Что такое переуступка квартиры в новостройке: Новостройка по переуступке: чем рискует покупатель

15.11.2021 автор alexxlab

Содержание

Переуступка квартиры в новостройке

Сегодня хотелось бы с вами поделиться важной информацией, и разобрать то такое переуступка. Как эта процедура происходит на практике, какие у нее плюсы, и на что стоит обратить внимание.

Что такое переуступка ?

Проще всего объяснить на примере. Представим себе, что кто-то на первых этапах строительства, когда еще только котлован был вырыт, вложил деньги в новострой, прошло полгода, дом все еще на этапе строительства. Квартиру на себя данный человек еще не оформлял, потому что этой квартиры еще, по сути, нет, но у человека есть договор, который он заключал с застройщиком, когда вкладывал в новострой деньги.

Этот договор дает ему право оформить на себя квартиру, когда она будет готова, но человек передумал, он уже не хочет эту квартиру, а вот другой человек, как раз такую квартиру хочет купить. Первый человек может передать второму свое право, то есть переуступить свое право, вот и все. Ничего страшного в переуступке нет, но дьявол кроется в деталях, поэтому пройдемся по ключевым нюансам.

На что вы соглашаетесь в переуступке ?

Зачастую, перед сделкой менеджер сбрасывает вам проект договора, который вы будете подписывать, то есть проект договора переуступки. По сути, там будет написано, что у первичного инвестора и застройщика был заключен договор, теперь же первичный инвестор передает свои права и обязанности по договору вам, как новому инвестору.

Так вот, важный вопрос, что это за права и обязанности? Что именно прописано в первичном договоре с застройщиком? Поэтому вам обязательно нужно попросить на ознакомление оба договора, и договор о переуступке, и первичный договор инвестора с застройщиком.

Процедура переуступки:

В первичном договоре застройщик практически всегда прописывает, что переуступка квартиры возможна только по его согласию, поэтому для сделки все нужно согласовать и с продавцом, и с застройщиком. Кстати, на практике, очень часто в отделе продаж новостроя менеджеры могут предлагать вам квартиру по переуступке.

То есть, первичный инвестор предупредил отдел продаж, что хочет продать сою квартиру, и отдел продаж, помимо тех квартир, которые остались у них в наличии, может предложить вам и эту квартиру. Это нормальная практика.

Кроме того, достаточно часто застройщик за переуступку взыскивает определенный процент, поэтому вам нужно сразу уточнять у продавца, вы будете платить только ту сумму, которую согласовали за покупку квартиры, а он уже сам с застройщиком решает все вопросы, или есть дополнительные затраты.

Сама процедура зависит от того, как все прописано в первичном договоре. Иногда вы и первичный инвестор, между собой подписываете договор переуступки, а застройщик дает свое согласие, иногда вы подписываете трехсторонний договор переуступки, вы, первичный инвестор и застройщик.

Так же, иногда на практике используется следующая схема, застройщик и первичный инвестор расторгают между собой договор, соответственно квартира становится свободной и застройщик заключает новый договор, с новым покупателем, то есть с вами. Тут важно, чтобы все происходило день в день. Потому что, когда первичный договор расторгается, то застройщик, якобы отдает деньги инвестору, инвестор подписывает документы, что деньги получил, претензий не имеет.

Но на самом деле, конечно застройщик не будет вынимать из оборота свои деньги, а потом ждать оплату от нового покупателя. Это новый покупатель выплачивает стоимость квартиры первичному инвестору, и чтобы потом никто ни с кем не судился, то нужно делать все одновременно. Первичный инвестор получает свои деньги, а новый покупатель получает свой договор.

Плюсы и минусы переуступки:

Самые хорошие планировки у застройщиков выкупают в первую очередь, и у застройщика остаются те варианты, которые не раскупили. Благодаря переуступке у вас больше выбор квартир, есть возможность купить квартиру в практически готовом или даже уже сданном в эксплуатацию доме.

То есть вы снижаете, либо вообще убираете риск того, что новострой, в который вы вложите деньги, не достроят. Здесь дело конечно не в самой переуступке, а в том, что многие инвестируют в недвижимость с целью заработка, поэтому выкупают квартиры по минимальной цене на этапе котлована, а когда дом сдается в эксплуатацию, продают значительно дороже вложенных средств. Вы же, в свою очередь не ждете стройку год и больше, а можете купить ее в уже готовом доме.

Но стоит понимать, что иногда квартиру могут продавать, не с целью заработать, а с целью спасти свои деньги. Если инвестор узнал, что у застройщика есть какие-то сложности, и дом рискует превратиться в недострой, то конечно, самым выгодным, а иногда и единственным, может стать вариант продать свою квартиру по переуступке. Поскольку вернуть деньги от застройщика будет сложно.

Поэтому не забывайте, даже если дом стоит практически готовый, все равно нужно проверить все риски такой покупки.

Переуступка прав на квартиру в новостройке. Что это?

Сегодня достаточно часто можно встретить предложение стать собственником квартиры в новостройке по переуступке права требования. Однако, в каждом конкретном случае следует разобраться, будет ли такая сделка реально выгодной, или от неё лучше сразу отказаться.

Переуступка квартиры в новостройке подразумевает совершение сделки (заключение договора), по которому инвестор переуступает своё право требования на жилое помещение, в строительство которого им были вложены денежные средства, третьей стороне.

Основные преимущества

• Квартиру в собственность возможно приобрести намного раньше, чем при необходимости вкладывать денежные средства на начальный стадии застройки.

