Ремонт в жилой квартире по комнатам: Живем в ремонте: как пережить ремонт не покидая квартиры

Когда вы арендуете дом в Пенсильвании, в каждый договор аренды включается так называемая «подразумеваемая гарантия пригодности для проживания», гарантирующая, что жильцы получат безопасное и достойное жилье.Это означает, что каждый домовладелец в Пенсильвании должен произвести ремонт, необходимый для поддержания арендуемого жилья в безопасном, санитарном и пригодном для жизни состоянии.

Закон не требует, чтобы домовладелец предоставил идеальное жилище. Арендодатель не обязан предоставлять краску для украшения арендуемого жилья. Арендодатель не обязан устранять ущерб, причиненный арендатору.

Только серьезных дефектов подпадают под действие закона. Например, сильно протекающая крыша, сломанная печь, неработающая водопроводная система, сломанные полы, опасная проводка или отсутствие воды — все это должен ремонтировать арендодатель.Если домовладелец не производит ремонт, то подразумеваемая гарантия пригодности для жилья дает арендаторам право на устранение дефектов, а вычитает стоимости из будущих арендных платежей.

Закон о подразумеваемых гарантиях применяется ко всем устным или письменным договорам аренды квартир, домов, передвижных домов или других жилых помещений в Пенсильвании. При аренде нельзя отказываться от права на безопасное и достойное жилище. Арендодатель должен предоставить вам безопасное и достойное жилье, даже если вы подписываете договор аренды, в котором говорится, что вы снимаете квартиру или дом «как есть».«

У вас есть право вычесть стоимости необходимого ремонта из будущей арендной платы, если арендодатель не сможет произвести ремонт. Чтобы защитить свои права в соответствии с законом о подразумеваемой гарантии, вы должны выполнить следующие шаги:

Сообщите арендодателю письменно, в чем проблема и что вы планируете с ней делать. Например, сообщите арендодателю, что вы удержите арендную плату, если он / она не произведет требуемый ремонт.Отправьте письмо заказным письмом. Сохраните копию письма , чтобы доказать, что арендодатель был уведомлен. Образец письма представлен в этой брошюре.

По закону арендодателю предоставляется разумное количество времени на ремонт. Количество времени зависит от серьезности дефекта. Если это чрезвычайная ситуация, домовладелец должен действовать быстро. Например, если зимой у вас нет тепла, разумно ожидать, что домовладелец предоставит тепло в течение 24 часов.В случае непредвиденных обстоятельств у арендодателя будет больше времени. Например, домовладелец может иметь 30 дней на ремонт печи в летние месяцы.

Важно уведомить арендодателя и получить доказательства того, что арендодатель не производил ремонт. Копия письма, отправленного домовладельцу, может быть использована в качестве доказательства; также могут быть фотографии, свидетели или отчет инспектора жилищного кодекса.

Если домовладелец не производит ремонт, вы можете отремонтировать и вычесть. Не следует ремонтировать и вычитать суммы за ремонт, превышающий ежемесячную арендную плату. Если арендная плата составляет 300 долларов в месяц, то вычитаемая за ремонт сумма не должна превышать 300 долларов. Обратитесь за юридической помощью, если ремонт дорогостоящий.

Сумма, уплаченная за ремонт, должна быть разумной . Если арендодатель предъявит вам иск в суде за неуплату арендной платы, вам, возможно, придется заплатить арендодателю сумму, которую суд сочтет необоснованной. Суд не будет привлекать арендодателя к ответственности за ремонт (-ы), который требует чрезмерной или необоснованной суммы денег. Найдите мастера по ремонту. Получите пару оценок, прежде чем делать ремонт. После ремонта отправьте арендодателю копию квитанции о ремонте с указанием следующего арендного платежа за вычетом стоимости ремонта. Сохраните копию в своем архиве.

Помните, что ремонт должен устранить серьезный дефект, который влияет на ваше право на безопасное и достойное жилище.Суд не потребует от домовладельца оплаты косметического ремонта.

Дата

Уважаемый (имя арендодателя):

Я ваш арендатор (адрес арендатора). Пишу, чтобы уведомить вас о ремонте, который необходим в моем доме. Конкретные проблемы, которые необходимо устранить, включают: (Впишите проблемы. Ниже приведены только примеры.) Печь сломана, нет горячей воды.

Эти серьезные условия делают мой дом непригодным для проживания моей семьи. Буду признателен, если вы отремонтируете печь как можно скорее. Если печь не отремонтировать в течение 24 часов, я намерен воспользоваться своим законным правом на ремонт печи и вычесть сумму из арендной платы. Если в течение пяти дней не будет горячей воды, я намерен воспользоваться своим законным правом на устранение (проблемы) и вычесть сумму из моей арендной платы.

С уважением,

(Ваша подпись)

Если у вас есть конкретные вопросы по вопросам арендодателя / арендатора, обращайтесь в местную программу юридических услуг.

MidPenn Legal Services обслуживает жителей округов Адамс, Бедфорд, Беркс, Блэр, Сентер, Клирфилд, Камберленд, Дофин, Франклин, Фултон, Хантингдон, Джуниата, Ланкастер, Ливан, Перри, Миффлин, Шуйлкилл и Йорк.

Эта брошюра предназначена для предоставления общей информации, а не для конкретной юридической консультации. MidPenn Legal Services, предоставляя эту информацию, никоим образом не соглашается и не подразумевает, что она будет представлять лиц, которые используют прилагаемую информацию. Хотя эта информация считается точной на момент подготовки, MidPenn Legal Services не несет ответственности за точность этой информации. Индивидуальные ситуации требуют индивидуального анализа.

Ваше право на безопасное и достойное жилище

ГАРАНТИЯ ЖИЛЬНОСТИ

Арендодатели обязаны в соответствии с законодательством штата Нью-Джерси об арендодателях и арендаторах поддерживать свою арендуемую собственность в безопасном и достойном состоянии. Эта обязанность распространяется на все договоры аренды, как письменные, так и устные.Обязанность содержать сдаваемые в аренду единицы безопасными и достойными называется гарантией пригодности для жилья . Гарантия пригодности для проживания основана на здравом смысле: в обмен на уплату арендной платы арендодателю он должен убедиться, что жилье пригодно для проживания арендатора.

