые блестящие жилые дома.Отправляйтесь в Манчестер, и там будет то же самое. Фактически, любой большой город в Великобритании созрел для строительства нового жилья, которое обычно представляет собой стильные многоквартирные дома.
На первый взгляд, такое количество новых домов звучит многообещающе. Великобритания находится в разгаре жилищного кризиса, и вполне вероятно, что Covid-19 только увеличит спрос на жилье. Однако копните немного глубже, и вскоре станет ясно, что многие из этих новых построек после завершения пустуют, и покупатель не видит их.
Это особенно верно для таких городов, как Лондон, где все большее количество новых домов остается непроданными. Проблема, конечно, в доступности. Строительные компании возводят эти великолепные башни только для того, чтобы найти покупателей, чьи цены вне рынка.
Пятизвездочные домаДоступность оказывается главным камнем преткновения для многих. Большинство этих объектов недвижимости созданы для элитного рынка и имеют слишком высокую цену для среднего покупателя жилья.Пятьдесят восемь процентов спроса на новые дома в Великобритании приходится на доступное жилье.
Тем не менее, доступное жилье составляет только 24 процента новостроек. Что осталось, так это элитные башни-призраки, очень похожие на центральный лондонский Центр-Пойнт. По состоянию на 2018 год половина элитных квартир башни осталась непроданной. Впоследствии разработчик Almacantar убрал многих с рынка.
Стоимость квартир в башнях варьировалась от 1,8 млн фунтов за однокомнатную квартиру до 55 млн фунтов за пятиместный пентхаус. Расхождение между этими ценами и средней ценой на лондонское жилье (600 000 фунтов стерлингов) было для большинства слишком большим.
Куда делись покупатели высокого класса?Высокие цены на жилье могут быть причиной того, что большинство покупателей выбывают из рыночных цен. Но как насчет элитного рынка — типа покупателей, для которых были построены эти дома? Почему они, казалось бы, уклоняются от этой роскошной собственности?
Большая часть лондонского рынка элитного жилья принадлежит иностранным инвесторам. Однако неопределенность в отношении Brexit в предыдущие годы — в сочетании с новым налогообложением для иностранных инвесторов — привела к замедлению покупок недвижимости за рубежом.Это особенно верно в некоторых частях Азии, где китайский валютный контроль подорвал рынок.
Китайские и гонконгские инвестиции в недвижимость Лондона в 2019 году составили 7,9 млрд фунтов стерлингов, причем только 750 млн фунтов были направлены в сторону Вестминстера и лондонского королевского района Кенсингтон и Челси. Но на данный момент зарубежный рынок, похоже, замедляется.
Проблема разработчика Не требуется ученого-теоретика, чтобы понять, что пустые полностью построенные дома — плохая новость для разработчиков — до такой степени, что они часто снимают единицы с рынка.Как и в случае с центром Center Point, недопроданные единицы лучше не продавать на рынке недвижимости.
Если разработчик продал только около 25 процентов своих акций, он уберет оставшиеся 75 процентов с рынка. В противном случае они размывают рынок сбыта и, похоже, отчаянно пытаются продать оставшиеся единицы, что приведет к потоку предложений по очень заниженным ценам.
Вместо этого разработчики удаляют их с рынка, пока они придумывают другие способы монетизировать свои недавно построенные шедевры.Для многих это означает полностью покинуть рынок сбыта и обратиться к рынку аренды.
Поиск решения на рынке арендыЕсли вы разработчик, который не может продавать свои квартиры, следующий лучший шаг — позволить им. Спрос на аренду в Великобритании высок, и к 2021 году четверть рынка будет составлять частный арендный сектор. В Лондоне эти цифры еще выше: к 2025 году 60 процентов рынка недвижимости Лондона будут составлять частные арендаторы. .
Generation Rent стала жизненно важным компонентом рынка, и многие люди по собственному желанию направляются в частный сектор аренды. Те, кто предпочитает аренду как образ жизни, часто готовы тратить больше на аренду дома, поскольку они намереваются остаться в нем надолго.
Riverside Walk в Воксхолле оказался популярным выбором среди арендаторов после того, как продажи квартир снизились. И в таких городах, как Лондон и Манчестер, есть много других случаев, когда здания стали сдавать в аренду.
Умный способ сдачи в аренду, подкрепленный технологиямиРаньше сдавать недвижимость в аренду в качестве застройщика было непросто. Для того, чтобы все отслеживать, нужна вся инфраструктура. Тем не менее, с продажей вы, по сути, вытираете руки о проблеме, когда появляется новый владелец.