• В случае предложения переуступки в практически достроенном доме или жилищном комплексе, то, скорее всего, он в ближайшее будущее будет сдан в эксплуатацию.

Имеется возможность приобрести квартиру на порядок дешевле, чем у застройщика. При этом, стоит выяснить всю информацию по условиям предстоящей покупки. В эти сведения входит не только стоимость жилья, но и его место нахождения, планировка и иные характеристики.

Существующие риски переуступки права требования

Несмотря на то, что такого рода сделка характеризуется целым перечнем преимуществ, «подводные камни» всё же могут иметь место:

• Застройщик может нарушить сроки сдачи объекта в эксплуатацию, а это говорит о том, что распоряжаться квартирой новый владелец не сможет.

• Вся сумма стоимости жилого помещения выплачивается сразу, при этом, воспользоваться приобретением удастся не сразу (как в случае с покупкой объекта недвижимости на вторичном рынке).

• Покупатель рискует стать жертвой мошенников, которые прописывают условия договора таким образом, что на покупателя прав требования возлагаются дополнительные платежи.

Как не стать жертвой мошенников?

Чтобы не попасться на уловки недобросовестных продавцов, которые желают нажиться (а главной целью многих инвесторов выступает именно получение прибыли), необходимо обезопасить себя ещё до момента подписания договора. Для этого следует:

• Убедиться, что строительство продвигается в соответствии с запланированными сроками. Если объект давно уже должен быть сдан в эксплуатацию, но этого не произошло, то от покупки лучше отказаться. Фирма-застройщик в обязательном порядке должна иметь всю разрешительную документацию в соответствии с нормами действующего законодательства.

• Внимательно изучить условия первоначального договора с застройщиком – в соглашении должен содержаться пункт о возможности переуступки. В случае, если этим документом установлены санкции за переуступку, то стоит прописать, что они будут возлагаться непосредственно на переуступщика.

• Анализ договора уступки прав требования – изучить условия документа, он, как правило, является трехсторонним (в качестве третьей стороны выступает инвестор), необходимо в обязательном порядке. Для осуществления анализа договора лучше обратиться к профессиональному юристу.

• Если переуступка осуществляется во второй или третий раз, то лучше не рисковать, так как не всегда имеется возможность изучить предыдущие соглашения по переуступке. В ситуации, когда переуступщик предъявляет обычный инвестиционный договор, стоит задуматься. Такой документ попросту может оказаться недействительным, так как с начала 2006 года эти договоры в отношении жилых объектов были запрещены на законодательном уровне.

• Заверить договор переуступки в нотариальной конторе.

Поделитесь ссылкой

Переуступка квартиры в новостройке по договору

В последнее десятилетие наблюдается активное развитие сферы жилищного строительства. Помимо самого жилья, объектом сделок купли-продажи может стать и право на недвижимость в строящемся доме. Появился новый вид инвестирования – покупка квартир в новостройках на начальных этапах возведения зданий. Продажа квартир в новостройках в таком случае возможна и по договору переуступки.

Переуступка – что это?

Лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые могут быть переданы и третьему лицу.

Что значит переуступка квартиры в новостройке? Данным понятием называют сделку по передаче этих прав. Также она носит название цессия. Стороны сделки – продавец и покупатель – называются, соответственно, цедент и цессионарий.

Третьей стороной здесь выступает компания-застройщик, поскольку договор переуступки квартиры предполагает передачу прав и обязательств в его отношении. После оформления договора все спорные моменты цессионарий будет решать с застройщиком. Особенностью такого вида купли-продажи недвижимости является то, что сделка может быть совершена до того, как жилье будет введено в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи. Договор цессии является действительным до того, как новостройка юридически будет сдана в эксплуатацию.

Переуступка квартиры в новостройке: виды

Существует две разновидности сделок по переуступке недвижимости.

Первый вид основывается на договоре о долевом участии в строительстве жилого дома. Цедент имеет право продавать жилье только после того, как полностью расплатится за него. На практике также возникают ситуации, когда покупателю передаются обязательства по оплате задолженности. До момента ввода в эксплуатацию дома подобные договоры могут заключаться неоднократно.

Второй вид основан на предварительном договоре купли-продажи. Остаток задолженности передается полностью покупателю. Такой вид сделки не фиксирует передачу недвижимости от продавца к покупателю. Смысл договора состоит в том, что в будущем стороны обязаны оформить договор переуступки. Если договор расторгается, покупателю возвращаются уплаченные денежные средства.

Строительные фирмы категорически против подписания подобных договоров по нескольким причинам:

Чтобы исключить возможность дальнейшей перепродажи недвижимости.
Инвесторы продают квартиры по более низким ценам.
Переоформление прав – трудоемкий и длительный процесс.

Процесс оформления

Переуступка квартиры в новостройке – многоэтапный процесс как для покупателя, так и для продавца.

Продавцу необходимо:

Оповестить о своем намерении строительную компанию.
Получить официальное согласие от застройщика (за выдачу разрешения компании берут немалые деньги).
Получить справку от застройщика об отсутствии задолженностей.
Получить выписку из ЕГРП.
Оформить нотариальное согласие от супруга на продажу недвижимости.
Получить в банке официальное подтверждение о погашении задолженности.

