Что такое переуступка прав на квартиру: Из вторых рук: как купить новостройку по переуступке прав :: Жилье :: РБК Недвижимость

Что такое переуступка прав и как правильно выбрать ЖК

Покупка квартиры в строящемся доме весьма выгодна, поскольку таким образом можно получить минимальную цену. Однако важно знать, как выбрать жилой комплекс правильно, чтобы не потерять своих денег. Кроме того, участники долевого строительства должны знать свои права на квартиру в строящемся доме. Несмотря на то, что они ограничены, все же дольщики вправе распоряжаться будущим объектом недвижимости.

Переуступка права требования на квартиру – особенности

Как выше указано, права дольщика на квартиру в строящемся доме весьма ограничены. Это связано с тем, что квартиры как объекта недвижимости пока не существует. Вместе с тем, у дольщика существует право требования. Оно заключается в праве требования у застройщика передачи в собственность квартиры после сдачи дома в эксплуатацию, а также в праве требования исполнения иных обязательств – выплаты неустойки и так далее.

Поэтому, дольщики наделены правом распоряжаться будущей квартирой. Реализация такого права происходит в форме заключения договора переуступки права требования. Что такое переуступка? Особенности подобных сделок следует рассмотреть подробнее:

• Для заключения соглашения о переуступке необходимо не иметь задолженностей перед застройщиком и получить его согласие на переуступку;
• Понадобится разрешение на сделку от банка и нотариальное согласие второго супруга;
• Документально сделка оформляется путем заключения договора цессии. При этом покупателем может выступать как частное лицо, так и любая компания.

Все сделки по переуступке права требования обязательно регистрируются в Росреестре.

Как выбрать жилой комплекс

Ключевое значение имеет выбор самого жилого комплекса. В Краснодаре реализуется немало крупных проектов по постройке многоквартирных домов. Если не брать в расчет условия выбора по расположению объекта, его этажности, площади и другим параметрам, ключевое значение имеет гарантия защиты интересов дольщика.

Поэтому, рекомендуется приобретать квартиры в комплексах, в которых ответственность застройщика застрахована. Оптимальным вариантом станет покупка жилья в ЖК, где соинвестором выступает в банк, в котором дольщик получает ипотечный кредит на покупку такой квартиры.

Это позволит исключить попадание в ситуации, когда стройка замораживается из-за финансовых проблем у застройщика. Соответственно, инвестиции участника долевого находятся под надежной защитой. 

Дата публикации: 

Поделиться с друзьями:

Другие обзоры

Москомстройинвест разъяснил нюансы покупки квартир по переуступке

При покупке квартиры по договору переуступки покупатель должен ответственно подходить к сделке. Об этом рассказал заместитель Председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров.

«Прежде чем приобрести квартиру, будь то договор переуступки или стандартная покупка готового жилья, покупателю нужно быть подготовленным. Есть общие правила, они касаются и переуступок. Так, покупатель должен проанализировать цепочку, по которой продается квартира, все оплаты должны быть подтверждены. Нужно проверить как наличие документов у застройщика, так и историю реализации им других его проектов. Мы не раз говорили о том, что квартира — не повседневный продукт, и ее покупка – это сделка, к которой нужно подходить крайне ответственно», — пояснил заместитель Председателя Комитета.

Александр Гончаров сообщил, что на сегодняшний день практика, когда застройщики реализуют гражданам квартиры через аффилированные компании посредством договоров переуступки прав, а не напрямую через ДДУ, существует, однако, не является системной.

Он отметил, что переуступка прав требований по договорам долевого участия законодательно не запрещена. «Что касается защиты прав граждан, которые приобретают жилье по договорам переуступки уже у юридических лиц, то в данном случае участники строительства также защищены нормами закона о долевом строительстве (№ 214-ФЗ)», —пояснил он.

При этом заместитель Председателя Комитета отметил, что есть тонкости, о которых должен знать гражданин, покупающий квартиры по переуступке. «Как правило, первоначальная цена квартиры по ДДУ ниже, чем ее стоимость по переуступке прав требований. А застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана  в первичном договоре. И если, например, гражданин захочет расторгнуть с застройщиком договор, то он вернет себе только первоначальную стоимость квартиры, а не ту, которую заплатил на основании договора переуступки прав требований по ДДУ», —разъяснил Александр Гончаров.

Переуступка прав на квартиру в новостройке, что это такое?

В популярных жилых комплексах одно- и двухкомнатные квартиры часто раскупают еще на этапе возведения. Приобрести жилье в таких новостройках непосредственно перед сдачей в использование можно лишь по соглашению переуступки или цессии. Расскажем о том, какие подводные камни есть у такой покупки, как заключается сделка и какие документы предстоит собрать.

Что такое переуступка?

По российскому законодательству человек, который заключает со строительной компанией договор долевого участия, получает права на недвижимость, которые могут быть переданы третьей стороне. Передача может происходить сколько угодно раз до момента, когда объект будет передан в использование. Эта сделка именуется цессией. Кроме продавца и покупателя в ней участвует фирма-застройщик. В будущем все спорные моменты клиент будет решать с ней.

Каким образом проходит переуступка?

Типичная схема выглядит таким образом: человек решает вложить капитал в возведение жилплощади еще на стадии котлована. Он подписывает соглашение с застройщиком ДДУ и за незначительную плату получает права на будущую жилплощадь. По мере того, как здание строится, риски долгостроя становятся меньше, и цена недвижимости возрастает.

У дольщика есть несколько вариантов. Можно дождаться окончания работ и продать жилье на вторичном рынке. Это выгодная схема, но она отнимает много времени. Второй вариант – избавиться от имущества сразу, как только его стоимость увеличится. Продавать недостроенные объекты запрещено, но можно переуступить право на недвижимость.

Как выбрать квартиру с переуступкой и оформить сделку цессии?

Чтобы не попасть впросак, рекомендуем действовать по такому алгоритму:

• Проверьте репутацию застройщика и оцените, насколько быстро он реализует заявленные проекты.
• Узнайте причину переуступки. Вдруг владелец заметил технические проблемы в строительстве. Желательно осмотреть квартиру до покупки.
• Перечитайте договор и платежные документы. Попросите показать акт взаиморасчетов. Там указано, полностью дольщик оплатил цену жилья или частично.

Важно! При переуступке прав на недвижимость налог уплачивает продавец. Он должен заполнить форму 3-НДФЛ.

• Соберите необходимые документы и разрешения на осуществление сделки.
• Решите проблему ипотеки. Если дольщик покупал квартиру в кредит, нужно получить согласие банка и перевести задолженность на клиента.
• Оформление договора цессии. Он составляется в письменной форме и отражает юридическую информацию обо всех сторонах сделки.

Юридическая информация

Документы, которые должен принести на сделку покупатель

Полный список включает:

• паспорт;
• согласие супруга или свидетельство о разводе;
• согласие банка;
• разрешение органов опеки, если есть дети.

Для кредитного договора банк может потребовать:

• оценку стоимости объекта:
• справку о доходах;
• копию трудовой книжки;
• техпаспорт;
• кадастровый паспорт;
• справка о том, что человек не стоит на учете у психиатра.

Это основной список, иногда требуются дополнительные бумаги.

Документы, которые должен принести на сделку продавец

Нужно взять с собой:

• паспорт;
• ДДУ;
• разрешение застройщика на сделку;
• справку о погашении задолженностей по взносу;
• справку ЕГРП о регистрации ДДУ;
• согласие супруга на передачу прав;
• разрешение органов попечительства, если есть дети;
• разрешение банка.

Перечисленных справок будет достаточно.

Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

По сути, переуступка – более безопасный вариант сделки на первичном рынке, чем стандартный ДДУ. Зачастую эти договора подписывают на поздних стадиях строительных работ. Застройщик уже успел зарекомендовать себя с лучшей стороны и очевидно, что строение будет передано в использование вовремя. Купить квартиру по переуступке можно дешевле, чем ту же недвижимость после ввода в эксплуатацию дома.

Главные сложности заключаются в том, что, помимо покупателя и клиента, в сделке участвуют третьи лица: фирма-застройщик и банковское учреждение, если покупка происходила в кредит.

Важно! Часто девелоперы устанавливают значительную ставку «отступных», и дольщик не может оспорить произвол.

При ипотечном кредитовании в соглашении будет пункт, что право собственности на недвижимое имущество можно передавать только при согласии банка. Это означает, что вопрос об уступке прав нужно будет решать еще и с кредитным учреждением.

Главное, что должен понимать клиент при переуступке: он получает не квартиру, а право требования ее у застройщика. При этом все риски долевого строительства и обязанности по выполнению договора переходят к нему. Клиент выплачивает все взносы, если существуют долги, и принимает жилье по акту в тот срок, что указан в договоре.

К списку статей

Отзывов пока нет

Добавить отзыв:

ПЕРЕУСТУПКА ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ — Союз застройщиков (28.06.2019)

Переуступка квартиры – один из способов приобретения недвижимости в собственность в строящемся многоквартирном доме. Договор может заключаться и между юридическими, и между физическими лицами. Он определяет условия и период появления обязательства у сторон. Переуступку квартиры в новостройке нельзя назвать одним из способов купли-продажи. Это законодательно установленная процедура, при которой меняется одна из сторон соглашения с застройщиком.