При аренде, однако, потребность в техническом обслуживании становится основной проблемой, как и заключение договоров, поиск арендаторов и все другие детали. Использование технологий упростило управление этими процессами профессионалам, предоставив разработчикам больший выбор при работе с их разработками.
Используя технологию, разработчики могут контролировать каждый аспект в одной централизованной системе, от поиска арендатора до управления арендой в течение всего срока службы. Техническая система, которая также полагается на человеческую точку зрения, обеспечивает полный обзор здания, от отображения средних значений за период отсутствия до отчетов о техническом ремонте.
В конечном итоге это упрощает весь процесс управления крупномасштабной арендой. Таким образом, разработчики сохраняют поток доходов, имея возможность продать единицы позже, когда спрос снова вырастет.
Защита инвестицийПо мере того, как в Великобритании появляется все больше новых построек, потребность в получении от них дохода как можно скорее только возрастает. На рынке, который отдает предпочтение арендаторам, есть веские аргументы в пользу того, что превращение этих объектов недвижимости в аренду или строительство для сдачи в аренду — это ответ. А с централизованной системой, которая позволяет разработчикам обеспечивать полную прозрачность каждой части процесса, никогда не было так просто создать полностью функционирующее сообщество арендаторов в здании.
Кто виноват в дороговизне жилья? Это сложнее, чем вы думаете.
Общественные дебаты делятся на две точки зрения относительно того, почему стоимость жилья так высока во многих частях США. Школа YIMBY («Да, на моем заднем дворе») утверждает, что жилье стоит дорого, потому что местные органы власти и избиратели приняли чрезмерно строгие ограничения. правила землепользования, ограничивающие строительство нового жилья. С другой стороны, политики левого толка, такие как Берни Сандерс, утверждают, что жилье стоит дорого, потому что «коррумпированные девелоперы облагораживают кварталы.”
Итак, что это? Делают ли правительственные постановления невозможным строительство новых домов, или же застройщики завышают цены для покупателей и арендаторов жилья? Кто действительно получает прибыль от строительства — или не строительства — нового жилья?
В этой статье я излагаю некоторые основные факты о финансовой экосистеме жилищного строительства и обсуждаю, как правила землепользования влияют на решения о застройке. Как нормативные барьеры влияют на прибыльность нового жилого дома? И как распределяются затраты на разработку (включая соблюдение нормативных требований) между разработчиками, кредиторами и инвесторами?
Кто есть кто в сфере жилой недвижимостиЛюди часто определяют всю отрасль жилищного строительства как «девелоперы», но есть много разных типов компаний, участвующих в создании новых домов (рис. 1).Эта статья посвящена производству жилья по рыночной цене; экосистема субсидируемого жилищного строительства значительно сложнее.
Два типа компаний несут основную ответственность за превращение земли в дома: застройщики и строители. Застройщики покупают большие земельные участки и работают в рамках регулирующего процесса для получения необходимых прав, более подробно обсуждаемых ниже. Для крупных проектов на одну семью застройщики также разделяют основной участок на индивидуальные участки и строят необходимую инфраструктуру, включая дороги, тротуары, водопровод и канализацию.
Земельные застройщики затем продают обслуживаемые участки строителям домов, то есть компаниям, которые проектируют и строят отдельные дома для продажи или сдачи в аренду домашним хозяйствам. Строители многоквартирного арендного жилья могут оставить здания в своем портфеле или продать их другому постоянному собственнику.
На практике существует две параллельные отрасли жилищного строительства. Одна группа застройщиков и строителей специализируется на девелопменте «с нуля»: застройка новых частных домов или таунхаусов на неосвоенных сельскохозяйственных землях в пригородных и сельских районах (квартиры составляют небольшую долю от застройки с нуля).Отдельная группа компаний специализируется на перепланировке «заглушки» в центре города, состоящей в основном из многоквартирных домов (как арендных, так и кондоминиумов) или смешанных жилых и коммерческих зданий.
Определенные нормативные акты по-разному препятствуют реализации проектов заполнения и создания новых участков. Например, минимальные размеры участков являются одним из наиболее важных нормативов плотности для новых одноквартирных домов, но они менее актуальны для проектов засыпки, где земельные участки уже имеют четко определенные границы.