От покупателя требуется только оформить согласие от супруга на приобретение жилья, а затем подписать договор переуступки квартиры. Образец обычно имеется у застройщика, также его можно скачать в свободном доступе в сети Интернет. Заключение договора происходит в офисе строительной фирмы либо в юридической конторе. Регистрацию можно осуществить в любом МФЦ либо в подразделении Росреестра. В момент заключения договора обязательным является присутствие представителя регистрирующего органа и обеих сторон сделки. Также продавец оплачивает госпошлину за регистрацию документа. В течение 10 рабочих дней договор регистрируется.

Важные моменты

Продажа квартир в новостройках по договору переуступки с первого взгляда кажется простой и понятной процедурой. Существуют моменты, которым следует уделить особое внимание.

Без третьей стороны, а конкретно застройщика, сделка не может состояться. Если продается квартира по переуступке в ипотеку, необходимо также участие банка-кредитора.

Строительная компания может потребовать от продавца довольно большие проценты от сделки. К сожалению, с таким произволом бороться невозможно, поскольку подобные действия не регламентируются законодательством.

Продаваемая недвижимость не должна находиться под обременением.

Риски

Сделка считается в целом безопасной, поскольку она осуществляется под надзором органа государственной регистрации. Однако для покупателя существуют и риски.

В договоре необходимо указывать полную стоимость квартиры. При возникновении претензий указанная сумма возвращается покупателю. Если в документе не указывается сумма сделки, она признается недействительной.

Одна и та же квартира может быть неоднократно продана по переуступке, поэтому нужно ознакомиться со всей историей подобных сделок. Договор переуступки необязательно регистрировать. Сделка будет безопасной, если его зарегистрировать. Оплата вносится уже после получения пакета документов покупателем.

Обычно после того, как правообладатель узнает о несостоятельности строительной организации, следует продажа квартиры по переуступке. В таком случае покупатель уже не сможет вернуть себе даже часть выплаченных средств в судебном порядке.

Переуступка квартиры в новостройке считается недействительной, если продавец не предоставил выписку из банка, письменные разрешения от банка и застройщика, а также при заниженной стоимости недвижимости. Сделка недействительна и в случае оформления договора в тот период, когда застройщик официально признан банкротом.

Возможно ли проставление в договоре «заднего числа»

Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась. Продажа может быть осуществлена, когда продавец уже получил право собственности на жилье. Зачастую между сдачей недвижимости и получением права собственности проходит значительный промежуток времени. До того как первичный инвестор получит в собственность квартиру, он может передать свои права – переоформить документы задним числом. Если цессия оформляется по договору о долевом участии в строительстве, можно поменять дату на акте приема-передачи. В случае предварительного договора можно поменять дату заключения основного документа.

Налогообложение

Цедент, согласно НК РФ, должен оплатить налог с продажи недвижимого имущества. При этом подоходным налогом в размере 13 процентов облагается сумма, являющаяся разницей между стоимостью жилья по ДДУ и по переуступке. К примеру, если квартира у застройщика приобреталась за 2000000, а продали ее по переуступке за 2 100 000, налог взимается со 100 000. Соответственно, нужно оплатить налог в размере 13 000.

Плюсы

Покупка квартиры по переуступке – один из современных видов инвестирования. На начальных этапах строительства квартиры продаются по более низкой стоимости (иногда на 5-20% дешевле, чем у компании), нежели в готовом доме. Таким образом, это одна из возможностей сэкономить при приобретении жилья.

Для лиц, которые заключили договор о долевом участии, переуступка является единственным вариантом не потерять вложенные деньги в случае, когда у него возникли непредвиденные обстоятельства, и он хочет их себе вернуть. Расторжение ДДУ чревато штрафными санкциями со стороны застройщика. К тому же цессия дает возможность получить прибыль.

Минусы

Очевидным недостатком является то, что от продавца требуется большое количество документации. К тому же большинство из документов необходимо согласовывать с банком и застройщиком. Застройщик может потребовать солидные проценты за выдачу своего согласия.

Для покупателя цессия может обернуться обманом, поскольку ДДУ может быть признан застройщиком недействительным. Тогда и цессия автоматически становится недействительной. Для того чтобы не быть обманутым, придется потратить значительное количество времени на изучение и проверку документации. Нередко требуется помощь квалифицированных юристов, что предполагает определенные материальные затраты.

Переуступка квартиры в новостройке – процесс, имеющий множество «подводных камней». Если вы собрались таким образом приобрести недвижимое имущество, правильным шагом будет обращение к юристу, специализирующемуся на подобных сделках.

Плюсы и минусы покупки новостройки по переуступке

На рынке переуступок иногда можно найти более привлекательные варианты, чем у застройщика. Благодаря этому такие виды сделок последнее время стали очень популярны.

Граждане, покупающие квартиру в строящемся доме, по сути, приобретают не недвижимость — ее юридически еще нет — а право требования будущей квартиры. Право это можно реализовать оформив собственность на жилье, когда дом будет построен, либо, не дожидаясь этого момента, продать по договору цессии, то есть переуступить.

Основной тип переуступок — переуступки от инвесторов. Эти люди выкупают объекты на самых ранних этапах стройки, поэтому их квартиры располагаются на лучших этажах, имеют удобные планировки и красивые виды из окна. Переуступка в этом случае — это шанс купить строящуюся недвижимость с возможностью торга.

Помимо выгодной стоимости и привлекательности объекта можно отметить ряд дополнительных плюсов. Во-первых, на сегодняшний день с переуступками работают 95% банков. При этом на рынок переуступок от юридических лиц распространяется и субсидированная ипотека. Поэтому покупатель получает и дисконт, и субсидированную ипотеку. Также на рынке переуступок можно применить все субсидии, включая материнский капитал.

