Переуступка прав на квартиру: Из вторых рук: как купить новостройку по переуступке прав :: Жилье :: РБК Недвижимость

РБК Недвижимость | БЕСТ-Новострой в СМИ

14.05.2021

  Рассказываем, как приобрести квартиру в строящемся ЖК у дольщика и какие риски есть у подобной сделки

Высокий спрос на недвижимость привел к тому, что предложение новостроек в Москве сократилось до исторического минимума. Но даже если застройщик уже завершил продажу квартир в строящемся доме, жилье в приглянувшейся новостройке еще можно попробовать приобрести у дольщиков. Такие сделки совершают путем переуступки права по договорам долевого участия (ДДУ).

Рассказываем, как происходит процедура переуступки прав, какие достоинства и недостатки есть у этой процедуры.

Что такое цессия

Цессия, или переуступка права требования по договору участия в долевом строительстве — это передача прав и обязанностей по ДДУ от одного лица другому. «Обычно квартиры по переуступке продают инвесторы, которые купили их в доме-новостройке на этапе котлована и затем реализуют почти готовое жилье по более высокой цене», — говорит генеральный директор сервиса по поиску недвижимости «Синица» Наталья Шаталина.

Есть и другие причины уступки прав требования физическими лицами — это, например, резкое изменение жизненных планов дольщика или возникновение проблем у застройщика. О последних, по словам Шаталиной, может свидетельствовать большое количество предложений о продаже квартир от физических лиц в строящемся ЖК.

Квартиры по переуступке часто продают и юридические лица — обычно это подрядчики, с которыми застройщик расплатился квадратными метрами.

Переуступка — сделка по покупке не объекта недвижимости, а прав на него, напоминает частнопрактикующий юрист Андрей Лямзин. «Вы покупаете не жилье, а только право требования на объект недвижимости, которого, по сути, еще нет (этим договор отличается от договора купли-продажи). В дальнейшем застройщик будет обязан передать жилье именно тому, к кому перешло право требования на данный объект недвижимости», — поясняет эксперт.

<…>

Как обезопасить себя

Как говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты, сейчас случаи недобросовестности продавцов при переуступке встречаются все реже, но перед сделкой все-таки необходима проверка по ряду факторов. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, минимальный чек-лист для покупателя жилья по договору цессии включает в себя следующие пункты:

• во-первых, покупателю необходимо проверить, внес ли дольщик все платежи по ДДУ. Для этого нужно запросить у застройщика справку об исполнении финансовых обязательств и квитанции на общую сумму ДДУ у продавца;
• во-вторых, ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН, это можно проверить по штампу на оригинале договора или заказать выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома;
• в-третьих, необходимо удостовериться в отсутствии залога прав по ДДУ. Об этом свидетельствует штамп на оригинале ДДУ, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». Отсутствие залога также можно проверить в выписке ЕГРН;
• в-четвертых, следует проверить самого продавца. Нужно узнать, не является ли продавец банкротом, фигурантом судебных дел, не имеет ли долгов у судебных приставов и действителен ли его паспорт. Эту информацию можно получить на сайтах городского суда, Федеральной службы судебных приставов, Единого федерального реестра сведений о банкротстве, Главного управления по вопросам миграции МВД России.

Читать полностью>>

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке – что это?

Активные действия на рынке недвижимости не останавливаются ни на минуту, там всегда что-то происходит – возникают и исчезают новые тренды, застройщики, объекты… К слову, то же самое можно сказать и о важных и нужных для приобретения квартиры документах – они появляются, дорабатываются, видоизменяются, переназываются и забываются. Немудрено, что разобраться во всех них простому человеку практически не под силу – нужны какие-то специальные знания, чуть ли не юридические. Чтобы чуть облегчить эту задачу, мы решили рассказать вам об одном документе – полезном, но хитром, нужном, но рискованном, небольшом, но сложном. Встречайте – переуступка прав собственности на квартиру в новостройке!

Что это такое?

Основная сложность с переуступкой прав собственности в новостройке заключается в том, что на самом деле переуступаете вы не права собственности. Оформление квартиры в собственность – процесс сложный, и его мы даже не будем касаться, потому что к нашему делу он по сути не относится. Если новостройка ещё не построена, а квартиры в ней не готовы – какая такая собственность имеется в виду? Давайте лучше говорить просто “переуступка прав”. Или просто “переуступка”. А если вы не любитель простоты, можете говорить сложно, как настоящий юрист – “цессия”.

Итак, переуступка прав – это сделка, при которой права на квартиру в пока ещё не достроенном доме переходят от одного лица к другому. Если конкретизировать, чаще всего речь идёт о праве требования на квартиру, которое передаётся по договору долевого участия.

Получается, переуступка прав – это замена одного дольщика на другого. Или, если заключён не ДДУ, а, скажем, предварительный договор купли-продажи, замена одного покупателя на другого. Вы получаете ещё не квартиру, не собственность, а право требования этой собственности. То есть можете просить у застройщика исполнить его обязанности.

Для лучшего понимания объясним на схожем примере. Представим, что вам подарили подарочную карту какого-либо магазина. Вы знаете, что в этом магазине ничего интересного для себя не найдёте, и решаете карту кому-то перепродать. Когда кто-то её у вас покупает, он ведь не приобретает что-то конкретное в том самом магазине, он получает только возможность. Так и переуступка прав в новостройке – ещё не передача квартиры из рук в руки, не перепродажа, а передача своеобразной подарочной карты на недвижимость. Правда, увы, без какого-либо выбора. Эх, может, подарочный сертификат в книжный был бы лучшим подарком?…

В сделке по переуступке участвуют как минимум трое – продавец (его ещё можно называть цедент), покупатель (цессионарий) и застройщик. А если вдруг первым покупателем, теперь выступающим в роли продавца, квартира была приобретена в ипотеку, к сделке добавится и ещё один участник – банк. Важно отметить, что продавцом в данном случае может выступать не только физическое лицо, но и юридическое – например, подрядная организация. Что каждый из участников сделки получит в результате?

В чём плюсы переуступки для продавца?

Приобретение квартиры на самых ранних этапах строительства – это почти всегда очень выгодная инвестиция. Пока у ЖК есть только название и котлован, многие боятся делать в него вложение, а застройщик идёт навстречу своим осторожным покупателям и предлагает первые квартиры по самым низким ценам. Перепродавая, а вернее, переуступая квартиру ближе к сдаче ЖК в эксплуатацию, вы можете неплохо заработать на своей первоначальной инвестиции. Особенно, если покрытый завесой тайны объект за время строительства оброс подробностями и стал желанной фигурой на рынке.

Даже если при приобретении квартиры вы не собирались её перепродавать и на этом навариваться, переуступка всё равно поможет вам получить деньги – по крайней мере, те, которые вы заплатили. В жизни бывает разное, обстоятельства меняются, и вдруг понадобившаяся крупная сумма денег может вернуться к вам вот таким образом.

Ну и да, к слову о меняющихся обстоятельствах. Бывает, что вы хотите отменить собственную покупку. Даже неважно, по какой причине – получили то же самое в подарок, или нашли что-то получше, или просто передумали. Переуступка прав – едва ли не единственный способ отказаться от уже приобретённой, но ещё не готовой к заселению квартиры. Не секрет, что чаще всего люди отказываются от квартир не в развивающихся жилых комплексах, а в тех, которые стоят на месте, не строятся или только ухудшаются с каждым новым решением застройщика. Так что переуступка – это ещё и хорошая (не самая хорошая в плане морали, но всё же) возможность лишить себя большой проблемы, взвалить её на кого-то другого.

В чём минусы переуступки для продавца?

Однако и для продавца сделка по переуступке прав – не всегда повод для радости, источник не только лишь сплошных плюсов. Чтобы организовать весь этот процесс, ему нужно получить согласие застройщика (и, если квартиру он брал в ипотеку, согласие банка), а сделать это бывает не так уж просто. Иногда застройщики даже накладывают запрет на реализацию квартир по переуступке. Ну кому будет приятно, если его недвижимость нужна людям только для заработка?

Если ограничение на переуступку прав застройщик не анонсировал, тоже не спешите радоваться. Вполне возможно, в договоре прописана комиссия, которую ему нужно будет заплатить за переуступку. Бывает, что это какая-то фиксированная сумма, а бывает, что и процент от суммы продажи. Так как законодательство данный вопрос не регулирует, процент этот может быть неприятно высок (скажем, 3-4%). Раз уж ввязались в переуступку, уклониться от выплаты процента никак не получится.

В конце концов, оформление переуступки прав – это сложный процесс, который потребует от вас больших сил. Нужно будет собрать целую гору документов – справку от застройщика, справку от банка, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество… Если квартира приобреталась в браке, также понадобится нотариально заверенное согласие супруга на её перепродажу.

В чём плюсы переуступки для покупателя?

У покупателя квартиры по переуступке прав преимуществ от сделки, конечно, не так много, как у продавца, но у него они тоже есть. А иначе зачем бы он стал в ней участвовать?

Это, во-первых, возможность получить квартиру по цене ниже, чем у застройщика. Если вдруг жилой комплекс оказался очень популярным, а цены в нём резко скакнули, продавец сможет получить прибыль от переуступки. Но и даже если комплекс не оправдал ожиданий, и последние квартиры в нём распродаются со скидками, первые покупатели, решившиеся на переуступку, тоже вполне могут остаться в плюсе, не сильно завышая цену. Так что если вдруг ЖК вам не по карману – поищите переуступщиков.