Большинство застройщиков и строителей не могут позволить себе полностью самофинансировать свои проекты, поэтому они полагаются на банки или другие финансовые учреждения, чтобы предоставить ссуды для покрытия некоторой части затрат на строительство. Финансирование покупки многоквартирной арендуемой недвижимости поступает от банков, страховых компаний и других инвесторов в акционерный капитал. Некоторые вертикально интегрированные компании, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REIT), могут выполнять все эти функции.
Как обсуждается ниже, местные нормативные акты влияют на процесс строительства жилья по разным каналам, включая прямые затраты на строительство, затраты на соблюдение нормативных требований, а также путем изменения финансовых рисков и прибылей.Эти каналы влияют на решения каждой группы участников отрасли, от застройщиков и застройщиков до кредиторов и инвесторов в акции.
Девелопмент — дело рискованное. Нормативные барьеры делают его более рискованным.Процесс строительства нового дома полон неопределенности и неожиданных препятствий. Нормативные барьеры делают его более рискованным, продолжительным и дорогим, что сказывается на доступности жилья.
Рассмотрим довольно простой случай: преобразование сельхозугодий в новое подразделение частных домов в пригороде или небольшом городке.Чтобы начать процесс, застройщик может купить землю сразу или приобрести опцион на покупку позже. Следующим шагом является обращение в соответствующие местные органы власти за разрешением перенести зонирование участка с его текущего разрешенного использования (сельское хозяйство) на жилое.
Органы местного самоуправления могут удовлетворить запрос застройщика о переносе зон, отклонить его или удовлетворить его с изменениями или условиями. Например, местный житель может согласиться преобразовать землю в жилую зону, но с меньшей плотностью, чем требовалось, что вынудит застройщика построить меньше единиц, чем она ожидала.Большинство населенных пунктов также требуют проведения обзора воздействия на окружающую среду перед тем, как разрешить изменение зонирования, чтобы оценить влияние предлагаемого застройки на загруженность дорог, уровень шума, дикую природу, эрозию почвы, сохранение водно-болотных угодий и многое другое. Преобразование сельскохозяйственных угодий в жилье также связано с новой инфраструктурой — дорогами, тротуарами, водопроводом и канализацией, — строительство или финансирование которых местные органы власти обычно требуют от застройщиков. Все это должно произойти еще до начала строительства.
Процесс строительства нового дома полон неопределенностей и неожиданных препятствий.Нормативные барьеры делают его более рискованным, продолжительным и дорогим, что сказывается на доступности жилья.
Каждый шаг, который требуется местным органам власти в процессе освоения земель, имеет цель, будь то предотвращение ущерба окружающей среде или обеспечение необходимой инфраструктуры. Но есть также расходы, связанные с процессом: плата за юристов, сюрвейеров и специализированных консультантов, а также расходы на инфраструктуру. Время, затрачиваемое местными чиновниками на рассмотрение документов и проведение слушаний, также представляет собой альтернативные издержки для государственного сектора.
Кто в конечном итоге оплачивает расходы, связанные с застройкой земли — будь то прибыль застройщиков или перекладывание на потребителей нового жилья — может быть не сразу очевидно. Ясно одно: более длительный и неопределенный процесс увеличивает затраты на разработку.
Хотите, чтобы жилье было дешевле? Позвольте домам развиваться быстрее.Ключевым принципом финансирования является временная стоимость денег: доллар дохода, полученного в будущем, стоит меньше доллара, полученного сегодня.При развитии недвижимости проектные расходы (покупка земли, права, строительство инфраструктуры и зданий) оплачиваются авансом, в то время как доход, полученный от продажи или аренды домов, может не поступать в течение нескольких лет. Правила, которые удлиняют процесс застройки, усугубляют проблему, заставляя застройщиков наращивать расходы задолго до получения дохода от построенных домов.
Самым рискованным из всех является процесс застройки, в котором оба конечных результата — можно ли построить новые дома и сколько — и продолжительность процесса являются неопределенными.Например, генеральные подрядчики оценивают стоимость жилищного строительства на основе текущих цен на строительные материалы и заработной платы, которые могут значительно меняться со временем. Строители стараются рассчитать время завершения проекта так, чтобы оно соответствовало росту спроса на жилье, когда арендная плата высока, а новые объекты недвижимости не остаются свободными. Когда продолжительность процесса неизвестна — почти гарантирована, когда жители могут создавать задержки из-за политической оппозиции, — разработчики не могут предсказать даты завершения. Многие проекты, начатые во время бурного роста рынка жилья в начале 2000-х годов, были завершены — или вообще прекратили строительство — во время Великой рецессии, что вынудило строителей продавать землю и дома по заниженным ценам.