Во-вторых, с введением закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также с появлением эскроу-счетов, все юридические риски минимизированы. Также отсутствует риск наследников, риск расторжения договора и риск закладных. Поэтому потребитель получает выбор и возможность получить скидку, не рискуя.

В чем подвох?

Подвоха в договоре переуступки нет. Но как и в любой другой сделке с недвижимостью, требуется проявить внимательность. Потенциальные риски все же есть.

Если речь идет о юридическом лице, переуступающем право требования на квартиру, то чаще всего это подрядчик, с которым застройщик расплатился квартирами. Необходимо внимательно проанализировать договор на предмет зафиксированных в нем взаимоотношений застройщика и подрядчика. Также нужно выяснить, выполнил ли подрядчик со своей стороны условия договора и каковы его гарантийные обязательства. Например, какая-то квартира в новостройке может оказаться неоплаченной. Вдруг это как раз ваша?

С переуступкой от физического лица всё намного проще, особенно если оно полностью оплатило сумму, указанную в ДДУ. Единственный момент, который должен вас насторожить, если цена по переуступке существенно ниже той, по которой в этот момент продает застройщик. Здесь стоит разобраться в причинах.

Также, рекомендуется проверить застройщика на процедуру банкротства. Такие варианты рассматривать точно не стоит.

Покупка квартиры в новостройке по договору переуступки — это сложная сделка. Не рекомендуем проводить ее без полного юридического сопровождения.

Политика передачи квартир — Lightner Property Group

ПОЛИТИКА ПЕРЕДАЧИ КВАРТИР

Иногда жители обнаруживают, что их жизненные условия больше не соответствуют их потребностям. Если в течение срока аренды вы обнаружите, что вам необходимо переехать, у вас есть возможность переехать в другую доступную квартиру в вашем сообществе за символическую плату.

Передача внутри здания осуществляется при соблюдении следующих условий:

Передача внутри здания

• Вы должны заполнить новое заявление и предоставить нам возможность провести полную кредитную проверку и проверку биографических данных, чтобы убедиться, что вы соответствуете требованиям для получения новой квартиры. .Плата за подачу заявления в размере 35 долларов США не взимается с жителей, имеющих положительный послужной список в нашей компании, который включает в себя историю платежей, в которой нет просроченных платежей и невозвращенных платежей.

• У вас должна быть действующая учетная запись и хорошая репутация.

• Если новая квартира доступна для въезда, вы должны быть готовы ее сразу же сдать. Мы предоставим вам доступ к обоим квартирам на срок до семи дней при условии, что вы заплатите согласованную арендную плату за более дорогую квартиру за те семь дней, в течение которых у вас есть доступ к ОБЕИМ квартирам.(Например, если вы переезжаете из студии в квартиру с одной спальней, ваша новая аренда начнется немедленно, и вы будете платить арендную плату за новую квартиру. С другой стороны, если вы переезжаете из квартиры с одной спальней в студии, вы продлите старую аренду в течение семи дней, а аренда новой квартиры начнется ПОСЛЕ истечения семи дней. В обоих вариантах у вас будет доступ к обеим квартирам в течение семи дней. Это наш способ сделать переезд Вам будет проще.)

• Вы должны быть готовы заплатить залог за новую квартиру, даже если он превышает ваш существующий залог.Ваш старый гарантийный залог за вычетом законных расходов на возмещение ущерба будет переведен в новую квартиру.

• Если вы получили концессию, по которой вы должны оставаться в своей квартире в течение определенного периода времени, вы будете обязаны вернуть концессию в соответствии с условиями вашего соглашения.

Передачи между Lightner Property Group Properties

Если в вашем здании или комплексе нет подходящей доступной квартиры, мы разрешим вам переехать в другую управляемую собственность Lightner Property Group без всех стандартных затрат, связанных с разрывом договора аренды, при условии, что вы выполняете следующие положения и условия, И каждое из зданий, из которых вы переезжаете, участвуют в нашей Программе передачи.Обратитесь в главный офис, чтобы определить, являются ли объекты, участвующие в вашем переезде, участниками.

• Вы должны заполнить новое заявление и предоставить нам возможность провести полную проверку кредитоспособности и биографических данных, чтобы убедиться, что вы имеете право на получение новой квартиры. Плата за подачу заявления в размере 35 долларов США не взимается с жителей, имеющих положительный послужной список в нашей компании, который включает в себя историю платежей, в которой нет просроченных платежей и невозвращенных платежей.

• На момент подачи заявления о переводе ваша учетная запись должна быть действующей, а арендодатель — в хорошем состоянии.

• Вы должны заплатить Lightner Property Group сбор за обслуживание в размере 400 долларов за расходы, связанные с документированием вашего переезда и договоренностями между вовлеченными владельцами здания.

• Если владелец заплатил арендную комиссию во время вашего въезда, вы должны быть готовы возместить владельцу остаток неамортизированной комиссии.Например, если агенту заплатили 1000 долларов за вашу сделку по аренде, и вы прожили в своей квартире 6 месяцев, есть 6 месяцев, которые еще не погашены, или половина комиссии. Эта половина комиссии будет причитаться как возмещение владельцу, и вы несете финансовую ответственность за это возмещение в рамках соглашения, позволяющего вам отказаться от аренды.