 Имеет значение сам документ на основании которого у застройщика появляется обязательства перед дольщиком. Возможны 2 варианта:

— Предварительный договор. Право требование действительно не в отношении передачи определенной квартиры, а к заключению договора купли-продажи. По такому виду соглашения невозможно совершить сделку, так как это только договоренность о намерении ее заключения в будущем. Уступка права допускается только пока не будет заключен основной договор.

— Договор долевого участия. Это более надежный и часто используемым добросовестными участниками договор. Уступка осуществляется до момента подписания передаточного акта, а сам договор обязателен к регистрации в Росреестре.

Предварительный договор не подлежит регистрации в Росреестре. В этом случае покупатель будет менее защищен, так как договор долевого участия проходит обязательную регистрацию и официально фиксирует права.

В результате, покупатель получает права и обязанности по основному договору между застройщиком и покупателем. Право требования передать квартиру после того, как будет сдан дом. Договор уступки с юридической точки зрения называется правом цессии, покупатель – цессионарием, а продавец – цедентом.

Следует знать, что при признании строительной компании банкротом выплаты получают сначала дольщики, а затем все остальные, в том числе и цессионарии.

Заключение и регистрация договора переуступки возможно в период после государственной регистрация ДДУ до подписания передаточного акта и оформления квартиры в собственность.

Дольщик не может самостоятельно переуступить право требования, если соглашение оформлялось в рассрочку и на текущий момент не погашено полностью. Замена дольщика в таком случае допускается с согласия строительной компании. В договоре указывается сумма и оставшийся долг переходит к покупателю. Согласие застройщика не требуется, если оплата по договору долевого участия произведена полностью. Необходимо только должным образом уведомить застройщика о планируемой сделке.

Главное требование к договорам уступки – максимально точно отразить предмет договора, в качестве которого выступает передача прав, а не продажа определенной квартиры. Точно указывается, какие права должны быть переданы. Важный момент – основание перехода. Если права, полученные от застройщика, передавались несколько раз по договорам уступки, то необходимо отразить всю цепочку документов до застройщика.

После передачи квартиры в собственность возможна обычная купля-продажа. Для вступления в собственность необходимо подписать с застройщиком акт приема передачи квартиры после окончания строительства и сдать документы на регистрацию собственности. Для подтверждения права собственности в МФЦ предоставляется также правоустанавливающий документ, расписка в получении денежных средств продавцом, либо справка от юридического лица о взаиморасчетах.

Таким образом, если уже заключен договор долевого участия, остается право продать жилье другому лицу. Важно сделать это пока дом строится и до его введения в эксплуатацию. Для покупателя существуют риски, которые не случатся при правильно оформленном договоре.

Существует риск, что сделка будет признана недействительной. Среди причин можно выделить признание первого дольщика банкротом и отсутствие уведомления застройщика о переходе прав. Договор уступки признают недействительным, если приобретение квартиры в строящемся доме происходило с привлечением банковских средств.

Еще один из рисков – срыв окончания строительства. Поэтому необходимо тщательно подбирать застройщика.

Подобрать надежного застройщика и выбрать квартиру вам помогут специалисты компании «Союз Застройщиков» абсолютно бесплатно.

Руководство по аренде квартир | Ориентация нового сотрудника

Договоры аренды являются договорами
Подписи
Идентификация имущества
Срок аренды
Правила и положения
Гарантийный депозит
Оплата арендной платы
Коммунальные услуги и бытовая техника
Использование и заселение
Ускорение срока аренды
Отказ от уведомления

Отказ от ответственности

FERMILAB ПРЕДОСТАВЛЯЕТ ДАННУЮ ИНФОРМАЦИЮ, ЧТОБЫ ПОМОЧЬ СОТРУДНИКАМ В ОБЩЕМ ПОНЯТЬ ЧАСТИ, ЗНАЧЕНИЕ И ПОСЛЕДСТВИЯ АРЕНДЫ КВАРТИРЫ, ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ОБЛАСТНЫМИ ВЛАДЕЛЬЦАМИ. АДВОКАТ НЕ ПОДГОТОВИЛ ЭТУ ИНФОРМАЦИЮ, И ВЫ НЕ ДОЛЖНЫ СЧИТАТЬ ЕЕ ЮРИДИЧЕСКОЙ КОНСУЛЬТАЦИЕЙ. ЛЮБЫЕ ВОПРОСЫ О ВАШИХ ЮРИДИЧЕСКИХ ПРАВАХ КАК АРЕНДАТОРА ИЛИ ВОЗМОЖНЫХ СУДЕБНЫХ ИСКАХ ДОЛЖНЫ БЫТЬ ОБСУЖДЕНЫ С АДВОКАТОМ. ВЫ НЕ ДОЛЖНЫ ПОЛАГАТЬСЯ НА СЛЕДУЮЩУЮ ИНФОРМАЦИЮ КАК РЕШЕНИЕ КОНКРЕТНЫХ ВОПРОСОВ ИЛИ ПРОБЛЕМ, ВОЗНИКАЮЩИХ В ВАШЕЙ СИТУАЦИИ С АРЕНДОЙ.

Аренда является договором

В договоре аренды излагаются отношения и требования к арендатору и арендодателю. Поскольку арендодатель обычно выбирает, что будет сказано в договоре аренды, он обычно благоволит арендодателю.Если арендатор не согласен с какой-либо частью договора аренды, она должна быть обсуждена и может быть изменена или удалена по взаимному согласию. Любые изменения, дополнения или исключения из договора должны быть парафированы как арендодателем, так и арендатором(ами). Как правило, ничто из того, что было сказано или согласовано в устной форме, не изменит какую-либо часть письменного договора аренды, если только он не составлен в письменной форме и не подписан обеими сторонами. Хотя при определенных обстоятельствах устная аренда может быть обеспечена принудительным исполнением, в случае спора вопросы доказательств и доказательств при устной аренде чрезвычайно проблематичны, а письменное соглашение защищает обе стороны.Если вы не согласны со всем письменным договором аренды, не подписывайте его. Ваша подпись обязывает вас выполнять условия соглашения в точности так, как оно написано, и/или платить значительные финансовые штрафы. Нет тайм-аутов, вторых шансов или новых стартов. Арендодатели будут использовать суды или угрозы судебного иска для обеспечения соблюдения условий аренды, и арендаторы должны быть в равной степени готовы реализовать свои права по контрактам и, при необходимости, через суд. Каждый, кто подписывает договор об аренде, должен получить копию с подписями, которая будет служить записью об аренде и обязанностях каждой стороны в соответствии с условиями аренды.

Аренда — это договор между вами и арендодателем. Он описывает юридическое соглашение, по которому вам передается квартира, принадлежащая арендодателю, в которой вы проживаете в течение определенного периода времени. В договоре аренды также указывается, что вы должны делать (и не делать), чтобы получить или сохранить право собственности на квартиру.

Контракты могут быть длинными или короткими, простыми или сложными. Принудительное исполнение контракта обычно означает обращение в суд за решением, которое заставит одну или обе стороны сделать — или не сделать — то, что указано в контракте.Судебные иски по принудительному исполнению договора аренды обычно подаются в суд мелких тяжб, но могут быть переданы и в другой суд в зависимости от того, что предъявляется к обвинению или какое испрашивается средство правовой защиты.

Подписи

Договор аренды должен быть подписан обеими сторонами. Они не должны быть засвидетельствованы, хотя арендодатели могут выбрать, чтобы сотрудник официально засвидетельствовал подпись.

Идентификация собственности

В договоре аренды должно быть указано имущество, подлежащее аренде.Идентификация должна включать адрес улицы и номер квартиры. Арендаторы должны осмотреть конкретную квартиру, которую они арендуют, прежде чем подписывать договор аренды. Если, когда вы будете готовы въехать, арендованная вами квартира не готова к заселению, вы можете согласиться снять другую квартиру. Однако вы не обязаны принимать любую квартиру, кроме той, которая указана в договоре аренды. При въезде, если квартира повреждена или имеет дефекты, сделайте фото или видеозапись повреждений и недостатков, заполните отчет о тщательном осмотре для арендодателя с перечнем ремонтных работ и уборки, которые необходимо сделать, и регулярно напоминайте арендодателю оставшихся работ до полной готовности квартиры к заселению.

Срок аренды

В договоре аренды должны быть указаны дата начала и дата окончания аренды. Большинство договоров аренды в этой области заключаются на 12 месяцев. В некоторых случаях аренда может быть бессрочной или помесячной. Иногда в этом районе встречаются договоры аренды на шесть, девять и 10 месяцев, но это необычно.

Многие договоры аренды представляют собой предварительно напечатанные формы, в которых арендодатель заполняет поля, а затем обе стороны подписывают их. Издательская компания или профессиональная ассоциация, предоставившие формы, будут напечатаны внизу страницы.Предварительно напечатанные формы обычно содержат основные юридические элементы хорошего договора аренды, а более новые формы написаны простым языком.

Правила и положения

Следите за правилами и положениями, которые могут быть включены в договор аренды или приложены в качестве дополнительного документа. Это могут быть положения о шуме, требования и стандарты уборки, хранение и утилизация мусора, вопросы безопасности, датчики дыма, вечеринки, гости, домашние животные, парковка, коридоры, освещение, доступ арендодателя для осмотра или показа квартиры потенциальным арендаторам и другой образ жизни. вопросы.Правила и положения часто являются проблемой между арендодателями и арендаторами, если их не понимают, не соглашаются и не соблюдают. Арендаторы могут быть выселены за нарушение условий аренды, не соблюдая правила. Правила и положения могут быть изменены, добавлены или дополнены арендодателем без одобрения арендатора, если это допускается договором аренды.