Риски и правила определяют, что будет построеноЕсли сложные правила застройки увеличивают риск строительства нового жилья, а некоторые органы местного самоуправления имеют более сложные правила, чем другие, почему застройщики предпочитают строить в строго регулируемых местах? Как и во всех финансовых предприятиях, инвесторы вкладывают свое время и деньги в рискованные проекты только в том случае, если они ожидают в конечном итоге более высокой прибыли. Это касается застройщиков, а также банков и инвесторов, которые предоставляют средства на строительство жилья.
Застройщики земли и застройщики могут приспосабливаться к географическим различиям в строгости правил несколькими способами. Они могут выбрать юрисдикцию, в которой они работают, тип жилья для строительства, а также цену или аренду готовых домов (в пределах рыночных ограничений).
В отличие от автомобилестроения, жилищное строительство в США сильно фрагментировано. Многие мелкие застройщики и строители работают только на одном географическом рынке, в то время как несколько очень крупных фирм работают в нескольких городских районах или штатах.
Географические различия в местных правилах землепользования являются одной из причин фрагментированной структуры жилищного строительства. Некоторые крупные национальные компании, особенно многосемейные девелоперы, стратегически выбирают места для заполнения в регионах с ограниченным предложением. В таких местах, как Район залива, Большой Бостон и район метро Вашингтона, округ Колумбия, действуют сложные правила, которые удерживают менее финансируемых и связанных конкурентов от выхода на рынок. Другие фирмы, особенно крупные односемейные застройщики, которые получают прибыль от экономии за счет масштаба, в основном строят в менее регулируемых пригородных и загородных районах.Небольшие местные фирмы, строящие менее 10 домов в год, работают на всех рынках.
В городских районах разработчики могут выбирать участки в различных политических юрисдикциях; даже в соседних общинах могут быть совершенно другие правила или отношение к развитию.
В городских районах разработчики могут выбирать участки в различных политических юрисдикциях; даже в соседних общинах могут быть совершенно другие правила или отношение к развитию. В юрисдикциях, где процесс застройки носит весьма дискреционный характер, препятствия на пути развития могут варьироваться в зависимости от района, отражая степень скоординированного противодействия со стороны существующих жителей.
Правилатакже влияют на решения застройщиков о том, какой тип жилья строить. В местах, где зонирование запрещает что-либо, кроме частных домов на одну семью, правила являются обязательным ограничением для меньшего по размеру и более дешевого жилья. Зонирование исключительно для одной семьи ограничивает количество арендуемого жилья в сообществе, поскольку дома для одной семьи с большей вероятностью будут заняты собственниками, а многоквартирные дома обычно строятся для арендаторов.
Нормативные особенности, такие как сложность процедур и высокие комиссионные сборы, создают высокую фиксированную стоимость для любой новой застройки, а это означает, что стоимость дома снижается по мере увеличения количества домов в застройке.Таким образом, разработчики с большей вероятностью будут строить в местах со строгими правилами, только если они могут строить относительно большие проекты.
Мировые рынки, местное законодательствоДевелоперы — наиболее заметное лицо отрасли недвижимости, поэтому они подвергаются критике со стороны политиков и местных ассоциаций. Но застройщик — это только часть финансовой пищевой цепочки, которая предоставляет капитал для строительства нового жилья. Подобно тому, как большинство домохозяйств полагаются на ипотечные ссуды, чтобы помочь им приобрести дома, застройщики полагаются на ссуды банков и других спонсоров, чтобы помочь финансировать строительство нового жилья.Нормативные акты, влияющие на риск развития, будут влиять на то, готов ли банк предоставить строительный кредит, и какую процентную ставку он взимает с застройщика.
Застройщик — это лишь часть финансовой пищевой цепочки, которая предоставляет капитал для строительства нового жилья. Подобно тому, как большинство домохозяйств полагаются на ипотечные ссуды, чтобы помочь им приобрести дома, застройщики полагаются на ссуды банков и других спонсоров, чтобы помочь финансировать строительство нового жилья.
