Как правильно принимать квартиру у застройщика: Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Чек-лист приемки квартиры в новостройке от застройщика

Будьте внимательны и требовательны! Правильная приемка квартиры — залог уютной жизни!

После ввода дома в эксплуатацию застройщик пригласит вас для получения ключей и передачи квартиры в собственность. Ваша задача — внимательно осмотреть квартиру. Что необходимо проверить? Для вас — чек-лист приемки квартиры у застройщика:

1. Возьмите с собой ваш договор участия в долевом строительстве. В нем есть: полная информация об отделке, информация о гарантийных обязательствах застройщика.
2. Приемка квартиры должна происходить в присутствии представителя застройщика.
3. Визуально осмотрите квартиру в целом на предмет выявления явных крупных дефектов (сколы, не завершенные работы).
4. Проверьте ровность штукатурного слоя стен или с помощью двухметрового строительного уровня. Отклонения от вертикали не должны превышать 10 мм. Неровности поверхности стен криволинейного очертания — не более 4 мм.*
5. Проверьте отклонения поверхности стяжки пола с помощью двухметровой рейки. Отклонения от горизонтали не должны превышать 10 мм. Неровности поверхности — не более 6 мм.*
6. Проверьте открывание и закрывание оконных створок, балконной двери. Механизмы должны работать легко, но с умеренными усилиями с вашей стороны. При этом окна должны открываться/закрываться плотно.
7. Проверьте состояние прижимных механизмов и уплотнительных резинок на окнах и балконной двери.
8. Проверьте стеклопакет на наличие царапин, окалин, трещин на стекле.
9. Проверьте комплектность оконных конструкций (ручки открывания, заглушки) согласно вашего договора.
10. Если в вашей квартире согласно договора предусмотрена электроразводка, то вы можете проверить работу электроснабжения в вашей квартире. Для этого возьмите с собой любой прибор, например, телефон с зарядным устройством и включите его в розетку.
11. Проверьте легкость открывания/закрывания входной двери, работу механизма замка.

Если вы обнаружили недостатки в вашей квартире, то вы можете подписать акт-приема передачи с указанием претензий в адрес застройщика. Недостатки должны быть устранены в течение 2-х недель.

Уютной вам жизни в новой квартире!

*Для собственников квартир с улучшенной черновой отделкой

изучаем документы и сам объект / Блог / myremontnow.ru

Из этой статьи вы узнаете:

• Зачем проверять общедомовое имущество при приемке квартиры у застройщика
• На что обратить внимание при приемке новой квартиры у застройщика
• Каков правильный порядок приемки квартиры у застройщика
• Как самостоятельно принять квартиру у застройщика
• Как принимать квартиру у застройщика по ДДУ
• Что делать при обнаружении дефектов во время приемки квартиры у застройщика

В Москве процедура оформления документации при сдаче застройщиком дома в эксплуатацию и передаче жилья собственнику занимает около шести месяцев. Длительность этого процесса обусловлена особенностями и порядком работы государственных инстанций, включая такие организации, как Бюро технической инвентаризации. В этой статье мы рассмотрим, как принимать квартиру у застройщика. Такие знания помогут не попасться на уловки строительной компании и избежать расходов на устранение различных недостатков.

Как принять квартиру в новостройке у застройщика, проверив общедомовое имущество

Принимать квартиру у застройщика следует в контексте правовых норм, применяющихся к приемке любого товара и услуги. Другими словами, покупатель несет такую же ответственность за качество приемки жилья, как и застройщик. Нельзя соглашаться на подписание акта приема-передачи долевого жилья в офисе девелопера без выезда на объект. При выезде для осмотра нового жилья нужно следовать основным правилам, которые помогут правильно принять квартиру от застройщика. Нужно учесть, что вы принимаете не только жилплощадь, но и общедомовое имущество, содержанием которого в будущем будет занимать управляющая компания за ваши деньги. Список объектов общедомового имущества выглядит следующим образом:

Согласно законодательству, дольщики не могут принимать придомовую территорию МКД, но на подъезд это положение не распространяется, так как он входит в общедомовое имущество. Нужно требовать у застройщика устранения всех недочетов, выявленных в подъезде, так как собственник квартиры получает долю в этом имуществе. Все недоделки следует вносить в чек-лист, а затем и в дефектный акт.

Закон не предусматривает для застройщика обязательств по описанию в договорах долевого участия (ДДУ) внешнего вида мест общего пользования. В связи с этой нормой, собственники квартир не могут пожаловаться на тот факт, что в рекламе новостройки был представлен более дорогой вариант отделки подъезда. Дольщики могут повлиять только на устранение выявленных недостатков, поэтому сосредоточимся именно на них.

Рекомендуемые статьи по данной теме:

Принимать подъезд нужно, начиная с входной двери. При открывании она не должна издавать скрипов и посторонних звуков. Полотно дверной конструкции должно быть ровным. Проверьте надежность крепления ручек. При полностью открытой двери ручки недолжны ударяться о стену

В холле подъезда должны находиться почтовые ящики.

Необходимо провести приемку стен в подъезде. Они должны быть оштукатурены или окрашены в соответствии с технологическими требованиями.

На фото видно, что застройщик нарушил технологию оштукатуривания стен в подъезде:

Лифт

Принимать лифт нужно на этапе приемки всего дома. Только при работающем лифте застройщик может получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

В МКД часто предусмотрены пассажирский и грузовой лифты. На момент приемки должен работать хотя бы один из них.

Авторитетные застройщики сразу обшивают лифты изнутри с помощью фанеры или пластика (это не входит в их обязанности, но позволит защитить стены от повреждений при транспортировке мебели и стройматериалов новоселами).

Фото лифта в новостройке, обшитого фанерой:

Электрощитовая и тепловой узел

На площадках возле квартир в подъездах монтируют электрощитовые с электросчетчиками. Иногда застройщики устанавливают в этом месте и узел для учета потребления тепла. Когда будете принимать квартиру, снимите показания счетчиков, внесите их в чек-лист, а затем и в акт приема-передачи квартиры. Это поможет избежать ошибок или обмана со стороны управляющей компании. Порядок действий по приемке счетчиков тепла и электроэнергии:

• Найдите счетчики, установленные для вашей квартиры.
• Запишите показания счетчиков.
• Включите автоматические выключатели, чтобы во всех помещениях квартиры появилось электричество.

Подвал и чердак

Принимая квартиру, расположенную на последнем этаже МКД, нужно проверить отсутствие строительных недостатков в технических помещениях под кровлей. Следует прежде всего убедиться в отсутствии протеканий крыши.

Перед тем как принимать квартиру на первом этаже, необходимо договориться с застройщиком об осмотре подвала. Проверьте трубы коммуникаций на предмет течи, а также убедитесь в отсутствии характерных запахов канализации. Все выявленные недостатки нужно внести в акт осмотра.

Читайте также: Черновая отделка квартиры в новостройке

Как принять новую квартиру у застройщика

Принимать квартиру в новостройке нужно в светлое время суток. Так будут лучше видны все огрехи. Необходимо выделить достаточное количество времени. При осмотре вам не должны навязывать какие-либо временные рамки. В законодательстве нет норм, которые указывают на то, что принимать квартиру в новостройке можно не более часа-двух. Собственники квартир не ограничены во времени при проведении приемки.

Дольщикам нужно проверить состояние всего здания, а не только своей жилплощади. Необходимо осмотреть чердачные и подвальные помещения, подъезды, лифты, перегородки и т.д. Эту процедуру лучше проводить днём, так как в новостройке могут быть еще не установлены все осветительные приборы. Отправляясь принимать квартиру у застройщика, желательно взять с собой определенный набор предметов и инструментов:

• фонарик;
• зажигалку;

• тестер для электророзеток;
• молоток;
• уровень и отвес для проверки вертикальности стен;
• стремянку;
• лампочку;
• компактное электрооборудование;
• электрическое устройство с высокой мощностью;
• вольтметр;
• ручку и бумагу для записей.

Без такого набора будет сложно увидеть и зафиксировать все изъяны строительства. Принимать новое жилье нужно без спешки. Не стоит поддаваться на провокации недобросовестных застройщиков, исследуйте каждый уголок квартиры.

Чтобы выявить все возможные погрешности в новом жилище, необходимы соответствующие знания и опыт. Застройщики могут заявить, что все замечания собственников квартир необоснованные. Поэтому лучше принять квартиру от застройщика с экспертом из независимой компании, который по результатам осмотра составит официальное заключение. В этом документе должна быть представлена вся информация о претензиях к застройщику и представлен список дефектов с ссылками на строительные нормативы и стандарты. Нужно отметить, что стоимость услуг эксперта будет намного меньше, чем затраты на ремонт в квартире для устранения недостатков, пропущенных в ходе непрофессионального осмотра.

Еще один важный момент, о котором нужно помнить, отправляясь принимать квартиру у застройщика, связан с проверкой реальной площади жилья. После реальных замеров размер квартиры может на пару квадратных метров отличаться от площади, задекларированной в проектной документации и ДДУ. Если ее размер меньше, то это становится поводом для того, чтобы вернуть часть денег, которые были уплачены застройщику. И, наоборот, если реальная площадь больше заявленной, нужно будет доплатить часть средств или согласиться с некоторыми недоделками.

Перечень документации, которая понадобится, чтобы правильно принять квартиру у застройщика:

• ДДУ или иной документ, подтверждающий сделку купли/продажи.
• Документы, подтверждающие факт оплаты.
• Документ, удостоверяющий личность того, кто имеет право принимать квартиру у застройщика.

Нормы действующего законодательства не прописывают строгий перечень документации для приема квартиры у застройщика. В то же время, закон указывает на необходимость наличия подписанного акта приема-передачи. Нужно, чтобы все, кто вписан в ДДУ, явились принимать квартиру от застройщика.

Если некоторые лица не имеют возможности лично участвовать в этом процессе, то собственнику квартиры нужно взять с собой нотариально заверенную доверенность. В противном случае у вас не будет возможности правильно принять квартиру и подписать акт приема передачи с застройщиком. Рекомендуется также взять на встречу с застройщиком выписку из Росреестра о регистрации ДДУ.

Читайте также: Отделка двухкомнатной квартиры под ключ: советы и рекомендации

Как правильно принимать квартиру у застройщика: порядок приемки

Первая встреча с дольщиком проводится по инициативе застройщика. Это официальная процедура, включающая отправку письма с уведомлением. Но не стоит до бесконечности дожидаться информации о таком уведомлении от «Почты России». Рекомендуем брать ситуацию под свой контроль:

• Следите за официальным сайтом застройщика. В разделе «новости», скорее всего, появится заметка о предполагаемой дате встречи дольщиков.
• Вступите в группу застройщика в соцсетях. Чаще всего именно социальные сети выступают самым оперативным способом связи с девелопером.
• Перед наступлением срока сдачи дома позвоните в офис девелопера для уточнения, как будет проходить процедура приема-передачи жилья. Можно самостоятельно отправить письмо застройщику о готовности принять квартиру (образец такого письма можно найти на специализированных форумах).

Задача первой встречи заключается в ознакомлении собственников квартир с порядком приема дома. В ходе этого мероприятия будет назначена дата, когда дольщики смогут принимать жилье непосредственно на объекте. Нельзя подписывать документацию о приеме передачи квартиры от застройщика на первой встрече. Нужно лично принять объект и убедиться в его качестве. Представитель застройщика на первой встрече должен предъявить документы, подтверждающие завершение государственной приемки жилого дома.

В пакет документации, которую предоставляет застройщик собственникам квартир на первой встрече, входят копии договоров о сдаче дома в эксплуатацию и другие документы. Обязательно должен присутствовать и лист осмотра. Когда собственник квартиры будет принимать ее у застройщика, в листе осмотра нужно отмечать все выявленные недостатки. При отсутствии претензий дольщик подписывает акт приема-передачи, в котором должны быть указаны следующие сведения:

• Адрес объекта. Обязательно нужно указывать не строительный адрес, зафиксированный в ДДУ, а реальный, который указан в акте, выданном государственной комиссией.
• Номер квартиры.
• Размер полной площади квартиры (должны быть указаны метраж и планировочные сведения: размер кухни, жилплощадь, площадь санузла).
• Стоимость квартиры.

Дольщик не обязан подписывать акт приема-передачи, если у него есть претензии по его содержанию.

Иногда возникают ситуации, когда государственная комиссия уже закончила принимать ЖК, но сам застройщик не торопится организовывать процедуру передачи жилья дольщикам. Тогда можно отправить ему уведомление застройщика о готовности принять квартиру. Такое письмо позволит в будущем подтвердить статус дольщика и не даст застройщику в судебном порядке доказать, что собственники квартиры препятствовали сдаче дома.

Материал для скачивания: Уведомление застройщика о готовности принять квартиру (образец)

Как принять квартиру у застройщика самостоятельно

Если вы решили принимать квартиру в новостройке без помощи эксперта, нужно внимательно относиться к каждой мелочи. Независимо от того, в каком виде застройщик сдает квартиру (без отделки или с отделкой), нужно принимать ее, обязательно проверяя следующие моменты:

1. Входная дверьдолжна иметь надежную конструкцию. Она должна легко открываться и плотно закрываться.
2. Швы и стыки на стенахдолжны заделываться по всем правилам. В местах стыковки строительных конструкций не должны быть заметны следы влаги. С особой тщательностью следует принимать стяжку пола в квартире. Нужно простучать каждый метр стяжки молотком. Если в некоторых местах бетонной стяжки присутствуют воздушные пузырьки, то звук от ударов будет глухим. Такие участки следует обвести мелом для фиксации. В идеале на бетонной поверхности должны отсутствовать какие-либо трещины, но в то же время нужно принимать во внимание особенности усадки здания. В связи с усадкой на поверхности стяжки могут появляться небольшие трещины шириной не более 4-х миллиметров. Для проверки горизонтальности основания под укладку полов используется строительный уровень.