Гарантия пригодности для проживания включает поддержание основных элементов вашего жилья в хорошем состоянии. Это включает в себя уход за физическими элементами, такими как крыша, окна, стены и т. Д.; системы, обеспечивающие тепло, горячую и холодную воду, электричество и газ; бытовая техника, такая как плита, холодильник, посудомоечная машина; поддержание чистоты в квартирах и местах общего пользования; и обеспечение защиты от преступности, например, замки на дверях и окнах для предотвращения взломов.

КОДЫ ОБСЛУЖИВАНИЯ ЖИЛЬЯ И СОБСТВЕННОСТИ

Есть несколько кодексов, принятых правительством штата или местными органами власти, которые устанавливают стандарты обслуживания арендуемой собственности. Есть обученный персонал, который проверяет арендуемую недвижимость на предмет соблюдения кодексов и может принимать жалобы на нарушения кодекса от отдельных арендаторов.

Код многоквартирного дома

Арендодатели зданий с тремя и более квартирами должны соответствовать стандартам Кодекса здоровья и безопасности для отелей и многоквартирных домов Нью-Джерси или кодексу «многоквартирных домов». Этот кодекс содержится в правилах, изданных Департаментом по делам общества штата Нью-Джерси. Ссылка: N.J.A.C. 5: 10-1.1.

Этот код содержит подробные и конкретные правила, которые охватывают все, включая замки, оконные перегородки, вентиляцию, вредителей, сантехнику, покраску, мусор, жилые помещения и так далее.Вы можете найти эти правила в своей библиотеке здания суда или публичной библиотеке, или вы можете позвонить в Департамент по делам общества, Бюро жилищной инспекции в Трентоне по телефону (609) 633-6210, чтобы купить копию.

Код местного обслуживания собственности

Большинство городов также имеют свои собственные жилищные коды или коды обслуживания собственности. Эти коды обычно применяются ко всем зданиям или квартирам, а не только к многоквартирным домам. Эти кодексы охватывают дома на одну семью и дома на две семьи.Позвоните в мэрию или муниципальное здание и попросите строительного инспектора или жилищного инспектора, если у вас есть какие-либо вопросы или проблемы, или вы просто хотите увидеть копию местного жилищного кодекса.

Потребление тепла

Если ваш договор аренды требует, чтобы домовладелец обеспечивал тепло, он должен предоставить вам количество тепла, требуемое кодексами штата и постановлением местного города или города. Согласно ГЖК, с 1 октября по 1 мая домовладелец должен обеспечить достаточно тепла, чтобы температура в квартире была не ниже 68 градусов от 6 а.м. до 23:00 Между 23:00. и 6 часов утра, температура в квартире должна быть не ниже 65 градусов. Образец цитирования: N.J.A.C. 5: 10-14 и след. и N.J.A.C. 5: 28-1,12 (м). Местные санитарные нормы и правила охватывают периоды года, не охваченные жилищными кодексами.

Жилищный инспектор или совет здравоохранения в вашем городе обеспечивает соблюдение требований к отоплению в соответствии с государственными и местными кодексами. В больших городах есть специальные горячие линии, созданные специально для рассмотрения жалоб. Инспектор может подать жалобу в суд от вашего имени, или вы можете подать собственную жалобу. Затем домовладелец должен явиться в суд и объяснить, почему он или она не обеспечивает отопление. Суд может наложить суровые наказания, включая штрафы или тюремное заключение.

Для получения информации о цитатах и ​​о том, как получить дополнительную информацию о конкретном законе, см. «Поиск закона» в разделе «Арендодатель-арендатор».

СВИНЦОВАЯ КРАСКА И ОТРАВЛЕНИЕ СВИНЦЕМ

Отравление свинцом — опасная проблема для здоровья многих арендаторов, особенно детей. Отравление свинцом — это присутствие в организме слишком большого количества свинца.Дети и еще не родившиеся младенцы особенно подвержены риску отравления свинцом, поскольку их организм и нервная система все еще развиваются. Отравление свинцом может нанести серьезный физический и психический вред взрослым и детям. Не ждите, чтобы что-то с этим сделать, если вы думаете, что вы или ваши дети можете подвергнуться воздействию свинца в вашей квартире или доме.

Отравление свинцовой краской

Человек может отравиться, съев свинец или вдыхая свинцовую пыль. Жильцы, особенно дети до 6 лет, часто отравляются краской в ​​своей квартире или доме.До 1978 года свинец использовался в красках для дома. В старых зданиях обычно много свинцовой краски. Отслаивание или растрескивание краски в старых домах и квартирах может быть опасным. Наружная краска также может содержать свинец. Отслаивающаяся краска снаружи домов или подъездов может упасть на землю.

Детям нравится вкус крошек краски, они грызут подоконники и крошки краски, падающие на пол. Младенцы, малыши и дети дошкольного возраста любят класть вещи в рот. В домах с отслаивающейся или трескающейся свинцовой краской свинцовая пыль может попасть на руки, соски и игрушки детей.Когда дети засовывают в рот руки, соски или игрушки, они могут проглотить свинцовую пыль и отравиться.

Свинец может попасть в ваше тело или тело ваших детей при вдыхании воздуха, содержащего свинцовую пыль. Соскабливание краски со стен или удаление остатков краски с пола пылесосом может привести к распространению свинцовой пыли по дому. Свинец может отравить будущего ребенка, если мать вдыхает свинцовую пыль.

Свинец также может присутствовать в грязи. В течение многих лет в краске, используемой для наружной отделки домов, содержался свинец.Когда краска испортилась или дома были снесены, свинец накапливался в окружающей почве. Свинец не разлагается и не растворяется; он остается в грязи, пока не будет удален. Дети не должны есть грязь или играть на голой земле.