Несмотря на то, что существует множество научных исследований о том, как регулирование землепользования влияет на цены на жилье и его производство, мы гораздо меньше знаем о том, как регулирование влияет на потоки капитала, стоящие за развитием и приобретением жилья.Одна из причин заключается в том, что существует гораздо меньше общедоступных данных о финансировании многоквартирной аренды недвижимости, чем о жилой недвижимости, занимаемой владельцами. Ниже я предлагаю три возможных способа, которыми местное законодательство может повлиять на инвестиции рынка капитала в жилье. Политическим деятелям было бы полезно провести дополнительные эмпирические исследования этих факторов.
Нормативные барьеры могут способствовать восходящей «фильтрации» существующих квартирВ местах, где новое строительство особенно затруднено из-за нормативных требований, больше капитала может поступать на приобретение и реконструкцию существующей собственности.Они подвержены меньшему нормативному риску, поскольку обычно не требуют изменения зонирования. Нетрудно найти примеры, когда институциональные инвесторы на жестко регулируемых рынках покупают старые многоквартирные дома, проводят значительный ремонт, а затем сдают в аренду отремонтированные квартиры по значительно более высокой арендной плате — что является эквивалентом многоквартирных домов старых домов на одну семью. Этот процесс восходящей «фильтрации» среди существующих квартир особенно беспокоит с точки зрения доступности жилья, поскольку он приводит к повышению арендной платы без увеличения количества доступных домов.
Мобильность капитала может привести к росту цен на жилье в местах с жестким регулированиемДля кредиторов и инвесторов, работающих на национальном или глобальном уровне, географические различия в регулировании землепользования могут стимулировать потоки капитала в менее регулируемые районы. Когда национальные финансовые учреждения действительно вкладывают средства в недвижимость в строго регулируемых местах, особенно там, где процессы застройки носят весьма дискреционный характер, инвесторы будут ожидать более высоких процентных ставок или доходности капитала.Обеспечение более высоких минимальных норм прибыли для инвесторов требует, чтобы застройщики и застройщики взимали более высокие цены за завершенное жилье, что приводит к ухудшению доступности для арендаторов и покупателей жилья.
Региональные банки могут выделять средства вне строительства кредитаНебольшие региональные банки активно занимаются кредитованием строительства. Поскольку они в основном предоставляют ссуды в определенных географических регионах, сложная нормативно-правовая среда вряд ли приведет к перемещению их капитала в другие места.В пределах своей рыночной зоны они могут вместо этого уменьшить свой общий портфель недвижимости по сравнению с другими типами ссуд. В совокупности это может проявиться как «сужение» площадей под строительство.
Не забывайте и других бенефициаров нормативных барьеров: существующих домовладельцевНесмотря на всю враждебность, нацеленную на девелоперов, домовладельцев и банкиров, наибольшую группу бенефициаров нормативных положений, ограничивающих предложение жилья, составляют не эти коммерческие корпорации.Домовладельцы, которым посчастливилось приобрести свои дома в более ранние периоды, получили существенный прирост благосостояния, большая часть которого освобождена от налогообложения. Неудивительно, что домовладельцы прилагают все усилия для того, чтобы и дальше ограничивать предложение нового жилья.
Государственные и местные политики в США пытаются сделать жилье более доступным. Но поскольку наша система жилищного строительства настолько сложна, трудно даже прийти к общему пониманию проблемы.Сделать процесс разработки проще, короче и прозрачнее было бы хорошим началом.
От чертежа до фундамента — процесс строительства жилого дома
Если один аспект Нью-Йорка оставался неизменным с момента основания города, так это то, что ничто не остается постоянным. Житель Нью-Йорка Вашингтон Ирвинг, писатель, в честь которого назван Ирвинг Плейс, ворчал в свои сентябрьские годы, что города, который он помнил с юности, больше не существует.Слишком многое изменилось, сетовал он. И это было в 1850-х годах, до гражданской войны, небоскребов и Дональда Трампа.
Не зря его называют Нью-Йорком. Можно утверждать, что ни один другой город на земле не подвергался такой постоянной реконфигурации и трансформации. Знаменитые здания — например, настоящий Мэдисон-Сквер-Гарден — сегодня здесь, а завтра исчезнут. Неизменно на их месте вырастает что-то еще большее и смелое. И часто в наши дни новостройки представляют собой жилые дома.