Гарантийный депозит

Гарантийный депозит является обычным. Обычно они варьируются от 200 долларов до одного месяца аренды. В большинстве договоров аренды указано, что залог не может быть использован в качестве последнего месяца аренды.В некоторых договорах аренды говорится, что, если арендодатель использует часть или весь гарантийный депозит в течение срока аренды, арендатор должен заплатить, чтобы довести залог до суммы, указанной в аренде. Арендодатель должен разместить залог на счет условного депонирования в банке на срок аренды, или депозит может быть залогом, что является гарантией платежа. Арендатор не обязательно получает какие-либо процентные платежи по депозиту условного депонирования за первый или второй год. При более длительной аренде проценты должны быть выплачены после второго года.

Оплата аренды

Арендная плата, также называемая вознаграждением, указывается в договоре аренды. Информация об оплате включает ежемесячную сумму арендной платы, общую сумму арендной платы, подлежащую уплате в течение срока аренды (обычно в 12 раз больше месячной арендной платы), когда (дата платежа) и где (адрес офиса) арендная плата должна быть уплачена, способ оплаты арендной платы (почтой, лично, чеком, денежным переводом и т. д.), а также просрочка, после которой оплата производится несвоевременно и нарушает условия аренды.Арендодатели могут наложить штраф в случае задержки арендной платы (например, арендная плата составляет 500 долларов в месяц, но при оплате после пятого числа месяца взимается штраф в размере 50 долларов; следовательно, арендная плата будет составлять 550 долларов).

Сколько вы должны выделить на жилье?

Консервативные бюджеты предполагают выделение от 25% до 35% валового дохода на расходы на жилье. В следующей таблице показано, сколько вы можете ежемесячно тратить на аренду в зависимости от вашего годового дохода.

Валовой годовой доход	Сумма арендной платы (25%)	Сумма арендной платы (35%)
35 000 долларов США	$729	1021 долл. США
40 000 долларов США	833 $	1167 долларов
45 000 долларов США	937 $	1312 долларов США
50 000 долларов США	1042 долл. США	1458 долларов
55 000 долларов США	1146 долларов	1 604 долл. США
60 000 долларов	1250 долларов США	1750 долларов США
65 000 долларов	1354 долл. США	1896 долларов
70 000 долларов	1458 долларов	2 042 $
80 000 долларов	1667 долларов	2 333 долл. США
90 000 долларов	1875 долларов	2625 долларов
100 000 долларов	2083 $	2 971 $

Ставки аренды в районе Чикаго

 – 700 долларов США

	НЭПЕРВИЛЬ	ЧИКАГО	СЕВЕР ПРИГОРОД	СЕВЕРО-ЗАПАД ПРИГОРОД	ЮГО-ЗАПАД И ЮЖНЫЙ ПРИГОРОД	ЮГ ПРИГОРОД
Студия		700–1200 долларов США	585 –  785	700 – 950	650 – 950	550 – 700
Одна спальня	750 – 1032 $	800 – 2200 долларов	800 – 1300 долл.  США	800 – 1400 долл. США	725 – 1300 долл. США	650 – 950
Две спальни	899–1600 долларов США	1000 – 3 500 долл. США	850 – 1700 долл. США	975 долларов США – 1750	875 – 1600 долл. США	1750–1100 долл. США
Три спальни		1400–4300 долл. США	1200–2000 долларов США	1250 – 2 100 долл. США	1100–2000 долларов США	1050–1200 долл. США
Приблизительная доля вакансий		1-2%	3-5%	2-3%	2-4%	3-4%

Коммунальные услуги и бытовая техника

Коммунальные услуги и бытовая техника также описываются в договорах аренды, и их следует внимательно прочитать. Кто какие коммунальные услуги оплачивает, следует указать конкретно. Если арендатор несет ответственность за определенные коммунальные услуги, он или она должны заключить договор напрямую с коммунальными предприятиями. Коммунальные услуги, предоставляемые арендодателем, должны быть перечислены. Большинство арендных сообществ предоставляют воду, канализацию и сбор мусора / переработку. Как правило, жители сами оплачивают счета за электричество, телефон и кабельное телевидение. Обычно холодильник и плита включены, если в съемной квартире есть кухня, и это должно быть указано в договоре аренды. Других приборов обычно не предусмотрено.Посудомоечная машина, мусоропровод или оконный кондиционер указаны, если они включены.

	Коммунальные услуги Контакты
Газ	Электрический	Телефон
Чикаго (Peoples Gas) 312-240-7000 Пригороды (Nicor ​​Gas) 888-642-6748	Содружество Эдисон 800-334-7661	В Иллинойсе 800-244-4444 За пределами штата 800-451-2761

Использование

Многие договоры об аренде включают раздел об использовании и размещении, в котором указывается, что использование квартиры ограничено жилым помещением, и указывается количество людей, которые могут в ней проживать. Это означает, что его нельзя использовать для бизнеса или для размещения большего количества людей, чем указано в договоре аренды. Дети в семье учитываются, как и неродственные взрослые. Гости также могут быть ограничены по языку в этом разделе или в правилах и положениях. Разрешение на ночлег гостей или посетителей, максимальное количество ночей, на которое они могут оставаться, и возможность выдачи им ключа от квартиры являются общими ограничениями на использование квартиры арендатором.

Субаренды и уступки

Субаренда и переуступка разрешают, запрещают или определяют политику арендодателя в отношении сдачи в субаренду или передачи аренды другому лицу.Если это не запрещено договором аренды, субаренда разрешена законодательством штата. Следите за необходимостью получения письменного разрешения арендодателя на субаренду или переуступку и/или дополнительных сборов или штрафов, взимаемых за субаренду.

Ускорение аренды

Арендодатель может иметь право на ускорение выплаты арендной платы, если арендатор не вносит арендную плату вовремя или нарушает или нарушает другие условия аренды. Это означает, что арендодатель может потребовать, чтобы вся сумма возмещения за аренду была выплачена в течение определенного периода времени.Обычно это крайняя мера для арендодателя, который не получает арендную плату в виде регулярных, своевременных или полных платежей, хотя его можно запросить в случае других нарушений договора аренды. Если арендатор не согласится и не выплатит сумму, указанную в договоре аренды, вовремя, арендодатель обратится в суд с требованием вынести решение о выплате. В пункте договора аренды обычно указывается доступность этого варианта для арендодателя. Этот вариант не всегда реализуем в зависимости от обстоятельств.

Отказ от уведомлений

Некоторые договоры аренды теперь включают отказ от уведомлений.Как правило, уведомление направляется арендатору до даты прекращения аренды. Отказ от этого уведомления мало повлияет на арендатора, который должен знать об окончании срока аренды и необходимости его продления или выселения. Арендаторы должны быть осведомлены о любых штрафах за невыезд до даты окончания аренды. Часто для удержаний указываются высокие дневные ставки или арендная плата за целый месяц.

Отказ от другого уведомления, обычно требуемого от арендодателя, может нанести арендатору больший ущерб. Если арендодатель инициирует судебный иск, чтобы заставить арендатора выплатить задолженность по арендной плате или покинуть собственность, закон требует, чтобы арендодатель письменно уведомил арендатора об этом действии.Это уведомление дает арендатору время для устранения проблемы или переговоров с арендодателем. Отказавшись от права на уведомление, арендатор лишится возможности исправить проблему, а арендодатель немедленно подаст в суд.

Право входа

Многие арендодатели в районе метро Чикаго указывают право входа в договор аренды. Обычно это означает, что арендодатель может войти в квартиру без предварительного уведомления и независимо от того, присутствует ли жилец, чтобы починить что-то, что просил арендатор, отреагировать на чрезвычайную ситуацию или показать квартиру потенциальным арендаторам. Любые ограничения по времени суток, цели или уведомлению будут указаны здесь. Следует подвергнуть сомнению договоры аренды, которые разрешают доступ арендодателям по любой причине и в любое время дня и ночи. Непредоставление арендодателю доступа может быть основанием для подачи арендодателем судебного иска, если в договоре аренды указан доступ. Арендаторы имеют право на спокойное владение, но некоторые элементы этого права могут быть ограничены договором аренды.

Обновление

Продление – срок продления действующего договора аренды на другой период времени.Обычно годовая аренда продлевается еще на один год, а шестимесячная — еще на шесть месяцев, хотя некоторые договоры аренды продлеваются ежемесячно после первоначального срока аренды.

Субаренда и переуступка арендаторами

Некоторые арендодатели разрешают арендатору сдавать свою квартиру в субаренду третьему лицу, а другие — нет. Если вы рассматриваете этот вариант, вам следует проверить договор об аренде или аренде, чтобы убедиться, что это разрешено.Даже если это прямо не запрещено, вы должны заранее получить разрешение своего арендодателя, чтобы свести к минимуму будущие споры.

Как работает субаренда

Субарендатор не является соарендодателем и не имеет прямых отношений с вашим арендодателем. Как их «арендодатель», вы можете (и должны) потребовать от них платить арендную плату непосредственно вам и выселить их, если они не доведут дело до конца. Это отличается от соквартиранта, которого может выселить только ваш арендодатель. Если вы решите выселить своего субарендатора, вам нужно будет следовать тем же процедурам, что и арендодателю.Помесячное соглашение об аренде может быть лучше для субаренды, чем аренда. В любом соглашении должны быть четко указаны сумма арендной платы, срок аренды и любой гарантийный депозит, который может потребоваться.