Проверка на отравление свинцом

Есть анализ крови, который показывает, отравились ли вы или ваши дети. По закону все дети в возрасте до 6 лет должны быть проверены на свинец. Образец цитирования: N.J.S.A. 26: 2-137.4. Дети в возрасте от 9 до 36 месяцев, проживающие в домах престарелых, подвергаются наибольшему риску отравления свинцом.Если у вас есть ребенок младше 6 лет, который не проходил тестирование, поговорите со своим врачом.

Ваш врач может сделать анализ крови. Существует также множество проектов по профилактике отравления свинцом в детстве, в которых дети проходят бесплатное тестирование. Больничные клиники также могут анализировать кровь на содержание свинца. Дети, участвующие в программе Medicaid, должны пройти бесплатное тестирование на отравление свинцом. Для получения информации о тестировании позвоните в местный отдел здравоохранения.

Удаление или удаление свинцовой краски

Если в вашем доме есть свинцовая краска, которая создает опасность, вы можете использовать все способы, описанные в этом разделе, чтобы заставить арендодателя удалить ее, например, удержание арендной платы или просьба о снижении арендной платы.

Отравление свинцом — серьезная опасность для здоровья. Если вы или ваши дети проверяете уровень свинца в крови, возможно, в вашей квартире или доме есть свинцовая краска или грязь снаружи. Вам следует немедленно получить совет и помощь в юридической службе о том, как заставить арендодателя как можно быстрее удалить свинцовую краску. Вы также можете связаться с частным адвокатом, чтобы обсудить, можете ли вы подать в суд на арендодателя за ущерб, нанесенный свинцовой краской.

Поскольку отравление свинцом очень опасно, вы можете использовать другие законы.Закон запрещает использование свинцовой краски во многих вещах, в том числе внутри и снаружи квартир или домов. А уже имеющуюся свинцовую краску нужно удалить или накрыть, чтобы она никого не отравила. Грязь, загрязненная свинцом, должна быть удалена. Закон гласит, что опасная свинцовая краска на внутренних или внешних стенах дома или квартиры является «общественным неудобством», которое должен устранять домовладелец. Ссылка: N.J.S.A. 24: 14А-5; N.J.S.A. 55: 13А-7.

Местный отдел здравоохранения должен расследовать нарушения законов о свинцовых красках и заставить домовладельца удалить свинцовую краску.Если кто-то из членов вашей семьи прошел обследование и у него в крови высокий уровень свинца, вам следует позвонить в отдел здравоохранения и попросить их немедленно осмотреть ваш дом.

Если департамент здравоохранения обнаружит, что у ребенка младше 6 лет высокий уровень свинца в крови, департамент здравоохранения проверит содержание свинца в доме. Если внутри дома нет опасности свинца, будет проверяться снаружи здания. Если на внутренних или внешних стенах не обнаружено опасности свинца, местный отдел здравоохранения проверит окружающую грязь.При выявлении опасности свинца отдел здравоохранения должен приказать владельцу здания устранить опасность свинца. Чтобы устранить проблему, владелец может покрыть поверхность твердым материалом или удалить свинцовую краску и перекрасить не содержащей свинца краской. В некоторых случаях арендаторы будут размещены в другом месте за счет владельца, пока владелец устраняет опасность свинца в арендуемой квартире.

Департамент здравоохранения предоставит арендаторам или жильцам копию своего уведомления владельцу, чтобы они знали, что департамент здравоохранения приказал владельцу сделать.

Поддержка малообеспеченных домовладельцев

Законодательство, принятое в 2004 году, предусматривает ссуды до 150 000 долларов США и гранты арендодателям в зависимости от финансовых потребностей. Фонд помощи в борьбе с опасностями, связанными со свинцом, представляет собой совокупность грантов и ссуд под низкие проценты, предназначенных для домовладельцев, которые не могут позволить себе дорогостоящий процесс удаления краски на основе свинца со стареющих зданий. (В соответствии с этим законом также был создан фонд для переселения детей, отравленных свинцом, и создан реестр безопасного для свинца жилья в штате.)

Для получения дополнительной информации о загрязнении свинцом см. Проверяли ли вашего ребенка на отравление свинцом ?.

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛИЩНЫХ КОДОВ И ЗДОРОВЬЯ

Как обсуждалось в предыдущем разделе, арендуемое жилье должно соответствовать жилищным и медицинским кодексам города и штата. В кодексах перечислены требования, которым должна соответствовать собственность арендодателя, чтобы ее можно было одобрить как безопасное или «стандартное» здание. Правила касаются отопления, сантехники, безопасности, кровли, вредителей и других серьезных дефектов, таких как слабые стены.

Если вы чувствуете, что условия в вашей квартире или доме плохие, непригодные для жизни или опасные, сообщите об этом своему домовладельцу. Если ваш домовладелец не может произвести ремонт в разумные сроки, позвоните местному строительному инспектору и попросите его или ее осмотреть недвижимость как можно скорее. Если можете, присутствуйте при инспектировании, чтобы вы могли указать на все проблемы. Спросите имя инспектора и попросите его прислать вам копию отчета.

Если требуемый ремонт представляет собой проблему с канализацией, например, утечку сточных вод, позвоните в городской или окружной совет здравоохранения.Попросите инспектора проверить состояние. Когда придет инспектор, узнайте его или ее имя.

Если инспектор обнаружит нарушения кода, он или она направит домовладельцу письмо со списком нарушений кода. В этом письме домовладельцу будет сообщено, что повторный осмотр для проверки того, был ли произведен ремонт, состоится в определенный день.

Некоторые инспекторы жилищного и санитарного кодекса не отправляют арендатору копии отчетов о проверке и не информируют арендатора о результатах проверки. Как арендатор в собственности, вы имеете право получить копии этих отчетов, и вы должны обязательно попросить, чтобы копии всех отчетов были отправлены вам.