В то время как отрасль в последние месяцы была омрачена несчастными случаями на строительных площадках — я пишу это через 24 часа после того, как в результате крушения крана был разрушен квартал на Восточной 51-й улице, унесшие жизни четырех человек и ранения еще десятков, а рынок недвижимости в остальной страна продолжает атрофироваться, жилищное строительство в Нью-Йорке остается быстро развивающимся бизнесом, который практически не собирается замедляться, независимо от экономических показателей. Новые многоэтажки, кажется, появляются почти в одночасье, как роскошные кондоминиумы в Уотвилле.По данным Департамента строительства города (DOB), в первой половине 2008 финансового года было выдано почти 2300 новых разрешений на строительство по всему городу.
Но что нужно для того, чтобы проект (буквально) сдвинулся с мертвой точки? Это не только сталь, камень и стекло. Кроме того, требуется много бумажной работы — больше, чем вы думаете. В то время как различия иногда стираются, процесс от супа до орехов состоит из пяти этапов — или пяти препятствий, если хотите: зонирование, дизайн, утверждение, строительство и еще больше согласований.
Шаг первый: зонирование
После начального «Построим многоквартирный дом!» вдохновения, следующим шагом будет согласование видения с местными постановлениями о зонировании.
«Все начинается с того, что разрешено в этой области, а именно с зонирования», — говорит Карлос Круз, консультант по строительным нормам в Rethy Associates на Манхэттене.
Зонирование определяет такие факторы, как высота здания, количество единиц, которое оно может содержать, сколько двора необходимо спереди и сзади, сколько приспособлений требуется на этаж, ограничивается ли площадь правилами для исторических районов и часть арканы, известная как «отношение площади пола».”
Правила зонирования предоставляют «конверт, с которым вам нужно работать», — объясняет Круз. Другими словами, то, что работает в Нижнем Манхэттене, может не работать в Верхнем Вест-Сайде, а кошерное в Лонг-Айленд-Сити может быть запрещено в Парк-Слоуп.
«Вы делаете технико-экономическое обоснование», — говорит Дон Турано, владелец компании DC Turano Inc. в Бруклине, консультант по строительству. «Убедитесь, что здание, которое вы хотите там построить, вы сможете построить.”
Бесчисленное количество предлагаемых разработок умирают на этом этапе по ряду причин. Возможно, идея на столе просто не сработает в доступном пространстве. Возможно, район неправильно зонирован под жилую застройку. Возможно, стоимость реализации проекта в строго контролируемом историческом районе будет непомерно высокой. Те, кто выживают, переходят к…
Шаг второй: Дизайн
После того, как в процессе зонирования определены параметры проекта, можно приступить к проектированию нового здания.
«Вы нанимаете архитектора для выполнения планов и инженера для выполнения планов», — говорит Турано. Эти два профессионала — или чаще всего группы профессионалов — вместе проектируют здание.
«Архитектор смотрит, сколько квартир можно разместить», — говорит Круз, используя информацию из правил зонирования и Департамента строительства. Эти данные регулируют, насколько маленькие спальни, гостиные, кухни и столовые (вместе называемые «жилые комнаты», которые отличаются от туалетов, ванных комнат и складских помещений) могут быть, сколько естественного света требуется, как система вентиляции должен работать, и какой процент фасада здания должен быть фасадом.
С несколькими жилыми домами — а это, очевидно, и есть жилые многоквартирные дома — правил больше, чем если бы, скажем, вы хотели построить особняк на бульваре Астория.
«Некоторые многоквартирные жилые дома должны иметь определенные общественные объекты, такие как прачечные, общественные помещения, — говорит Круз. «Это решено в книге кодов многоквартирных домов и книге зонирования». (Между прочим, эти книги по размеру ближе к полному Оксфордскому словарю английского языка, и читать их гораздо труднее, чем роман в аэропорту.) Тогда очередь инженера.
«Инженеры приходят и проектируют [системы] отопления и водопровода и определяют, кто должен иметь выходы на пожарную лестницу», — говорит Круз. «Инженеры позаботятся о строительных работах, механических работах, водопроводах, спринклерных линиях».
После того, как все начальные проектные работы будут выполнены, у вас останется чертеж здания «белого ящика».Отдельные квартиры оставляются на усмотрение владельцев позже.
«Такие люди, как я, проверяют дизайн на соответствие нормам», — говорит Круз.
После необходимого количества встреч между архитектором, инженером и консультантом — обычно через несколько месяцев — проект переходит к…
Шаг третий: Утверждение
На этом этапе к участию подключается муниципальное правительство в форме DOB.Существует множество документов, заявлений, лицензий, разрешений и других документов, которые необходимо утвердить до того, как начнется фактическое строительство здания.