Вы должны знать, что любые преимущества, которые вы даете своему субарендатору, должны соответствовать общим правилам, которые арендодатель налагает на собственность и людей, которые в ней живут. Несмотря на то, что субарендатор не подписал договор аренды с арендодателем, его условия распространяются и на него.

Вы должны убедиться, что уверены в финансовом положении субарендатора и его способности соблюдать условия субаренды и правила арендодателя. Если они не будут платить арендную плату или повредят имущество, вы будете нести ответственность перед арендодателем за всю свою арендную плату и стоимость любого ремонта. В экстремальных ситуациях, таких как преступная деятельность вашего субарендатора, арендодатель может выселить вас, чтобы убрать субарендатора. Вы также можете столкнуться с выселением, если у вас возникнет спор со своим субарендодателем.Например, если они откажутся уходить, когда вы вернетесь, арендодателю будет проще просто выселить вас обоих.

Может ли субарендатор стать арендатором?

Это может произойти, если арендодатель и вы начнете действовать так, как будто субарендатор является соарендатором. Наиболее распространенный вопрос здесь — кто получает арендную плату от субарендатора. Если они начнут платить арендодателю, а не вам, у них будет веский аргумент, что они арендаторы арендодателя. Чтобы ваш субарендатор не получил права соарендатора, вы должны убедиться, что он платит вам арендную плату, а затем вы можете отправить ее арендодателю.

Назначение аренды

Хотя переуступки часто обсуждаются вместе с договорами субаренды, их не следует путать. Переуступка передает оставшуюся часть вашей аренды новому арендатору, и обычно это происходит, когда вы хотите съехать до истечения срока аренды. В то время как субаренда делает вас арендодателем субарендатора, переуступка делает правопреемника арендатором вашего арендодателя. Все условия вашего существующего соглашения с арендодателем, скорее всего, будут применяться к правопреемнику.(Есть исключение, если соглашение содержит личное условие, например выполнение поручений арендодателя в обмен на снижение арендной платы.) Первоначальный арендатор, правопреемник и арендодатель должны подписать документ о передаче прав, чтобы он стал действительным. .

Переуступка может быть рискованной, потому что первоначальный арендатор остается на крючке у арендодателя за всю оставшуюся арендную плату, если правопреемник не уплатит ее. По сути, это делает первоначального арендатора гарантом арендной платы, поэтому может быть более привлекательным попытаться досрочно расторгнуть договор аренды и позволить следующему арендатору начать новый договор аренды.Однако иногда вы можете обойти это правило по умолчанию и получить согласие арендодателя снять с вас всю арендную плату, которую правопреемник не платит.

Сезонная аренда (Airbnb)

Многие арендаторы пытаются заработать дополнительные деньги, размещая жилье в качестве краткосрочной аренды на таких сайтах, как Airbnb. Вы должны убедиться, что ваш договор аренды разрешает этот тип аренды, так как вам может грозить выселение, если вы используете Airbnb без разрешения вашего арендодателя. Вы должны получить любое последующее соглашение с вашим арендодателем в письменной форме. В нем должны быть рассмотрены такие вопросы, как какая часть вашей квартиры будет сдана в аренду краткосрочному арендатору, как часто вы можете размещать объявления на Airbnb, а также финансовые соображения, такие как сумма арендной платы Airbnb, которую получает арендодатель.

В дополнение к получению разрешения вашего арендодателя вы должны убедиться, что объявление вашего дома для краткосрочной аренды на время отпуска соответствует любым законам о зонировании или землепользовании в вашем районе. Вы должны соблюдать все ограничения этих законов, даже если этого не требует ваш арендодатель.

Наконец, вы можете захотеть приобрести страховку арендаторов, зная, что она может не покрывать людей, арендующих жилье на время отпуска. Некоторые страховые компании крайне неохотно предоставляют полисы людям, которые планируют размещаться на Airbnb или аналогичных сервисах.

Последнее рассмотрение октябрь 2021 г.

Все о субаренде — Центр ресурсов для арендаторов

Примечание. Был ли подписан договор аренды или ваша проблема возникла до 18.04.18? Если это так, см. внизу этой страницы изменения в законодательстве, которые могут повлиять на вашу ситуацию.Краткий обзор многих изменений в законодательстве см. на нашей странице «Изменения в законодательстве».

---

В конце каждого семестра многим студентам UW приходится строить планы на другое жилье. Может быть, этот сосед по комнате BFF превратился в худшего человека в мире. Может быть, вы собираетесь учиться за границей, или у вас отличная стажировка, или вы заканчиваете учебу и двигаетесь дальше. Поскольку большинство договоров аренды в городе действуют с августа по август, здесь есть все, что вам нужно знать о сдаче квартиры в субаренду.

Что такое субаренда?

Субаренда или соглашение о субаренде добавляет кого-то нового к существующей аренде. Обычно новое лицо (подписьмо) заменяет выезжающего (субарендатора или субарендатора), но это также может произойти с любым новым лицом, добавляемым в договор аренды. Субаренда — это обязательный договор, и ко всем его участникам применяются те же правила аренды и законы об аренде, что и к обычной аренде. В Висконсине договор аренды может быть заключен в устной форме, а договор субаренды должен быть заключен в письменной форме. В противном случае у вас другая ситуация с арендой, и могут применяться другие правила. Висконсин Стат. 704.09(4)

Перво-наперво: субаренда может и не понадобиться!

Субаренда рискованна. Это связано с теми же рисками, что и с соседом по комнате, за исключением того, что оба человека не будут рядом, чтобы решать проблемы по мере их возникновения. Если ваше субписьмо пропустит город или нанесет ущерб квартире, вы несете солидарную ответственность с ними и можете застрять со счетом. Если вы новый человек, переезжающий, это может ощущаться как обычная аренда, за исключением того, что человек, с которым у вас может быть больше всего контактов, является одновременно арендатором и (своего рода) арендодателем. В любом случае, в отличие от соседа по комнате, велика вероятность, что это не тот, кого вы хорошо знаете.А иногда есть и лучшие варианты!

По всем этим причинам вы хотите убедиться, что вам действительно нужно идти по этому пути, прежде чем подписывать соглашение о субаренде. В Ресурсном центре арендаторов мы предлагаем этот вариант только как последний вариант, хотя многим студентам в конечном итоге приходится выбирать его по указанным здесь причинам.

Вам нужно только для субаренды, если…

• Вы отказываетесь от аренды, которую делите с соседями по комнате, и по крайней мере один из них остается дома.(Это самая распространенная причина субаренды.)
• Вы хотите вернуться в ту же квартиру позже (например, на лето после весеннего семестра).

Если ни один из них не подходит, мы настоятельно рекомендуем вам рассмотреть другие варианты досрочного прекращения аренды! Конечный результат тот же (кто-то новый въезжает в вашу квартиру и берет на себя арендную плату), но домовладелец должен проделать больше работы по поиску этого нового арендатора, и у вас больше нет обязательств, даже если этот новый человек нарушает правила или должен. Деньги.

Шаги для субаренды

1. Разрешение арендодателя. Проверьте условия аренды на наличие правил субаренды или «уступки».

• Если у вас помесячная аренда или вы являетесь арендатором по собственному желанию, вам никогда не разрешается сдавать жилье в субаренду без разрешения арендодателя. Но в данной ситуации это не имеет значения! Вы можете довольно быстро прекратить аренду, с их разрешения или без него, направив простое письменное уведомление. Висконсин Стат. 704.09(1)
• Если у вас есть договор аренды на определенный срок, например, на один год, вы можете сдавать в субаренду с разрешения арендодателя или без него, если только они не запрещают это в письменном договоре об аренде.Висконсин Стат. 704.09(1). Однако, даже если вам это разрешено, никогда не является хорошей идеей заселить кого-то без ведома арендодателя, поскольку он может не уважать права этого человека, если он не знает, что является арендатором. Всегда лучше, если вы получите разрешение домовладельца, но, по крайней мере, вы должны сказать им, кто там живет.

2. Разрешение соседа по комнате. (У вас нет соседей по комнате? Рассмотрите другие способы прекращения аренды!) Вам всегда требуется разрешение от других жильцов, чтобы добавить кого-то в аренду.Вы можете изменить существенные условия договора только в том случае, если другие стороны аренды согласны с этим. Это означает, что ваши соседи по комнате должны одобрить въезжающего человека, сумму арендной платы, которую он будет платить, и т. д. Обсудите между собой, кто будет размещать рекламу и проводить показы, когда они будут встречаться с соседями по комнате, каковы критерии. будет и т.д.

Советы для переезжающих: Вы должны быть максимально любезны, чтобы они приняли нового соседа по комнате. Подумайте об этом с их точки зрения и поддерживайте открытое общение.

Советы тем, кто остался дома: Вы также должны быть честными, принимая или отвергая нового потенциального соседа по комнате. Если нынешний человек уезжает, не имея возможности найти замену, вы можете попытаться получить от него арендную плату в будущем, но обычно не раньше, чем арендодатель начнет процесс выселения. И если нет четкого соглашения с соседом по комнате об арендной плате, может быть очень сложно заставить предыдущего соседа по комнате платить за аренду после того, как он ушел. Так что в ваших же интересах принять того, кто выполнит обязательства уезжающего арендатора.

Прочтите наши полезные записи в блоге: Переговоры 101 и Как просить о том, чего вы хотите!