К потолку предъявляют такие же требования, как и к полу – горизонтальность и отсутствие трещин. Согласно нормам БТИ, высота потолков должна быть 275 см (отклонение от вертикали стеновых конструкции не должно превышать 5 мм по всей высоте).

3. Стеклопакеты оконных конструкций должны быть плотно закреплены в рамах. На них не должно быть трещин. Если застройщик устанавливает деревянные рамы, то они должны быть без сучков и других дефектов. Уплотнители на окнах не должны оставлять зазоров для проникновения воздуха с улицы. Оконные створки должны легко открываться и закрываться.
4. Перед тем как подписать акт приема передачи, нужно обязательно проверить работу электричества. Для начала включите подачу электроэнергии в квартиру. Проверка освещения осуществляется при помощи тестера и обыкновенной лампочки. В местах установки счётчиков воды застройщик должен установить плафоны для наблюдения за показателями. Проверить состояние проводки можно путем подключения мощного электрооборудования (к примеру, перфоратора). Проводка должна легко выдерживать частые включения/выключения такого устройства.
5. Как проверить работу водоснабжения и канализации? Приборы учета на воду устанавливают максимально близко к стояку, чтобы не занимать полезное пространство санузла. Трубы должны быть закрыты слоем теплоизоляции. Смесители и запорная арматура работать без каких-либо нареканий. К тройникам возле раковины должен быть свободный доступ для обслуживания и ремонта. Вода в бачок унитаза хорошо набираться, герметично удерживаться и легко сливаться.
6. Проверку работы вентиляции можно провести с помощью зажигалки, поднесенной к вентиляционным отверстиям. Если вентиляция работает нормально, то пламя будет отклонятся по направлению к вентиляционному отверстию. Такую же проверку можно сделать при помощи бумажного листа. Он должен «прилипать» к решетке вентиляции.

Читайте также: Чистовая отделка квартиры в новостройке: преимущества и гарантии дольщиков

Как принимать квартиру у застройщика по ДДУ

Поскольку квартира в новостройке еще не эксплуатировалась и здесь проложены совершенно новые инженерные коммуникации, необходимо внимательно проверить их работоспособность. Если этого не сделать, то жизнь в новой квартире может быть совершенно лишена комфорта. Рассмотрим подробнее, как принимать новую квартиру у застройщика.

Особенности процесса приемки зависят от типа отделки, с которым сдается жилье. Существует три варианта:

1. Квартиры без отделки.
2. Жилье с черновой отделкой.
3. Квартиры с чистовой отделкой.

Как принимать квартиру у застройщика без отделки? Для этого понадобится измерительная рулетка. Необходимо удостовериться, что квартира полностью соответствует проектному плану, который приложен к ДДУ. Проверьте размеры комнат, санузлов, коридоров, балконов и других помещений. Есть немало примеров, когда, начиная принимать квартиру, дольщики выясняют, что она не совсем соответствует проекту. Если реальная площадь помещений меньше, чем та, которая указана в ДДУ, то застройщик должен вернуть часть денег собственнику квартиры. И, наоборот, покупателю придется доплатить за «лишние» квадратные метры.

При отсутствии какой-либо отделки в квартире не составит труда проверить нормальную работу дверей и оконных систем, а также сделать все необходимые замеры. После этого нужно проверить наличие всех элементов, которые указаны в ДДУ и плане квартиры. Особое внимание следует уделить следующим моментам:

1. Стены не должны иметь отклонения от вертикали. При этом стяжка должна быть ровной. В углах помещений квартиры не должны наблюдаться проявления плесени или грибка.
2. Не стоит принимать квартиру, в которой есть разбитые стеклопакеты. Застройщик должен сделать замену за свой счет. Точно так же он должен заменить/отремонтировать сломанную дверь и замок или устранить другие дефекты. При наличии серьезных недостатков дольщик может не принимать квартиру и выставить требование застройщику вернуть все выплаченные средства, а также заплатить неустойку.
3. Проверка работы вентиляции выполняется обычной зажигалкой.
4. Если в ДДУ прописано наличие электророзеток и патронов лампочки, их работоспособность также нужно проверить.

Дальше рассмотрим, как принять квартиру у застройщика под отделку. Приемка квартиры с черновой (предчистовой) отделкой потребует больше времени, так как в этом случае необходимо проверить качество подготовки к финишному ремонту (поклейке обоев, укладке напольного покрытия и т.д.).

Принимать у застройщика жилье под отделку лучше с экспертом. Профессионал сможет выявить грубые нарушения при выполнении строительных работ даже в процессе визуального осмотра. Чтобы принять такое жилье, нужно осмотреть:

1. Полы на предмет наличия под стяжкой слоя гидроизоляции в санузлах (она хорошо видна, поскольку должна немного заходить на стены). В других комнатах вместо гидроизоляционного слоя обустраивается звукоизоляция. Отсутствие тепло- и звукоизоляции относится к фактам грубого нарушения. Нужно также проверить отсутствие трещин, пустот и перепадов стяжки с помощью строительного уровня.
2. Стены в квартире должны быть гладкими и иметь прочный финишный слой шпаклевки. На поверхности стен не должно быть пустот, трещин и других дефектов.
3. Потолочная поверхность должна быть качественно подготовлена под покраску. Это предполагает наличие штукатурки, которую зашпаклевали и покрыли грунтовкой. После предчистовой отделки квартиры могут быть выполнены работы по любому направлению декоративной отделки. Нужно также измерить высоту потолков и сравнить полученные показатели с данными, которые указаны в ДДУ. Не допускается занижение потолков даже на 10 мм.
4. Система отопления должна быть полностью готова к эксплуатации. Нужно, чтобы трубы не имели вмятин, а отопительные радиаторы были установлены в указанных местах и закреплены минимум на три кронштейна. Батареи должны быть установлены на высоте 60 мм от уровня пола и на расстоянии минимум 25 мм от стены. Кроме того, нужно, чтобы высота от радиатора до подоконника составляла не менее 5 мм. Если вам приходится принимать квартиру после начала отопительного сезона, то нужно проверить наличие и работу терморегуляторов.
5. Стояки водообеспечения холодной и горячей воды должны располагаться строго вертикально. Нужно проверить надежность их крепления к стенам при помощи хомутов. Узел учета водопотребления должен включать фильтр для предварительной очистки воды, кран и прибор учета. Проверьте работу запорного крана и запишите номер и показания счетчика. Не забудьте открыть смеситель раковины и проверить наличие воды и ее напор. Обратите также внимание на отсутствие ржавых подтеков и механических повреждений на всех смесителях.
6. Стояк канализации должен располагаться строго вертикально и надежно крепиться с помощью хомутов к стене. Проверьте герметичность всех стыков подключения ванны и унитаза.
7. Вентиляцию проверяют с помощью зажигалки или листка бумаги по описанной выше технологии.
8. Вводной электрощит должен комплектоваться автоматом, УЗО и выключателями групп нагрузки. Обязательно запишите номер и показания электрического счетчика. После этого с помощью специального оборудования проверьте работу выключателей и электророзеток (можно использовать для проверки зарядку от телефона). Розетки после подключения электроприбора не должны искрить или нагреваться. Если вы взяли с собой лампочку, вкрутите ее в патрон. Не забудьте проверить работу дверного звонка.
9. Если ДДУ предусмотрено подключение квартиры к сетям Интернет, кабельному ТВ, домофону и т.д., следует проверить наличие кабелей и оценить их качество (цельность изоляции).
10. Чтобы принять квартиру у застройщика, нужно проверить качество установки оконных систем и отделки откосов. Случается, что строители «забывают» установить подоконники, отливы и другие элементы. Нужно проверить легкость открывания и плотность прилегания всех открывающихся створок, а также надежность замков и петель. Все откосы должны быть плоскими, без искривлений.
11. Дверные конструкции не должны иметь механических повреждений. Проверьте легкость открывания дверей. Открытое дверное полотно не должно закрываться самостоятельно.

Нам осталось рассмотреть, как принимать квартиру с отделкой у застройщика. Чистовая отделка предполагает, что собственник квартиры может заносить мебель и сразу же заселяться. Следовательно, осмотр такого жилья должен быть особенно тщательным. Нужно убедиться в качестве декоративной отделки, исправности электропроводки, розеток и выключателей, а также проверить все пункты, которые были отмечены в описании того, как принимать квартиру у застройщика с черновой отделкой.

Все моменты невозможно проверить визуально, поэтому, может понадобиться специальный инструмент. Для большей уверенности в качестве отделки рекомендуем пригласить специалиста по укладке плитки и поклейке обоев.

В договорах долевого участия прописывается точный срок передачи квартиры дольщику. Если этот срок нарушен, застройщик обязан выплатить неустойку. Дата, указанная в договоре, определяет крайний срок получения разрешительной документации на ввод МКД в эксплуатацию. Если в документе указано, к примеру, 1-е полугодие ХХХХ года, то процедура получения разрешения должна быть завершена до конца июня ХХХХ года. С этого момента или с даты выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию начинается отсчет срока, в течение которого дольщики должны принять квартиры. Неустойка может быть насчитана за каждый день просрочки.

Возможна ситуация, когда застройщик получил разрешение на ввод МКД в эксплуатацию, что называется, «в последний момент». После этого начинается спешка с оформлением актов приема-передачи с дольщиками. Невзирая на такую спешку, дольщики не должны принимать квартиру от застройщика в ущерб собственным интересам. Таким образом, если собственник квартиры не будет подписывать акт приема-передачи квартиры с указанием перечня недоделок, подлежащих устранению, то сроки сдачи объекта не будут соблюдены. Эта ситуация дает повод для выставления требований по уплате неустойки.

Читайте также: Ремонт и отделка квартир в Москве: особенности, советы, цены

Какие типичные дефекты выявляются при приеме квартиры от застройщика, и что делать в этом случае

Все новостройки имеют свои особенности, и практически на каждом объекте могут быть выявлены различные недоделки. Чтобы определить некоторые из них, понадобится помощь эксперта. Но существуют и типичные недостатки новых МКД, на которые нужно обратить внимание в первую очередь перед тем, как принять квартиру от застройщика.

Если вы хотите принять квартиру после устранения выявленных неисправностей, нужно составить договор с застройщиком с указанием точных сроков завершения работ. Дело в том, что ФЗ-214 не определяет точные сроки для устранения недоделок. После обращения в судебные инстанции будут выполняться расчеты по определению среднерыночной продолжительности необходимых работ.

Если компания-девелопер не выполнит доработки на протяжении 45 дней, то следует руководствоваться 20-й статьей Закона о защите прав потребителей. Договор об устранении выявленных дефектов оформляется в свободной форме (желательно с нотариальным заверением). В этом соглашении необходимо указать название компании застройщика, список претензий и работ, необходимых для их устранения. К документу нужно приложить копию листа осмотра.Если вы хотите принять квартиру после устранения выявленных неисправностей, нужно составить договор с застройщиком с указанием точных сроков завершения работ. Дело в том, что ФЗ-214 не определяет точные сроки для устранения недоделок. После обращения в судебные инстанции будут выполняться расчеты по определению среднерыночной продолжительности необходимых работ.

При наличии существенного брака дольщик отправляет застройщику официальное уведомление (по почте или лично). В уведомлении необходимо указать, что недостатки должны быть устранены в течение 45 дней или застройщик будет вынужден вернуть покупателю сумму, внесенную за квартиру, и проценты за использование финансов дольщика. В качестве основания для возмещения средств следует помимо листа осмотра приложить заключение эксперта. Это поможет при рассмотрении дела в судебных инстанциях.

Сотрудничать с Компанией «Мой ремонт» – это надежно и престижно. Специалисты, работающие здесь, – это профессионалы высочайшего уровня. Компания «Мой Ремонт» работает по всей Москве и Московской области.

Как принять квартиру от застройщика? 10 шагов проверки

Для того, чтобы правильно принять квартиру в новостройке от застройщика, Вам потребуется заранее подготовить список выполненных застройщиком работ, а также установленных изделий, которые необходимо проверять. Про 10 необходимых шагов проверки рассказывает Ольга Дуквен, руководитель дизайн-студии Домострой.

Не стоит легкомысленно относиться к процессу приемки квартиры, ведь если мы упустим из виду какие-либо недостатки и подпишем акт приема-передачи, доказать что-либо застройщику будет проблематично. Но если мы грамотно задокументируем все дефекты еще до приемки квартиры, застройщик будет обязан их устранить или компенсировать вам стоимость их устранения.

Если вы не обладаете свободным временем для изучения строительных норм и правил и проведения приемки квартиры – такую работу просто можно доверить независимому эксперту, прошедшему аттестацию. Такой эксперт должен иметь специальные приборы и инструменты для контроля качества строительных работ (например, лазерный дальномер и уровень, цифровой угломер, анемометр, тепловизор и т.д.).

Если вы решили принимать квартиру самостоятельно, убедитесь в наличии всего необходимого инвентаря.

Итак, вам нужно с собой взять:

• Бумагу, ручку и планшет (на нем удобнее писать)
• Фонарик, или телефон с фонариком (в некоторых помещениях может быть темно, например в санузле или кладовой).
• Рулетку (обычную или электронную)
• Строительный уровень
• Отвес или осепостроитель
• Зажигалка (для проверки наличия тяги воздуховодов и сквозняков в окнах)
• Фотоаппарат
• Стремянка.

Чтобы понять что именно вам необходимо проверять, нужно понимать о каких работах была договоренность с застройщиком. Эта информация указывается в договоре и в проекте.

Итак, что необходимо проверять при приемке квартиры?