Во-вторых, по переуступке прав покупатель может получить ровно ту квартиру, которую хочет. Конечно, столичный рынок недвижимости богат, недостатка в количестве и качестве предложений нет, но если вам понравилось определённое расположение, определённые виды, ну или даже определённый этаж определённого дома, которые ранее понравились кому-то ещё, переуступка прав – ваш единственный шанс на эту собственность.

В чём минусы переуступки для покупателя?

Но, конечно, для того, кто приобретает квартиру по переуступке прав, эта сделка несёт и определённые риски. Причём их гораздо больше, чем при обычной покупке квартиры напрямую у застройщика.

Сам факт того, что кто-то хочет переуступить права на свою квартиру ещё до её реализации, уже должен насторожить. Инвесторов на рынке, конечно, хватает, но хватает и ЖК-долгостроев или ЖК, которые по какой-то нелепой случайности ещё не признаны долгостроями, но на деле ими уже давно являются. Много и просто проблемных объектов – тех, что строятся, но с нарушениями, с ошибками, с недоделками. Если хотите участвовать в сделке по переуступке, проверьте застройщика и заинтересовавший вас объект с особой тщательностью.

Ещё один риск – не недобросовестный застройщик, а недобросовестный продавец. Если вдруг выяснится, что согласие застройщика на переуступку он не получал, сделку признают недействительной, а вернуть свои деньги вам будет не так уж просто. Так что готовьтесь и к тщательной проверке всех документов и не скупитесь на юристов.

Совсем недобросовестный продавец в данном случае – не тот, который оформил не все нужные документы, а тот, кто совершил сделку по переуступке не один раз. ДДУ в этом смысле хотя бы надёжен, он лишает такого риска, потому что регистрируется в Росреестре. Однако и с ним может быть не всё гладко – проверьте, не записаны ли в нём несовершеннолетние. Проверить, получено ли согласие супруга на переуступку квартиры, тоже было бы неплохо.

Наконец, к сожалению, юридические лица в качестве продавца не всегда оказываются более надёжны, чем физические. Представим, например, что какая-либо организация осуществляла для застройщика работы подрядчика, а вместо гонорара получила за это ряд квартир под продажу. На рынке недвижимости довольно часто бывает такое, что застройщик вдруг оказывается недоволен своим подрядчиком, меняет его на нового, а со старым разрывает все прежние отношения. И те, кто приобретал у него квартиру по переуступке прав, в таком случае оказываются не у порога нового жилья, а практически у разбитого корыта.

И всё-таки, переуступка – это хорошо или плохо?

Однозначного ответа на поставленный выше вопрос быть не может. У способа приобретения недвижимости через переуступку прав есть как достоинства, так и недостатки, и их хватает с любой стороны. На продавцов это возлагает лишние действия, но может в итоге принести им деньги. Для покупателей это больший риск, чем обычная покупка квартиры, но им это тоже может принести деньги – вернее, не принести, а сэкономить. Вот и решайте, что вы больше любите – рисковать или богатеть?

Георгий Парадный

переуступка прав по ДДУ препятствует должному контролю расходования средств граждан / Новости города / Сайт Москвы

Приобретая квартиру у аффилированной с застройщиком компаниии по переуступке прав требований по договору долевого участия, покупателю необходимо учитывать некоторые нюансы таких сделок. Об особенностях схемы переуступки подробно рассказала Председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова. 

Практика застройщиков продавать квартиры гражданам через аффилированные компании по договорам переуступки прав, а не напрямую через ДДУ, существует, однако, не является системной. Подобная схема законодательно не запрещена, сделка по переуступке, как и по ДДУ подлежит оформлению по требованиям законодательства. Однако покупателю стоит понимать риски.

Во-первых, схема привлечения средств граждан через компании, которые не являются застройщиком, сильно увеличивает риски проекта не только с точки зрения контроля, но и для самих дольщиков. Для участников ДДУ это означает, что их деньги на время строительства объекта частично аккумулируются на счетах аффилированной компании, не являющейся застройщиком. Это увеличивает риски их нецелевого использования. 

«Контролирующий орган лишен возможности эти денежные средства наблюдать в полной мере, так как они аккумулируются не у застройщика, а у постороннего юридического лица», — пояснила Председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

Во-вторых, схема сделки, как правило, влияет на стоимость квартиры. Зачастую, первоначальная цена квартиры по ДДУ ниже, чем ее стоимость по переуступке прав требований. При этом застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана в первичном договоре.

Особое опасение сегодня вызывает применение застройщиками схемы переуступок по ДДУ в обход эскроу-счетов. «Реформирование долевого строительства и введение эскроу-счетов нацелено на создание прозрачной и защищенной схемы привлечения денежных средств граждан. И сегодня наша задача обеспечить исполнение норм законодательства всеми застройщиками», — подчеркнула Анастасия Пятова.

Переуступка прав на квартиру | Переуступка права требования

Покупка новой квартиры не всегда происходит напрямую от застройщика к покупателю. Довольно часто строящееся жилье перепродается, при этом инвесторы передают право на приобретение недвижимости третьим лицам. Данную схему можно осуществить до сдачи дома в эксплуатацию, когда еще не получены правоустанавливающие документы на квартиру. При этом первоначальный инвестор (лицо, купившее квартиру непосредственно у застройщика) передает за определенную плату другому физическому лицу свое право на получение нового жилья после завершения строительства. Эта схема и называется переуступкой права требования.

Плюсы и минусы переуступки

По разным данным, треть всех заключаемых сделок с недвижимостью в новостройках Москвы проводится по договору о переуступке. В ряде проектов на старте продаж частными инвесторами выкупаются квартиры целыми блоками. Затем инвесторы фиксируют прибыль, уступая другим покупателям свои права на будущие квартиры по мере готовности объекта (и роста цен на квадратные метры). Однако перепродажа жилья может быть связана и с личными обстоятельствами, сложившимися у инвестора. В любом случае легитимность переуступки не оспаривается, если операция проводится по одной из законных схем, применяемых при продаже недвижимости (ПДКП, ДДУ, ЖСК). Квартиры, продаваемые по переуступке, в большинстве случаев дешевле недвижимости, предлагаемой застройщиком, а также жилья с оформленным правом собственности.

Человеку, покупающему квартиру по переуступке, надо понимать, что при этом ему передаются не только права участника долевого строительства, но и обязанности, а главное, риски, которые могут быть связаны с нарушениями, допущенными недобросовестным застройщиком. Поэтому покупатель должен внимательно ознакомиться со всеми пунктами договора, оценив планируемые сроки ввода объекта в эксплуатацию с реальным положением дел на стройплощадке. Объективная оценка всех обстоятельств сделки поможет избежать возможных рисков или хотя бы морально к ним приготовиться (см. «Что делать если вы купили долгострой?»).

Что должен знать покупатель?

• При оформлении переуступки обязательно указывается тип первоначального договора, на основании которого возможна передача права требования собственности.
• В документе подлежит обязательной фиксации сумма и порядок расчетов, иначе сделку могут признать незаконной.
• Покупателю необходимо лично проверить наличие разрешительных документов у застройщика на проведение работ.
• Договор уступки права требования заверяется нотариально.
• Покупатель должен известить застройщика о совершении сделки, независимо от того, оговорено это условие в первоначальном договоре или нет.

«По закону согласовывать переуступку права на будущую квартиру с застройщиком покупатель не обязан»

Однако на практике лучше иметь документальное подтверждение согласия застройщика. Запрещение застройщиком перепродажи прав на квартиры в новостройках противоречит существующему законодательству. В соответствии с законом, у любого участника долевого строительства существует возможность заключения договора уступки права требования, которая наступает с момента оформления государственной регистрации ДДУ и сохраняется вплоть до подписания передаточного акта.

Как относятся к переуступке застройщики?

У застройщиков нет официально закрепленного права ограничения свободы клиентов по заключению договоров уступки прав на квартиру. Однако это не мешает им в действовать по своему усмотрению в реальной ситуации. Многие застройщики, заключая договор с первичным инвестором, оговаривают в документе порядок обязательного уведомления компании в случае продажи квартиры по переуступке права требования. Как правило, застройщика необходимо письменно уведомить о факте переуступки не позднее 10 дней с даты государственной регистрации нового договора.

Некоторые компании занимают более жесткую позицию в этом вопросе, прописывая в договоре с первичным покупателем невозможность переуступки. При этом исключается демпинг со стороны временных игроков-инвесторов, а также проводится своеобразный «фейсконтроль» при реализации объектов недвижимости премиум-класса. Не возникает путаницы при оформлении документов и снижается вероятность допущения ошибок. Компании-застройщику удается избежать множества проблем.

Необходимость обязательного согласования переуступки с застройщиком прописывается на данный момент практически во всех заключаемых договорах долевого участия. На практике застройщики редко отказывают своим клиентам продавать свои квартиры в период их строительства, правда, при этом компании требуют обязательной оплаты полной стоимости договора. Для ограничения количества переуступок застройщик увеличивает стоимость данной услуги.

Желательно, чтобы при сделке по переуступке прав на квартиру застройщик выступал в качестве третьей стороны. При этом покупателю необходимо проверить, как обстоят дела с расчетом за квартиру у первичного инвестора с застройщиком.