3. Договоры субаренды. Вот образец договора субаренды, который вы можете заполнить или использовать в качестве шаблона. Это очень хорошая идея, чтобы все подписали соглашение о соседстве по комнате, если это применимо. Что бы вы ни делали, вам всем нужно договориться о нескольких важных вещах, например:

.

Кому субписьмо будет платить арендную плату?

Безопаснее всего, если они будут платить напрямую арендодателю. Подарендодатели рискуют быть выселенными, если субарендодатель заберет их деньги и не вложит их в счет арендной платы вовремя.

Как вы будете распоряжаться залогом?

Для арендодателя наиболее безопасно выселиться со старым арендатором, чтобы вернуть свою долю, а затем зарегистрироваться у нового арендатора и получить от него новый залог. Однако это требует времени и энергии, и арендодатель не обязан этого делать. Если они этого не сделают, у жильцов есть два варианта:

Первый заключается в том, чтобы старый арендатор передал свой залог новому арендатору, а тем временем получил от него эту сумму денег.Риск этого варианта заключается в том, что новому арендатору может не понравиться сумма, которую он получит обратно, и он сможет подать в суд на арендодателя или старого арендатора за все, что, по их мнению, было несправедливо вычтено. АТСР 134.02(5) и (12).

Другой вариант – арендатор, выезжающий, просто ждет окончания срока аренды, пока арендодатель не вернет залог. Риск здесь заключается в том, что старый арендатор может получить плату за вещи, которые новый арендатор повредил.

В любом случае, очень важно, чтобы каждый соблюдал все законы о залоге и рекомендации по регистрации заезда! Для получения дополнительной информации см. нашу страницу о залоговых депозитах в городе Мэдисон.

Субаренда может выглядеть так:

Субаренда имеет 2 формы:

1. Первоначальный арендатор становится (юридически) соарендодателем по субписьму. В этой ситуации первоначальный арендатор несет солидарную ответственность в соответствии с субписьмом . Они становятся законными соарендаторами, потому что именно арендодатель предложил аренду  подписьму.
2. Первоначальный арендатор становится арендодателем в субписьме.  В этой ситуации первоначальный арендатор по-прежнему является арендатором помещения и должен соблюдать условия своего первоначального договора аренды . Но этот первоначальный арендатор также является арендодателем в подписьме , потому что первоначальный арендатор был тем, кто предложил аренду этому подписьму . Первоначальный арендатор должен следовать всем законам как арендодатель (например, уведомление о въезде арендодателя в тех местах, где исключительное право собственности находится у арендодателя), но также должен следовать своему собственному арендному договору в качестве арендатора. Первоначальный арендатор несет ответственность за все действия своих «гостей или приглашенных», и поэтому он будет нести ответственность за любую невыплаченную арендную плату или нанесенный ущерб.К вашему сведению: если в таком сценарии первоначальный арендатор теряет право на аренду жилья (например, в результате непродления или выселения), то субарендатор также теряет свои права на жилье.

Когда арендодатель должен дать согласие на субаренду:

Закон штата Висконсин почти ничего не говорит о субаренде. Единственное место, где есть конкретная ссылка на «субаренду», находится в штате Висконсин. 704.09(1), но только для того, чтобы указать, что первоначальный(ие) арендатор(ы) должны получить согласие арендодателя, чтобы предложить субаренду, когда:

Много людей в аренде:

В ситуации, когда в договоре аренды участвует много людей, и все они несут солидарную ответственность как соарендаторы и соседи по комнате, может возникнуть неразбериха, когда один человек хочет съехать до завершения аренды.Мы чаще всего видим этот сценарий со студентами, живущими в больших домах вокруг Мэдисона, и это один из немногих сценариев, когда субаренда может быть единственным выходом.

Вот почему:  Разрыв договора аренды или иное аннулирование договора аренды  (подробнее здесь  , если вы не знаете об этих вариантах)  будет работать только в том случае, если ВСЕ арендаторы выберут этот курс действий.  Таким образом, в ситуации, когда кто-либо из арендаторов остается в помещении по договору аренды, который все еще действителен, должно быть какое-то другое решение для работы с человеком, который уезжает. Вот варианты:

Вариант 1: Взаимное соглашение о прекращении действия

Люди всегда имеют право изменить условия контракта, если все, кто указан в контракте, согласны с этими изменениями. У нас есть образец формы для ситуации, когда все стороны договора аренды (ВСЕ арендаторы, а не только те, кто остается; арендодатель, все созаемщики) могут выбрать расторжение или изменение договора аренды, если они все согласны с этим. — это здесь. Придя к соглашению, даже там, где это не совсем удобно, можно немного ослабить давление, поскольку есть четкий план, которому все должны следовать.Мы настоятельно рекомендуем идти по этому маршруту, если это вообще возможно. Если вы пришли к какому-то соглашению, обязательно запишите его.

Пример: в договоре аренды 5 первоначальных арендаторов, и 1 из них хочет уйти. 4 оставшихся арендатора не в восторге от этого, но соглашаются сдать 5-го арендатора при условии, что этот арендатор будет платить дополнительный месяц арендной платы за то время, пока их комната будет оставаться свободной. 4 оставшихся арендатора будут искать нового 5-го арендатора в течение этого месяца, и арендодатель соглашается принять этого нового человека в аренду, если новый потенциальный арендатор соответствует критериям подачи заявки арендодателем.

Если вы заключаете соглашение, вы можете ответить на следующие вопросы:

• Сколько времени помещение будет свободно, пока его не заполнит кто-то другой?
• Что будет с залогом после его полного или частичного возврата?
• Будет ли заполнена свободная единица? Если да, то кто будет жить в блоке? Если блок нужно наполнить, но никто еще не определился, кто будет искать подбукву (об этом ниже)?
• Есть ли у вас соглашение с соседом по комнате, в котором указано, какие действия следует предпринять в этой ситуации?

Вариант 2: Субаренда

Итак, допустим, что в аренде несколько человек, и один (или несколько) из них уходит, а один (или несколько) остается.Допустим, это своего рода конфликт (может быть, расставание, когда один человек остается, а другой уходит; или студенческая ситуация, когда кто-то делает неправильный выбор). Затем, если кто-то, имя которого указано в договоре аренды, уходит, что происходит с его ответственностью? И как их ответственность переходит на субписьмо? Это не совсем ясно.

Прежде чем мы начнем, любой, кто рассматривает эти варианты, должен получить четкое представление о солидарной ответственности. Идите вперед и нажмите; мы подождем. ( В основном: если арендная плата составляет 1000 долларов, а в договоре аренды указаны 5 арендаторов, несущих солидарную ответственность, то арендодатель имеет право на полную 1000 долларов, и на самом деле не имеет значения, поровну ли они разделены между арендаторами. арендаторы.Если арендная плата не уплачена, арендодатель может выселить кого угодно (скорее всего, человека/людей, оставшихся в квартире). )

Поэтому, если кто-то уезжает, не совсем понятно, на кого возлагается обязанность платить арендную плату и другие расходы, не связанные с арендой. Если есть соглашение с соседями по комнате, ОТЛИЧНО, это, безусловно, помогает и позволяет соседям по комнате возлагать друг на друга ответственность за то, что им причитается, хотя домовладелец не обязан следовать этому соглашению, решая, кого выселить.

Из-за всего этого, если один человек уезжает, а в квартире остаются арендаторы в рамках действующего договора аренды, то единственным вариантом может быть субаренда. Вот как может выглядеть субаренда в этом сценарии:

• Жильцы, проживающие в квартире, ищут суббукву . Плюсы: арендаторам, проживающим в квартире, придется жить с субписьмом, поэтому они должны выбрать человека, с которым хотят жить. Минусы: не их вина, что понадобилось подписьмо.
• Выбывающий арендатор ищет суббукву . Плюсы: уезжающий арендатор знает, что у него больше шансов не платить арендную плату, если он найдет себе замену. Минусы: в оставшиеся жильцы могут выбрать кого-то, с кем трудно жить.
• Арендодатель не примет дополнительное письмо : При срочной аренде арендодатели должны дать согласие, чтобы арендаторы могли иметь дополнительное письмо. Если арендодатель не согласен, вы не сможете (по закону) получить подписьмо.
• Подписьмо не найдено : возможно, по разным причинам подписьмо не найдено. Арендатор(ы), которые остаются в квартире, могут быть вынуждены платить всю арендную плату (возможно, с возможностью подать в суд на лицо / людей, которые ушли, если было какое-то соглашение о том, как распределяются финансовые обязанности), или может быть выселили за неуплату. Человек, который уезжает, юридически не свободен от ответственности с точки зрения его юридической и финансовой ответственности, но часто у него меньше причин продолжать платить, если этот человек физически не живет в квартире.

Итак, какие шаги можно предпринять?