• Владелец недвижимости, в которую вы переезжаете, будет нести финансовую ответственность за внесение любых платежей, причитающихся текущему владельцу за расторжение вашего договора аренды, помимо каких-либо уступок или комиссионных, которые причитаются владельцу недвижимости, которую вы в настоящее время причитаете. проживают в.

• Ваш старый залог, за вычетом законных расходов на возмещение ущерба и неоплаченных платежей, будет перенесен в новую квартиру. Если есть остаток, причитающийся или принадлежащий, вы должны заплатить его, прежде чем переехать в новую квартиру.

Если у вас есть дополнительные вопросы относительно этой политики, обращайтесь в офис по телефону (415) 267-2900. Любой сотрудник будет рад помочь вам.

Могу ли я переехать в другую квартиру?

Вашим арендаторам может не понравиться квартира или кондоминиум, в которых они в настоящее время проживают, и они могут попросить переехать в другую квартиру в вашем здании (ах), если она появится.Ваш список ожидания может быть длинным.

Некоторые из причин, по которым жильцы просят переехать в другую квартиру, — это шумные соседи, близость к мусоропроводу или лифту, другие жильцы недружелюбны на своем этаже, им страшно там, где они находятся, им тоже не нравится вид много лестниц, по которым нужно подняться, или в их арендуемой квартире периодически возникают механические проблемы.

Хороший арендатор — это тот, кого нужно сохранить, поэтому принятие заявки на переезд в другую квартиру, даже престижную квартиру, может считаться хорошей практикой управления арендаторами.

Следует ли вам препятствовать перемещению внутри здания, конечно же, ваше решение, но вот процесс и политика, которые вы могли бы использовать для профессионального управления запросами на перемещение арендатора.

Запросы на перенос объекта

Жильцы могут запросить перевод из одного объекта в другой. Для руководства крайне важно разработать политику с критериями приемлемости для предотвращения потенциальных жалоб на дискриминацию или преференциальное обращение.

В качестве хорошей практики мы рекомендуем руководству работать на следующих этапах:

Либо жители, либо руководство могут инициировать запрос на перевод квартиры по разным причинам:
- Здоровье и безопасность: например, жители являются жертвами домашнего насилия , насилие при свиданиях, сексуальное насилие или преследование;
- Состояние здоровья: например, жители с физическими или умственными недостатками, которым может потребоваться помещение с особыми конструктивными особенностями в качестве разумного приспособления;
- Изменение размера домохозяйства;
- Квартиры непригодны для проживания из-за пожара или повреждения водой;
- Изменение финансового положения: например, семья не может платить арендную плату из-за потери работы и дохода.

Жильцы, которые хотели бы осуществить перевод, должны подать письменный запрос, используя форму запроса на перевод квартиры.
Жители могут запросить перевод только после того, как прожили в своей нынешней квартире не менее 12 месяцев, за исключением случаев, когда запрос на перевод связан с безопасностью, медициной или здоровьем.
Жильцы должны иметь хорошую репутацию, чтобы руководство рассмотрело их запрос.
За исключением определенных обстоятельств, связанных с экстренным переводом, например, когда квартира находится в непригодном для проживания состоянии, члены одного домохозяйства не должны разделяться на два или более отдельных домохозяйства.
Если дом подходящего размера недоступен, домохозяйство будет внесено в список ожидания передачи. Семья будет уведомлена в письменной форме, когда появится следующая квартира.
Жители, внесенные в список ожидающих перевода, могут отклонить предложение квартиры и остаться в верхней части списка. Если житель отклонит предложение во второй раз, его имя будет перемещено в конец списка.
Как только запрос на перевод квартиры одобрен и домохозяйство принимает новую квартиру, житель должен внести новый гарантийный депозит за новую квартиру.Другими словами, без залога не следует переводить из одного подразделения в другое .
Если парковочные места закреплены за определенными квартирами, жильцы должны будут переехать на парковочные места, связанные с новой квартирой.

Запрос на передачу квартиры не должен быть удовлетворен по следующим причинам:

Имеется повреждение в текущей квартире арендатора;
Резидент совершил существенное нарушение правил аренды и проживания;
Резидент должен выплатить комиссионные, сборы или просроченную арендную плату;
Руководство возбудило судебное дело против семьи;
Домохозяйство не соответствует критериям выбора резидента для единицы передачи, таким как право на доход и стандарт проживания.

Ваши арендаторы — ваш самый ценный актив. Профессиональный процесс управления арендаторами поможет вам обеспечить справедливость во всех отношениях. Посетите портал клиентов ManageCasa и узнайте, насколько можно улучшить взаимодействие с клиентами.

Начните БЕСПЛАТНУЮ пробную версию ManageCasa прямо сейчас!

Плюсы и минусы перевода квартир

Последнее изменение: 6 января 2016 г.
Нат Кунес

Как управляющий недвижимостью в большом многоквартирном доме, вы, вероятно, будете получать запросы от жителей, желающих время от времени переходить из одной квартиры в другую. .Вы должны учитывать плюсы и минусы этого типа запроса и иметь строгую политику, чтобы сделать процесс максимально гладким.

Существует ряд причин, по которым жители могут попросить о переводе из той или иной квартиры. Они могут бороться с проблемами, за которые несут ответственность их существующие соседи, они могут захотеть переехать в более крупную (или меньшую) квартиру, они могут предпочесть квартиру с лучшим видом или легким доступом к определенным удобствам собственности, или они могут просто предпочесть устройство, о котором они слышали, подверглось ремонту.Какая бы мотивация ни была у жильца, у вас как у управляющего недвижимостью есть свои плюсы и минусы.