• Придомовую территорию
• Подъезд и лестничную клетку
• Двери и окна
• Электропроводку и электрические приборы
• Водоснабжение и канализацию
• Отопление и теплоизоляцию
• Вентиляцию
• Пол, стены, потолок
• Отделку (если квартира сдается с внутренней отделкой)
• Площадь квартиры

Если в социальных сетях есть группы вашего ЖСК, обязательно изучите какие комментарии оставляют владельцы квартир, которые уже провели приемку. Как правило проблемы у всех +/- одинаковые.

1. Придомовая территория

Придомовая территория является местом общественного пользования, и несмотря на то, что вы купили только квартиру, вы также являетесь совладельцем придомовой территории. Поэтому нужно проверить, что обещания застройщика выполнены: например, есть детская площадка, озеленение, тротуары, количество парко-мест соответствует заявленному и т. д.

2. Подъезд и лестничная клетка

Оцениваем по внешнему виду, качеству отделки и наличию освещения. Проверяется наличие и работоспособность лифта. Мусоропровод часто бывает заваренным, потому как после сдачи дома на собрании жильцов принимается решением будут пользоваться им, или контейнером.

3. Входная дверь

В большинстве случаев застройщики ставят дешевую дверь, подразумевая, что покупатель ближе к окончанию ремонтных работ будет ее менять. Но все же вам нужно проверить, что дверные короба ровные и вертикальные, что петли не болтаются, сама дверь без проблем открывается и закрывается, исправен замок.

4. Окна

• Окна должны плавно открываться, без зацепов и рывков, а также плотно закрываться.
• Створки не должны быть перекошенными, должны плотно закрываться.
• На окнах не должно быть трещин и сколов, ни на стекле, ни на оконной раме.
• Проверьте хорошо ли прилегает уплотнитель, нет ли пустых зазоров на стыках между рамой окна и бетоном и присутствует ли “лента ПСУЛ”.

5. Вентиляция

Открываем окно на «проветривание» и проверяем наличие вентиляционной тяги. Для этого подносим к вентиляционному отверстию зажигалку – пламя должно отклониться в сторону отверстия.

6. Электрика

• Начинаем с проверки наличия электросчетчика и записываем его текущие показания.
• Иногда застройщик в квартиру заводит только вводной кабель с щитом и розеткой, в таком случае требуется проверить работоспособность розетки. Но часто застройщик выполняет базовую электрику (минимально необходимое количество розеток и выключателей). Если это так, обязательно возьмите у застройщика полную схему электроснабжения всей квартиры.
• Если базовая электрика выполнена, проверяем наличие и действие предохранителей-автоматов. Выключаем и включаем – последовательно должны выключатся и включаться электрические контуры.
• В щитке должно быть установлено УЗО, отключающее всю электросеть в квартире. Нажмите кнопку «test» и проверьте его действие.

7. Водоснабжение и канализация

• Проверьте визуально дефекты монтажа труб и стояков, на стыках не должно быть влаги, а на самих трубах горячей и холодной воды, должна присутствовать теплоизоляция.
• Перепишите показания счетчиков, кстати, они должны быть опломбированы, и убедитесь что установлены фильтры грубой очистки, компенсаторы гидроудара и другое оборудование, заявленное застройщиком.

8. Отопление

• Радиаторы, стояки и трубы отопления не должны болтаться, деформированы и иметь следы протечек.
• Радиаторы должны быть установлены по ГОСТУ, на расстоянии от пола не менее 60 мм, от стены не менее 25 мм, от нижней поверхности подоконника не менее 50 мм (в случаях когда подоконник «находит» на радиатор).
• Все соединения труб должны быть сварными, терморегуляторы должны вращаться без усилий.
• Если в квартире центральное отопление, оценить качество самого отопления в теплое время года будет невозможно, однако в таком случае вам необходимо в смотровом листе указать, что проверка отопления не проводилась.

9. Пол, стены и потолок

Для проверки берем рулетку, уровень, отвес и стремянку.

• Измерьте рулеткой высоту потолков, она должна совпадать с заявленной в проект и должна быть одинаковой по нескольким углам.
• На потолке не должны быть перепады и следы влаги, естественно щели и трещины также недопустимы.
• Горизонт стяжки проверяется обычным строительным уровнем, на стяжке не должно быть наплывов, трещин или пустот, стяжка не должна “гулять”.
• Если стены заполнены пенобетоном, в швах не должно быть пустот.
• Уровень стен проверяем также с помощью строительного уровня или отвеса, нитка отвеса и стена должны быть параллельны друг другу.
• Если в стоимость черновой отделки входила штукатурка стен от застройщика, проверить качество штукатурки можно обычным правилом. Проверять нужно каждую стену, а особенно тщательно те, где будет находится мебель. Если вдруг в вашей квартире присутствуют трещины в монолитных стенах, оголенная арматура, это серьезные нарушения, которые необходимо устранять.

10. Площадь квартиры

При строительстве дома возникают погрешности, которые могут повлиять на итоговую площадь квартиры. Если площадь квартиры окажется больше, покупатель обязан доплатить застройщику за дополнительные метры, если меньше, то застройщик возвращает покупателю оплаченные деньги. При этом, потребовать разницу с застройщика вы сможете после того как сотрудники БТИ проведут замеры.

Важно помнить, что перед приемкой застройщик обязан письменно уведомить покупателя о готовности к приемке. Информация публикуется на сайте застройщика, отправляется заказное письмо покупателю, или покупатель информируется иным способом. Поэтому если “не горит”, бежать на приемку не нужно, но учитывайте что в соответствии со статьей 8 AP 214, если покупатель в течение 2 месяцев уклоняется от приемки квартиры, застройщик имеет право передать ее в одностороннем порядке. А после передачи квартиры покупатель несет полную ответственность.

Как принимать квартиру в новостройке без отделки у застройщика

Приемка квартиры без отделки — актуальный вопрос многих владельцев квартир. Так как последнее время многие застройщики сдают одни «голые стены». Это бывает удобным вариантом, так как можно сделать интерьер именно таким, каким хотелось бы, без переделки за строителями.

Понятие «без отделки» предполагает:

• отсутствие декоративных покрытий потолка и стен,
• отсутствие инженерной разводки,
• наличие мест для подключения водоснабжения и отведения, электроэнергии,
• наличие индивидуальных приборов учета воды, электроэнергии, газа,
• наличие приборов отопления, входной двери и окон.

Компании-застройщику после сдачи объекта требуется определенное время, чтобы оформить все необходимые документы, по которым можно передать квартиру в собственность владельцу. Зависит срок от государственных органов. Задача же новоселов в том, чтобы принять ее, учитывая все нюансы, и избежать возможных проблем, связанных с ними.

Приемка квартиры в новостройке без отделки: на что обратить внимание?

Состояние квартиры, конечно, проверить необходимо. Но за вашу безопасность отвечает скорее качество всего дома, насколько добротно он построен. Поэтому зарядитесь рядом инструментов, бодрым настроением и ступайте осматривать перегородки, подвалы и чердак. А затем внимательно изучите свое жилое помещение.

Лучше проверку устроить в дневное время, поскольку в квартире еще нет освещения.

Идеальным вариантом станет помощь грамотного эксперта, в роли которого может выступить строитель с большим стажем, знающий все нюансы многоэтажного строительства. Внимательно изучите каждый уголок, не торопясь.

Начните прямо с порога и далее. Мы предлагаем следующую последовательность:

1. Входная дверь. Обратите внимание на качество, царапины и трещины не допустимы. Она должна легко открываться и закрываться без помех.
2. Стены. На поверхности стен не должно быть влаги, обратите внимание также на материал. Местами может быть видна арматура, которая кладется в кладку для укрепления стен. Учтите, что перед оштукатуриванием концы ее нужно тщательно срезать. Важнее уделить внимание ровности стен. Определить любое отклонение возможно как визуально, так и при помощи строительного уровня. Допустимые значения по вертикали до 2 см на высоту этажа, по горизонтали до 1 см на 3 метра длины. Проверьте также диагонали комнат.
3. Пол и потолок. На них не должно быть крупных трещин, тем более переходящих на стены. Мелкие же (до 2 мм) на плитах перекрытий вполне допустимы, поскольку происходит усадка бетона.
4. Трубы и инженерное оборудование. Проверьте радиаторы, которые должны быть хорошо закреплены и подключены. На них не должно быть царапин и вмятин. Трубы водоснабжения оборудуются счетчиками и краном, которые не должны подтекать.
5. Окна. Наличие трещин не допустимо. Фурнитура должна работать плавно, без посторонних звуков. Проверьте, чтобы не было задуваний с каждой стороны, а также под подоконником, места установки оконных рам должны быть хорошо герметизированы.
6. Системы электроснабжения и газоснабжения. Должны быть установлены счетчики, а также электрический щит с автоматикой, отключающей сеть при чрезмерной нагрузке.
7. Вентиляция. Если вентиляция в доме сделана правильно, то пламя поднесенной к вент.отверстию зажигалки отклонится в его сторону. Для проверки подойдет и лист бумаги, который удержится на решетке.

Защита прав дольщика при обнаружении серьезного брака

В ходе осмотра могут быть обнаружены серьезные недостатки. В этом случае необходимо в письменной форме известить о них застройщика. Документ составляется в двух экземплярах, по одному каждой стороне. Он, в свою очередь, обязан в срок 45 дней устранить недостатки.

• Наличие брака может определить только эксперт независимый и требования со стороны покупателя должны иметь основания.
• Дольщик вправе отказаться от покупки квартиры, если считает существенные дефекты неисправимыми. При этом застройщик обязан вернуть внесенные за нее деньги.
• Если квартира принята, а брак обнаружен позднее, то знайте, что на новостройки существует срок гарантии, указываемый в договоре. В течение этого срока можно обратиться за компенсацией средств, которые были потрачены на ремонт.
• Если застройщик не идет на компромисс, то поможет разрешить ситуацию суд.

Письмо застройщику о готовности принять квартиру

Следуя правилам, закрепленным в законодательстве, строительная компания по завершению строительства и ввода дома в эксплуатацию обязана известить об этом участника долевого строительства. Сообщение направляется в письменном виде с уведомлением на адрес, указанный в договоре.

В сообщении должен быть отражен факт готовности квартиры к приемке, а также обязательно присутствовать срок приемки квартиры и последствия отказа от нее. Если срок не указан, то он составляет 7 рабочих дней от даты получения сообщения.

Принять квартиру – это обязанность участника долевого строительства. Если по невыясненной причине он уклоняется от нее, то застройщик имеет право подписать акт в одностороннем порядке по истечении двух месяцев с даты по договору. Такой акт строительная организация имеет право составить в том случае, если имеются доказательства, что дольщик сообщение получил, а также при невозможности вручения по каким-либо причинам.

Если же будущий владелец квартиры отказывается ее принимать, поскольку обнаружены существенные дефекты, то он обязан направить в адрес строителей письменное уведомление об этом. Тогда односторонний акт составлять невозможно.

Скачать примерный бланк письма о готовности принять квартиру. docx

Можно ли принять квартиру в доме с неработающим лифтом

Мы уже упоминали о том, что осматривать нужно не только свою квартиру, но и помещения в общем пользовании. В высотных домах многоквартирных к ним относится и лифт.

Вряд ли кому-то захочется въезжать в жилье, находящееся на средних и высоких этажах, а лифт еще не запущен. Тогда станет затруднителен не только сам переезд, но и ежедневные пешие прогулки по многочисленным ступенькам. Узнать, в рабочем ли состоянии лифт, можно, проехав на нем. При движении в лифтовой кабине не должно присутствовать никаких посторонних звуков.

Однако, редко кто запускает лифтовое оборудование, пока дом не заполнится большинством жильцов. Дорогостоящее обслуживание и перегрузки, которые возлагают на него переезжающие люди, компания-застройщик пытаются исключить из своего бюджета.

Если при осуществлении приемки квартиры не работает лифт, обязательно укажите этот факт и не подписывайте акт. Лучше в такой ситуации составить уведомление, где изложить все обнаруженные недостатки, в том числе указать неработающий лифт.

Уведомление направляется почтой в адрес застройщика с уведомлением. Ему законом дается 45 дней на устранение всех замеченных вами и указанных в письме дефектов.

Как принимать квартиру по акту приема-передачи

Чтобы избежать возможных проблем, нужно знать, как осуществляется приемка квартиры в новостройке. Итогом исполнения договора между застройщиком и клиентом является подписание акта приема-передачи. Этот документ необходим, чтобы впоследствии зарегистрировать квартиру.

• На момент подписания акта все работы в доме должны быть выполнены, дом должен иметь адрес, документ о введении в эксплуатацию, подписанный государственной комиссией.
• На все оформления обычно уходит примерно полгода. Если же объект завершен, но не введен, то стоит задуматься о причинах.
• После того, как дольщик будет ознакомлен со всей документацией, ему выдается лист осмотра помещения, где он имеет право указать на обнаруженные дефекты. Если они не обнаружены, то подписывается акт.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке

В этом документе в обязательном порядке должны быть следующие реквизиты:

• полный почтовый адрес дома и квартиры,
• жилая и нежилая площадь квартиры,
• указание всех реквизитов застройщика,
• соглашение между застройщиком и покупателем,
• отсутствие или наличие претензий по качеству жилья,
• стоимостная оценка,
• подписи.

Бланк акта приема-передачи квартиры в новостройке находится здесь: Скачать

Приобретая квартиру в новостройке, нужно знать, что отказаться от некачественного жилья вполне возможно. Но многие этим правом не пользуются, поскольку вложенных на этапе строительства средств может попросту не хватить на покупку другого жилья. Следуя нормам Закона № 214 «О долевом участии в строительстве», вам предоставлено право на возмещение стоимости устранения любых дефектов в пределах срока гарантии. Такие данные застройщики стараются не указывать в договоре.

Видео: Подробная инструкция приемки квартиры в новостройке

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Разберем, по каким критериям принимать квартиру в новостройке, что нужно проверить и как действовать, если вы обнаружите недостатки.