• Попробуйте договориться о том, как это будет сделано.  В самом деле. Это лучший вариант. Если вам нужна помощь, чтобы что-то придумать, попробуйте найти посредника в вашем районе, который может помочь (для жителей округа Дейн у нас есть программа посредничества, которая может помочь).
• Если уезжаете вы, вы можете : 
  — попытаться заменить себя (и, вероятно, снизит ваши финансовые обязательства по арендной плате, но также может увеличиться, если замена нанесет ущерб или не уплатит арендную плату),
  — выберите ничего не делать (что отодвинет проблемы в будущем — любые выселения или иски произойдут позже, и ваше имя может быть по закону во всех этих случаях)
• Если остаетесь вы, вы можете :
  — оплатить всю арендную плату и подать в суд на бывшего первоначального арендатора за его часть (это обычно работает лучше всего, когда есть какое-то соглашение, показывающее, как была разделена арендная плата)
  — попробуйте заменить арендатора (уходящий арендатор по-прежнему будет в аренде и по-прежнему будет нести ответственность по этому аренде, но вы сможете выбрать, с кем жить)
  — заплатите часть арендной платы и надейтесь домовладелец не выселит вас (это вряд ли сработает)

Когда субаренда является единственным вариантом, предоставляемым арендодателем:

Таким образом, субаренда — не единственный вариант (за исключением описанной выше ситуации, когда в аренде много людей). Есть несколько способов расторгнуть договор аренды, и всегда можно разорвать договор аренды. В законе говорится, что расторжение договора аренды всегда возможно, потому что штат Висконсин. 704.29(1) говорится, что арендодатели должны найти нового арендатора, если арендатор нарушает договор аренды, а Стат штата Висконсин. 704.44(3m) очень ясно, что если арендодатель говорит в договоре об аренде, что у него нет этого обязательства, то договор аренды является недействительным.

Обычно арендаторы считают, что субаренда является единственным вариантом (что не соответствует действительности), потому что они пытаются расторгнуть договор аренды, и им сообщают, что арендодатель не допустит расторжения договора аренды.Есть 3 возможных способа, которыми арендодатель может сообщить арендатору, что субаренда является единственным вариантом (что не соответствует действительности):

.

1. В договоре аренды сказано, что субаренда является единственным вариантом. : Аренда, которая не позволяет арендатору расторгать договор аренды, а разрешает арендатору только субаренду, является вероятным нарушением Stat Wis. 704,44 (3 м). Аренда, которая разрешает только субаренду и не допускает разрыва аренды, означает, что арендодатель отказывается от своей обязанности уменьшить ущерб, и означает, что арендатор (ы) может аннулировать свою аренду.Чтобы принять этот курс действий, все арендаторы должны были написать письмо арендодателю со ссылкой на договор аренды, закон и требование аннулировать договор аренды. Вот образец письма для такой ситуации.
2. Арендодатель говорит, что субаренда является единственным вариантом : Если арендодатель говорит, что арендатору не разрешается нарушать договор аренды, а вместо этого он должен сдавать в субаренду, то это не разрешено законом, но арендатору трудно доказать, поскольку это был устный разговор. Таким образом, арендатор напишет письмо, подтверждающее, что арендодатель запрещает арендатору нарушать договор аренды (позже это поможет доказать отсутствие у арендодателя мер по смягчению последствий — образец письма здесь для записи разговоров), а затем приступит к нарушению договора. аренда (шаги в этом сообщении в блоге, а также образец письма о расторжении договора аренды).
3. Арендодатель просто не упоминает, что нарушение договора аренды является одной из возможностей : Ложь по бездействию — это то, что не подпадает под действие закона арендатора-арендодателя. Таким образом, только потому, что арендодатель не предлагает расторгнуть договор аренды, не означает, что арендатор не может этого сделать. В этой ситуации следуйте приведенным здесь инструкциям, чтобы расторгнуть договор аренды, и если в какой-то момент арендодатель устно скажет, что субаренда является *единственным* вариантом, следуйте варианту № 2 выше.

Пожалуйста, помните: когда мы говорим здесь «арендодатель», мы имеем в виду любого, кто действует как домовладелец.Таким образом, это относится к агентам по аренде, а также к лицу, имеющему право собственности на недвижимость.

Прерывание аренды или субаренда 

Когда у людей возникает желание сдать в субаренду, во многих случаях расторжение договора аренды является лучшим выбором. Прерывание аренды, как правило, является лучшим выбором, когда:

• Все люди, указанные в качестве арендаторов, хотят разорвать договор аренды  (разрыв договора аренды не работает, если некоторые из арендаторов останутся в доме).
• Первоначальные арендаторы не знают/не доверяют подписьму,  поскольку при сдаче в субаренду вы остаетесь в финансовом отношении на всю арендную плату, которая может быть невыплачена, и за весь ущерб, который может нанести подписьмо.
• У вас есть срочная аренда.  Жильцам, у которых ежемесячная или другая периодическая аренда, вероятно, будет лучше, если они просто отправят уведомление о непродлении. (Вас не смущают эти термины? Посетите нашу страницу об аренде)

В прошлом мы несколько раз рассматривали действия по расторжению аренды, поэтому просмотрите эти страницы для получения дополнительной информации о расторжении аренды:

Плата за субаренду

Иногда, когда арендодатель узнает, что арендатор желает сдать квартиру в субаренду, арендодатель информирует арендатора о том, что ему необходимо заплатить комиссию, чтобы иметь возможность субаренды. Эта плата часто не является полностью законной .

Чтобы внести ясность, иногда арендодатель несет расходы, связанные с проверкой нового арендатора (проверка биографических данных, проверка криминального прошлого), и арендодатель может переложить эти расходы на арендатора. Однако арендодатель не может:

• Взимать плату, превышающую фактический ущерб  (это связано с заранее оцененными убытками — нажмите здесь, чтобы просмотреть предыдущую публикацию об этой правовой концепции, где также есть образец письма для оспаривания этих расходов).
• Плата за свое время . Существуют определенные обстоятельства, при которых арендодатель может взимать плату за свое время, но это не один из них. Поскольку проверка новых арендаторов или иное предоставление помещения для субписьма частично совпадает с смягчением последствий и нарушением условий аренды, мы видим, что в этой ситуации применяются законы о времени, затраченном арендодателем на смягчение последствий. См. второе примечание в нижней части Стат. штат Висконсин. 704.29.

Передовой опыт субаренды

Итак, допустим, после всего этого вы хотите сдать в субаренду.Вот несколько рекомендаций, которые мы рекомендуем для наилучшего способа сделать это:

A. Арендная плата должна идти арендодателю : В субписьмах почти всегда следует платить арендную плату непосредственно арендодателю. Если они заплатят первоначальному арендатору, это лицо может не передать платеж арендодателю, и это может привести к иску о выселении, когда подписьмо, а не первоначальный арендатор, потеряет свое жилье.

B. Гарантийный залог :  Самый безопасный способ распорядиться залоговым залогом – это встреча первоначального арендатора(ов), нового арендатора(ов) и арендодателя в квартире для «регистрации/регистрации». out» и возместить первоначальный депозит, причитающийся субарендодателю, одновременно взимая новый гарантийный депозит, причитающийся из субписьма.
PRO: первоначальный арендатор не может нести ответственность, если в подписьме не будет возвращен весь залог.
ПРОТИВ: Может быть непросто найти время, когда все хотят встретиться в квартире. Если они пропустят или забудут зарегистрировать какой-либо ущерб, субписьмо станет ответственным за эти предметы. Многие арендодатели не хотят участвовать в процессе субаренды. Первоначальные арендаторы, принимающие залог, должны соблюдать законы и правила, применимые к арендодателям (нажмите здесь, чтобы узнать об этих законах).

C. Процедуры регистрации заезда и выезда : Первоначальные арендаторы должны заполнить форму регистрации выезда, а субписьма должны заполнить форму регистрации заезда. Арендаторы должны сделать копии заполненных форм и отправить оригиналы арендодателю. Это предотвратит будущие споры о возмещении ущерба квартире. Если какая-либо мебель, бытовая техника или электроника оставлены в квартире для использования субписьмом, как первоначальный арендатор, так и субписьмо должны тщательно задокументировать состояние предметов.

D. Соглашение о субаренде:  Все субаренды должны иметь письменное соглашение. Вот образец соглашения. Не стесняйтесь добавлять — это всего лишь предложение к началу более длинного разговора.

---

Законы изменились в 2011, 2012, 2014, 2015, 2016 и 2018 годах. Многие факторы могут определять, какие законы применимы к вашей ситуации, в том числе когда возникла проблема, когда был подписан или продлен договор аренды и когда произошло выселение. Если ваш договор аренды был подписан или проблема возникла до 18.04.18, вам следует внимательно изучить язык закона, чтобы определить, применимы ли они к вашей ситуации.

Фиолетовый текст применяется к аренде и событиям по состоянию на 21.12.11 (Закон Висконсина 2011 г. 108)

Оранжевый текст применяется к аренде и событиям по состоянию на 31 марта 2012 г.

Зеленый текст применяется к аренде и событиям по состоянию на 01.03.14

Синий текст применяется к аренде и событиям по состоянию на 01. 11.15 (CR 14-038) Резюме

Текст темно-бордового цвета применяется к аренде и событиям по состоянию на 02.03.16 (2015 Wis.Действовать. 176) Резюме

Коричневый текст применяется к аренде и событиям по состоянию на 18.04.18

Более подробная информация об изменениях в законодательстве доступна здесь. Позвоните в Центр ресурсов для арендаторов, чтобы мы могли помочь вам узнать о ваших правах и средствах правовой защиты, в том числе о том, можете ли вы потребовать возмещения двойного ущерба, судебных издержек и разумных гонораров адвокатов при подаче иска на вашего арендодателя.

---

Субаренда и уступка — в чем разница?

Когда Исмаил Мустафа, арендатор в Дамбо, недавно захотел расторгнуть договор аренды, арендодатель предложил ему три варианта: он мог организовать субаренду, передать аренду кому-то другому или расторгнуть договор, заплатив арендную плату за два месяца вперед.