Минусы перевода квартир для резидентов

Вы должны подготовить две квартиры для сдачи в аренду.
Когда житель находится в середине срока аренды, вам не нужно беспокоиться о проведении какого-либо обслуживания его квартиры в обозримом будущем. Если житель просит перейти в новую квартиру, пока он находится в середине срока аренды, теперь вам нужно побеспокоиться о том, чтобы убрать его старую квартиру, чтобы ее можно было повторно арендовать, и подготовить новую квартиру, прежде чем они входить.Да, в конечном итоге потребуется техническое обслуживание обоих блоков, но этот процесс сокращает сроки. Кроме того, арендатор все равно может переехать в конце срока аренды, а вы только что потратили большую часть своего бюджета на техническое обслуживание, готовящееся к переезду этого отдельного арендатора.

Снять старую квартиру у вашего жителя может быть труднее.
Если они запрашивают перевод на другой объект, это означает, что другое устройство им более желательно. Возможно (хотя и не всегда гарантировано), что потенциальный житель, глядя на недвижимость, может чувствовать то же самое. Это может затруднить заполнение вакансии.

Вы увеличиваете административную работу.
Если существующий житель запрашивает квартиру, которая уже была выделена новому жителю, теперь вам нужно побеспокоиться о том, чтобы что-то передвинуть, но при этом сделать всех счастливыми. Вы можете использовать программное обеспечение для отслеживания свободных квартир и управления процессом выселения.

Плюсы перевода квартир для резидентов

Просьба о переезде говорит о вашей собственности хорошие отзывы.
Очевидно, что если житель просит переехать в новую квартиру, ему нравится недвижимость и он хочет остаться. Снижается вероятность того, что они покинут корабль, как только истечет срок их аренды, особенно если они прошли через бремя дополнительного переезда.

Вы можете получить больше прибыли.
Переезд жителя в новую квартиру предполагает подписание нового договора аренды. Это дает вам возможность повысить арендную плату, чего вы не можете сделать, когда арендатор связан договором аренды с существующей квартирой.

Когда вы узнаете о плюсах и минусах запросов на передачу, вы можете установить свою политику!

Как перенести коммунальные услуги в новую квартиру

Коммунальные услуги в вашей квартире — это негласный герой, который заставляет вашу жизнь идти дальше. Если вы переезжаете и планируете перенести коммунальные услуги на новый адрес, вам необходимо предпринять несколько шагов, чтобы убедиться, что все ваши коммунальные услуги разобраны, как только вы поселитесь в новом доме.

Перенести коммунальные услуги или поменять коммунальные услуги?

Эти два понятия легко спутать.Если вы живете в том же районе и поддерживаете тех же поставщиков коммунальных услуг, перенос коммунальных услуг в новую квартиру не должен быть слишком сложным. Если вы переезжаете на большое расстояние в новый штат или другую страну, вам нужно будет искать новых провайдеров. Ваш новый домовладелец должен указать вам правильное направление. При смене провайдера обязательно сохраняйте записи об оплате и контактную информацию от ваших предыдущих провайдеров.

Чтобы узнать, как переносить служебные программы с одного адреса на другой, выполните следующие действия.

Как передать коммунальные услуги за 4 шага

1. Составьте список

Составьте список всего, за что вы платите в своей нынешней квартире. Запишите имя провайдера, его контактную информацию и номера ваших счетов. Кроме того, полезно отметить, сколько вы платите за каждую коммунальную услугу, и это поможет при составлении бюджета вашей новой квартиры. Это также идеальное время, чтобы сделать шаг назад и посмотреть, за что вы платите. Вы действительно получаете того, что ваши деньги окупаются за премиальный пакет кабеля? Оцените, стоят ли затраты выгоды для каждой из ваших коммунальных услуг.

Также могут быть некоторые коммунальные услуги, которые вы не несете ответственности за оплату в вашей нынешней квартире, которые вы можете нести ответственность за покрытие в новой квартире. Арендодатели обычно покрывают такие вещи, как вода и сточные воды. Если вы несете личную ответственность за водоснабжение и водоотведение в своем новом доме, вам придется проехать через город или округ, чтобы сделать это.

Обязательно проконсультируйтесь с новым арендодателем и проверьте детали договора аренды, чтобы узнать, что вы будете покрывать лично и что входит в вашу арендную плату.Ваш домовладелец также должен иметь возможность дать вам хорошую оценку того, какой будет ваш общий счет за коммунальные услуги. Если вам нужно что-то, что поможет отслеживать коммунальные расходы, ознакомьтесь с нашим контрольным списком квартир.

2. Сообщите об этом

Перед тем, как переехать, заранее свяжитесь со своими поставщиками медицинских услуг. Самый важный этап передачи коммунальных услуг — это быстрый телефонный звонок. Так что будьте активны и сделайте это как можно скорее. Это упростит процесс для обеих сторон, поэтому постарайтесь связаться не раньше, чем через две недели после переезда.Сообщите им дату вашего переезда и погасите оставшуюся сумму. Сообщая им о переезде, сообщите им свой новый адрес и дату въезда. Попросите их отключить ваши текущие коммунальные услуги через день после переезда из старой квартиры и включить за день до переезда в новую квартиру.