Внимание: финансовые вопросы

Сделка по переуступке прав на квартиру в новостройке облагается налогом, уплата которого по закону возлагается на первого инвестора. Величина налога рассчитывается со всей суммы сделки, а не с разницы между суммой инвестиции и размером уступки. Нередки случаи перекладывания финансовых обязательств первым покупателем на плечи нового дольщика. Консенсус достигается в процессе торга, при этом стороны, как правило, соглашаются поделить расходы между собой поровну.

В договоре уступки необходимо отражать реальную цену сделки, потому что от этого зависит размер налогового вычета, на который может рассчитывать дольщик при покупке квартиры. Также отражение реальной цены сделки важно при предъявлении претензий к участнику долевого строительства.

«Все подводные камни при оформлении сделок по переуступке права требования кроются в материальных отношениях участвующих сторон»

Проблемы могут возникнуть в случае умалчивания первичным инвестором факта частичной оплаты квартиры по ДДУ. Также первый покупатель может не сообщить, что квартира находится в залоге у банка. Для регистрации договора переуступки все обременения должны быть сняты. По договоренности с новым инвестором долг по кредиту может быть переоформлен на него. Эксперты советуют окончательно рассчитываться по договору переуступки после осуществления его государственной регистрации.

Подписав договор и зарегистрировав его, покупатель квартиры должен иметь на руках следующие документы:

• основной договор, по которому совершалась уступка;
• подтверждение расчетов, произведенных по основному договору;
• акт передачи упомянутых выше документов;
• подтверждение согласия застройщика на переуступку;
• оригинал договора уступки.

Покупка квартир по договорам переуступки в ближайшее время не потеряет своей актуальности. Такая перспектива объясняется наличием большого числа инвесторов, извлекающих выгоду из приобретения недвижимости на начальных этапах строительства. Помимо этого велик процент покупателей, меняющих свое решение о покупке квартиры в процессе возведения новостройки по различным причинам частного характера.

Покупка квартиры в ипотеку по переуступке: нюансы процедуры

Если вы захотели сэкономить на покупке квартиры, приобретая ее в еще недостроенном доме, то вам подойдет договор переуступки прав. В новой статье рассказываем подробно о процедуре, а также о возможных рисках.

Что такое переуступка?

Переуступка – это процесс передачи прав на квартиру в строящемся доме по ранее заключенному договору долевого участия от продавца (который может быть как физическим, так и юридическим лицом) к покупателю. Получается, что происходит замена дольщика.

«Разумеется, подобную сделку можно совершить до момента ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи недвижимости. Можно выделить несколько основных преимуществ переуступки. Прежде всего, это возможность купить конкретный лот в интересующем проекте, даже если продажи от застройщика завершены. Помимо этого, в некоторых случаях при оформлении цессии существует возможность сэкономить, так как квартира продается с определенным дисконтом», – объясняет Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

Важная особенность – покупку можно совершить только на рынке первичной недвижимости.

«Покупка квартиры в ипотеку по переуступке возможна, когда дом еще не сдан в эксплуатацию. Эта процедура называется цессией. Она регламентируется статьей 11 ФЗ № 214. Простыми словами, в договоре долевого участия меняется дольщик. Если продажа совершается после сдачи дома, то сделку можно считать простой куплей-продажей», – считает Рунар Бурганов, руководитель ипотечного отдела группы компаний BSA.

В чем отличие от обычной покупки квартиры в ипотеку?

«Отличие от покупки квартиры в уступке следующее – отсутствует титульное страхование, так как титула (права собственности) пока еще нет. Если квартира сразу становится объектом залога банка, то объект по уступке становится залоговым только после оформления в собственность. Для этого заемщику нужно связаться с банком накануне оформления права собственности и подготовить документы, необходимые для регистрации права собственности и залога», – поясняет Константин Шибецкий, управляющий партнер компании МИЦ.

Плюсы покупки квартиры по переуступке:

– Приобретение по заниженным ценам на квартиры

«Это возможно, если продавец понимает, что не может выплачивать дальнейший долг и ему нужны свободные средства на руках, или у застройщика такие же квартиры дороже», – отмечает Рунар Бурганов.

– Больше вариантов для выбора идеального жилья

«Несомненные плюсы покупки с ипотекой квартиры по уступке – это возможность приобретения квартиры именно той, которая нужна вам, в случае, когда у застройщика ничего интересного уже не осталось», – добавляет Константин Шибецкий.

Минус такой покупки:

– На оформление сделки понадобится гораздо больше времени

«Кроме согласования с застройщиком, нужно уделить внимание выбору банка для ипотеки. Некоторые из них не работают с уступкой и могут значительно увеличить ставку новому заемщику. При объекте с эскроу-счетами (специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком) следует обратиться в банк – эскроу-агент для замены владельца счета», – уточняет Рунар Бурганов.

Кроме того, приобретение по переуступке сопряжено определенными рисками и нюансами, которые необходимо соблюсти покупателю:

– Заключая договор уступки, нужно внимательно ознакомиться с проектом строительства и самим застройщиком.

«Если после регистрации договора уступки застройщик станет банкротом, а проект – долгостроем, то предъявить претензии тому, кто уступил вам права по ДДУ, не получится», – объясняет Наталья Кузнецова, генеральный директор компании «БОН ТОН»

– Обратите внимание на объем обязательств дольщика, выполненных на момент уступки.

«Важно отдавать себе отчет, что все неисполненные обязательства первоначального дольщика переходят на нового участника. В частности, если ДДУ предполагал рассрочку платежа, то обязательства по внесению очередных платежей ложатся уже на нового дольщика», – добавляет Наталья Кузнецова.

– Не забудьте про оформление нотариально заверенного согласия

«Также стоит учесть, что при переуступке прав требуется получение нотариально заверенного согласия от супруга продавца. Помимо этого, при сделке должны быть соблюдены права несовершеннолетних лиц, указанных в ДДУ, иначе она может быть оспорена», – отмечает Надежда Коркка.

– Производите оплату только после государственной регистрации уступки.

«Первоначальный дольщик подписывал 2-3 договора уступки и принимал деньги по ним. Поскольку уступка считается заключенной только после государственной регистрации, то зарегистрировать ее дважды не получится. В таком случае покупатель заплативший аванс до государственной регистрации оставался и без квартиры, и без денег», – приводит пример Наталья Кузнецова.

–  Кроме того, вопрос переуступки требует предварительного получения согласия банка.

«В заявлении на получение такого согласия (обычно его типовая форма размещена на сайте банка) необходимо указать кому и на каких условиях планируется продать объект, какова цена и порядок расчетов. Зачастую банки предлагают оформить не уступку по кредиту, а выдать покупателю новый кредит, который будет направлен на погашение старого кредита продавцов. Соответственно, если у покупателей есть одобренная ипотека, на согласование можно отдать квартиру с ипотекой другого банка, которая просто будет погашена», – комментирует Елена Кудерко, адвокат, федеральный эксперт Минюста России.

В целом эксперты в сфере недвижимости отмечают, что покупка жилья по переуступке – абсолютно законный и корректный способ приобретения квартиры на стадии строительства, а при должной осмотрительности покупателя этот способ еще и максимально безопасен.

А также читайте:

– Как согласовать перепланировку в Москве: пошаговая инструкция
– Где лучше жить: за МКАДом или на Садовом кольце?
– Как продать долю в квартире: условия и особенности процесса

 

как избежать рисков — Все вопросы — Недвижимость на сайте Living.ru

По данным Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСП), около 20% квартир в петербургских новостройках продается по договорам переуступки. Всплеск активности в этом сегменте начался во время кризиса 2014 года, и с тех пор интерес покупателей к нему не утихает. LIVING узнал, как избежать мошенничества и купить квартиру по переуступке с максимальной выгодой.

Что такое договор переуступки?

Переуступка прав требования (цессия) – это продажа квартиры в строящемся доме частным лицом или организацией.

По данным АРСП, соотношение частников и компаний на этом рынке – 50% на 50%.

Частные продавцы – это, как правило, инвесторы, купившие жилье на ранней стадии строительства и желающие перепродать квартиру до сдачи дома в эксплуатацию и до уплаты налогов. Компании-продавцы – чаще всего контрагенты застройщика, с которыми тот расплачивался за работу «натурой», то есть квартирами.

В чем преимущество таких квартир?

Как правило, квартиры, продающиеся по переуступке, дешевле, чем у застройщика. По данным Единого центра переуступок в Санкт-Петербурге, дисконт может составлять 7-20%. Некоторые эксперты утверждают, что скидка доходит до 30%.

Однако специалисты предупреждают: если квартира без видимых причин продается по цене намного ниже, чем у застройщика, – это повод задуматься о финансовом благополучии строительной компании.

Фото:living.ru

«Причин, по которым стоимость квартиры в строящемся доме ниже, чем аналогичное предложение от застройщика, может быть несколько», — поясняет старший юрист ООО «Национальный юридический центр» Арсен Аристакесян.

Возможно, продавцу срочно нужны деньги. Но не исключено, что он знает о проблемах, возникших в процессе строительства: отставание от графика, применение некачественных материалов на стройке, многократные изменения проекта будущего дома. Поводом для продажи также может быть «инсайд» о плохом финансовом состоянии застройщика, грозящем банкротством и заморозкой строительства.

Даже то, что квартиру продает юридическое лицо, аффилированное с застройщиком, должно насторожить покупателя. «Как правило, это является одним из признаков непрозрачного финансового состояния самого застройщика», — предупреждает юрист.