Процедура и сроки

Законодательство РФ о долевом строительстве гласит, что застройщики обязаны получить разрешение на эксплуатацию здания и после этого известить всех владельцев квартир о своей готовности передать их. Извещение не просто публикуется на сайте компании, но отправляется каждому дольщику письмом с письменным уведомлением о вручении. Уведомление только по e-mail, смс-сообщением — нарушение закона.

Владелец, со своей стороны, обязан в течение недели подтвердить готовность принять объект и не позже, чем через два месяца с момента получения письма провести процедуру и подписать об этом документ — акт осмотра, приемки или дефектовочный, если обнаружились недостатки. Иначе застройщик, по Закону №114-ФЗ, имеет право оформить односторонний документ, и с проблемами вам придется разбираться самостоятельно.

Иногда недобросовестные девелоперы говорят, что у них скопилась очередь из желающих, и нарушают сроки приемки, чтобы не исправлять недоделки. В этом случае нужно сразу же написать претензию, указывая, что вы готовы принять объект, передать ее сотрудникам компании под расписку или отправить письмом с уведомлением о вручении. На нее обязаны ответить за 10 дней. Так вы сможете отстоять свои интересы, если застройщик не устраняет недостатки в квартире — например, получить компенсацию в досудебном порядке. Учтите — это непростая процедура, и для успешного ее завершения понадобится помощь юриста.

Документы и подготовка

Если вам назначили приемку на устраивающее вас время, к ней нужно подготовиться. Просмотрите информацию в соцсетях. В группе дольщиков часто пишут о распространенных проблемах дома, а те, кто уже прошел процедуру, делятся ценным опытом.

Приемка начинается в офисе застройщика. Туда нужно прийти с паспортом, договором и прочими документами на жилье, сверить их и уточнить, действительно ли разрешение на ввод в эксплуатацию получено и дому присвоен почтовый адрес. Если у квартиры несколько дольщиков (к примеру, супруги), и один из них не может присутствовать на процедурах, можно оформить на одного из владельцев нотариальную доверенность — это разрешено.

Важные нюансы:

• не подписывайте акт приемки в офисе, до осмотра, иначе все недоделки будете исправлять за свой счет;
• еще раз прочтите договор, чтобы уточнить все условия по состоянию и готовности придомовой территории, подъезда, производителям оконных блоков и дверей, характеристикам отделки — вам придется проверять соблюдение каждого пункта;
• подготовьте чек-лист для проверки, копию плана объекта (приложение ДДУ), чтобы сверить площадь, расположение мокрых зон, наличие перегородок;
• помните — вам нужно получить не только приемочный акт, но и кадастровый, технический паспорта, экспликацию, гарантии на окна, двери, счетчики.

Перед посещением квартиры нужно подготовить «инструментарий» — как минимум, мел и маркер, электротестер, фонарик, рулетку, зажигалку (для поиска щелей по сквознякам) и отвес. Крайне желательно вооружиться специальными приборами — лазерным нивелирам, тепловизором для поиска утечек тепла, радиационным дозиметром, газоанализатором, электромагнитным индикатором. Их можно взять в аренду у профессиональных экспертных компаний — или просто доверить техническую экспертизу профессионалам.

Процесс приемки

На приемке не нужно спешить и нервничать, даже если сторона застройщика вас торопит. Необходимо последовательно, сверяясь с документами, планом и чек-листом пройти все этапы. За пределами квартиры нужно осмотреть придомовую территорию, начиная от ограждения, а также фасады, подъезд, тамбур на этаже. Далее приступайте к исследованию самого жилья.

Входная дверь и оконные пакеты

Должна легко, но плотно зарываться и открываться, не царапая пол. Нужно проверить исправность петель, ручек, звонка, уплотнительных резинок, надежность прилегания дверной коробки, качество замков и задвижек.

На рамах, стеклопакетах не должно быть царапин — если вы их обнаружили, отметьте маркером (желательно и сфотографировать). Изучите, не заедают ли механизмы, не задевают ли створки подоконник и раму, есть ли наружный отлив и насколько плотно нанесена монтажная пена. Чтобы проверить, не дует ли из окна, вдоль стыка можно провести зажигалкой, свечой, зажать в нем лист бумаги и посмотреть, можно ли его вытащить. Если да — то в этом месте будет сквозить.

Инженерные системы

Чтобы проверить работу вентиляции и тягу, тоже можно воспользоваться горящей свечой. При закрытой входной двери откройте оконную створку и встаньте у выхода. Если тяга хорошая, пламя отклонится к вентиляционной шахте. Если вы проверяете систему летом, учтите — на последних этажах она может не работать, это не противоречит правилам. Застройщик в этом случае устанавливает дополнительные вытяжные вентиляторы.

Для проверки электрики нужно отключить электричество в общем щитке и протестировать временный, нажав кнопку на его корпусе. При рабочем напряжении автоматы отключаются. Вообще же, для качественной проверки электрики нужны приборы — как минимум, тестеры для розеток и осветительных выводов.

Проверяя сети водоснабжения, водоотведения и отопления, нужно:

• проверить, как течет из кранов вода;
• записать показания счетчиков, сверив их серийный номер с документацией;
• проверить запорную арматуру — клапаны, фильтры, краны;
• изучить канализационные выходы — на них должны быть заглушки;
• проверить радиаторы: зимой их работу можно оценить, даже просто прижав руку, а летом — только по косвенным признакам (наличию подтеков и т. д.).

Черновая и чистовая отделка

Если объект сдается с «голыми» стенами, достаточно проверить их ровность, выяснить, нет ли трещин, подтеков воды, зимой — промерить тепловизором, не промерзают ли они. Для квартир с предчистовой отделкой нужно оценить качество оштукатуривания поверхностей, обустройства откосов, разводки, напольной стяжки. Если объект полностью отделан «начисто», проверьте, как уложены финишные напольные покрытия, плитка в санузлах и на кухне, наклеены обои, как работают ручки и петли межкомнатных дверей. Сантехника, арматура должны быть в безупречном состоянии, а ванна заземлена.

Как принять квартиру у застройщика с недостатками и что делать при их обнаружении

Итак, вы все проверили и вам предлагают подписать акт приемки квартиры в новостройке — на что обратить внимание? Прежде всего, на масштаб обнаруженных недостатков — а они в 90% случаев присутствуют. Если недоделки требуют расходов на исправление, нужно составить акт осмотра (дефектовочный). Его со стороны застройщика подписывает сотрудник, уполномоченный выступать от имени компании.

Далее у вас есть два варианта — подписать акт приемки с условием об устранении проблем или не подписывать его. В первом случае нужно обязательно указать сроки исправления. Вы получите ключи и сможете оформить права собственности, но придется отслеживать ситуацию. Если вы отказываетесь подписывать акт, застройщику придется провести приемку повторно. Шансов на своевременное исправление недостатков больше. После устранения проблем вам придется оценить результат и, если он вас устроит — подписать документы.

Перед тем, как принять квартиру у застройщика с недостатками, вспомните, что он обязан устранять их бесплатно, и не отказывайтесь от этой возможности. Однако, даже если ключи вам нужны срочно, и приходится оформлять документы, вы имеете право на бесплатное исправление:

• на дом и оборудование оформляется гарантия, и в течение ее срока застройщик или УК обязаны устранять все недостатки по претензии;
• при самостоятельном исправлении дефектов владелец может потребовать возмещения расходов в порядке, оговоренном законодательством о долевом строительстве;
• чтобы получить неустойку при срыве сроков строительства, проверьте акт приемки — там не должно быть фразы об отсутствии претензий при нарушении даты передачи объекта.

Как заставить застройщика устранить недоделки в квартире

Недобросовестные застройщики часто затягивают исправление недостатков или полностью пренебрегают обязанностями. В этом случае владельцам жилья необходимо писать претензии, проводить для их обоснования независимые экспертизы, а иногда и обращаться в суд.

Если вы не знаете, как заставить застройщика устранить недоделки в квартире, обратитесь к профессионалам. «Уральская палата судебной экспертизы» оказывает услуги по оценке качества жилья и защите потребительских прав его владельцев. Эксперты с многолетним практическим опытом найдут все недочеты застройщика и в законном порядке добьются от него выполнения всех обещаний. Если нужно, мы проведем экспертизу для всей жилплощади или отдельных элементов (коммуникаций, отделки). С нами вы получите квартиру, полностью соответствующую характеристикам в документации и своевременную, результативную помощь, в случае если застройщик отказывается устранять недочеты.

Возможно Вам будет интересно:

Приемка квартир в новостройке экспертом

Как правильно принять квартиру в новостройке

Анна Горбенко, консультант комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО.

Чтобы подготовить все необходимые документы для передачи квартиры владельцу, застройщику требуется от трех до шести месяцев с момента выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Покупатель должен явиться на осмотр жилья в течение семи дней после получения уведомления от застройщика о том, что все построено и введено в эксплуатацию, и можно приступать к приемке. Квартира может быть передана и досрочно, если это прописано в договоре. Если же вы выявили недостатки, то передача осуществляется после их устранения застройщиком.

Акт приема-передачи квартиры необходим для последующей регистрации права собственности на квартиру и является тем документом, который подтверждает, что все отношения с застройщиком по строительству дома закончены. После чего вы можете стать полноправным собственником квартиры.

Какие здесь могут быть проблемы у покупателя?

Основная проблема — это несоответствие красивой картинки в буклете построенному и введенному в эксплуатацию дому и тому, что было прописано в договоре. Акт приема-передачи и является тем документом, который позволяет дольщику свои права защитить.

Первый совет: когда вы приехали на объект, нашли представителя застройщика, проверили техническое состояние, обнаружили изъяны. Перекосило дверь, не работает розетка, щели в оконной раме — как быть?

Практически все застройщики предлагают провести приемку в формате, который согласован и не предполагает внесение никаких изменений, и любят вставлять в акт фразу о том, что участник долевого строительства, подписывая документ, заявляет об отсутствии претензий к застройщику.

Возникает коллизия. С одной стороны, есть дефекты, с другой – вас просят подписать документ об их отсутствии. Этот документ подписать можно, но и одновременно нужно составить дефектную ведомость или протокол замечаний, который следует подписать вместе с представителем застройщика, чтобы у него остались ваши письменные возражения. Либо – подписать в одностороннем порядке и отправить на имя застройщика заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Дополнительно этот документ можно привезти в офис застройщика и сдать под роспись секретарю, чтобы на вашем экземпляре осталась отметка, что документ получен.

Вычеркивать в акте фразу об отсутствии претензий нельзя, потому что Росреестр, куда вы принесете этот документ, не имеет права его принимать с помарками.

Существенные недостатки и что с ними делать?

Если вы решили не подписывать акт, то должны учитывать, что по 214 ФЗ покупатель имеет на это право только в случае существенных недостатков. А вот что такое «существенные недостатки» – этого не знает никто, поскольку это пробел в законодательстве. Возникает перспектива судебного спора, и что такое «существенный недостаток» – выносится на рассмотрение судьи.

По умолчанию такими считаются недостатки, которые не позволяют проживать в квартире. Например, разбитые окна или неработающая вентиляция.

Покупатель имеет право требовать устранения недоделок либо компенсации застройщиком ущерба. Согласно законодательству о защите прав потребителей, застройщик обязан устранить все имеющиеся дефекты.

Если в течение двух месяцев вы на приемку не явились или уклоняетесь от подписания, застройщик составляет односторонний акт. Такой акт подписывается без учета недостатков строительства объекта.

Чтобы вы могли зарегистрировать право собственности на объект недвижимости, застройщик должен его зарегистрировать. Поэтому следует обращать внимание на то, что в акте должен быть указан кадастровый номер, потому что без него Росреестр не сможет идентифицировать объект.

Если рабочие застройщика, устраняя недостатки в вашей квартире, повредят другую квартиру, уже принятой по акту, платить за это, скорее всего, придется вам.

Нередко бывает и так, что дольщик принимает квартиру, и уже после подписания передаточного акта обнаруживает недостатки на объекте – порой существенные. В таком случае сначала стоит попытаться урегулировать проблему с застройщиком в досудебном порядке. Далее, если результат отрицательный, следует обращаться в судебные органы с исковым заявлением. Конечно, если акт приема-передачи подписан, существует риск отказа в иске, но большинство подобных дел разрешается благоприятно для дольщика.

КОМПЕТЕНТНО

Анна Горбенко, консультант комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО и эксперт конкурса «Доверие потребителя»

— Приходить на приемку квартиры лучше в светлое время суток, так как нередко в помещениях нет лампочек. Во-вторых, с техническим специалистом, который поможет выявить важные недоделки. На семинарах, которые мы проводим на выставках, меня часто спрашивают, какого лучше взять эксперта. Главное, чтобы это был специалист компании, экспертизы которой принимаются судом. Не все, впрочем, возможно заметить при простом визуальном осмотре, даже если его производит эксперт. Какие-то дефекты, к примеру, связанные с промерзанием стен, могут проявиться только в зимнее время.

С какого момента происходит начисление оплаты коммунальных платежей в новостройке?

Многие застройщики при подписании акта предлагают заключить договор с эксплуатирующей организацией, которая назначена застройщиком до проведения конкурса по выбору управляющей компании или выбора ее жильцами. Это законно. После передачи квартиры у застройщика уже нет перед дольщиком никаких обязательств. Однако иногда в договоре с эксплуатирующей организацией оказывается пункт о том, что дольщик вносит аванс за квартплату за три месяца.

У собственников не предусмотрено обязательств оплачивать коммунальные платежи авансом. Они оплачиваются по факту потребления ежемесячно. С другой стороны, есть точка зрения, что есть понятие свободы договора, и стороны так договариваются.