3. Оплата счетов

Убедитесь, что вы оплатили окончательный остаток по всем счетам, подлежащим оплате в вашей старой квартире, перед тем, как съехать. Позвоните и спросите, есть ли у вас непогашенный остаток.Неоплаченные счета могут повредить ваш кредитный рейтинг, поэтому проверьте еще раз. Убедитесь, что у коммунальных компаний есть адрес для пересылки на случай, если что-то еще появится.

4. Снимите показания счетчика

Перед выездом убедитесь, что сняли окончательное снятие показаний счетчика (если применимо). Это может быть полезно для ваших личных записей в случае возникновения каких-либо споров или проблем с выставлением счетов. Верните все дополнительное оборудование, необходимое для кабельного или интернет-обслуживания, и выключите все перед отъездом, если это будет получено.

Как только вы переедете и ваши утилиты будут активированы, произведите быстрое сканирование. Убедитесь, что все работает нормально и с какой-либо бытовой техникой нет проблем. Как можно скорее позаботьтесь о любых проблемах, чтобы начать наслаждаться своим новым домом.

Передача вашего ваучера | Домой Нападающий

Помощь по аренде жилья по Разделу 8 может остаться с вами, если вы переедете — будь то вниз по кварталу или в другой штат.

Следующие шаги описывают процесс передачи вашего ваучера в ваш новый дом.

Уведомить Home Forward
1. Позвоните или напишите координатору службы помощи при аренде, чтобы запросить трансферный пакет.
2. Если вы заключили срочную аренду, и она все еще действует, если вы задолжали Home Forward или текущему арендодателю деньги, или если Home Forward предлагает расторгнуть договор из-за нарушений программы, вы не получите разрешения на перевод.
3. Уведомить арендодателя. В вашем пакете есть форма для уведомления за 30–60 дней.И вы, и ваш арендодатель должны подписать его и поставить дату. Отдайте арендодателю белую копию, оставьте розовую копию и верните нам желтую копию вместе с пакетом.
4. Если домовладелец выдал вам уведомление о выселении, приложите его к пакету.
5. Отправьте или отправьте запрос по почте координатору услуг по оказанию помощи в аренде по адресу 135 SW Ash Street, Portland, Oregon 97204.
Сообщите об изменениях в семейном составе вашей семьи
1. Если у вас было какое-либо сокращение или добавление членов семьи после вашего последнего обзора, вы должны заполнить «промежуточный» пакет в дополнение к пакету передачи.Сообщите координатору службы помощи при аренде, если вам нужен «Промежуточный» пакет. Все члены семьи должны соответствовать требованиям для участия в программе.
Назначьте встречу с координатором услуг
1. После того, как мы получим ваш запрос, ваш координатор по оказанию помощи в аренде проверит вашу информацию на полноту и назначит вам встречу в офисе.
2. Вы получите ваучер на приеме вместе со всеми другими документами, которые вам понадобятся для завершения перевода.

На что следует обратить внимание, прежде чем вы решите переехать

Переезд в новый дом может быть дорогим и трудным, даже если вы переезжаете не очень далеко. Вот несколько вещей, о которых следует подумать, решая, подходящее ли сейчас время для переезда.

Сбор за подачу заявления на квартиру
Проверка данных
Залог за аренду и залог за уборку
Телефон, вода, электричество и другие коммуникации
Наем грузчиков
Стоимость аренды грузовика
Бензин и прочие дорожные расходы
Новая мебель и / или техника
Склад
Моющие средства
Чистка ковров
Отгул от работы
Новый поставщик услуг по уходу за детьми
Регистрация новой школы

У вас также может возникнуть «дублирование» арендной платы, если вы переедете слишком рано. Иногда участники Раздела 8 переезжают в новую квартиру до того, как истечет срок аренды их старой квартиры. В этом случае ожидается, что вы заплатите полную сумму аренды до начала выплаты субсидии.

переводов — NYCHA

Переводы

Как владелец ваучера, у вас есть возможность переехать в новую квартиру, когда срок вашей аренды истекает или истекает в течение 60 дней с момента вашего запроса на переезд. Есть два типа переводов:

Переезд в пределах Нью-Йорка. После 10 месяцев аренды ваша семья имеет право переехать в другое жилье в пределах города Нью-Йорка. Самый простой способ запросить перевод — через портал самообслуживания, доступ к которому можно получить с вашего компьютера, смартфона, планшета или другого устройства с подключением к Интернету. Вы также можете получить форму запроса держателя ваучера на перевод, позвонив в Центр обслуживания клиентов по телефону (718) 707-7771. Ниже представлен обзор процесса передачи:

Мобильность. Вы можете использовать свой ваучер для проживания в любой точке Соединенных Штатов, их федеральных земель и территорий, если есть жилищное агентство, которое реализует программу ваучеров на выбор жилья. Этот процесс известен как «переносимость». Запросы на переносимость должны подаваться главой семьи. Самый простой способ сделать запрос на переносимость — на портале самообслуживания с помощью смартфона, компьютера, планшета или другого устройства с подключением к Интернету. Вы также можете отправить форму запроса держателя ваучера на переносимость, которую можно получить, позвонив в Центр обслуживания клиентов по телефону (718) 707-7771.Обязательно заполните форму полностью, включая имя, адрес и контактное лицо жилищного агентства, в которое вы собираетесь направить. Ниже представлен обзор процесса переноса:

NYCHA рассмотрит и расставит приоритеты для всех запросов о переводе как «экстренные» или «неэкстренные» в зависимости от вашей причины перевода.