«Это может занять пару недель или год, в зависимости от того, в какой зоне вы находитесь», — говорит Турано.
УтверждениеDOB — сложный и многогранный процесс. Согласно местным законам, существуют так называемые требования Директивы 14 в отношении зонирования, выезда и инвалидности.Также существуют требования Директивы 2, касающиеся выхода, противопожарной защиты, Закона о многоквартирных домах и Кодекса обслуживания жилищного фонда. Все это требует применения и осмотра, как и спринклеры, которые теперь требуются для всех новых жилых домов. Подробное, но простое пошаговое руководство доступно на надежном веб-сайте Buildings: www.nyc.gov/buildings.
«Есть документы за документами», — говорит Круз. «Это не быстрый процесс для нового здания.”
Если план по какой-либо причине отклонен, эксперт по плану в DOB заполняет лист возражений, информируя разработчика о проблемных областях. Затем архитектор и инженер должны исправить проблемы и повторно подать предложение. Это повторяется столько раз, сколько необходимо, обычно более одного раза.
Хотя это может показаться чрезмерным бюрократизмом, причина этого проста: безопасность.Срезание углов в процессе проектирования и утверждения может привести к срезанию углов во время строительства, что в буквальном смысле может быть опасным. Из-за объемов нового строительства DOB предпринял агрессивные шаги по борьбе с небезопасными методами строительства.
«Архитекторы и инженеры должны нести ответственность, если они не выполняют свои обязанности лицензированных профессионалов — обязанности, которые имеют серьезные последствия для безопасности населения и наших государственных служащих», — говорит комиссар по строительству Патриция Ланкастер.«Город категорически против небезопасного строительства, и ответственные стороны будут привлечены к ответственности».
Показательный пример: в марте инженеру-строителю Хосе Д. Варгасу было предъявлено обвинение в даче ложных показаний городским следователям в случае обрушения здания в Бронксе, в результате которого в 2006 году погибли два пожарных. Городские власти утверждают, что он проявил халатность при проведении инспекций. здание.
После получения разрешения выдаются разрешения, и этап оформления документов на некоторое время ослабевает.Тогда самое интересное…
Шаг четвертый: строительство
Наконец, вы готовы приступить к строительству. (Предполагая, что вы сначала не снесли какую-либо конструкцию, которая уже была на участке, что является процессом, и DOB танцует все с самим собой.) «Затем вы начинаете копать», — говорит Турано.
Фактическое строительство здания может занять месяцы или годы, в зависимости от его размера, объема и других переменных.Это наиболее заметная часть процесса, а также самая опасная, о чем свидетельствует количество несчастных случаев за последние годы.
«Когда проект завершен на 80–90 процентов, они вызывают архитектора и инженера, чтобы они вернулись и посмотрели, потому что [архитектор и инженер] должны будут подписать проект», — говорит Круз.
Наконец-то структура завершена. Если многоэтажка, то все этажи застроены.Фасад закончен. Возможно, отдельные квартиры тоже сдаются, в зависимости от планов. Все, что нужно, — это люди, чтобы въехать. Но прежде чем это произойдет, нужно преодолеть одно последнее препятствие …
Шаг пятый: дополнительное одобрение
Департамент строительства выдает окончательное свидетельство о законном использовании и заселении здания, которое называется просто «Свидетельство о занятии» или «C of O.» Этот документ, по сути, описывает, как здание может быть занято.Например, чтобы иметь торговую точку на первом этаже многоэтажного многоквартирного дома, административный центр О должен оговорить ее использование.
«Когда строительство закончено, проводится заключительная проверка, и [разработчики и их подрядчики] решают любые проблемы, которые могут возникнуть, — когда они будут на 100 процентов уверены, — они выдают Сертификат занятости», — говорит Турано.
Иногда DOB выдает ограниченные свидетельства о заселении, если, например, в многоквартирном доме завершена только одна квартира, и застройщик хочет использовать ее для демонстрации покупателям.Однако последняя буква C из O — это последний шаг в этом процессе. Как подписанный договор аренды дает арендатору право въехать, так и C of O позволяет застройщику впускать жителей в здание.
«Получив это, — говорит Круз, — вы выполнили все правила и нормы города».
И это немалый подвиг.
Грег Олеар — писатель-фрилансер и частый участник The Cooperator.
.