Приемка квартиры или как правильно принять квартиру от застройщика

Перед получением ключей от новой квартиры самое главное — это внимательно ее осмотреть и все проверить лично.

Получение ключей от новой квартиры — знаковый и волнительный момент для каждого собственника. Главное — это не потерять голову и не вселиться в квартиру, где есть серьезные недостатки, которые потом придется устранять за свои деньги.

Если человеку пришло почтовое оповещение (это обязательное условие для застройщика), что дом построен, то надо сделать следующие шаги:

 

Первый шаг — взять полученное оповещение и вместе с ним прийти в офис застройщика.

Для чего это нужно? Именно в этом отделе собственнику квартиры предоставляют документ по оплате обмеров БТИ по квартире и направляют на подписание акта приема-передачи квартиры.

 

Второй шаг — с актом приема-передачи будущий собственник идет в свою квартиру на обмер и проверку. Вот, какие вещи надо взять с собой:

• электро-тестер для проверки напряжения (иногда достаточно взять зарядку для мобильного)
• рулетка
• спички для проверки герметичности швов окон и балконов
• лист бумаги (для проверки работы вытяжной вентиляции и плотности прилегания створок окон и балконных дверей)
• фотоаппарат (чтобы снимать недостатки) и влажные салфетки (протирать поверхности при проверке на царапины)

 

Третий шаг — если серьезных недочетов нет, то собственник подписывает акт приема-передачи квартиры, а дальше производится оплата коммунальных платежей на два-три месяца вперед. После этого можно получать ключи и делать ремонт, либо сразу заселяться, если жилье сдается с отделкой от застройщика.

 

Возникает вопрос — а что же делать, если собственник самостоятельно выявил серьезные недостатки? В этом случае человек пишет претензию на их устранение и передает в отдел заселения. На этапе, пока помещение не принято, эти недоделки должны быть устранены управляющей компанией или совместно с застройщиком.

Также надо помнить, что если у вас в квартире по факту произошло уменьшение или увеличение площади, то пока вы не рассчитаетесь за дополнительные метры, ключи вам не передадут. Стоимость рассчитывается из цены метра на момент заключения ДДУ.

А вот если метры, наоборот, уменьшились, то застройщик должен вернуть деньги на счет, указанный покупателем.

Если же застройщику и покупателю не удается прийти по данному вопросу к общему знаменателю, то все будет решаться в суде.

Отдельно стоит сказать и о некоторых шагах застройщика. Сразу же после того, как дом построен, застройщик получает Заключение о соответствии (ЗОС), и только после — разрешение на ввод в эксплуатацию здания.

Второй шаг — это передача всех помещений управляющей компании и только после этого начинается заселение.

Управляющая компания, когда принимает дом на баланс, проверяет все помещения на предмет неисправностей, если никаких недочетов не выявлено, то любые замеченные в последствие неполадки, УК устраняется сама, за исключением проблем с инженерией и конструктивом здания, ответственность за состояние которых в течение нескольких лет по закону ФЗ-214 лежит на застройщике.

 

 

 

 

 

Пошаговое руководство по аренде вашей первой квартиры

До окончания колледжа вы, вероятно, мало говорили о том, где живете. Большую часть жизни вы оставались с родителями. Когда вы уезжали в колледж, школа могла предложить вам ограниченный выбор комнат в общежитии.

Теперь, когда вы остались одни, решать вам, где вы живете, что одновременно и страшно, и захватывающе.

Найти первую квартиру может быть непросто. Вот шесть шагов, чтобы сделать процесс как можно более плавным.

Шаг 1. Определите, сколько вы можете себе позволить. Это все определит. Возможно, вы захотите жить в центре города в новом здании с великолепными удобствами, но это может быть нереально для вашей зарплаты начального уровня. Более старое здание в пригороде может быть больше в рамках вашего бюджета.

Стандартное правило — тратить на жилье не более 30 процентов своего ежемесячного валового дохода. Но если вы находитесь в дорогом городе, таком как Округ, рассчитывайте потратить больше.Имейте в виду, что арендная плата — это не единственная сумма, которую вам придется потратить. Утилиты могут быть включены, а могут и не включаться. Бумажные полотенца и туалетная бумага не появляются волшебным образом, когда они вам нужны.

Вам также необходимо будет заплатить регистрационный сбор (обычно для покрытия кредитного отчета), залог (возможно, арендную плату за первый и последний месяц) и расходы на переезд (ящики, расходные материалы, грузчики). Прежде чем тратиться на умный телевизор, убедитесь, что у вас достаточно денег на лампы, коврики, посуду, столовое серебро и полотенца. И не покупайте этот мягкий диван, пока не убедитесь, что он подходит.Парковка тоже может стоить вам. Не забывайте о страховании арендаторов.

Сложив числа, вы можете прийти к выводу, что не можете позволить себе собственную квартиру. Чтобы сократить расходы, подумайте о соседях по комнате или о коллективном доме. В любом случае, прежде чем вступать в совместное проживание, решите, как вы разделите расходы и задачи по уборке. Также полезно узнать, являются ли ваши соседи по комнате жаворонками или полуночниками, есть ли у них ограничения в питании и что их раздражает в начале процесса.

Будьте осторожны с тем, с кем вы живете, — предупреждает Джанет Портман, юрист, соавтор книги «Правовое руководство для каждого арендатора» и исполнительный редактор Nolo.com, сайта с правовой информацией. Каждый из вас несет ответственность за уплату арендной платы, и каждый из вас несет ответственность за действия другого. «Выбирайте соседей по комнате очень тщательно, потому что вы и ваш сосед будете иметь равные права на проживание в этом месте, и если дела пойдут плохо, вы не сможете их просто выгнать», — сказала она.

Арендодатели захотят подтвердить, что вы можете платить арендную плату.Будьте готовы предоставить свои финансовые отчеты. Синди Клэр, президент Kettler Management, компании по управлению недвижимостью, расположенной в Маклине, штат Вирджиния, и председатель Национальной жилищной ассоциации, рекомендует принести удостоверение личности и подтверждение дохода. (Обычно квитанции о зарплате.) Если вы еще не приступили к работе, письма с предложением, в котором будет указана ваша зарплата, будет достаточно.

«Управляющие недвижимостью хотят убедиться, что жители могут платить за аренду и залог, а также любые сборы», — сказала Клэр.«Если у вас нет установленного кредита, то третье лицо, обычно родитель, может выступать в качестве поручителя и может потребовать [предоставить] информацию для проверки кредитоспособности».

Шаг 2: Задайте параметры поиска. Как далеко вы готовы добираться до работы? Какие функции и удобства важны для вас? Имейте в виду, что вам, вероятно, придется пойти на компромисс с некоторыми из ваших требований, но они помогут сфокусировать ваш поиск. Craigslist — это отправная точка для многих охотников за квартирами, но его надежность может быть ошибкой.Остерегайтесь мошенничества. Если это звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой, вероятно, так оно и есть.

Нэнси Симмонс Старрс, основательница и президент Apartment Detectives, службы поиска квартир, охватывающей округ, Мэриленд и Северную Вирджинию, заметила всплеск мошенничества с арендой квартир. При аренде частной собственности она рекомендует спросить имя арендодателя и поискать в государственной налоговой отчетности, чтобы убедиться, что имена совпадают. Перед отправкой денег или личной информации убедитесь, что недвижимость доступна для аренды и действительно существует, просмотрев ее лично или попросив кого-то, кому вы доверяете, увидеть ее.

«Эти дополнительные шаги будут стоить усилий, чтобы убедиться, что все в порядке», — сказал Симмонс Старрс. «Вы хотите быть уверены, что все в порядке, прежде чем переходить к подаче заявки и вносить гарантийный депозит, чтобы убедиться, что у вас будет законный договор аренды и ключи в день переезда».

Другие услуги по работе с квартирами, которые можно попробовать, включают Apartment Guide, Apartments.com, Apartment List, ForRent.com, Hotpads, Lovely, PadMapper, Rent.com и Zumper.

Агенты по недвижимости могут быть полезны, если вы изо всех сил пытаетесь найти место или новичок в городе.Другой вариант — прогуляться по району, в котором вы хотите жить. Зайдите в здания и спросите об их наличии. В качестве бонуса вы узнаете, насколько близко находятся ближайший продуктовый магазин, химчистка и кофейня.

Шаг 3. Знайте, какие вопросы задавать. Когда вы встречаетесь с домовладельцем или управляющим зданием, вам следует попытаться выяснить:

● Какова текучесть кадров в здании? Как давно квартира пустует? Как долго проживал последний арендатор? Если он был пуст в течение нескольких месяцев или последний арендатор просуществовал меньше года, это красный флаг.

● Включены ли коммунальные услуги? Регулируется ли отопление / охлаждение индивидуально?

● Каков срок аренды?

● Сколько стоит арендная плата и когда она должна быть уплачена каждый месяц?

● Сколько стоит залог?

● Какое типичное повышение арендной платы? Как часто повышают арендную плату?

● При каких условиях расторжение договора аренды приемлемо? Можете ли вы сдать в субаренду?

● Каковы сборы / штрафы за просрочку платежа и возвращенные чеки?

● Есть ли обслуживающий персонал на месте? Как быстро они отвечают на запросы на обслуживание?

● Обязан ли домовладелец уведомлять вас перед тем, как войти в вашу квартиру? Если да, то сколько дается уведомление?

● Где прачечная и сколько это стоит?

● Какие интернет-провайдеры находятся в здании?

● Можно ли с домашними животными?

● Можно ли покрасить квартиру?

● Предлагает ли здание льготы? На конкурентном рынке вы можете получить ежемесячную арендную плату бесплатно или перерыв на плату за въезд.

После того, как вы закончите допрос домовладельца или управляющего зданием, найдите одного или двух жильцов. Спросите их, что они думают о жизни там.

Также стоит ознакомиться с законами и постановлениями об арендодателях / арендаторах в вашем районе. У Министерства жилищного строительства и городского развития США есть страница со ссылкой на права арендаторов по штатам. Nolo.com и «Правовое руководство для каждого арендатора» содержат правила аренды для каждого штата. «Закон о домовладельцах-арендаторах в Соединенных Штатах за последние 20 лет стал чрезвычайно конкретным, — сказал Портман.

Шаг 4: Вы нашли место. Что теперь? Прочитать договор аренды. Затем прочтите это еще раз, внимательно. Задавайте вопросы о том, что непонятно. «Когда вы подписываете договор аренды, вы берете на себя обязательства. Это договор об аренде помещения, как правило, на 12 месяцев », — сказал Портман. «Это означает, что вы не можете расторгнуть договор аренды, если у вас нет для этого законной причины».

Ознакомьтесь с правилами. Разрешает ли здание въезжать только в определенные дни или часы? Как осуществляется доставка мебели? Вам необходимо зарезервировать грузовой лифт?

Шаг 5: Задокументируйте состояние квартиры в день заселения. Прежде чем занести ящик в дверь, осмотрите все и сфотографируйте любые повреждения. Немедленно сообщите об этом домовладельцу или управляющему зданием, чтобы не потерять залог при выезде.

Шаг 6: Будьте хорошим арендатором. Жизнь в сообществе предполагает совместное использование пространства с другими людьми. Не взрывай свою музыку. Открывайте окна, когда готовите бабушкиному блюду с луком и карри. Держите вашу квартиру в чистоте и санитарии. Установите хорошие отношения с домовладельцем или управляющим зданием.Если у вас возникла проблема с соседом, попробуйте решить ее самостоятельно.

И помните: если ваше жилье не подходит, вы всегда можете попробовать еще раз, когда договор аренды истечет.

5 способов оценки арендуемой недвижимости

Когда дело доходит до инвестирования своих кровно заработанных денег, инвесторы должны задать себе несколько вопросов. Сколько окупятся инвестиции? Сколько это стоит? Но что еще более важно, инвесторы должны беспокоиться о его стоимости. Это особенно верно, когда вы думаете о покупке инвестиционной недвижимости.

Доходы от инвестиционной недвижимости достигли исторического максимума. Арендная плата предлагает растущий источник дохода, и это стабильный способ зарабатывать деньги. Но перед тем, как приступить к аренде недвижимости, как подойти к оценке?

Читайте дальше, чтобы узнать о некоторых из наиболее распространенных способов оценки арендуемой недвижимости высокого уровня.

Ключевые выводы

• Определение стоимости и доходности инвестиционной собственности так же важно, как и определение ее стоимости.
• Инвесторы могут использовать подход сравнения продаж, модель ценообразования основных средств, доходный подход и затратный подход для определения стоимости собственности.
• Не существует универсального решения, поэтому может потребоваться сочетание этих факторов.

4 способа оценки арендуемой недвижимости

1. Подход сравнения продаж

Подход сравнения продаж (SCA) — одна из самых узнаваемых форм оценки жилой недвижимости.Это метод, наиболее широко используемый оценщиками и агентами по недвижимости при оценке недвижимости.

Этот подход представляет собой просто сравнение похожих домов, которые были проданы или сданы в аренду на месте за определенный период времени. Большинство инвесторов захотят увидеть SCA в течение значительного периода времени, чтобы выявить любые потенциально возникающие тенденции.

SCA полагается на атрибуты или функции для присвоения значения относительной цены. Эти значения могут быть основаны на определенных характеристиках, таких как количество спален и ванных комнат, гаражей и / или проездов, бассейнов, террас, каминов — всего, что делает собственность уникальной и заслуживающей внимания.

Цена за квадратный фут — это общий и простой для понимания показатель, который могут использовать все инвесторы , чтобы определить, где следует оценивать свою собственность . Другими словами, если таунхаус площадью 2000 квадратных футов сдается по цене 1 доллар за квадратный фут, инвесторы могут разумно рассчитывать на доход в этом районе, при условии, что сопоставимые таунхаусы в этом районе также подходят для этого.