Повторный осмотр жилищной единицы

Если ваша жилищная единица не прошла осмотр, она должна быть повторно проверена инспектором по жилищным кодексам или санитарным нормам. Вы можете обнаружить, что повторная проверка не проводится. В этом случае следует позвонить инспектору и сообщить ему или ей, что домовладелец не произвел требуемый ремонт.

Если при повторной проверке инспектор обнаружит, что домовладелец не производил ремонт, будет назначена еще одна проверка.Если нарушения все еще не устранены, инспектор по строительству должен вызвать домовладельца в городской суд. В случае признания вины домовладельца могут оштрафовать.

Чиновники местных органов власти не всегда серьезно относятся к обеспечению соблюдения жилищных норм и правил здравоохранения. Немногие арендодатели предстают перед муниципальным судом за нарушение Кодекса содержания собственности, и еще меньшее количество когда-либо подвергается штрафу в суде. Арендаторы должны настойчиво настаивать на том, чтобы проверки и повторные проверки проводились тщательно и своевременно и чтобы инспекторы привлекали домовладельцев, не соблюдающих кодекс, в суд.

Отказ или закрытие здания

Кодексы по содержанию жилья и собственности позволяют инспекторам объявлять дом или многоквартирный дом «непригодным для проживания людей», если в арендуемой единице или здании имеются серьезные дефекты. Эти дефекты должны представлять угрозу для здоровья и безопасности арендаторов. Обрушение конструкции здания или отсутствие тепла или горячей воды — это ситуации, которые могут служить основанием для признания здания непригодным. Объявив здание непригодным, инспектор может приказать вам покинуть арендуемую квартиру и закрыть здание.

Были случаи, когда инспектор отказывался от здания, даже если плохие условия не были достаточно серьезными, чтобы вынудить жильцов покинуть здание. Например, домовладелец, желающий переоборудовать здание в кондоминиумы, может вывести арендаторов из здания с помощью инспектора, тем самым обойдя требования закона о преобразовании кондоминиумов. Образец цитирования: Проспект-стрит, 49 против Шевских садов, 227 Нью-Джерси Супер. 449 (Приложение Div. 1988). Если вы подозреваете, что жилищный инспектор или домовладелец пытается незаконно заставить вас покинуть ваш дом, вам следует проконсультироваться с юристом.

Если строительный инспектор письменно сообщает вам о переезде, поскольку здание было признано непригодным, вы можете иметь право на получение помощи от местных властей в переезде. Помощь при переезде включает помощь в поиске нового места жительства, расходы на переезд и помощь в размере до 4000 долларов США при покупке или аренде дома или квартиры. Ссылка: N.J.S.A. 52: 31B-1 и след. и N.J.S.A. 20: 4-1 и след. . (См. Помощь при переезде.)

Использование доски здоровья для получения тепла

Многие местные органы здравоохранения имеют право ремонтировать системы отопления, чтобы вы могли получать тепло.Ваше местное правительство должно было издать постановление, наделяющее совет по здравоохранению такими полномочиями. Даже постановлением совет здоровья может действовать только при температуре на улице ниже 55 градусов. Чтобы принять меры, вы должны позвонить в медицинскую комиссию и сообщить им, что вы пытались заставить домовладельца исправить отопление. После этого плата будет ждать 24 часа, прежде чем кто-нибудь сделает ремонт. Образец цитирования: N.J.S.A. 26: 3-31 (p) и Jones v. Buford, 71 N.J. 433 (1976).

Что делать, если кончился мазут?

В некоторых городах Нью-Джерси есть программы по обеспечению экстренной доставки нефти за счет государства, когда у арендаторов нет отопления, потому что домовладелец не покупал нефть.Затем город получает деньги напрямую от домовладельца. Узнайте о таких программах в местных органах власти.

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ АРЕНДЫ ДЛЯ РЕМОНТА И ВЫЧИСЛЕНИЯ

Арендаторы часто жалуются, что их арендодатель не будет ремонтировать такие вещи, как окна, замки, туалеты, краны и системы отопления, когда они выходят из строя в результате естественного износа. Арендаторы также жалуются, что их домовладельцы не проводят рутинного обслуживания, такого как уничтожение вредителей. Как арендатор вы имеете право жить в безопасном, чистом и приличном жилье.В этом разделе объясняется это право и законы, которые возлагают на вашего арендодателя обязанность поддерживать вашу арендуемую квартиру в хорошем состоянии. В этом разделе также объясняются различные шаги, которые вы можете предпринять, чтобы арендодатель произвел необходимый ремонт и провел текущее обслуживание.

При определенных условиях арендаторы могут использовать арендные деньги для ремонта. После ремонта арендатор вычитает стоимость ремонта из арендной платы вместо того, чтобы платить арендодателю в качестве арендной платы. Это называется ремонтом и вычетом .Существуют определенные правила ремонта и удержания, которые вы должны соблюдать:

• Условия, требующие ремонта, должны быть достаточно серьезными, чтобы повлиять на здоровье или благополучие арендатора.

• Арендатор должен сначала надлежащим образом уведомить арендодателя о необходимости ремонта, а затем дать арендодателю разумное количество времени для его проведения. Уведомление должно быть в письменной форме и отправлено заказным письмом с уведомлением о вручении.

• Выждав разумное время, арендатор должен произвести ремонт и оплатить его всей или частью арендной платы.

• Стоимость ремонта должна быть разумной.

• Затем арендатор должен вычесть стоимость из следующего арендного платежа и предоставить домовладельцу копию квитанции о ремонте. Ссылка: Marini v. Ireland, 56 N.J. 130 (1970).

Пример: Туалет в вашей квартире не работает. Вы письменно сообщаете домовладельцу, что он неисправен. Проходит несколько дней, а хозяин не ремонтирует.Затем вы вызываете местного сантехника, чтобы он отремонтировал унитаз, платите водопроводчику и получаете квитанцию. Стоимость ремонта туалета — 50 долларов. При наступлении срока аренды в следующем месяце вместо полной суммы арендной платы вы отдаете арендодателю деньги за вычетом 50 долларов за ремонт. Вы даете домовладельцу копию счета водопроводчика, а оригинал оставляете себе.