Какие преимущества, помимо цены, могут быть у такой квартиры?

Квартира, продающаяся по переуступке, может обладать качествами, которые выделяют ее среди остальных. «Покупатель может получить квартиру, которую у застройщика он бы уже не купил, — поясняет руководитель отдела первичной недвижимости в агентстве «М16-Недвижимость» Светлана Дьякова. — Лучшие квартиры – с хорошими видовыми характеристиками и оптимальными планировками – продаются первыми. На более поздних стадиях реализации ЖК таких предложений, как правило, уже не найти, все распродано».

Где искать квартиры, продающиеся по переуступке?

Объявления о продаже таких квартир размещаются на тех ресурсах в интернете, где продается любая другая жилая недвижимость. Некоторые застройщики ведут собственную базу переуступок. Много объявлений и на специализированных сайтах, посвященных этому виду сделок.

Фото:living.ru

Судя по объявлениям в сети, в основном квартиры в строящихся домах, продающиеся по договорам переуступки, расположены в локациях массового строительства: в Рыбацком (Невский район), на пр. Маршала Блюхера (Калининский район), а также новостройки Всеволожского района Ленобласти – Кудрово и Мурино.

На что обратить внимание при поиске квартиры?

Эксперты советуют собрать полную информацию о строительной компании и объекте долевого строительства. Не помешает узнать, размещена ли проектная декларация на сайте компании, какими темпами идет строительство, застрахована ли ответственность застройщика, имеются ли у строительной компании финансовые проблемы.

«Помощь в этом могут оказать сведения, которые можно получить от других дольщиков на соответствующих форумах или в социальных сетях. Информацию о состоянии застройщика можно получить на сайте ФНС, о его правах на объект долевого строительства и земельный участок – на сайте Росреестра», — поясняет Арсен Аристакесян.

Какие документы проверить у продавца?

В первую очередь продавец должен иметь на руках зарегистрированный в Росреестре договор долевого участия. Кроме того, у него должна быть свежая выписка из ЕГРП о наличии прав долевого участия на квартиру. Если квартира куплена без ипотеки, следует обязательно проверить документы, подтверждающие оплату застройщику.

Фото:living.ru

«Здесь следует уточнить, что справка от застройщика об отсутствии задолженности продавца по оплате квартиры таковым документом не является. Необходимо, чтобы продавец предоставил оригиналы квитанций и чеков о внесенных в кассу застройщика денежных суммах, либо выписки, платежные получения из банка с отметками об исполнении указанных платежей», — советует юрист.

Может ли застройщик запретить продажу квартиры по переуступке?

Как правило, такая возможность оговаривается заранее. Некоторые застройщики предлагают включить договор о возможной переуступке в ДДУ за дополнительную оплату. Так что при покупке квартиры для перепродажи лучше заранее выяснить это у строительной компании.

«Некоторые застройщики прописывают в ДДУ специальный пункт, по которому каждая переуступка должна проходить с его согласия или с его участием. Покупателю и продавцу придется или получить разрешение застройщика на проведение сделки, или провести трехстороннюю сделку, где третей стороной выступит девелопер, — поясняет Светлана Дьякова. — Если же в ДДУ нет пункта, регулирующего переуступки, то участники вообще могут провести сделку в простой письменной форме. При этом необходимо письменно уведомить застройщика. Все претензии застройщика в этом случае будут незаконными».

Можно ли оформить сделку по переуступке самостоятельно или лучше обратиться к юристам?

По закону, граждане не обязаны обращаться к юристам и риелторам и могут заключать подобные сделки самостоятельно. Однако ошибки и невнимательность могут стоить дорого, поэтому консультация грамотного специалиста не повредит, особенно, если при заключении сделки покупатель планирует использовать материнский капитал или субсидии.

«С покупателей, которые приобретают квартиру по переуступке, хорошие агентства денег не берут. Все расходы оплачивает продавец», — добавляет директор по маркетингу Mirland Development Corporation Елена Валуева.

Фото:living.ru

А можно купить по переуступке «ипотечную» квартиру?

Для того, чтобы переуступить право по договору, по которому еще не выплачена ипотека, и заемщик, и покупатель должны обратиться в банк, выдавший кредит, с просьбой переоформить ипотеку на нового заемщика. Важный нюанс: переоформление ипотеки возможно только в том банке, который изначально выдал кредит.

С какими мошенническими схемами можно столкнуться при переуступке и как избежать обмана?

Покупая квартиру по переуступке, важно тщательно проверить некоторые нюансы. Например, узнать, использовал ли продавец при покупке жилья материнский капитал. Если выясниться, что маткапитал был задействован, значит, собственник обязан предоставить доли в квартире своим детям, а сделка по продаже квартиры может быть аннулирована по решению суда.

Кроме того, иногда мошенники предлагают уступить право на строящееся жилье, не имея к нему никакого отношения, представляя поддельные документы.

«Чтобы избежать этого всегда, следует обращаться напрямую к застройщику для подтверждения сведений о наличии у продавца соответствующих прав на недвижимое имущество», — советует Арсен Аристакесян.

Светлана Дьякова указывает на риск двойной продажи (хотя зарегистрированный ДДУ исключает эту схему), а также на наличие непогашенных задолженностей по квартире и невыполненных обязательств перед застройщиком, которые после сделки могут лечь на плечи покупателя.

3 вещи, которые необходимо знать перед уступкой аренды

Есть много причин, по которым вам может понадобиться сдать недвижимость в аренду по жилым или коммерческим причинам, например, подписание договора об аренде квартиры с соседями по комнате или аренду коммерческого помещения для вашего бизнеса. Часто подписывая Договор аренды означает, что вы согласились сдать недвижимость в аренду для определенного промежуток времени. Но что произойдет, если вам нужно оставить аренду до того, как соглашение заканчивается?

Возможно, вам нужно переехать на работу или учебу, или вам нужно уменьшить размер вашего бизнеса; независимо от причины, договор уступки аренды может помочь вам передать аренду другому лицу и освободить от аренды имущество без нарушения первоначального договора аренды.

В этом посте мы расскажем, что значит назначать аренду и изучить несколько важных соображений, которые следует учесть перед принятием решения делать это с собственной арендуемой недвижимостью.

Что означает уступка аренды?

Передача аренды — это когда арендатор передает свои права и обязанности по договору аренды (коммерческого или жилого) другому лицу. Как правило, арендаторы решают переуступить договор аренды, когда им необходимо освободить арендуемую недвижимость до истечения срока аренды по какой-либо причине (например, им нужно сократить свои расходы на проживание или время транспортировки или найти новое место для растущего бизнеса).

Независимо от того, почему человеку необходимо досрочно расторгнуть договор аренды, передача аренды новому лицу с использованием Соглашения о переуступке аренды может быть отличным способом завершить договор аренды на хороших условиях и без уплаты какой-либо платы за досрочное расторжение (плата, которая составляет некоторые арендодатели могут потребовать расторгнуть договор аренды до истечения срока действия договора аренды). Однако есть несколько важных вещей, которые вам следует знать, прежде чем вы решите передать аренду другому лицу.

Замечание №1: вам нужно согласие арендодателя

Иногда арендодатель включает в исходный договор аренды (иногда называемый генеральным договором аренды), в котором указывается можете ли вы передать аренду другому лицу.

Если в главном договоре аренды не упоминается переуступка, рекомендуется получить согласие арендодателя в письменной форме, прежде чем соглашаться уступить договор аренды. Это можно сделать с помощью формы согласия арендодателя на переуступку аренды. К сожалению, отказ от получения согласия перед передачей аренды может привести к отрицательному результату, в том числе к выселению назначенного арендатора (который называется правопреемником) из собственности.

Замечание № 2: Вы все еще можете нести ответственность

После подписания договора аренды вы можете подумать, что у вас больше нет никаких обязательств в отношении собственности или первоначального договора аренды, но это не всегда так. Непрерывная ответственность — это концепция, означающая, что первоначальный арендатор (который называется цедентом) может по-прежнему нести ответственность за нарушения договора аренды или ущерб собственности, причиненный новым арендатором (правопреемником). Будет ли продолжающаяся ответственность применяться к вашей ситуации, зависит от того, включены ли какие-либо положения в отношении нее в ваш основной договор аренды или ваше согласие арендодателя на уступку аренды.

В некоторых случаях цедент освобождается от ответственности, и арендодатель может возложить на правопреемника ответственность только за проблемы с недвижимость.В других случаях в пункте об ответственности будет указано: цедент несет ответственность за поведение цессионария (в том числе за просрочку арендной платы, материальный ущерб или штрафы, связанные с поведением, например постановлением о шуме).

Важно знать, несете ли вы ответственность, и вы должны убедиться, что вы понимаете любые потенциальные обязательства, которые могут возникнуть у вас в недвижимость перед передачей аренды другому лицу.

Соображение № 3: Основная аренда по-прежнему применяется

До того, как ваш предполагаемый цессионарий согласится взять на себя назначенная аренда, важно все же помнить условия основной аренды распространяется на арендуемую недвижимость.

Соглашение о переуступке аренды будет содержать все условия, касающиеся передачи вашей аренды, включая информацию об имуществе, первоначальные даты аренды и начало передачи аренды, подробности о продолжающейся ответственности и многое другое.