Пример подхода сравнения продаж

Имейте в виду, что SCA в некоторой степени универсален, то есть каждый дом имеет уникальность, которую не всегда можно измерить.У покупателей и продавцов уникальные вкусы и различия. SCA призван быть исходным или обоснованным мнением, а не идеальным средством прогнозирования или оценки недвижимости. Это также метод, который следует использовать для сравнения с относительно похожими домами.

Таким образом, это не сработает, если вы собираетесь оценивать интересующую вас собственность, которая составляет 2000 квадратных футов с гаражом, бассейном, шестью спальнями и пятью ванными комнатами с другой собственностью, в которой есть половина спален. , нет бассейна и составляет всего 1200 квадратных футов.

Для инвесторов также важно использовать сертифицированного оценщика или агента по недвижимости при запросе сравнительного анализа рынка. Это снижает риск мошеннических оценок, получивших широкое распространение во время кризиса в сфере недвижимости 2007 года.

2. Модель ценообразования капитальных активов

Модель ценообразования основных средств (CAPM) является более комплексным инструментом оценки. CAPM вводит концепции риска и альтернативных издержек применительно к инвестированию в недвижимость.

Эта модель рассматривает потенциальную отдачу от инвестиций (ROI), полученную от дохода от аренды, и сравнивает ее с другими инвестициями, которые не имеют риска, такими как казначейские облигации США или альтернативные формы инвестирования в недвижимость, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REITs). ).

Короче говоря, если ожидаемая доходность от безрисковых или гарантированных инвестиций превышает потенциальную окупаемость от арендного дохода, просто не имеет финансового смысла рисковать арендой собственности.Что касается риска, CAPM учитывает риски, присущие аренде недвижимости.

Факторы риска

Например, не все объекты аренды одинаковы. Местоположение и возраст собственности являются ключевыми факторами. Аренда старой собственности означает, что домовладельцы, скорее всего, понесут более высокие расходы на содержание.

Аренда недвижимости в районе с высоким уровнем преступности, вероятно, потребует больше мер предосторожности, чем аренда в закрытом поселке.

Эта модель предлагает учесть эти риски, прежде чем рассматривать ваши инвестиции или при установлении структуры цен на аренду.CAPM помогает вам определить, какой доход вы заслуживаете за то, что рискуете своими деньгами.

3. Доходный подход

Доходный подход фокусируется на том, что дает потенциальный доход от сдачи в аренду недвижимости по сравнению с первоначальными инвестициями. Доходный подход часто используется при инвестировании в коммерческую недвижимость.

Доходный подход часто используется при инвестировании в коммерческую недвижимость, поскольку он изучает потенциальный доход от аренды собственности относительно первоначальных денежных затрат на покупку недвижимости.

Доходный подход основан на определении годовой ставки капитализации инвестиции. Эта ставка представляет собой прогнозируемый годовой доход от совокупного мультипликатора арендной платы, деленный на текущую стоимость собственности. Таким образом, если покупка офисного здания стоит 120000 долларов США, а ожидаемый ежемесячный доход от аренды составляет 1200 долларов США, ожидаемая годовая ставка капитализации составит: 14400 (1200 долларов США x 12 месяцев) ÷ 120 000 долларов США = 0,12 или 12%.

Это очень упрощенная модель с несколькими предположениями.Скорее всего, есть процентные расходы по ипотеке. Кроме того, будущие доходы от аренды могут быть более или менее ценными через пять лет, чем сегодня.

Многим инвесторам известна чистая приведенная стоимость денег. Применительно к недвижимости это понятие также известно как дисконтированный денежный поток. Полученные в будущем доллары подвержены инфляционному, а также дефляционному риску и представлены в дисконтированном выражении для учета этого.

4. Метод мультипликатора валовой ренты

Подход на основе множителя брутто ренты (МРР) оценивает арендуемую недвижимость на основе суммы ренты, которую инвестор может собирать каждый год.Это быстрый и простой способ определить, стоит ли вложенная недвижимость в недвижимость. Это, конечно, прежде чем рассматривать любые налоги, страхование, коммунальные услуги и другие расходы, связанные с недвижимостью, поэтому к этому следует относиться с недоверием.

Хотя он может быть похож на доходный подход, подход с использованием мультипликатора валовой ренты не использует чистый операционный доход в качестве максимальной ставки, а вместо этого использует валовую ренту.

Верхняя ставка мультипликатора валовой ренты больше единицы, в то время как максимальная ставка для доходного подхода представляет собой процентное значение.Чтобы сравнить количество яблок с яблоками, вам следует посмотреть на GRM и доход от аренды другой собственности, аналогичной той, которая вас интересует.

Пример подхода с использованием мультипликатора валовой ренты

Скажем, коммерческая недвижимость, проданная по соседству с вами за 500 000 долларов, с годовым доходом в 90 000 долларов. Чтобы рассчитать его GRM, мы разделим продажную цену на годовой доход от аренды: 500 000 долл. США ÷ 90 000 долл. США = 5,56.

Вы можете сравнить эту цифру с той, которую смотрите, если знаете годовой доход от аренды.Вы можете узнать его рыночную стоимость, умножив GRM на годовой доход. Если он выше, чем тот, который был продан недавно, т. Е. за 500 000 долларов — возможно, оно того не стоит, так что подумайте о том, чтобы двигаться дальше.

5. затратный подход

Затратный подход к оценке недвижимости гласит, что собственность стоит только того, для чего ее можно разумно использовать. Он оценивается путем объединения стоимости земли и остаточной стоимости любых улучшений.

Оценщики из этой школы часто придерживаются наиболее эффективных и эффективных методов суммирования затратного подхода к недвижимости.Его часто используют в качестве основы для оценки пустующей земли.

Например, если вы застройщик квартир, желающий приобрести три акра земли в бесплодной местности для преобразования в кондоминиумы, стоимость этой земли будет основываться на наилучшем использовании этой земли. Если земля окружена нефтяными месторождениями, а ближайший человек живет в 20 милях от нее, наилучшее использование и, следовательно, самая высокая ценность этой собственности — это не преобразование в квартиры, а, возможно, расширение прав на бурение с целью поиска дополнительных запасов нефти.

Еще один аргумент в пользу правильного использования связан с зонированием собственности. Если предполагаемая недвижимость не зонируется под жилую застройку, ее стоимость снижается, так как застройщик понесет значительные расходы на повторное зонирование. Этот подход считается наиболее надежным при использовании в новых конструкциях и менее надежным для старых домов. Часто это единственный надежный подход при рассмотрении свойств специального использования.

Итог

Нет единого способа определить стоимость арендуемой собственности.Самые серьезные инвесторы смотрят на компоненты всех этих методов оценки, прежде чем принимать инвестиционные решения об аренде недвижимости. Изучение этих вводных концепций оценки должно быть шагом в правильном направлении к участию в инвестиционной игре в недвижимость.

Затем, как только вы найдете недвижимость, которая может приносить вам хороший доход, найдите выгодную процентную ставку для своей новой собственности с помощью ипотечного калькулятора. Использование этого инструмента также даст вам более конкретные цифры, с которыми можно работать при оценке предполагаемой арендуемой собственности.

Сколько времени нужно, чтобы построить новый дом?

Принятие решения о строительстве нового строительного дома требует много размышлений, в том числе о том, сколько времени пройдет, прежде чем вы наконец переедете. В отличие от готовых домов, процесс перехода в новое строительство требует, чтобы вы переждать дольше, чем просто период закрытия. Вам нужно будет учесть дополнительное время для таких вещей, как проектирование дома и доработка всех многих деталей, а также время для постройки самого дома.Итак, сколько времени все это займет? Ниже мы поделимся некоторыми данными о времени, необходимом для строительства нового строящегося дома в США, а также о шагах, которые вы должны пройти во время этого процесса.

Среднее время строительства дома новой постройки

Согласно данным обследования строительства 2018 года, проведенного Бюро переписи населения США, среднее время на строительство нового дома составляет около 7,7 месяцев. Сюда входит около одного месяца на получение разрешения на строительство и получение разрешений, за которым следуют 6 месяцев.7 месяцев фактического строительства, заканчивающиеся заключительным проходом. Обратите внимание, что эта временная шкала относится к домам, построенным для продажи, например, нестандартным домам в новом жилом комплексе. Дома, построенные самими домовладельцами, заняли значительно больше времени — 12,5 месяцев, вероятно, из-за меньшего опыта и меньшего количества бригад.

В данные переписи не включается процесс планирования, который происходит до получения разрешения и разрешений. Если вы делаете индивидуальную сборку, это включает время, когда вы встречаетесь с офисом продаж, выбираете план этажа и конструктивные особенности, а также выбираете все улучшения дизайна.Вам также нужно будет учесть время, чтобы ваше финансирование было упорядочено, поскольку большинство строителей домов на заказ потребуют хотя бы некоторую часть вашего первоначального взноса, прежде чем начинать работу.

Что касается того, сколько времени все это займет, это зависит от нескольких различных факторов, в том числе от того, насколько быстро вы можете принять все многочисленные решения, которые входят в проектирование вашего дома (а их очень много). Чем больше вы сможете заранее спланировать с точки зрения таких вещей, как структурные особенности и финансирование, тем короче будет процесс планирования и тем скорее вы сможете перейти к авторизации и непосредственно строительству.

Факторы, замедляющие строительство нового строительства

В идеале, когда вы строите дом новой постройки, каждый этап процесса должен проходить максимально гладко. Но в реальности строительство нового дома обычно немного сложнее, и всегда возможны незначительные (а иногда и серьезные) задержки.

Есть несколько факторов, которые, как правило, притормаживают — по крайней мере временно — на новостройках:

Процесс авторизации. Время, необходимое для получения разрешения и разрешений от местного Департамента планирования и строительства, может варьироваться, хотя, как уже отмечалось ранее, Бюро переписи населения США сообщает, что это занимает в среднем месяц. Однако если вы столкнетесь с какими-либо проблемами, такими как проблемы с зонированием, сервитутами или споры о границах собственности, потребуется больше времени, чтобы добиться разрешения. К счастью, если вы строите свой дом в новом жилом комплексе, многие юридические вопросы уже решены, и это просто вопрос получения окончательного согласия от города или города.

Погода. Погода очень сильно влияет на то, сколько времени нужно, чтобы построить новый строительный дом. Температура и осадки могут повлиять на график строительства, поскольку помимо возможного замедления самих рабочих, эти факторы могут напрямую влиять на количество времени, необходимое для выполнения таких действий, как укладка бетона для фундамента дома и возведение каркаса. Однако, если дом находится под крышей, время постройки не должно так зависеть от внешних условий.

Расположение и топография. Дело в том, где вы строите свой дом. Некоторые разновидности почвы сложнее пробить и внедрить (например, глина), а топографические детали, такие как холмы и скалы, также могут замедлить этот процесс. Ваш строитель должен иметь хорошее представление об экологических условиях участка земли до начала строительства, поэтому обязательно задавайте вопросы и выясняйте, ожидаются ли какие-либо задержки.

Строительный опыт и бригада. Неопытным строителям обычно требуется больше времени для завершения проекта, тогда как у тех, кто годами работает в этой отрасли, как правило, это наука.Если вы хотите нанять подрядчика для своей сборки и хотите, чтобы она была завершена как можно скорее, поищите кого-нибудь с большим опытом, который уверен как в процессе, так и в количестве времени, которое потребуется для его завершения. Размер и качество их бригады также будут иметь значение, поскольку более крупные и более эффективные бригады помогают ускорить сборку.

Строительный стиль. Чем более стандартен ваш план этажа и особенности конструкции, тем меньше времени займет ваша сборка.Так что, хотя, конечно, нет ничего плохого в том, чтобы придумать новый план дома, ожидайте, что любой уникальный структурный или интерьерный выбор, который вы сделаете, потребует больше времени для завершения, и соответствующим образом устанавливайте свои ожидания.

Еще одна важная переменная во времени, необходимом для строительства нового дома, — это заказчик. При разработке индивидуальной постройки большинство — если не все — решения, которые вы принимаете в отношении своего дома, будут окончательно приняты до начала строительства, поэтому вряд ли возникнут какие-либо задержки с изменением предпочтений.Но клиенты могут замедлить процесс, запросив регулярный надзор за сборкой. Для повышения эффективности рекомендуется придерживаться стандартного графика пошаговых инструкций, который обычно включает пару посещений вашего ведущего подрядчика после того, как основные системы будут установлены, а затем еще раз, когда гипсокартон будет установлен.

Здание вне жилой застройки? У вас будет больше возможностей для внесения изменений, но любые внесенные вами изменения в конечном итоге замедлят процесс.

Советы, как быстрее построить новый дом

Не стоит спешить со строительством нового дома, поскольку это может напрямую повлиять на качество и безопасность окончательного строительства.Но есть вещи, которые вы можете сделать, чтобы ускорить сам процесс и сократить время, необходимое, прежде чем вы сможете обосноваться в своем новом доме.

1. Знай, что хочешь
   

   Проведите собственное исследование и планирование, прежде чем начинать процесс проектирования вашего нового дома. Вам придется принять множество решений, от того, какой тип пола вы хотите, до того, где вы хотите разместить выключатели света, и сделать этот выбор на месте может быть сложно.Если вы проводите исследование заранее, у вас должно быть лучшее представление о том, что вы хотите в процессе, что должно сократить количество сеансов дизайна, необходимых для окончательной доработки деталей.

2. Получите предварительное одобрение ипотеки
   

   Всегда полезно знать, с чем вы работаете в финансовом отношении, прежде чем приступить к сборке. Предварительное одобрение ипотеки поможет вам определить свой бюджет, чтобы вы знали, что вы можете себе позволить, когда дело доходит до функций и обновлений, и пока вы не сможете зафиксировать свою процентную ставку до завершения сборки (поскольку именно тогда кредит будет предоставлен), вы можете, по крайней мере, получить уверенность в том, что когда придет время, вы будете защищены.