В экстренной ситуации, если вы не можете связаться с домовладельцем лично или по телефону, вы можете произвести ремонт, а затем сообщить об этом домовладельцу.

Использование ремонта и удержания иногда приводит к спорам между домовладельцем и арендатором. Арендодатель может попытаться привлечь вас к ответственности за полную арендную плату, даже если вы использовали арендную плату для устранения серьезного дефекта. В этой ситуации домовладелец может попытаться выселить вас в суде за неуплату арендной платы. Если вы покажете судье копию отправленного вами письма с просьбой к домовладельцу произвести ремонт и копию квитанции о ремонте, судья не должен возлагать на вас ответственность за полную арендную плату. Однако судья может не согласиться с вами и может возложить на вас ответственность за полную арендную плату.Поэтому вам следует попытаться забрать всю сумму арендной платы с собой в суд.

ВЫДЕРЖКА АРЕНДЫ

Там, где домовладелец просто отказывается делать необходимый ремонт, у арендаторов часто нет другого выбора, кроме как прекратить платить арендную плату. Это называется удержанием арендной платы , если это касается одного арендатора. Если некоторые или все арендаторы в одном здании или комплексе удерживают арендную плату как группа, это называется забастовкой арендной платы. Удерживая арендную плату, арендаторы оказывают давление на домовладельца, чтобы тот сделал ремонт, и они избегают платить за услуги, которые они не получают.Удержание арендной платы совершенно законно и часто может быть единственным способом заставить домовладельца произвести необходимый ремонт.

Как начать удержание арендной платы

Если вы решите удержать арендную плату, чтобы заставить домовладельца произвести ремонт, вы должны предпринять два шага:

1. Вы должны отправить письмо домовладельцу с объяснением, какие условия необходимо исправить. В письме должно быть объяснено, что вы прекратите платить арендную плату, если ремонт не будет сделан сразу, и что вы не будете платить больше, пока не будут завершены все ремонтные работы.Вы также должны объяснить, что после завершения ремонта вы будете платить уменьшенную арендную плату с момента, когда ремонт был необходим, до момента его завершения. Письмо должно быть отправлено заказным письмом с уведомлением о вручении, и вы должны сохранить копию письма, так как она может вам понадобиться позже в суде.

2. Вы должны отложить ежемесячную арендную плату и положить ее в надежное место. Банковский счет — хорошее место для ежемесячного внесения арендной платы, потому что вы будете получать проценты с этих денег.Экономия на аренде — это самое важное, что вы можете сделать. Вы удерживаете ренту, а не тратите ее на что-то другое!

Чего ожидать

Арендодателям нужны деньги за аренду, чтобы оплачивать счета и получать прибыль. Удержание арендной платы лишает домовладельца этих денег каждый месяц. Некоторые домовладельцы решат произвести весь ремонт или заключить соглашение с арендаторами о ремонте в обмен на уплату удержанной арендной платы и возобновление выплаты арендной платы. Если вы достигнете такого соглашения с арендодателем, убедитесь, что оно составлено в письменной форме.

Некоторые домовладельцы вместо ремонта будут пытаться напугать жильцов, рассылая письма и извещения с угрозами выселения. Если ваш домовладелец сделает это, вы должны ожидать, что рано или поздно он подаст в суд жалобу на ваше выселение за неуплату арендной платы. (См. Раздел Причины выселения.)

ВНИМАНИЕ! Здесь очень важно сэкономить на удержанной вами арендной плате. Вас не могут выселить за неуплату арендной платы, если вы сохранили всю арендную плату и явитесь с ней в суд в день вызова.

Вы должны сообщить судье, что удержали арендную плату из-за плохих условий. Судья может потребовать от вас внести удержанную арендную плату секретарю суда. Очень важно, чтобы на тот момент у вас были все деньги за аренду, потому что, если у вас не будет денег, вас могут выселить. Затем судья назначит второе слушание, чтобы заслушать доказательства условий в вашей квартире. Это называется слушанием о снижении арендной платы и описывается в следующем разделе.

Арендная плата

Слушание о снижении арендной платы дает вам возможность показать судье, насколько плохие условия в вашей квартире или в местах общего пользования в здании.Составьте список и возьмите его с собой в суд, чтобы напоминать себе во время дачи показаний. Вам следует взять копию письма, которое вы отправили, с уведомлением арендодателя о вашем решении удержать арендную плату и о плохих условиях в квартире или доме. Вам также следует ознакомиться с любыми отчетами инспекторов жилищного или санитарного кодекса об этих условиях. По возможности сфотографируйте дыры, пятна и другие проблемы и покажите их судье.

Судья, рассматривающий ваше дело, имеет право снизить арендную плату за те месяцы, в которых вы удерживали арендную плату.Затем судья может разрешить вам удержать разницу между вашей обычной арендной платой и более низкой арендной платой за те месяцы, в которых вы удерживали арендную плату. Судья также может разрешить вам платить меньшую арендную плату в будущем, пока домовладелец не произведет весь ремонт. Судья перечислит каждый ремонт, который необходимо произвести, прежде чем арендная плата может быть возвращена в обычную сумму. Это называется приказом о снижении арендной платы .

Сумма снижения вашей арендной платы зависит от того, насколько плохими условия считает судья.Если условия настолько плохи, что квартира или дом непригодны для проживания, судья может снизить арендную плату до нуля и приказать вам не платить арендную плату до тех пор, пока домовладелец не решит проблемы. Вот почему вам следует постараться как можно лучше полностью описать каждую проблему, с которой вы сталкиваетесь, чтобы судья понимал трудности, с которыми вы сталкиваетесь в повседневной жизни.