Очевидно, что выплата двухмесячной арендной платы в качестве штрафа за нарушение условий аренды сопряжена с финансовыми затратами, но это также наиболее явный разрыв с вашим арендодателем. Если вы рассматриваете те же варианты, что и Мустафа, важно знать разницу между передачей аренды другому лицу (также известной как уступка) и субаренде.Ни один не без риска.

«Суть в том, что ни один из вариантов не идеален — у каждого есть свои преимущества и недостатки», — говорит адвокат Стивен Киркпатрик, партнер юридической фирмы Romer Debbas.

Стоит отметить, что вам может быть предложен четвертый вариант: съехать и платить арендную плату, пока арендодатель не найдет арендатора. Это очень «проблемно», — говорит Кэтрин Град, адвокат по арендаторам со своей собственной практикой. «Вы больше не контролируете процесс, и вы все еще платите за аренду, и вы отдали власть тому, чей стимул меньше вашего.«

kexthnoymanthanhattanbronxbrouklynqueensStaten isleswestchesterjersey Cityhoboken

Processup до 2,000UP до $ 3,000UP до $ 4,000UP до $ 5 000UP до 6 000 упадок до $ 7 000UP до $ 8 000UP до $ 9 000 000US максимум

Спальня, как минимум 1 спальня, минимум 2 спальни больше спален

Ванные комнаты не менее 1 ванной комнаты не менее 1,5 ванных комнат не менее 2 ванных комнат не менее 2,5 ванных комнат не менее 3 ванных комнат не менее 3,5 ванных комнат не менее 4 ванных комнат4. 5 или более ванных комнат

Представлено  

Субаренда или переуступка

Когда вы сдаете свое место в субаренду, это обычно связано с тем, что вы собираетесь вернуться в квартиру. Субаренда обычно заканчивается за неделю – но может быть и всего за день – до фактического окончания первоначального договора аренды.

Сдача в субаренду на весь срок аренды является уступкой. Переуступка позволяет передать аренду новому арендатору на оставшийся срок аренды. Именно это и сделал Мустафа. Важно то, что в любом случае — как при субаренде, так и при переуступке — вы отказываетесь от своих прав на аренду, но в обоих случаях вы часто по-прежнему несете ответственность, если квартире нанесен ущерб или следующий арендатор не заплатит.Риски «огромны», говорит Град.

Когда вы передаете аренду, лицо, которому вы назначаете, будет платить арендодателю напрямую и заниматься ремонтом с арендодателем.

Если вы сдаете квартиру в субаренду, вы стоите на месте арендодателя. Субарендатор платит вам арендную плату, а вы платите арендодателю. «Если в квартире есть проблемы, ты обязан их устранить», — говорит Град. Это так, даже если вы не уполномочены производить ремонт. Таким образом, хотя субаренда и уступка технически различны, с точки зрения риска для уезжающего арендатора, говорит Град, «это одно и то же».» 

«Тот факт, что вы переуступаете свои права, не снимает с вас обязанности платить», – говорит Киркпатрик. из вашего первоначального договора аренды в письменной форме. На практике, как говорит Град, «вы никогда не получите это с помощью субаренды, но можете получить это за задание. У арендодателя нет стимула давать это вам. Почему бы не взять на крючок двух человек — вас и правопреемника?» — спрашивает она.

Плата или дополнительная гарантия могут быть стимулом, который нужен арендодателю для вашего освобождения. Залог ограничен суммой арендной платы за один месяц, что делает этот тип платежа «проблемным», говорит Киркпатрик, но добавляет, что могут быть способы структурировать его как услугу за услугу, чтобы освободить вас от ответственности.

Переговоры о перерывах в аренде

Арендодатель не может необоснованно отказать вам в субаренде или переуступить договор аренды в жилой ситуации. Если ваш арендодатель не отвечает на ваш запрос о переуступке аренды, это молчание становится согласием по умолчанию в течение 30 дней после того, как вы уведомите его или получите какую-либо дополнительную информацию о соглашении.Если отказ арендодателя уступить является необоснованным, это расторгает вашу аренду.

Если отказ в субаренде необоснован, вы не освобождаетесь от аренды, но можете сдать квартиру в субаренду и оспорить это в суде.

Град говорит, что попытки сдать в субаренду или переуступить аренду часто приводят к дискуссиям о прекращении аренды. Арендодатели знают, что не могут необоснованно отклонить ваш запрос, но они также заключили с вами соглашение и хотят, чтобы вы заплатили. Да, арендодатель обязан смягчить – это означает, что он должен сделать все возможное, чтобы найти нового арендатора, если вы хотите разорвать договор аренды, – но, как указывает Град, это преимущество не является само собой разумеющимся.

«За это нужно бороться — такова природа законных прав. Это не означает, что у вас есть право расторгнуть договор аренды, это просто дает вам защиту, когда на вас предъявляют иск за всю арендную плату», — говорит она.

Страховые выплаты

Без освобождения от договора аренды вам потребуется заключить отдельное соглашение с новым арендатором. Киркпатрик советует заключить соглашение о возмещении убытков, хотя и указывает, что для практических целей, если человек перестанет платить арендную плату, нет никаких гарантий, что он все еще сможет платить вам.«Если бы это был я, я бы хотел поручителя», — говорит Киркпатрик.

Чтобы защитить себя, составьте кредитный отчет о потенциальном субарендаторе или правопреемнике. Фил Хориган, основатель Leasebreak, веб-сайта, на котором вы можете найти арендаторов, готовых взять на себя нежелательную аренду, говорит Брику: «В большинстве случаев я слышал, что арендатор обжегся на субаренде, но арендатор не использовал кредит».

Вам также необходимо убедиться, что у субарендатора или правопреемника есть страховка квартиры и что у вас тоже есть страховка квартиры, говорит Град.Если ваш арендодатель не освободил вас от договора аренды, вы продолжаете нести ответственность, если арендатор, например, затопит квартиру внизу или в этом месте возникнет пожар.

Вы также хотите, чтобы ваш арендатор знал, что вы не покрываете его содержание или ответственность. Джеффри Шнайдер, президент Gotham Brokerage (спонсор Brick Underground), говорит: «Есть разные способы покрыть это, в зависимости от того, являетесь ли вы владельцем или бывшим арендатором».

 

Отделение по аренде жилья | Провинция Манитоба

Переуступка или субаренда недействительна, если арендодатель не дает письменного согласия.Арендодатель не может отказать в даче согласия, если у него нет уважительной причины.

Арендатор не может субаренду или переуступку арендуемого помещения, если:

• снимают субсидируемое жилье; или
• их арендованной единицей является единица смотрителя или единица работника.

<><><><>

Арендатор несет ответственность за поиск человека, который въедет в его арендуемую квартиру по договору аренды или субаренде.

<><><><>

Арендатор должен поговорить со своим арендодателем, прежде чем пытаться переуступить или сдать в субаренду арендуемое помещение. У арендодателя может быть список ожидания потенциальных арендаторов, что может помочь арендатору легче сдать свою квартиру.

Арендатор несет ответственность за организацию и оплату рекламы сдаваемой внаем квартиры для переуступки или субаренды.

<><><><>

При согласии на переуступку арендодатель может запросить у нового арендатора:

• залог; и
• оплата арендной платы за первый месяц.

Новый арендатор имеет право на любые скидки на арендную плату, предлагаемые в существующем договоре аренды, за исключением условных скидок. Например: скидки на аренду только для пенсионеров .

<><><><>

Арендодатель может взимать с первоначального арендатора до 75 долларов США за согласие на уступку или субаренду.

<><><><>

Арендатор должен получить письменное одобрение или согласие своего арендодателя на переуступку или субаренду договора аренды.Но у арендодателя должна быть веская причина для отказа в переуступке или субаренде. Например: арендодатель может рассмотреть заявку на аренду и принять решение не одобрять субаренду на основании прошлой истории аренды потенциального арендатора, кредитных отзывов и личных отзывов.

<><><><>

Для арендодателя вполне разумно отказать в передаче прав на последние три месяца аренды. Арендодатель может сказать, что он даст согласие на переуступку, только если правопреемник или новый арендатор согласится подписать продление договора аренды.Это не относится к субаренде, поскольку субаренда должна закончиться до того, как закончится договор аренды.

<><><><>

Арендатор, который хочет переуступить или субаренду, должен ожидать, что арендодатель захочет проверить рекомендации потенциального арендатора. Арендатор должен предоставить арендодателю разумное количество дней для проверки рекомендаций. Для арендодателя вполне разумно взять до пяти рабочих дней для проверки рекомендаций.Это может занять больше времени, если некоторые ссылки находятся за пределами провинции.

<><><><>

После того как арендодатель соглашается на переуступку или субаренду, он, как правило, не может отозвать свое согласие. Однако, если арендодатель дает согласие до того, как у него будет возможность провести проверку рекомендаций, он должен указать в письменной форме, что его согласие зависит от результатов проверки рекомендаций. Арендатор может захотеть подтвердить, что согласие арендодателя является безоговорочным, прежде чем договориться о другом жилье.

<><><><>

Если арендодатель отказывается дать согласие на переуступку или субаренду, арендатор может обратиться в Отделение с просьбой решить, ведет ли себя арендодатель разумно. В подобном случае Филиал только решает, когда истечет ли срок действия договора об аренде. Филиал не будет приказывать арендодателю принять заявителя в качестве арендатора.

<><><><>

Если арендатор, который задолжал арендную плату или не выполнил другие обязательства, хочет переуступить или сдать в субаренду, арендодатель может выбрать:

• разрешить уступку или субаренду;
• прекратить аренду; или
• считать гаранта первоначального арендатора, если таковой имеется, ответственным за договор аренды.