   Если вы строите вне девелоперского проекта, финансирование будет выглядеть немного иначе. Вместо ипотеки вам нужно будет получить одобрение на получение ссуды на строительство, которую вы затем сможете рефинансировать в стандартную ипотеку после завершения строительства. Опять же, чем раньше вы начнете этот процесс, тем скорее у вас будет финансирование и вы сможете двигаться дальше.

3. Будьте холодны, добры и уважительны
   

   Жесткие требования вряд ли приведут к более быстрому строительству дома.Вместо этого сделайте своим приоритетом формирование позитивных отношений с вашим подрядчиком, основанных на взаимном доверии и уважении. Тогда есть более высокий шанс, что они будут сражаться за вас, когда дело доходит до эффективного выполнения задач, а также держать вас в курсе и держать вас в курсе по мере продвижения сборки.

Заключительный вывод: Если сомневаетесь, спрашивайте! Хотя вы не хотите нависать над каждым этапом процесса, вполне нормально задавать множество вопросов до и во время сборки, чтобы понять, сколько времени все это займет.Это дает дополнительное преимущество в виде упорядочивания ваших ожиданий, так что вы не будете просто задаваться вопросом, когда ваш новый дом будет готов к заселению.

Контрольный список перед вступлением во владение вашей новой квартирой

Владение домом — это высшая мечта большинства людей с незапамятных времен, так как это дает каждому человеку чувство защищенности. Но то удовлетворение, которое получает покупатель, вступая во владение домом своей мечты, просто необъяснимо. Однако при этом абсолютно необходимо, чтобы покупатель оставался осторожным.

Иногда покупатель может быть обманут заинтересованным строителем / продавцом, который, возможно, пообещал ряд удобств, функций или аналогичных услуг в начале строительства. Но во время передачи квартиры соответствующему покупателю покупатель дома видит несколько невыполненных обещаний. Они могут варьироваться от незаконной собственности до плохого качества строительства и отсутствия обещанных удобств в рамках указанного проекта. В результате покупатель чувствует себя обманутым. Следовательно, чтобы избежать подобной ситуации, лучше, чтобы покупатель провел детальную проверку собственности, которую он собирается принять во владение.

Важный контрольный список для владения квартирой или домом

Контрольный список можно в общих чертах разделить на две категории — «Список документов для проверки» и «Что нужно проверить в рамках проекта и соответствующего блока».

Проверьте эти важные документы

Перед тем, как забрать ключи у застройщика или владельца, убедитесь, что вы получили оригиналы документов и ксерокопии всех необходимых документов от застройщика / владельца. Необходимо получить следующие важные документы:

Новостройка / строится от застройщика	· Свидетельство об обременении: обязательный юридический документ, который гарантирует полное владение недвижимостью без каких-либо финансовых или юридических обязательств.(Спросите за последние 30 лет)
	· Свидетельство о начале работ: выдается строителю лицензирующим органом после выполнения требований IOD.
	· Сертификат об отсутствии возражений (NOC): Строителям требуется NOC от различных государственных ведомств перед началом строительства проекта. К ним относятся BESCOM / BWSSB, KPTCL, Environment Clearance
	· Свидетельство о завершении строительства: юридический документ, подтверждающий, что здание было построено в соответствии с правилами и нормами.
	· Свидетельство о занятости (OC): Обязательный сертификат, выданный гражданским органом, подтверждающий соответствие здания утвержденному плану и другим строительным законам.
	· Хата: В документе указано имя человека, под которым ведется учет имущества в офисе местного общественного органа.
	· Соглашение о совместной разработке (при наличии): необходимо, если в разработке проекта участвуют две или более сторон.
	· Генеральная доверенность (GPA): юридический документ, в котором одна сторона уполномочивает другую сторону действовать от ее имени в качестве своего законного представителя, а также принимать юридические и финансовые решения, имеющие обязательную силу.
	· Утверждение плана здания: укажите, был ли план здания одобрен местными властями или нет. Если не разрешено, это незаконное строительство. (Например, BBMP или BDA в случае Бангалора)
	· Письмо о выделении кредита: в случае, если вы собираетесь получить ссуду, застройщик или кооператив выдает это письмо с подробной информацией о покупаемой / продаваемой собственности, на основании которой банк высвобождает оставшиеся средства.
	· Трехстороннее соглашение (при наличии): в случае, если застройщик взял ссуду на развитие собственности
	· Письмо о запрете сборов: Письмо о владении выдается только после получения всех балансовых платежей. До тех пор, пока все разрешения не будут задокументированы внутри компании, застройщик не будет подписывать письмо о владении.
	· Передаточный акт
	· Сертификат землепользования / приказ о переустройстве
	· Подробная информация об электроснабжении, водоснабжении и резервном питании
	· Договор сервисной службы
	· Парковочное место и реквизиты
	Примечание: Документы, такие как договор купли-продажи, договор купли-продажи, материнский акт и квитанции об уплате застройщиком налога на общую продаваемую площадь, должны быть получены во время регистрации собственности в случае незавершенного строительства.
Вторичная недвижимость	В этом случае большинство документов такие же, как указано выше, со следующими небольшими отличиями
	· Все вышеперечисленные документы должны быть получены при регистрации
	· Актуальные квитанции об уплате налога на имущество собственником
	· GPA в случае другого лица, уполномоченного владельцем для продажи собственности и проведения всех транзакций.
	· Передаточное свидетельство

Что нужно проверить в рамках проекта / подразделения

• Удобства: Строители обещают множество удобств, таких как бассейн, клуб и тренажерный зал, и многие другие, во время бронирования. Однако может случиться так, что некоторые из них могут быть отложены или не находятся в нежелательном состоянии на момент владения. Если нет, то убедитесь, что эти удобства будут доступны позже в соответствии с соглашением.
• Лифты и места общего пользования: Проверьте, находятся ли лифты, если таковые имеются, в рабочем состоянии, особенно если ваш блок расположен выше. Помимо этого, вам также необходимо проверить, хорошо ли освещены места общего пользования и есть ли в них обещанный пол и плитка.
• Функции и принадлежности: При получении вашего устройства важно, чтобы вы проверили принадлежности и функции, обещанные вам во время бронирования. К этой фурнитуре относятся электрический распределительный щит, дверные ручки, сантехника и т. Д.Вы должны проверить, предоставляет ли производитель тот же или эквивалентный бренд.
• Двери и окна : Необходимо провести комплексную проверку во время владения. Убедитесь, что в вашей квартире есть все двери и окна в обозначенных местах согласно плану. Проверить качество дверей и окон согласно договору. Если в окнах есть сетка, проверьте, правильно ли она установлена. Также убедитесь, что двери и окна открываются и закрываются плавно, а также имеют надлежащую фиксацию.
• Краски для стен: Краски для стен необходимо проверить перед тем, как завладеть домом своей мечты. Все комнаты должны быть покрыты двухслойной краской без видимых пятен. Помимо проверки покраски окон и балконных решеток, внешняя окраска также должна быть идеально завершена на момент владения.
• Ищите трещины: Одна из наиболее распространенных проблем, видимых во время владения, — это трещины в стене. Необходимо внимательно искать трещины в фундаменте, перекрытиях и стенах, которые по существу указывают на движение конструкции, вызванное оседанием, расширением грунта и т. Д.Проверьте стены на наличие трещин, особенно вдоль электрических розеток.
• Отводы канализации: Это также одна из важных вещей, которые вам необходимо проверить перед тем, как вступить в новую квартиру. Забитые розетки — одна из самых распространенных проблем, с которыми можно столкнуться при переезде в новый дом. Следовательно, рекомендуется проверить, что все сливные отверстия на балконах, в ванных комнатах, на кухне, в подсобных помещениях и т. Д. Работают и не забиты.
• Проверка на утечки: Помимо проверки сантехники на соответствие спецификациям, мы обязательно проверяем, что все краны и сантехника находятся в рабочем состоянии.Убедитесь, что при открытии или закрытии кранов нет утечек. Убедитесь, что раковина на кухне установлена ​​правильно и вода не течет под ней. Обратите внимание, нет ли утечек в вашей ванной комнате или на кухне. Эти утечки можно легко устранить на этом этапе, а не позже.
• Проверьте выключатели и розетки: Убедитесь, что все розетки, вилки и патроны подключены к электросети. Также проверьте, контролирует ли главный предохранитель в доме полную подачу тока.Если используется инвертор, обеспечьте переключение питания на инвертор, если главный выключатель выключен. Убедитесь, что все переключатели и розетки работают. Убедитесь, что дополнительные электрические розетки / выключатели, которые вы просили, предоставляются в соответствии с требованиями. Также проверьте, хорошего ли качества автоматический выключатель (MCB).
• Получите все наборы ключей : Убедитесь, что получены все наборы ключей. В случае, если недвижимость покупается у застройщика, у ремонтного агентства обычно есть комплект ключей.Это тоже должно быть получено во время владения.

Хотя покупатель мог пройти через необходимые документы и, возможно, посетить объект перед покупкой собственности, важно быть вдвойне уверенным, что все на месте, как ожидалось. Этот простой контрольный список поможет вам обрести душевное спокойствие, прежде чем отправиться в дом своей мечты.

9 советов, как защитить себя в контракте со строителем на покупку дома новой постройки

Покупка нового дома сильно отличается от покупки дома на перепродаже.Даже договор другой. Строители используют свои собственные внутренние контракты, и они не написаны в интересах потребителя. Самый большой совет — избегать заключения контракта со строителем дома! Вместо этого попросите своего адвоката составить договор.

Если строитель не согласен с этим, продолжайте читать!

Пожалуйста, помните, , что контракт, который вы подписываете, является контрактом , имеющим обязательную силу, и включает в себя большие суммы денег. Если вы нарушите этот контракт или откажетесь от него после его подписания, вы рискуете потерять много денег.Убедитесь, что вы понимаете, что подписываете, и что это включает в себя все, что вы ожидали. Если вы заметили какие-либо расхождения между письменными и устными соглашениями, которые у вас были со строителем, их следует устранить, прежде чем что-либо подписывать!
Дайте на рассмотрение контракта адвокату . Контракт написан в пользу застройщика. Строитель, вероятно, предложит вам финансовые стимулы для использования титульной компании строителя и кредитора. Эти финансовые стимулы, вероятно, довольно заманчивы, но рассмотрите контракт, прежде чем подписывать свою жизнь.Убедитесь, что в контракте есть положения, защищающие ваши интересы.
Вот некоторые вещи, которые необходимо уточнить перед подписанием нового контракта на строительство дома.
1. Убедитесь, что вы понимаете все временные рамки в контракте — включая даты начала и окончания, даты поставки материалов, внесения изменений или выбора и т. Д. И т. Д. Просроченная или незавершенная работа — одна из самых больших проблем с строительные проекты.
Договоритесь о штрафах, если строитель не завершит строительство дома в разумные сроки с обещанной даты.
2. Будьте ясны в отношении цены . Убедитесь, что не возникнет никаких дополнительных комиссий или расходов. Узнайте, сколько будет стоить, если вы внесете изменения в последнюю минуту, например добавите шкаф или дополнительную проводку. Простое понимание скрытых затрат, вероятно, будет лучшим способом удержать позицию в отношении любых заказов на изменение.
3, точно поймите, какие материалы вы покупаете. Это больше, чем «дом». В этот дом входят все окна и двери, шкафы и бытовая техника, освещение и пол.Убедитесь, что в вашем контракте указано качество и сорт этих важных предметов. Как только застройщик начнет заказывать материалы, спорить о качестве будет поздно.
4. Укажите график платежей . Определите, какие суммы будут выплачены в какие даты. Будут ли выплаты единовременными или рассрочкой. Причитаются ли платежи в установленное время или на основе определенных дат завершения. Принимаются ли чеки или кредитные карты?
5. Ознакомьтесь с процедурой разрешения споров в рамках . Есть ли обязательная арбитражная оговорка? Если нет, рассмотрите возможность добавления положения о гонорарах адвокатов и судебных издержках на случай, если возникнет необходимость в судебном разбирательстве.
6. Будьте ясны в отношении требуемого залога задатка . Строитель, вероятно, попросит гораздо больший задаток, чем вы заплатили бы при перепродаже. Часть радости нового дома — это выбор всех структурных обновлений и отделки. Для строителя существует риск того, что, если ваш контракт сорвется, следующий покупатель может не захотеть выбрать солярий, который вы выбрали, или балкон Джульетты, поэтому они обычно требуют задатка при подписании контракта, а затем дополнительных задатков в процентах от отделки, которая будет выполнена. выбран по пути.У каждого строителя свой процент, поэтому обязательно разберитесь, что это такое.
Прежде чем вы согласитесь передать большую сумму денег своему застройщику, вы должны запросить, чтобы деньги были помещены на счет условного депонирования и чтобы вам были предоставлены копии оплаченных квитанций, чтобы убедиться, что деньги идут туда, куда они должны .
Еще один способ защитить себя — это купить полис страхования титула собственника, защищающий от залогов механика.
7. Убедитесь, что вы понимаете , что произойдет, если вы не получите права на получение кредита .По договору перепродажи вы получаете обратно свой задаток. С новым строительным контрактом, написанным строителем, вы хотите обратить пристальное внимание на этот сценарий. Если ваш заем не выпадает на позднем этапе строительства, застройщик может оставить себе задаток. Прочтите мелкий шрифт!
Убедитесь, что в контракте имеется реальное непредвиденное финансирование.
8. Контракты Строителя часто не зависят от оценки . Другими словами, если дом не оценивает сумму вашего кредита, застройщик не обязан снижать цену, чтобы она соответствовала оценке.Короче говоря, неспособность строителя построить дом, который оценивает стоимость, необходимую для получения кредита, — это не его проблема — это ваша проблема. Кредитор все еще может ссужать его, но, поскольку он был оценен заниженно, вам придется внести больше наличных денег, чтобы кредитор был доволен. Вы не можете отказаться, если оценка низкая, в отличие от перепродажи, без потери задатка.
Убедитесь, что в контракте есть действительное непредвиденное обстоятельство, связанное с оценкой.
9. Инспекции на новостройке разные.Как их обрабатывает ваш контракт. Когда вы осматриваете свой дом при перепродаже, вы можете отказаться от контракта — сразу или после переговоров — если возникнут проблемы. Те же самые процедуры и меры защиты недоступны вам в контрактах на новое строительство. Решение состоит в том, что строитель, создавший эти проблемы и проблемы, теперь должен их «исправить». В большинстве случаев это нормально, но не во всех случаях. Типичные контракты со строителями не защищают покупателя от незавершенной работы или ненадлежащего изготовления после того, как был произведен окончательный платеж. Умные покупатели должны договориться со строителем о том, чтобы средства были отложены на условное депонирование для покрытия незавершенных работ или плохого качества изготовления, даже если продавец может получить свидетельство о занятости. Если строитель получит все деньги до того, как будет завершен ваш список работ, у вас нет никаких рычагов против исправления или завершения работы.