Важно, чтобы вы использовали удержание арендной платы только в том случае, если проблемы в вашем доме или квартире серьезны, и только после того, как вы уведомили домовладельца.На слушании дела о снижении арендной платы судья может также решить, что условия недостаточно плохи, чтобы оправдать ваши действия, и потребовать, чтобы вы заплатили всю удержанную арендную плату. В этом случае вы можете нести ответственность за оплату судебных издержек, штрафов за просрочку платежа и расходов на гонорары адвоката арендодателя. (См. Раздел «Защита от выселения ».)

Мировое соглашение в суде

В суде вы можете договориться с домовладельцем до суда. Если домовладелец соглашается произвести ремонт, укажите это в мировом соглашении.Если арендодатель позже не произведет ремонт, как обещал, вы можете подать в суд, чтобы обеспечить выполнение соглашения.

Арендаторы, участвующие в забастовке арендной платы

Забастовка — это удержание арендной платы некоторыми или всеми арендаторами одного и того же арендодателя. Забастовка арендодателя увеличивает давление на арендодателя, потому что, чем больше арендаторов удерживает арендную плату, тем меньше денег будет поступать арендодателю. Работая в группе, арендаторы также имеют больше шансов в суде. Арендодателю будет труднее убедить судью в том, что какой-либо арендатор каким-то образом несет ответственность за плохие условия, или что арендодатель отрицает наличие дефектов.Вместо этого каждый арендатор сможет подтвердить свои слова в суде. Совместные действия арендаторов значительно повышают их шансы на то, что суд окажет давление на арендодателя посредством значительного сокращения выбросов.

По мере того, как к забастовке арендаторов присоединится все больше арендаторов, инспекторы жилищного и санитарного кодекса с большей вероятностью будут оказывать большее давление на домовладельца с целью проведения ремонта. Совместная работа также увеличивает вероятность того, что арендаторы смогут нанять юриста. С адвокатом у вас может быть больше шансов убедить судью заказать ремонт или назначить приемника.Забастовка арендаторов часто является лучшим способом заставить сопротивляющегося домовладельца разобраться с плохими жилищными условиями.

СУДЕБНЫЙ ПРИКАЗ НА РЕМОНТ

Вместо удержания арендной платы арендаторы могут напрямую обратиться в суд и попросить судью приказать арендодателю оплатить ремонт. Этот тип иска подается в Суд мелких тяжб и может включать в себя просьбу о том, чтобы судья приказал арендодателю вернуть деньги за ремонт, выполненный арендаторами. Образец цитирования: R.6: 1-2 (a) (2). См. Обращение в суд, чтобы вернуть свой залог.

Арендаторам следует поговорить со своим региональным офисом юридических услуг, организацией арендаторов или частным юристом, если они хотят узнать больше об использовании Суда мелких претензий или если они не уверены в том, как им следует заполнять документы, необходимые для подачи жалобы мелких претензий. .

АРЕНДА АРЕНДА

Закон также позволяет арендаторам подавать в суд ходатайство о назначении управляющего для управления зданием или комплексом. В ходатайстве, которое должно быть подано в Верховный суд, содержится просьба к судье назначить кого-либо, кроме арендодателя, для сбора всех арендных платежей арендаторов и использования денег для ремонта здания.Лицо, назначенное судом для сбора арендной платы и заказа ремонта, называется получателем арендной платы. Образец цитирования: N.J.S.A. 2А: 42-85.

Судья обычно рассматривает возможность удовлетворения ходатайства, если домовладелец неоднократно отказывался от исправления условий, лишающих арендаторов тепла, воды, электричества или других необходимых услуг. Получатель арендной платы обычно назначается судьей только в том случае, если ремонт и удержание, удержание арендной платы и другие попытки ремонта не увенчались успехом.

Следующий пример показывает, как работает этот закон. Лифт в пятиэтажном доме выходит из строя. Арендодатель уведомляется в письменной форме, но не отвечает. Стоимость ремонта лифта или его замены может составлять несколько тысяч долларов. Если только один арендатор удерживает арендную плату, на сбор денег уйдут годы. Согласно закону о конкурсном управлении, один арендатор может попросить суд обязать всех остальных арендаторов в здании платить арендную плату суду или получателю облигаций. Затем получатель может использовать арендную плату от всех арендаторов для ремонта лифта.

Для подачи ходатайства о получении арендной платы требуется помощь адвоката. Имейте в виду, что если домовладелец пытается выселить вас из-за того, что вы удерживали арендную плату из-за очень плохих условий в вашем доме, судья может самостоятельно начать процесс назначения управляющего. Вы можете спросить об этом судью во время слушания дела о снижении арендной платы, если ваш домовладелец категорически отказывается сотрудничать и условия в вашем здании серьезные. Образец цитирования: Дрю против Пуллена, 172 N.J. Super. 570 (Приложение Div. 1980).

ОБРАЩЕНИЕ В СТРАХОВУЮ КОМПАНИЮ АРЕНДОДАТЕЛЯ

Еще один способ оказать давление на домовладельца с целью проведения ремонта — это подать жалобу в страховую компанию арендодателя на условия, представляющие угрозу безопасности. В городах с контролем за арендной платой название страховой компании будет фигурировать в счетах, которые домовладелец представляет в связи с заявлением о повышении уровня материальных благ. В других местах может быть сложнее узнать название страховой компании арендодателя.

ЗАЩИТА ОКНА

Арендодатели нескольких жилых единиц обязаны по письменному запросу арендатора установить и поддерживать оконные решетки в общественных залах и в квартире любого арендатора, у которого есть ребенок в возрасте 10 лет или младше, который живет в квартире или регулярно присутствует в квартире значительное количество времени. Ссылка: N.J.S.A. 55: 13А-7.13. Закон требует от домовладельцев ежегодно уведомлять арендаторов о том, что они могут подать письменный запрос на установку оконных решеток.Это уведомление также должно содержаться в договоре аренды. Стоимость установки оконных решеток может быть передана арендаторам, но арендодателям не разрешается взимать более 20 долларов за оконную решетку. Обратите внимание, что оконные решетки не требуются на окнах первого этажа или на окнах, через которые есть доступ к пожарной лестнице. Здания, занимаемые собственниками, и некоторые другие здания, такие как сезонная аренда, также освобождаются от этого требования. Образец цитирования: N.J.S.A. 55: 13A7.13b. Обратите внимание, что единицы, используемые мигрантами или сезонными рабочими в связи с любой работой или местом, где они выполняются, не считаются «сезонной арендой».«Эти арендодатели также обязаны информировать арендаторов и устанавливать оконные решетки в соответствии с законом. Образец цитирования: N.J.S.A. 55: 13А-7.13б (2). Если у вас есть маленькие дети, и вы не были уведомлены о оконных решетках, вы можете поговорить с юристом, чтобы узнать, подпадают ли вы под действие этого закона.