<><><><>

Если арендодатель соглашается на уступку или субаренду, арендатор по-прежнему несет ответственность за уплату любой арендной платы, которая не погашена на дату уступки или субаренды.

<><><><>

Существуют специальные правила для арендаторов, проживающих в арендуемых квартирах, преобразованных в кондоминиумы. Эти арендаторы имеют право уступить свой договор аренды другому лицу.Они не имеют права передавать свое «право на оккупацию» кому-либо другому. Например: Арендатор проживает в здании шесть лет. Арендодатель превращает здание в кондоминиум. В соответствии с Законом о кондоминиумах арендатор имеет право оставаться в квартире еще шесть лет. Если арендатор заключил срочный договор и хочет переехать раньше, он может переуступить оставшуюся часть договора. Они не могут переуступить свое право пребывания в части в течение шести лет.

В чем разница между субарендой и пересдачей?

Разница между субарендой и субарендой заключается в том, кто несет ответственность за арендную плату и уход за помещением.

• «Пересдача» означает, что новый арендатор несет ответственность за квартиру и платит арендодателю
• «субаренда» или «субаренда» означает, что кто-то другой платит арендную плату, но первоначальный арендатор по-прежнему несет ответственность за арендную плату и ущерб, причиненный квартире

Пересдача и субаренда относятся к различным методам сдачи имущества в аренду арендатору. Хотя оба они связаны с заключением третьей стороной договора аренды, первоначально подписанного между арендодателем и первоначальным арендатором, это разные типы договоренностей.Часто в договорах аренды объясняется, может ли арендатор сдавать имущество в субаренду и может ли оно быть пересдано или передано в аренду другому арендатору, поэтому понимание этих условий поможет избежать путаницы и юридических проблем в дальнейшем.

Дополнительные статьи и ресурсы по теме см. в разделе «Закон о арендодателях-арендаторах» FindLaw.

Пересдача арендуемого имущества

Арендодатель сдает недвижимость, заставляя нового арендатора подписать совершенно новый договор аренды. Это также известно как уступка аренды новой стороне.Пересдача имущества в аренду аннулирует первоначальный договор аренды и освобождает первоначального арендатора от любых сохраняющихся обязательств. Передача другому арендатору устанавливает совершенно новые договорные отношения между новым арендатором и арендодателем.

Недвижимость может быть сдана в аренду по любому количеству причин, но часто обычно следует за взаимно согласованным досрочным расторжением первоначального договора аренды. Серьезные изменения в жизни, такие как перевод на другую работу или рождение ребенка, могут привести к тому, что арендатору придется переехать до истечения срока аренды.Иногда проблемного арендатора просят уйти или его выселяют, что позволяет арендодателю передать собственность кому-то другому.

Разрыв договора аренды не освобождает их от обязанности платить арендную плату. Арендодатель должен приложить «усердные усилия», чтобы как можно скорее найти нового арендатора. Это ограничивает сумму арендной платы, за которую первоначальный арендатор будет нести ответственность после прекращения аренды до даты, указанной в договоре. В интересах первоначального арендатора также найти нового арендатора.

Субаренда сдаваемого в аренду имущества

Когда арендатор, чье имя указано в договоре об аренде, сдает комнату, часть имущества или все имущество другому лицу, это считается субарендой (субарендой). Субарендатор должен платить арендную плату и соблюдать условия аренды, но основную ответственность за аренду несет основной арендатор. Таким образом, если субарендатор имеет задолженность по арендной плате, арендодатель имеет возможность подать в суд на первоначального арендатора за невыплаченную арендную плату.

Сдача вашего имущества в аренду другому лицу на короткий период (менее всего срока аренды) также является распространенным вариантом субаренды. Студент университета может взять квартиру в аренду на один год и попытаться сдать ее в субаренду на лето, если вернется домой.

Основной арендатор часто сталкивается с ответственностью за действия субарендатора. Если субарендатор нанесет ущерб имуществу, ответственность может быть возложена на основного арендатора. Большинство арендодателей запрещают арендаторам сдавать в субаренду за исключением случаев, когда арендатор платит комиссию и арендодатель дал предварительное письменное согласие. Субаренда без разрешения может считаться нарушением договора об аренде.

Если есть проблема с субарендатором и первоначальный арендатор составил проект договора субаренды, первоначальный арендатор может в некоторых случаях направить уведомление о выселении. Арендодатель также может выселить субарендатора, вручив уведомление о выполнении или увольнении, что означает, что первоначальный арендатор несет ответственность за выселение субарендатора и может столкнуться с выселением за невыполнение этого требования.

Субаренда, пересдача или другие проблемы? Адвокат может помочь

Во многих случаях проблемы между арендодателями и арендаторами могут решаться неофициально.Но если вы находитесь в ситуации, когда это не представляется возможным, вам следует рассмотреть возможность обращения в суд. Вы должны знать законы своего штата и то, как они могут применяться в вашем случае. Если вы участвуете в споре, связанном с передачей в субаренду или пересдачей собственности, может быть хорошей идеей встретиться с адвокатом арендодателя и арендатора.

Субаренда и переуступка — провинция Британская Колумбия

Субаренда

Когда первоначальный арендатор выезжает из своей арендуемой квартиры и позволяет кому-то (субарендатору) эксклюзивно занимать свою арендуемую квартиру и оплачивать арендную плату в течение части срока действия договора аренды, это считается субарендой.

В этой ситуации новый договор аренды (договор субаренды) должен быть подписан как первоначальным арендатором, так и субарендодателем. Затем первоначальный арендатор становится арендодателем субарендатора — как эти отношения, так и отношения с первоначальным арендодателем включают в себя права и обязанности, подлежащие принудительному исполнению. Субарендатор имеет только те же права и обязанности, которые изложены в первоначальном договоре аренды — соглашение с субарендодателем не может противоречить первоначальному договору аренды.Договорных отношений между первоначальным арендодателем и субарендатором нет.

Задание

Когда первоначальный арендатор находит кого-то, кто перенимает договор аренды — обычно для досрочного прекращения договора аренды с фиксированным сроком или при передаче права собственности на готовый дом. В этих случаях новый арендатор принимает на себя все права и обязанности по первоначальному договору аренды, если только арендодатель и новый арендатор не согласятся с новыми условиями или не подпишут новый договор.

Правила

Арендатор может субаренду или переуступать аренду, только если:

• Арендатор имеет письменное согласие арендодателя или, при аренде искусственного жилого парка, считается получившим согласие арендодателя; или
• У арендатора есть распоряжение Отделения по аренде жилых помещений (RTB), разрешающее субаренду или переуступку прав; и
• Соглашение об аренде не запрещает субаренду или уступку арендованного помещения (поставщики субсидируемого жилья обычно не разрешают субаренду или уступку).

Разрешение арендодателя

Арендатор должен получить письменное разрешение своего арендодателя, прежде чем сдавать в субаренду или уступать свою аренду. Арендодатель не может необоснованно отказать в субаренде или переуступке договора аренды с фиксированным сроком, если до конца срока осталось шесть месяцев или более.

Если арендодатель обоснованно полагает, что данное лицо не сможет соблюдать условия договора аренды или правила искусственного приусадебного участка, арендодатель может отклонить запрос на переуступку или субаренду.Арендаторы могут подать заявку на разрешение спора, если они считают, что их арендодатель поступил неразумно, отказавшись разрешить субаренду или переуступку.

Арендодатель имеет право запросить информацию для проведения проверки кредитоспособности или рекомендации потенциального арендатора и может отказать в согласии, если окажется, что потенциальный арендатор не сможет соблюдать условия договора аренды или правила парка. Арендодатель не должен взимать с арендатора плату за рассмотрение, расследование или согласие на переуступку.

Если арендатор сдает в субаренду или уступает свою аренду без письменного разрешения арендодателя, арендодатель может направить уведомление о прекращении аренды, что означает, что аренда также прекращается для субарендатора, если только он не сможет договориться о новом соглашении об аренде с арендодатель.

Арендные платы за промышленные дома

В парках промышленных домов или парков мобильных домов запрос на субаренду или переуступку права аренды обычно возникает, когда владелец промышленного дома продает дом.

Перед тем, как запросить у арендодателя разрешение на сдачу в субаренду или переуступку права аренды искусственного домашнего парка, арендатор должен предоставить предполагаемому покупателю или субарендатору письменные копии правил парка и любых соответствующих частей договора аренды.

Арендатор должен направить свой запрос арендодателю в письменной форме. У арендодателя есть 10 дней, чтобы ответить.

Способ подачи запроса влияет на то, когда арендодатель считается его получившим. Например, передача запроса непосредственно арендодателю 1 марта означает, что арендодатель должен ответить до 11 марта.Размещение на двери или отправка арендодателю по почте означает более длительное ожидание.

Если арендодатель не ответил на запрос о субаренде или переуступке права аренды промышленного домашнего парка в течение 10 дней после его получения, арендатор может продолжить субаренду или переуступку, если арендодатель и домовладелец не договорились об ином.

Смерть арендатора или банкротство

Банкротство или смерть арендатора влияет на аренду. Когда кто-то назначается исполнителем или управляющим имуществом или управляющим в деле о банкротстве, закон возлагает на это лицо права и обязанности по аренде — он может либо продолжить аренду, либо уведомить о ее прекращении.

Если право аренды передается таким образом, согласие арендодателя не требуется.

No related posts.