Если все это звучит устрашающе, просто позвоните в группу Lise Howe по телефону 240-401-5577. Как риэлтор, ассоциированный брокер и юрист, имеющий лицензию в Вашингтоне, я люблю представлять своих клиентов на переговорах по строительству нового дома.Позвоните нам или напишите нам по адресу [email protected], чтобы мы начали работать от вашего имени.

Как получить максимальную прибыль от девелопмента после уплаты налогов

18 августа 2015 г.

Перед тем, как начинать новый девелоперский проект, девелоперы жилой и коммерческой недвижимости должны сосредоточиться на правильной структуризации приобретения и развития недвижимости для минимизации налогов . Правильное планирование на начальном этапе может привести к значительной экономии налогов (и большему количеству денежных средств для разработчика) на конечной стадии.Эта статья предоставит разработчикам обзор того, как они могут структурировать проекты развития жилой или коммерческой недвижимости, чтобы максимизировать прибыль после уплаты налогов.

Стратегии, обсуждаемые в этой статье, применимы ко всем жилым комплексам на одну семью и другим проектам жилой и коммерческой недвижимости, где будет продано несколько участков или участков. Однако эти стратегии, как правило, не применимы к многоквартирным жилым или коммерческим застройкам, где застройщик не намеревается продавать чужие участки.

Цель — максимизировать прирост капитала!

Цель любого застройщика — заработать как можно больше денег и одновременно заплатить минимально допустимую сумму налогов. Для достижения этой цели разработчику важно:

• Правильно структурировать приобретение сырых, неулучшенных земель, на которых будет развиваться проект;
• Правильно структурировать передачу земли от приобретающей организации к организации, которая будет развивать проект; и,
• Правильно структурируйте организацию, которая будет развивать проект.

Все три шага требуют сложного налогового планирования и планирования недвижимости.

Обзор — Обычный подоходный налог в сравнении с налогом на долгосрочный прирост капитала

Застройщик захочет максимизировать сумму долгосрочного налога на прирост капитала, уплачиваемого по сделке застройки, поскольку ставки налога на долгосрочный прирост капитала значительно ниже, чем обычные ставки налога на прибыль. Разница в этих налоговых ставках может достигать 24,6%. Это 24.Разница в 6% означает разницу между зачетом 792 500 долларов после вычета налогов при продаже на 1 000 000 долларов и всего лишь 546 500 долларов. Эта значительная разница в налоговых ставках должна дать девелоперу реальный стимул для структурирования проектов, чтобы максимизировать транзакции, которые соответствуют условиям долгосрочного прироста капитала.

Обзор — проблемы дилера и инвестора

В контексте застройки продажа земли, предназначенной для инвестиционных целей, будет иметь право на получение долгосрочного прироста капитала, если земля удерживалась более одного года до продажи, тогда как продажа земли, удерживаемой как Товарно-материальные запасы продавца будут облагаться налогом по более высокой ставке обычного подоходного налога.Говоря «налоговым языком», это называется проблемой дилера по недвижимости (режим обычного дохода) и инвестора (режим долгосрочного прироста капитала). В крайнем случае, участок недвижимости, который был приобретен в качестве инвестиции и удерживался более одного года без улучшения, будет иметь право на получение долгосрочного прироста капитала, в то время как большое количество лотов, проданных компанией-застройщиком, В подразделении, которое построило значительные улучшения, будут считаться запасы, продажи которого будут облагаться налогом по более высоким ставкам обычного налога на прибыль.

Кроме того, важно отметить, что Налоговая служба (IRS) обычно анализирует дилера по недвижимости в сравнении с проблемой инвестора по каждому участку. Это означает, что застройщик, иначе классифицируемый как дилер по недвижимости из-за того, что застройщик участвует в большом объеме сделок с недвижимостью, может владеть определенными участками для инвестиций и считаться инвестором в недвижимость в отношении последних.

Однако девелоперам не стоит рисковать.Правильное структурирование сделки может значительно снизить риск того, что застройщик будет считаться торговцем недвижимостью в отношении определенного участка, который застройщик планировал сделать инвестиционной собственностью. Надлежащее структурирование предполагает, как минимум, владение дилерской недвижимостью (инвентарными запасами) в одном юридическом лице и владение инвестиционной недвижимостью в отдельном юридическом лице. Например, компания с ограниченной ответственностью, принадлежащая застройщику, который участвует в значительном количестве сделок с недвижимостью, не обязательно будет «испорчена» частыми сделками с недвижимостью, совершаемыми застройщиком, что означает, что при правильной структуре компания с ограниченной ответственностью будет квалифицироваться как инвестор в недвижимость и получит долгосрочный налоговый режим на прирост капитала при продаже инвестиционной собственности.

Шаги в процессе — превращение необработанной, неулучшенной недвижимости в наличные деньги и попутно минимизация налогов

Основные этапы строительства жилой и крупной коммерческой недвижимости на одну семью описаны ниже. Хотя эти шаги относительно распространены во всех таких разработках, разработчикам важно уделять внимание каждому шагу, чтобы минимизировать сумму налогов, взимаемых с общей сделки по разработке. Правильные консультации по налогам и недвижимости на различных этапах проекта имеют решающее значение для обеспечения максимальной доходности проекта после уплаты налогов.

• Шаг первый — приобретение недвижимости: Первым шагом в проекте развития недвижимости является приобретение недвижимости, на которой будет расположен проект. Этот шаг требует сложного планирования недвижимости и налогов, чтобы гарантировать, что застройщик сможет максимизировать экономическую отдачу от проекта и минимизировать уплачиваемые налоги. Помимо прочего, девелоперу необходимо:
  • Правильно структурировать приобретающую организацию; и,
  • Проведите надлежащую юридическую проверку для выявления любых проблем с трактом проекта.

• Шаг второй — Передача недвижимости девелоперской компании: Следующий шаг обычно включает передачу недвижимости от приобретающей компании девелоперской компании. На этом этапе процесса развития преследуются две основные цели:
  • Максимальное увеличение суммы долгосрочного прироста капитала, которая будет признана при продаже собственности приобретающей организацией девелоперской компании; и,
  • Правильное структурирование девелоперской компании для получения максимальной экономической отдачи и минимизации налогов, уплачиваемых при разработке проекта.

Важно сосредоточить внимание на типе организации, используемой в качестве объекта развития, чтобы избежать неожиданных налоговых проблем. Также важно правильно структурировать условия сделки по продаже собственности приобретающей организацией девелоперской компании, чтобы IRS не переквалифицировало продажу как вклад приобретающей организации в капитал девелоперской компании, что разрушило бы налоговое планирование проекта.

• Шаг третий — Получение прав и улучшений при строительстве: Затем организация-застройщик получит все права на проект, такие как разрешения на зонирование, распределение воды и канализации, а также разрешения на строительство проекта в соответствии с планом.После того, как все права были получены, организация по развитию может приступить к строительству улучшенной инфраструктуры, такой как дороги, места общего пользования, удобства, а также дома или здания.

На этом этапе развития односемейного жилого дома некоторые застройщики будут иметь собственную строительную группу, которая будет строить дома, тогда как другие не будут и предпочтут продавать участки под разделение сторонним строителям, которые затем будут строить дома. дома и продать их конечным владельцам.Некоторые застройщики выберут гибридный подход, при котором они или их собственная строительная группа строит несколько домов, а организация-застройщик продает некоторые участки другим строителям.

• Шаг четвертый — Продажа проекта. На этом этапе процесса важно правильно структурировать компенсацию и другие операционные аспекты девелоперской компании, чтобы минимизировать сумму налогов, которые уплачиваются при выходе разработчика из проекта.

В контексте жилой застройки на одну семью, как обсуждалось выше, застройщик может выйти из проекта, продав все участки сторонним застройщикам, построив все дома в застройке и продав их напрямую покупателям жилья, или применяя гибридный подход.Независимо от стратегии выхода застройщика, правильное планирование и реализация предыдущих шагов принесут значительную экономию налогов.

В контексте девелопмента крупной коммерческой недвижимости девелоперская организация может выйти из проекта, продав весь проект третьей стороне или продав часть проекта (например, выделенные участки) третьей стороне, а затем эксплуатируя оставшиеся часть проекта до тех пор, пока эта часть проекта не будет продана третьей стороне.

По общему признанию, это упрощенное объяснение шагов, которые необходимо предпринять при развитии односемейного жилого квартала или крупного коммерческого девелоперского проекта. Другие шаги, которые выходят за рамки данной статьи, но которые необходимо решить, включают:

• Создание ассоциации собственников, отвечающей интересам девелоперской компании;
• Рассмотрение вопроса о преобразовании проекта в кондоминиум, если это коммерческое или смешанное использование; и,
• Выполнение ограничительных условий, которые максимизируют долгосрочную устойчивость развития.

Однако, как указано выше, есть несколько ключевых этапов любого проекта развития недвижимости, которые требуют значительного налогового планирования и планирования недвижимости. В конце концов, правильное планирование, начинающееся с приобретения участка разработки, приведет к тому, что разработчик получит значительно больше денежных средств после уплаты налогов от сделки разработки, чем если бы не уделялось внимания структурированию всей сделки с самого начала.

IRS Safe Harbor? Не рассчитывай на это

Раздел 1237 Налогового кодекса содержит безопасную гавань, которая позволяет налогоплательщику продавать до пяти лотов и платить налог по ставке долгосрочного прироста капитала, если выполняются определенные требования.Однако застройщики обычно не могут использовать безопасную гавань, потому что девелоперская организация должна владеть участком проекта в течение как минимум пяти лет и не строить каких-либо значительных улучшений в течение этого периода владения. Хотя безопасная гавань была выгодна во время Великой рецессии, в нынешних экономических условиях большинство застройщиков не планируют удерживать землю в течение столь значительного периода. Поэтому положение о безопасной гавани в наши дни не имеет практического значения.

Заключение

Как можно видеть, существует ряд этапов в процессе строительства жилой и крупной коммерческой недвижимости для одной семьи, которые необходимо хорошо продумать, чтобы обеспечить максимальную прибыль от сделки по застройке при уплате как можно меньшего налога.При планировании будущих сделок по развитию девелоперам следует проконсультироваться с опытными налоговыми юристами и юристами по недвижимости, чтобы получить наилучший финансовый результат для своих инвесторов и самих себя.

–
© 2021 Ward and Smith, P.A. Для получения дополнительной информации по вопросам, описанным выше, свяжитесь с Ли К. Ходжем.

Эта статья не предназначена для предоставления юридических консультаций при каких-либо конкретных обстоятельствах или фактах, и на нее нельзя полагаться.Не следует предпринимать никаких действий на основании информации, содержащейся в этой статье, без консультации с юристом.

Мы — ваша установленная юридическая сеть с офисами в Эшвилле, Гринвилле, Нью-Берне, Роли и Уилмингтоне, Северная Каролина.

Есть ли у застройщиков квартир «слепое пятно» для андеррайтинга? — Tactica Real Estate Solutions

Работая в брокерской команде, я анализировал многие недавно разработанные многоквартирные проекты во время их сдачи в аренду.На этом этапе разработчик обычно присылает свою первоначальную проформу модели разработки, и наша команда готовила анализ оценки, используя комбинацию своих стабилизированных допущений в тандеме с нашими знаниями рынка.

Была одна вещь, которая всегда выделялась для меня при выполнении этого упражнения. Казалось, что девелоперы никогда не учитывали налоги на недвижимость правильно, в частности, как они потенциально могут повлиять на остаточную стоимость продажи. Типичный процесс, который я наблюдал, заключался в следующем:

1. Найти сопоставимые квартиры в непосредственной близости от своего проекта

2. Выбрать проекты с аналогичными уровнями отделки, сопоставимыми пакетами удобств и аналогичной арендной платой

3. Обеспечьте стабилизацию расходов по налогу на недвижимость в соответствии с этими компенсациями на единичной основе

На поверхностном уровне это может показаться уместным.Откровенно говоря, если бы они разрабатывали проект с намерением сохранить его в долгосрочной перспективе, у меня не возникло бы возражений с этим обоснованием. Проблема заключается в том, что во многих случаях:

1. Застройщик хочет продать, как только собственность будет стабилизирована

2. Девелопмент будет продаваться по цене, превышающей уровни оценки любого из его прямых вознаграждений

3. Ни одна из налоговых льгот еще не продана

4. В юрисдикции налогового органа есть сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы, переоценены и имеют существенно более высокий налог на недвижимость (на основе единицы), чем недвижимость, используемая в качестве компенсации

Это будущее налоговое обязательство несет покупатель застройки.

No related posts.