Согласно правилам, принятым в 2006 году, арендодатели должны проверять оконные решетки дважды в год, чтобы убедиться, что они работают должным образом, и для этой цели регистрировать проверки в журнале.

Арендаторы могут подать жалобу комиссару Департамента по делам общества штата Нью-Джерси для обеспечения соблюдения закона, а также могут наложить штрафы и штрафы в соответствии с Законом об отелях и многоквартирных домах. Образец цитирования: N.J.S.A. 55: 13А-1. Любой арендатор, желающий удалить оконную решетку, должен будет подать письменный запрос своему домовладельцу.

КАК ПОЗВОЛЯТЬ АРЕНДОДАТЕЛЮ СДЕЛАТЬ РЕМОНТ

Закон дает вам несколько способов отстоять свое право съемщика на безопасное и достойное жилье и заставить домовладельца отремонтировать неисправные условия в вашей съемной квартире.У вас есть законное право:

• Вызвать инспектора по зданию или санитарного врача,

• Используйте арендную плату на ремонт,

• удерживает арендную плату, а

• Подайте в суд.

Примечание : Если вы живете в здании, построенном на государственное финансирование, домовладелец должен каждые три месяца проводить собрания для всех арендаторов, чтобы арендаторы могли обсудить жалобы, которые у них есть на условия содержания. здание.(Собрание не проводилось бы, если бы большинство арендаторов проголосовало против его проведения.) Ссылка: N.J.S.A. 55: 14К-7,3; П.Л. 2007, г. 8.

Справочник по бесплатной и недорогой гражданской правовой информации и услугам в Вирджинии

Аренда дома

1. NC DOJ
2. Защита потребителей
3. Товары для дома и товары
4. Аренда дома

Если вы решите снять дом или квартиру, имейте в виду, что и арендаторы, и домовладельцы имеют права и обязанности в соответствии с законом. По закону арендодатель обязан поддерживать вашу квартиру в хорошем и безопасном рабочем состоянии и соблюдать соответствующие государственные и местные нормы.

Чтобы понять, как разрешать споры между арендодателем и арендатором, воспользуйтесь этими советами:

• Когда вы обнаружите, что что-то нужно починить, попросите отремонтировать. Сообщите арендодателю о проблеме немедленно по телефону или лично, но в ответ направьте письменный запрос и сохраните его копию для себя.
• Если ваш домовладелец не ответит в разумные сроки, вы можете решить заплатить за устранение экстренной проблемы самостоятельно.Обязательно сохраните копии всех квитанций, чтобы вы могли потребовать возмещения от домовладельца.
• Не удерживайте арендную плату, чтобы убедить арендодателя произвести ремонт. Вместо этого попробуйте сократить свою арендную плату. Например, домовладелец может разрешить вам заплатить за ремонт сломанного холодильника, а затем вычесть стоимость из вашей арендной платы за следующий месяц. Или домовладелец может согласиться снизить вашу арендную плату на месяц, в течение которого вы не могли использовать одну комнату из-за протекающей крыши.
• Если домовладелец не может исправить что-то, что ставит под угрозу вашу безопасность или нарушает местные нормы, сообщите об этом в местные органы власти. Местные инспекторы по строительству, охране здоровья, пожарной безопасности и безопасности могут принять меры для обеспечения соблюдения норм.
• Если вы и ваш арендодатель не можете урегулировать свои споры, вы можете позвонить в отдел защиты прав потребителей генерального прокурора по телефону 1-877-5-NO-SCAM. Хотя мы не можем представлять вас в частных юридических делах, и в конечном итоге вам может потребоваться подать на арендодателя в суд для обеспечения соблюдения закона, мы можем помочь вам с вашими вопросами и помочь вам определить, какими могут быть ваши следующие шаги.
• Вы также можете подать иск в суд мелких тяжб. Вы можете произвести ремонт самостоятельно, а затем подать в суд на возмещение затрат или подать в суд с требованием удержать будущую арендную плату («возмещение арендной платы») до тех пор, пока вы не возместите расходы. Вы также можете подать иск до того, как проблема будет устранена, и попросить суд разрешить вам удерживать будущую арендную плату для покрытия расходов («снижение арендной платы»). В любом случае вы сможете взыскать убытки за счет стоимости ремонта, неудобств и любого ущерба вашей личной собственности.
• Даже если вы выиграете дело в суде мелких тяжб, арендодатель не будет обязан оплачивать гонорары вашему адвокату. По этой причине вы можете рассмотреть возможность подачи заявления в суд мелких тяжб без адвоката.
• Чтобы подать иск в суд мелких тяжб, вам необходимо предоставить доказательства следующего:
  • , что у вас есть письменный или устный договор аренды;
  • , что домовладелец должен был решить проблему по закону;
  • , что вы письменно уведомили о проблеме, если это необходимо;
  • , что домовладелец не устранил это в разумные сроки;
  • , которые вы заплатили за устранение проблемы или имеете ориентировочную стоимость устранения проблемы;
  • и что проблема снизила арендную стоимость собственности.
• Вам также следует ознакомиться с нашим буклетом «арендодатель-арендатор» для получения дополнительной информации.