Обычно он не содержит условий самого договора аренды, таких как особенности аренды и арендной платы, права и обязанности арендодателя и арендатора, правила собственности и общих территорий и многое другое. Вот почему важно обсудить основной договор аренды с лицом, которому вы планируете передать его, и убедиться, что его копия приложена к Соглашению о переуступке аренды или предоставлена ​​правопреемнику для записи.

Передача права аренды другому лицу

Заключение договора аренды может стать обузой, когда вам нужно уехать на работу, снизить расходы на проживание, закрыть свой бизнес по сезону или переместить магазин в зону с более высокой проходимостью. Соглашение о переуступке аренды может помочь вам передать аренду другому лицу без уплаты платы за досрочное расторжение или нарушения условий вашего контракта. Перед назначением аренды важно понимать, как работает передача аренды, в том числе знать, есть ли у вас согласие арендодателя (и нужно ли оно), несет ли вы по-прежнему ответственность за поведение своего правопреемника или действует ли основной договор аренды.

Нетто арендаторов — Права арендаторов и арендаторов

TenantNet ® фокусируется на Нью-Йорке и штате Нью-Йорк. Также доступна информация из других областей. АРЕНДОДАТЕЛЬ, н. Столп общества как необходим для его существования, как клещ для собаки. — Словари дьявола Информационный бюллетень NY Tenants — Подпишитесь | Архив Свяжитесь с нами Мелкий шрифт, отказ от ответственности, информация о товарных знаках и авторских правах Политика конфиденциальности Свяжитесь с TenantNet здесь (c) 1990-2015 TenantNet (R), Сеть арендаторов ™ TenantNet (R) (также известная как TenantNetwork ™) не является службой направления квартир или брокерской службой, не является связан с любым человеком или компанией в сфере недвижимости, является не связан или не связан с каким-либо государственным учреждением, политической партией или идеологии и не получает финансирования ни от одного из вышеперечисленных.Информация, содержащаяся на TenantNet считается точным и актуальным, если не указано иное, и только в информационных целях. TenantNet не может выступать в качестве вашего адвоката (и мы не адвокаты) и делает никаких заявлений, явных или подразумеваемых, что информация содержала в TenantNet могут или будут использоваться или интерпретироваться каким-либо определенным образом любым государственным органом или судом. Мы можем в некоторых случаях и тем кто заинтересован, предложите адвокатов или общественные организации арендаторов контакт для индивидуальной помощи в случае.Tenant Network — это неформальная сеть арендаторов и лидеров арендаторов, которые активно участвует в ассоциациях арендаторов и / или сообществе группы. (c) 1990-2015 TenantNet

Основы права — уступки и субаренды

См. McClain Airlines, Inc. против Republic Airlines, Inc. , 1991 U.S. App. LEXIS 18047 (1991).

Как правило, допускается как переуступка, так и субаренда, и поэтому любой арендатор может передать свой договор аренды третьему лицу или передать свою долю в собственности в субаренду третьему лицу в любое время. Однако на практике многие договоры аренды прямо запрещают уступку или субаренду. Конечно, любое соглашение между арендодателем и арендатором, запрещающее уступку или субаренду, является полностью обязательным и подлежит исполнению.

Таким образом, ключевой вопрос, который следует обсудить, — это то, что влияет на передачу прав на все вовлеченные стороны.Поскольку в этих транзакциях участвует несколько сторон, мы начнем с определения сторон. В уступке присутствуют арендодатель / арендодатель (владелец собственности), арендатор / цедент (лицо, сдавшее его в аренду у арендодателя, а затем передающее свою долю участия третьей стороне) и правопреемник (лицо, получившее право собственности). назначение). В субаренду входят арендодатель / арендодатель, арендатор / субарендатор (сторона, которая сдавала недвижимость в аренду у арендодателя, но теперь передает ее в субаренду третьей стороне) и субарендатор.

В качестве дальнейшего необходимого введения, есть две формы отношений между каждым домовладельцем и арендатором. Существуют договорные отношения, которые вступили в силу и существуют на основании самого договора аренды. Эти отношения известны как « конфиденциальность договора ». Кроме того, существуют отношения владения недвижимостью в силу их совместного владения недвижимостью. Эти отношения известны как « имущественное право ». «Право собственности» существует между двумя сторонами, когда эти две стороны последовательно владеют одним и тем же имуществом (т.е., один владеет текущим интересом, а другой — будущим интересом, или они оба имеют будущие интересы, один за другим).

Уступка

Уступка — это полная передача аренды между арендатором и правопреемником. Следовательно, поскольку арендатор больше не имеет какой-либо доли владения недвижимостью, между арендодателем и арендатором больше не существует никаких отношений в том, что касается владения недвижимостью. Таким образом, между домовладельцем и арендатором больше не существует «имущественного права».С другой стороны, теперь существует имущественное право между домовладельцем и правопреемником. Это потому, что правопреемник теперь владеет нынешней долей в собственности. Настоящая процентная ставка закончится только в конце срока аренды, когда она вернется к арендодателю. Поскольку право владения домовладельцем теперь переходит во владение цессионария, арендодатель и цессионарий имеют право собственности на имущество.

С другой стороны, договор между арендодателем и арендатором все еще существует.Это связано с тем, что первоначальный договор, существовавший между арендодателем и арендатором, остается в силе даже после переуступки. Другими словами, арендодатель не отказывается от своего права на принудительное исполнение договора аренды с арендатором только потому, что арендатор передает свою долю участия третьей стороне. Конечно, между домовладельцем и правопреемником нет личного договора, потому что эти две стороны никогда ни о чем не договаривались между собой. Например:

Этель владеет Blackacre.Она сдает Блэкэйкр в аренду Люси на 5 лет. В течение второго года Люси поручает свой интерес к Blackacre Рики. Этель имеет имущественное положение с Рики, а не с Люси, и имеет контракт с Люси, а не с Рики. Также обратите внимание, что Люси и Рики имеют частный договор (потому что они заключили соглашение друг с другом), но не владеют имуществом (Люси не имеет доли владения в Blackacre, и поэтому у нее нет интереса, который либо следует, либо является сопровождаемый интересом Рики).

Субаренда

Субаренда — это лишь частичная передача процентов от арендатора субаренденту.Арендатор вовремя передает субарендатору часть своей доли. Таким образом, между домовладельцем и субарендой не существует тайны договора или права собственности на недвижимость. Причина отсутствия имущественных отношений между домовладельцем и субарендатором заключается в том, что право арендодателя владеть имуществом не следует за правом владения субарендатором. Вместо этого он по-прежнему следует праву владения арендатором. Тем не менее, домовладелец по-прежнему имеет право собственности на недвижимость и договор с арендатором.Конфиденциальность договора по-прежнему применяется по той же причине, что и при переуступке (арендодатель и арендатор согласовали условия первоначального договора аренды). Кроме того, между домовладельцем и арендатором существует право собственности, поскольку право владения арендодателем по-прежнему следует за правом владения арендатором. Например:

Этель владеет Blackacre. Она сдает Блэкэйкр в аренду Люси на 5 лет. В течение второго года Люси передает Blackacre в субаренду Рики на один год. Этель не имеет права собственности или контракта с Рики, потому что она не заключила соглашение с Рики и потому, что ее интерес во владении Blackacre не соответствует интересам Рики (это происходит после окончания пятилетнего договора аренды Люси).С другой стороны, Этель и Люси имеют как право собственности на договор (поскольку их соглашение все еще остается в силе), так и право собственности (поскольку интерес Этель следует за окончанием срока аренды Люси). Обратите внимание, что Люси и Рики имеют право собственности и контракта. Они заключили контракт, потому что договорились друг с другом. Они владеют имуществом, потому что интересы Люси (в оставшейся части ее аренды) следуют за интересами Рики (Люси получит Blackacre по окончании годовой субаренды Рики).

Разветвления того, кто и с кем находится в частной жизни, можно сформулировать в нескольких правилах:

1. Сторона, собирающая ренту (арендодатель с арендатора или арендатор с правопреемника или субарендатора) может взимать арендную плату с того, с кем он или она находится в праве собственности по договору или имущественной собственности.
2. Сторона, стремящаяся обеспечить исполнение обязательств домовладельца, может обеспечить исполнение этих обязательств только против стороны, с которой он или она имеет имущественное право.
3. Условия самого договора аренды могут быть применены только к стороне, с которой сторона, стремящаяся обеспечить соблюдение условий, является частным лицом договора.

Например:

1. Этель владеет Blackacre. Она сдает Блэкэйкр в аренду Люси на 5 лет. В течение второго года Люси поручает свой интерес к Blackacre Рики.

• Этель может взимать арендную плату с Рики или Люси.
• Люси не может взимать арендную плату с Рики.
• Рики может обеспечить исполнение обязательств домовладельца против Этель, но не против Люси. Люси не имеет права требовать от домовладельца выполнения обязательств перед Этель.

2. Этель владеет Blackacre. Она сдает Блэкэйкр в аренду Люси на 5 лет.В течение второго года Люси передает Blackacre в субаренду Рики на один год.

• Этель может взимать арендную плату только с Люси, но не с Рики.
• Люси может получать ренту от Рики.
• Рики может обеспечить исполнение обязательств домовладельца против Люси, но не против Этель.
• Люси может принудить арендодателя к исполнению обязательств перед Этель.

Договор уступки аренды — Форма

A Соглашение о переуступке аренды — это краткий документ, который разрешает передачу доли в жилой или коммерческой аренде от одного арендатора к другому.Другими словами, соглашение о переуступке аренды используется, когда первоначальный арендатор хочет выйти из договора аренды, и кто-то выстроился в очередь, чтобы занять его место.

В Соглашение о переуступке аренды не так много информации, кроме базовой: имена и идентифицирующая информация сторон, дата начала уступки, имя арендодателя и т. Д. Причина, по которой эти документы не являются более надежными, заключается в том, что оригинал аренда включена ссылкой , все время. Это означает, что все условия первоначального договора аренды считаются включенными в Соглашение о переуступке аренды.

Соглашение о переуступке аренды отличается от договора субаренды, поскольку все права по аренде передаются в виде уступки. В случае субаренды первоначальный арендатор по-прежнему несет ответственность за все, и субаренда может быть заключена на сумму, меньшую, чем весь имущественный интерес. Назначение аренды передает все проценты и заменяет старого арендатора новым арендатором.

Одна важная вещь, о которой следует знать при заключении договора о переуступке аренды, заключается в том, что в большинстве ситуаций для заключения договора об аренде требуется явное согласие арендодателя на переуступку.Поэтому стороны должны убедиться, что арендодатель согласен на уступку перед заполнением этого документа.

Как пользоваться этим документом

Настоящее Соглашение о уступке аренды поможет изложить все необходимые факты и обязательства для действительной уступки аренды . По сути, это означает, что одна сторона (называемая Цедентом , ) будет передавать свои права и обязанности в качестве арендатора (включая оплату аренды и проживание в помещении) другой стороне (называемой Цессионарием ).

В этом документе перечислена основная информация , такая как старые и новые имена арендаторов, имя арендодателя, адрес собственности, даты аренды и дата уступки.

Информация о , будет ли Цедент по-прежнему нести ответственность в случае, если Цессионарий не выполняет требуемые обязательства, также включена.

Применимое право

Соглашения об аренде в Соединенных Штатах, как правило, подчиняются законам отдельного штата, а следовательно, и соглашениям о переуступке аренды.

Агентство по охране окружающей среды регулирует раскрытие предупреждений о красках на основе свинца во всех пунктах проката в Штатах. Если раскрытие краски на основе свинца не было включено в договор аренды, оно должно быть включено в задание. Однако, в отличие от этого, требуемое раскрытие информации и условия аренды будут основываться на законах штата, а иногда и округа, в котором находится недвижимость.

Как изменить шаблон

Вы заполняете форму.Документ создается у вас на глазах, когда вы отвечаете на вопросы.

В итоге вы получите его в форматах Word и PDF . Вы можете изменить его, и повторно использовать .

SEC.gov | Превышен порог скорости запросов

Чтобы обеспечить равный доступ для всех пользователей, SEC оставляет за собой право ограничивать запросы, исходящие от необъявленных автоматизированных инструментов. Ваш запрос был идентифицирован как часть сети автоматизированных инструментов за пределами допустимой политики и будет обрабатываться до тех пор, пока не будут приняты меры по объявлению вашего трафика.

Пожалуйста, объявите свой трафик, обновив свой пользовательский агент, чтобы включить в него информацию о компании.

Чтобы узнать о передовых методах эффективной загрузки информации с SEC.gov, в том числе о последних документах EDGAR, посетите sec.gov/developer. Вы также можете подписаться на рассылку обновлений по электронной почте о программе открытых данных SEC, включая передовые методы, которые делают загрузку данных более эффективной, и улучшения SEC.gov, которые могут повлиять на процессы загрузки по сценарию. Для получения дополнительной информации свяжитесь с opendata @ sec.губ.

Для получения дополнительной информации см. Политику конфиденциальности и безопасности веб-сайта SEC. Благодарим вас за интерес к Комиссии по ценным бумагам и биржам США.

Справочный идентификатор: 0.5dfd733e.1633381355.e15ce1b2

Дополнительная информация

Политика безопасности в Интернете

Используя этот сайт, вы соглашаетесь на мониторинг и аудит безопасности. В целях безопасности и обеспечения того, чтобы общедоступная услуга оставалась доступной для пользователей, эта правительственная компьютерная система использует программы для мониторинга сетевого трафика для выявления несанкционированных попыток загрузки или изменения информации или иного причинения ущерба, включая попытки отказать пользователям в обслуживании.

Несанкционированные попытки загрузить информацию и / или изменить информацию в любой части этого сайта строго запрещены и подлежат судебному преследованию в соответствии с Законом о компьютерном мошенничестве и злоупотреблениях 1986 года и Законом о защите национальной информационной инфраструктуры 1996 года (см. Раздел 18 USC §§ 1001 и 1030).

Чтобы обеспечить хорошую работу нашего веб-сайта для всех пользователей, SEC отслеживает частоту запросов на контент SEC.gov, чтобы гарантировать, что автоматический поиск не влияет на возможность доступа других пользователей к SEC.содержание правительства. Мы оставляем за собой право блокировать IP-адреса, которые отправляют чрезмерное количество запросов. Текущие правила ограничивают пользователей до 10 запросов в секунду, независимо от количества машин, используемых для отправки запросов.

Если пользователь или приложение отправляет более 10 запросов в секунду, дальнейшие запросы с IP-адреса (-ов) могут быть ограничены на короткий период. Как только количество запросов упадет ниже порогового значения на 10 минут, пользователь может возобновить доступ к контенту на SEC.губ. Эта практика SEC предназначена для ограничения чрезмерного автоматического поиска на SEC.gov и не предназначена и не ожидается, чтобы повлиять на людей, просматривающих веб-сайт SEC.gov.

Обратите внимание, что эта политика может измениться, поскольку SEC управляет SEC.gov, чтобы гарантировать, что веб-сайт работает эффективно и остается доступным для всех пользователей.

Примечание: Мы не предлагаем техническую поддержку для разработки или отладки процессов загрузки по сценарию.

Закон об арендодателях и арендаторах | Wex | Закон США

Обзор

Закон о арендодателях и арендаторах регулирует аренду коммерческой и жилой недвижимости.Он состоит в основном из статутов штатов и общего права. Ряд штатов основывают свое статутное право либо на Едином законе о домовладельцах и квартиросъемщиках (URLTA), либо на Типовом кодексе домовладельцев и арендаторов жилых помещений. Кроме того, федеральное статутное право может иметь значение во время национальных / региональных чрезвычайных ситуаций и для предотвращения форм дискриминации.

Четыре основных типа отношений арендодатель-арендатор

Правовые отношения между арендодателем и арендатором основываются как на договорном, так и на имущественном праве.Арендатор имеет имущественный интерес в земле (исторически не владение недвижимостью) в течение определенного периода времени, прежде чем имущественный интерес переходит обратно к арендодателю. См. памятника государственной собственности. Хотя эти четыре типа отношений в целом верны, они регулируются законодательными актами штата, а также фактическим договором аренды, согласованным между домовладельцем и арендатором.

Срок аренды обычно делится на одну из четырех категорий:

1. Срок аренды
   1. Отношения длятся в течение фиксированного периода, который оговаривается заранее как арендодателем, так и арендатором.По истечении срока закончатся права собственности арендатора /
   2. В этих отношениях арендатор имеет право владеть землей, ограничивать доступ других (в том числе землевладельца, а также сдавать в субаренду или уступать собственность).
2. Периодическая аренда
   1. Отношения автоматически возобновляются, если домовладелец заранее не уведомляет о расторжении
   2. В этих отношениях арендатор имеет право владеть землей, ограничивать доступ других (в том числе землевладельца, а также сдавать в субаренду или уступать собственность).
3. Аренда по желанию
   1. Нет фиксированного конечного периода. Отношения продолжаются столько, сколько желает арендатор и арендодатель.
4. Tenancy at Sufferance
   1. Арендатор продолжает проживать в собственности после истечения срока аренды.

Отношения арендодатель-арендатор основаны на обязанностях, запрещенных статутным правом, общим правом или индивидуальным договором аренды. В основе всех договоров аренды лежит подразумеваемое соглашение о спокойном наслаждении.Этот договор гарантирует арендатору, что его владение не будет нарушено кем-либо, имеющим более высокий законный титул на землю, включая домовладельца.

Передача доли арендатора

Переуступка и субаренда

С учетом ограничений, прямо указанных в договоре аренды, арендатор обычно может передать свои имущественные права третьей стороне. Этот перевод принимает форму двух различных действий:

1. Уступка — Арендатор полностью передает свою долю в собственности третьей стороне.Третья сторона фактически становится новым арендатором.
2. Субаренда — арендатор передает свой интерес третьей стороне, но арендатор сохраняет ревизионный интерес. Арендатор становится субарендатором, а третье лицо — субарендатором.
   1. Под «ревизионным процентом» понимается то, что при определенных согласованных условиях проценты по собственности возвращаются субаренденту. Когда это произойдет, субарендатор потеряет интерес к собственности.

Привилегия

Всякий раз, когда стороны намереваются передать права собственности, они всегда должны учитывать право собственности на имущество и договоренность:

1. Право собственности на наследство — относится к сторонам, фактически ответственным за наследство.
   1. В субаренде домовладелец, арендатор и субарендатор находятся в частной собственности.
   2. При переуступке только домовладелец и субарендатор находятся в праве собственности.
2. Конфиденциальность договора — Относится к сторонам по договору о недвижимости.
   1. В случае субаренды или переуступки сюда входят арендодатель, арендатор и субарендатор.