Мы можем помочь

Если у вас есть жалоба по поводу проблем с арендодателем / арендатором, свяжитесь с нами для получения помощи или позвоните по бесплатному телефону в Северной Каролине 1-877-5-NO-SCAM.

Обязанности арендодателя | Mass.gov

Вы должны предоставить жилые квартиры и места общего пользования для всей аренды в соответствии с минимальными стандартами Государственного санитарного кодекса, направленными на защиту здоровья, безопасности и благополучия ваших арендаторов и населения в целом.

Отопление: Вы должны установить систему отопления для каждой квартиры (или одну систему, которая обслуживает все квартиры), которая находится в хорошем рабочем состоянии. Вы должны платить за топливо для обеспечения тепла, горячей воды и электричества, если в письменном договоре аренды не указано, что арендатор должен платить за это. Отопительный сезон длится с 16 сентября по 14 июня, в течение которого каждая комната должна быть нагрета до 68 F, но не более 78 F с 7:00 до 23:00, и не менее 64 F во всех остальных случаях. часы.

Кухни: На кухне должна быть раковина, достаточная для мытья посуды и кухонных принадлежностей, плита и духовка в хорошем рабочем состоянии, если в письменном договоре аренды не указано, что арендатор должен предоставить это, а также электрические подключения для установки холодильника. Вы не обязаны предоставлять холодильник, но если вы это сделаете, домовладелец должен содержать его в хорошем рабочем состоянии.

Вода: Если вы соответствуете определенным законодательным требованиям, вы можете взимать плату за потребление воды с нового арендатора, установив водомер для устройства.Вы по-прежнему несете ответственность за оплату счетов за воду и канализацию и должны отдельно выставлять счета своим арендаторам. Перед установкой отдельных счетчиков воды домовладельцы должны связаться с Департаментом здравоохранения штата Массачусетс для получения необходимых форм. Арендодатели должны по-прежнему предоставлять оборудование для нагрева воды до температуры от 110˚F до 130˚F и должны платить за это топливо, если в письменном договоре аренды не указано, что арендатор должен платить за него.

Заражение: Общие зоны и квартиры должны содержаться в чистоте и свободны от грызунов, насекомых и других инвазий, если в здании две или более квартиры.

Конструкционные элементы: Вы должны поддерживать фундамент, полы, стены, двери, окна, потолки, крышу, лестничные клетки, подъезды, дымоходы и все конструктивные элементы таким образом, чтобы исключить ветер, дождь и снег; для защиты от грызунов, непогоды, водонепроницаемости и отсутствия хронической сырости, в хорошем состоянии и в любой момент пригоден для проживания людей.

Обслуживание выходов: Каждый выход, используемый или предназначенный для использования жильцами здания, должен содержаться в чистоте и содержаться свободным от снега, мусора и других препятствий.

Техническое обслуживание | Департамент общежития

Техническое обслуживание, складские услуги и борьба с вредителями

Департамент общежития и UAF Facility Services являются партнерами по техническому обслуживанию. всех жилых помещений.Запросы на текущий ремонт вашей комнаты или квартиры производятся через персонал вашего холла или Департамент жизни в общежитии. Не пытайтесь сделать любой ремонт. Просим вашего сотрудничества в уходе и обслуживании Университетские жилые помещения (включая территорию), незамедлительно сообщив о поломке, повреждения или необходимый ремонт квартирных единиц, помещений или оборудования.Ты отвечает за создание чистой и ухоженной среды обитания. Это ожидаемо что жители не будут повреждать или вандализировать собственность университета или вывезти собственность от назначенного места в жилых кварталах. Жители по-прежнему несут ответственность на расходы на ремонт, даже если повреждения возникли случайно. Если повреждения возникли в результате вандализм, жители могут также столкнуться с обвинениями в поведении учащихся и / или за нанесение ущерба.При заселении, у жильцов есть 48 часов, чтобы сообщить о любых повреждениях, не указанных в отчете о состоянии помещения. (RCR).

Проверки здоровья и безопасности

Инспекции по охране здоровья и безопасности проводятся во всех населенных пунктах жилищным персоналом в каждом семестр и по мере необходимости.Жители уведомляются заранее через предпочитаемый UAOnline. адрес электронной почты. После уведомления об этом посте минимум за 48 часов, Residence Life сотрудники будут входить в вашу жилую площадь, чтобы провести осмотр резиденции. Проверки будут проводиться с 10:00 до 20:00. Жители не необходимо присутствовать при осмотре. Эти инспекции гарантируют, что объекты содержаться в чистоте и безопасности, а также определить, проводятся ли какие-либо ремонтные работы. требуется.После того, как осмотр будет проведен, документация будет оставлена, а ваша дверь будет заблокирован.

Нарушения правил общей чистоты, потенциальной опасности пожара и жизни в доме.

* Холодильники могут быть проверены, если персонал считает, что существует потенциальная опасность для здоровья. С директорами-резидентами свяжутся.Во время проверок здоровья и безопасности употребление алкоголя документируются нарушения курения. Кроме того, жители, которые не соблюдают стандарты безопасности могут столкнуться с судебными санкциями. Нарушения должны быть исправлены в течение 24 часа. Жители, не исправляющие зафиксированные в ходе проверки нарушения подлежат судебным санкциям.

Университет серьезно относится к вопросам безопасности и здоровья студентов и имеет установленные программы для жителей, проживающих в общежитиях кампуса.Политика университета основана на том факте, что большинство случаев потерь и вредных для здоровья состояний можно предотвратить и все члены университетского сообщества несут ответственность за убытки профилактика и поддержание здоровой среды обитания. Инспекция будет включать, но не ограничиваясь этим, визуальный осмотр электрических шнуров, спринклерных головок, детекторы дыма, огнетушители и другие системы безопасности жизнедеятельности.

Если у вас есть вопросы или проблемы, пожалуйста, свяжитесь с нашим центральным офисом по телефону (907) 474-7247

Если вы хотите ознакомиться с жилищной политикой, включая запрещенные предметы, загрузите наш жилищный справочник.