Ограничения на передачу

Как указано выше, возможность передачи процентов подлежит определенным ограничениям, установленным договором аренды между арендодателем и арендатором. Обычно существует 3 таких пункта, которые могут использоваться в договоре аренды:

1. Оговорка о единоличном усмотрении — арендодатель может отказаться от субаренды по любой причине или без причины, но не по плохой причине.
2. Оговорка о разумности — арендодатель может отказаться от субаренды на коммерчески разумной основе (подробно описано ниже).
3. В аренде нет стандарта. Для аренды может требоваться согласие арендодателя, но договор аренды может не содержать стандарта, определяющего согласие.

Коммерческая целесообразность

Что касается «коммерчески обоснованного» стандарта, суды будут использовать критерий равновесия, в котором суд уравновесит коммерчески разумные и неразумные факторы, чтобы определить, отказался ли домовладелец от субаренды на основании коммерчески разумных или коммерчески необоснованных факторов.Если отказ был коммерчески необоснованным, суд прикажет домовладельцу разрешить субаренду.

1. Разумные факторы (неполный список):
   1. финансовая ответственность предполагаемого цессионария / субарендатора; пригодность предполагаемого использования цессионарием / субарендатором для конкретной собственности; законность предполагаемого использования цессионарием / субарендатором; необходимость изменения помещения в связи с предполагаемым использованием цессионарием / субарендатором; характер занятости (т. е. офис, фабрика, клиника и т. д.)
2. Необоснованные факторы (неполный список):
   1. отказ исключительно на основании личного вкуса, удобства или чувствительности; отказ с целью взимания более высокой арендной платы, чем было первоначально оговорено; отказ на основании религиозных возражений

Выселение относится к домовладельцу, который запрещает арендатору использовать собственность, обычно из-за того, что арендатор существенно нарушает договор аренды и / или не платит согласованную арендную плату.

Арендодатель, однако, не может выселить арендатора в отместку за то, что арендатор сообщил о жилищных нарушениях или других проблемах с состоянием собственности.Обычно это называют доктриной ответного выселения.

Обычно у арендодателя есть 1 из 2 методов, которые он может использовать для выселения арендатора:

1. Самостоятельное выселение
   1. Арендодатель физически входит в помещение и заставляет арендатора уйти. Арендодатель, однако, должен применять только разумную силу. В ограниченном количестве юрисдикций, где все еще разрешены выселения с целью самопомощи, суд определит, какое «разумное» количество силы будет.
2. Подать в суд на арендатора.
   1. Арендодатель может подать иск о выселении арендатора. Если суд выносит решение о выселении, домовладелец должен разрешить сотруднику правоохранительных органов привести решение в исполнение.

Однако в большинстве юрисдикций не допускается выселение с целью самопомощи. Следовательно, для того, чтобы домовладелец выселил арендатора, арендодатель обычно должен подать иск против арендатора в суд и позволить суду привести в исполнение постановление о выселении.

Конструктивное выселение

Конструктивное выселение — это когда арендатор покидает арендованное имущество из-за поведения арендодателя, которое существенно мешает согласованной цели арендатора и препятствует тому, чтобы недвижимость находилась в пригодном для аренды состоянии.

Конструктивное выселение вызвано противоправным поведением домовладельца. Противозаконное поведение может быть удовлетворено путем неправомерного бездействия, когда домовладелец выполняет одно из пяти действий:

1. не выполняет обязательства по аренде
2. не может надлежащим образом поддерживать и контролировать общую площадь
3. нарушает установленную законом обязанность арендатора
4. не выполняет обещанный ремонт
5. допускает неприятное поведение

Помимо существенного упущения арендодателем одного из этих пяти элементов, арендатор также должен покинуть собственность в разумные сроки.В противном случае арендатор отказывается от права на конструктивное требование о выселении. Кроме того, если арендатор уезжает по истечении разумного периода времени, суд может признать, что арендатор отказался от жилья (обсуждается ниже).

В некоторых юрисдикциях допускается частичное конструктивное выселение. Это происходит, когда конкретная часть арендованного имущества становится непригодной для использования арендодателем. В результате суд вынесет решение о конструктивном выселении этой части арендуемого имущества. Для частичного конструктивного выселения обычно требуются те же элементы, что и для обычного конструктивного выселения.

Конструктивное выселение происходит, когда домовладелец делает помещение непригодным для проживания.

Оставление

Отказ происходит, когда арендатор соответствует всем 3 из следующих факторов:

1. Арендатор освобождает арендуемое имущество без обоснования
2. Арендатор не намерен возвращаться в собственность
3. Неуплата арендатором арендной платы

Чтобы получить компенсацию за брошенный дом, домовладелец может предпринять одно из трех действий:

1. Подать иск против арендатора за всю причитающуюся арендную плату
2. Расторгнуть договор аренды
3. Уменьшить ущерб, приобретя другого арендатора, а затем предъявив иск предыдущему арендатору о возмещении упущенной арендной платы
   1. Следует отметить, что если кто-то предлагает заплатить за собственность меньше рыночной стоимости, а владелец отказывается, это не является отказом от компенсации ущерба

Жилищные кодексы были установлены для обеспечения того, чтобы сдаваемые в аренду жилые единицы были пригодны для проживания во время аренды и во время аренды.В большинстве штатов есть подразумеваемая гарантия пригодности для проживания. Это требует от домовладельца строгого соблюдения строительных норм и правил жилищного строительства. Если в договоре аренды содержится пункт об отказе от подразумеваемой гарантии пригодности для проживания, суд, как правило, отказывает в исполнении этого пункта.

При нарушении гарантии пригодности для проживания суды обычно допускают одно из трех средств правовой защиты:

1. Арендатор сможет удерживать арендную плату до тех пор, пока арендодатель не отремонтирует недвижимость
2. Арендатор сможет удерживать арендную плату и вместо этого может использовать деньги для оплаты ремонта
3. Арендатор сможет подать иск о возмещении ущерба

Согласно третьему методу (предъявление иска о возмещении ущерба), обычно существует 3 метода взыскания:

1. Суд вычитает стоимость поврежденного имущества из неповрежденной стоимости имущества
2. Суд вычтет сумму поврежденной арендной платы из стоимости арендной платы в неповрежденном состоянии
3. Уменьшение в процентах
   1. Это относится к процентной доле, на которую арендатор сокращает возможности использования помещения из-за непригодных для проживания условий.Для этого суд рассмотрит существенность дефектов и продолжительность их существования.

Дискриминация

Федеральный закон запрещает дискриминацию на рынке жилья и аренды. См. Закон о гражданских правах 1866 года и 42 Кодекса США, глава 45, Федеральный закон о справедливом жилищном обеспечении.

Neithamer v Brenneman Property Services Inc (1999) — ведущее дело, касающееся дискриминации арендодателем потенциального арендатора.Суд в этом деле создал тест (показанный ниже) на случай, когда домовладелец допускает дискриминацию потенциального арендатора.

Если истец (потенциальный арендатор) не представит прямых доказательств дискриминации, то он должен доказать дело prima facie , которое состоит из 4 компонентов. Бремя доказывания всех четырех компонентов лежит на истце; если он это сделает, то суд сочтет, что арендодатель действовал в нарушение Закона о справедливом жилищном обеспечении, сделав вывод о незаконной дискриминации:

1. Истец принадлежит к защищенному классу, и домовладелец знал об этом или подозревал, что это правда
2. Истец подал заявку и имел право на аренду рассматриваемой собственности
3. Ответчик отклонил ходатайство истца
4. Имущество оставалось свободным и не сдавалось в дальнейшем

Суд по делу Fair Housing Council of San Francisco v.Roommate.com (2007), однако, установил ограничение на правило от Neithamer . Суд Fair Housing постановил, что антидискриминационные положения Закона о справедливом жилищном обеспечении не применяются к выбору соседей по комнате.

Кроме того, есть еще 2 ситуации, в которых домовладелец освобождается от действия Закона о справедливом жилищном обеспечении. Когда физическое лицо является домовладельцем одноквартирного дома или когда физическое лицо является домовладельцем занимаемого владельцем жилища с 4 или менее квартирами, то домовладелец также будет освобожден от действия Закона о справедливом жилищном обеспечении.

Передача договора аренды и извещение о сдаче жилья в субаренду

Скачать PDF: Передача договора аренды

Скачать PDF: Уведомление о передаче права аренды

Скачать PDF: Извещение о сдаче дома в субаренду

Нарушение договора аренды… без нарушения правил!

Вопреки распространенному мнению, арендатор не может просто разорвать договор аренды с уведомлением за три месяца в любое время в течение срока аренды и по любой причине.

Фактически существует только четыре конкретных ситуации , когда договор аренды может быть расторгнут в течение срока его действия:

• Арендатору предоставлено жилище в малоэтажном доме .
• Они больше не могут занимать жилище по причине инвалидности .
• Это пожилой человек , который был на постоянной основе помещен в центр длительного ухода (CHSLD), дом престарелых или любое другое общежитие, где предоставляется уход и услуги, требуемые по состоянию их здоровья.
• Безопасность арендатора или ребенка, живущего с арендатором, находится под угрозой из-за агрессивного поведения супруга или бывшего супруга или из-за сексуальной агрессии .

Арендатор не может заставить арендодателя прекратить аренду по другим причинам , таким как покупка дома, развод, разногласия между совместными арендаторами, создание нового домохозяйства, необходимость в более просторном жилище, финансовые проблемы , или переезд на работу.

Арендатор всегда может попытаться договориться с арендодателем о расторжении договора аренды, желательно в письменной форме.

При отсутствии соглашения у арендатора есть два варианта : он может передать свой договор аренды или сдать свое жилище в субаренду другому лицу.

Исключения

Следует отметить, что вы, , не можете передать свое жилище в аренду или субаренду , если:

• Вы студент, снимающий жилье в образовательном учреждении.
• Вы арендуете малоэтажное жилье.
• Ваше жилище используется в качестве семейного жилья, и арендодатель был уведомлен об этом факте либо вами, либо вашим супругом (супругом, состоящим в браке или гражданском браке, а не фактическим супругом), если только ваш супруг (а) не дал письменного согласия на переуступку или субаренду.

Примечание: В некоторых случаях (например, при совместной аренде) ваше право уступки или субаренды может быть ограничено. Свяжитесь с Административным судом трибунала для получения дополнительной информации.

Переуступка или субаренда: в чем разница?

Если вы арендатор и хотите покинуть жилище, спросите себя, хотите ли вы иметь возможность вернуться в жилище.

Если вы уезжаете временно, чтобы путешествовать, учиться или работать всего на несколько месяцев, и ваша цель в основном состоит в том, чтобы не платить арендную плату за пустующее жилище, то субаренда будет хорошим решением. Вы остаетесь арендатором со всеми своими правами и обязанностями.

Если, с другой стороны, вы уезжаете на работу в другой город или переезжаете в новый дом и предпочитаете, чтобы вас освободили от договора аренды и его обязательств, вам лучше передать договор аренды. При этом вы отказываетесь от права вернуться в жилище.

Переуступка и субаренда: сходства

Некоторые формальности в этих двух ситуациях идентичны.

Прежде чем мы продолжим, мы должны дать определение нескольким терминам:

• Цедент — арендатор, переуступающий договор аренды, т.е.е., человек, покидающий жилище.
• Правопреемник — это лицо, которому арендатор передает договор аренды, то есть лицо, которое будет проживать в жилище.
• Субарендатор — это арендатор, который сдает в субаренду свое жилище, то есть лицо, покидающее жилище.
• Субарендатор — это лицо, которому арендатор сдает в субаренду свое жилище, то есть лицо, которое будет проживать в этом жилище.

Уведомление о переуступке или субаренде

Нашли кого-то, кто хочет жить в вашем доме в качестве правопреемника или субарендатора? Немедленно подпишите письменное соглашение (либо переуступку договора аренды, либо субаренду), которое будет составлять условно при предоставлении согласия арендодателем.Как приступить к заключению этого соглашения, будет объяснено далее.

Затем отправьте арендодателю извещение , в письменной форме с именем и адресом лица, которое заинтересовано в вашем жилище. Это информация , обязательная . Конечно, вы также можете предоставить арендодателю дополнительную информацию, при условии , что у вас есть согласие «заявителя» . В уведомлении также должна быть указана предполагаемая дата уступки или субаренды.Мы предлагаем использовать шаблоны уведомлений о переуступке или субаренде, которые доступны на веб-сайте Трибунала или в вашем местном отделении Трибунала.

Убедитесь, что вы можете доказать дату, когда арендодатель получил уведомление, потому что у них есть 15 дней с этой даты, чтобы сообщить вам, принимают ли они предлагаемого арендатора или отказываетесь от него. Если они не отвечают , предполагается, что принял человека.

Отказ от уступки или субаренды

Если арендодатель отказывает предложенному арендатору, он должен сообщить вам причины этого.Причины отказа предложенному арендатору должны быть серьезными , такими как проблемное поведение или неспособность платить арендную плату. Итак, это хорошая идея, чтобы вы сами тщательно проверили «соискателя», прежде чем предлагать его арендодателю!

Обращение в случае отказа арендодателя

Если арендодатель отказывается от договора по причинам, которые не кажутся серьезными, вы можете попросить Трибунал оценить эти причины или расторгнуть договор аренды.

Если суд определит, что отказ арендодателя необоснован, он может объявить уступку или субаренду действительной.Трибунал также может потребовать от арендодателя возместить ущерб, если вам был причинен ущерб.

Когда вы придете на слушание , принесите все соответствующие документы, подтверждающие ваше заявление. Вызовите вашего предполагаемого правопреемника или субарендатора в качестве свидетеля: их присутствие очень важно!

Переуступка и субаренда: отличия

Последствия уступки аренды

Для правопреемника

Вы передаете все свои права правопреемнику, в том числе право сохранять жилую площадь.Вы освобождаетесь от всех обязательств на дату переуступки и, следовательно, не должны уведомлять арендодателя о непродлении аренды.

Правопреемнику

Цессионарий не является новым арендатором в глазах закона и, следовательно, не имеет права на установление арендной платы Трибуналом. Однако, став арендатором, они приобретают все права и обязанности по аренде. Поскольку они также связаны всеми условиями назначенного им договора аренды, они должны получить копию договора аренды от цедента.

Арендодателю

Как только уступка вступает в силу, арендодатель становится привязанным к правопреемнику. Они должны уведомить правопреемника об аренде и взыскать с него арендную плату. Арендодатель не должен подписывать новый договор аренды с правопреемником.

Последствия субаренды

Арендатору (субарендатору)

Как арендатор, сдающий жилище в субаренду, вы несете полную ответственность по всем обязательствам по аренде.

Перед подписанием договора субаренды вы должны передать субарендатору копию правил строительства, если это применимо.Вы также должны включить все свои основные обязательства перед арендодателем (например, запретить курить) в договор субаренды или включить ссылки на эти обязательства.

Как субарендатор вы также обязаны:

• Обеспечить, чтобы жилище было доставлено в хорошем жилом и чистом состоянии и содержалось в хорошем состоянии во всех отношениях
• Обеспечить субарендатору спокойное пользование собственностью

Например, если необходимо, ремонт не завершен, субарендатор может обратиться в суд против вас, субарендатора.В этом случае вы должны будете заставить арендодателя выполнить свои обязательства перед вами.

ПРИМЕЧАНИЕ: Вы по-прежнему несете ответственность за аренду. Если вы не хотите, чтобы договор аренды продлевался, вы должны уведомить арендодателя о его непродлении в надлежащие сроки.

Кроме того, арендодатель может принять решение не продлевать договор аренды, если вы сдавали свое жилище в субаренду на срок более 12 месяцев (независимо от того, подряд или нет). Свяжитесь с Административным судом трибунала для получения дополнительной информации.

В субаренду

Субарендатор связан условиями договора аренды, который он подписал с вами, но он не имеет права сохранять жилую площадь, поскольку вы сохраняете за собой право вернуться в жилище по окончании субаренды.

Вы также сохраняете за собой право расторгнуть договор аренды в порядке и в сроки, предусмотренные законом. Если вы не продлите договор аренды и арендатор желает остаться в жилище, ему придется попытаться подписать новый договор аренды с арендодателем.

Примечание: Субарендатору не требуется освобождать помещение, если он не получит уведомление за 10 дней за об освобождении от арендатора или арендодателя. Свяжитесь с Административным судом для получения дополнительной информации .

Кроме того, как новый арендатор вашего (их субарендатора) субарендатор имеет право на получение арендной платы, установленной Трибуналом, если его арендная плата выше, чем самая низкая арендная плата, уплаченная в течение 12 месяцев, предшествующих субаренде, или выше арендной платы, которая уже была устанавливается Трибуналом.

По этой причине вы должны направить субарендатору уведомление новому арендатору, указанному в законодательстве, при заключении договора аренды.

Также, если арендодатель не выполняет свои обязательства, субарендатор может воспользоваться правами и средствами правовой защиты арендатора для их выполнения.

Арендодателю

Арендодатель сохраняет все свои права и все свои обязательства перед арендатором.

Если субарендатор не выполняет свои обязательства, что причиняет серьезный ущерб арендодателю или другим арендаторам или жильцам, арендодатель может потребовать расторжения договора аренды с субарендатором или, как это специально предусмотрено законом, потребовать субаренду договор аренды прекращен.

Как заключить договор уступки аренды?

Очень простой шаблон условного соглашения, озаглавленный «Передача договора аренды», доступен на веб-сайте Tribunal administratif du logement. Мы рекомендуем заполнить этот шаблон перед тем, как уведомить арендодателя о переуступке.

Перед подписанием соглашения вы должны предоставить правопреемнику всю имеющуюся у вас соответствующую информацию и сообщить ему, получили ли вы какое-либо уведомление от арендодателя, например уведомление о повышении арендной платы.

Как заключить договор субаренды?

Во-первых, получите обязательную форму аренды от Административного совета трибунала. В поле, где указаны стороны, вычеркните слова «арендатор» и «арендодатель» и замените их словами «субарендатор» и «субарендатор» соответственно. Помните, что этот договор аренды составляет условно при принятии арендодателем субаренды.

Некоторые условия субаренды могут отличаться от условий основного договора аренды, но они не должны противоречить основному договору аренды таким образом, чтобы субарендатору было предоставлено больше прав, чем арендатору.Например, если в договоре аренды указано, что домашние животные не допускаются, субарендатору не разрешается иметь домашних животных.