Вы должны предоставить конкретную документацию в поддержку запроса на экстренный перевод. Причинами экстренного перевода считаются:

Иск
Иск о выкупе и приказ об освобождении
Запуганные жертвы (IV)
Запуганные свидетели (IW)
Стихийное бедствие
Разумное приспособление
24-часовая неуспешная проверка HQS
Жертвы Закона о повторном разрешении насилия в отношении женщин (VAWA)

Что такое VAWA?

Закон о повторном разрешении на насилие в отношении женщин 2013 года (VAWA) защищает квалифицированных арендаторов, участников и заявителей, а также аффилированных лиц, которые являются жертвами домашнего насилия, насилия при свиданиях, сексуального посягательства или преследования, от отказа в жилищной помощи, выселения или увольнения. от жилищной помощи в связи с актами насилия в отношении них.

Узнайте больше о процессе передачи, а также о своих правах и обязанностях как жертвы VAWA, прочитав Раздел 8 «Часто задаваемые вопросы о передаче VAWA».

Где можно арендовать

Найти доступное жилье в Нью-Йорке часто бывает сложно. NYCHA помогает упростить поиск, предлагая список объектов недвижимости, доступных держателям ваучеров, ищущим квартиры на частном рынке. Список поддерживается AffordableHousing.com, крупнейшим поставщиком услуг по размещению на рынке жилья по Разделу 8.Если у вас есть какие-либо вопросы о создании или просмотре списков недвижимости, свяжитесь с AffordableHousing.com по телефону 866-466-7328.

Просмотреть предложения по аренде:

AffordableHousing.com

Новые проекты не всегда подлежат налогообложению

Автор: Алан Ночумсон

В связи с бурным ростом жилищного строительства по всему региону Филадельфии, многие люди могут невольно попасть на крючок из-за нежелательных налогов на передачу недвижимости, когда они покупают незастроенное здание. земельный участок и построить на этой земле дом своей мечты.

В довольно информативной брошюре, озаглавленной «Часто задаваемые вопросы: Налог на передачу недвижимости в Пенсильвании и строительство нового дома», Департамент доходов Пенсильвании заявляет, что «[t] стоимость контракта на строительство облагается налогом на передачу недвижимости, когда. . . исполнительный договор на строительство дома вступает в силу до или одновременно с передачей права собственности на участок под застройку и. . . . продавец и строитель каким-то образом связаны ».

Согласно Министерству доходов, «исполнительный» договор на строительство — это «когда покупка приобретает право собственности на участок» и «юридически обязывает построить дом с конкретным застройщиком».«Департамент доходов указывает, что отношения между продавцом и подрядчиком могут быть созданы по соглашению или на основе общей собственности.

В брошюре Департамент доходов приводит следующие примеры соглашения между продавцом и подрядчиком, приводящего к аффилированности, связанной с налогом на передачу недвижимости:

существующий контракт на строительство дома между продавцом и застройщиком то, что закреплено за покупателем;
опционов на покупку или покупку лота или лотов, предоставленных продавцом исполнителю;
права преимущественной покупки лота или лотов, переданные продавцом подрядчику;
договоров купли-продажи лота или лотов, переданных продавцом подрядчику;
письменное соглашение, определяющее подрядчика как единственного строителя, который может строить дома на участках;
агентское соглашение, согласно которому продавец выступает в качестве агента подрядчика при продаже лота или лотов покупателю;
агентское соглашение, в соответствии с которым подрядчик выступает в качестве агента продавца при продаже лота или лотов покупателю; или
соглашение о партнерстве или соглашение о создании совместного предприятия между продавцом и подрядчиком по разработке лотов.

Затем Департамент доходов перечисляет следующие примеры, когда совместное владение продавцом и подрядчиком может привести к такой аффилированности:

продавец или близкий родственник является акционером или партнером подрядчика;
подрядчик или близкий родственник является акционером партнера продавца; или
продавец и подрядчик принадлежат полностью или частично одним и тем же физическим или юридическим лицам.

Не все связи, перечисленные Департаментом доходов, могут быть очевидны для покупателя.Например, ничего не подозревающий покупатель, который покупает участок без застройки, может использовать застройщика, рекомендованного продавцом. Предполагая, что покупатель справедливо оплачивает строителю строительные работы, если продавец или близкий родственник является акционером или партнером подрядчика, или наоборот, покупатель все равно понесет дополнительное налоговое бремя, даже если этот покупатель не знал об этом. отношения, когда он принял решение использовать застройщика.

Чтобы избежать оплаты стоимости строительных работ, всякий раз, когда покупатель приобретает незастроенную землю и строит на ней новый дом, он должен убедиться, что он полностью понимает «аффилированность», если таковая имеется, которая может существовать между продавец и подрядчик.

ПОСЛЕДНЕЕ РЕШЕНИЕ СУДА

В деле Harmon Homes, Inc. против Содружества суд Содружества недавно отклонил попытку продавца использовать освобождение «под ключ» из Закона Пенсильвании о налоге на передачу недвижимости, чтобы избежать уплаты налогов на передачу недвижимости стоимость строительных работ.

4 февраля 2002 г. компания Harmon Homes подала в регистраторское бюро округа Монро акт от 28 января 2002 г. о передаче двух участков в запланированном районе Джеральду Л.Роббинс-младший. Согласно акту, лоты были куплены на сумму 40 000 долларов. Когда документ был зарегистрирован, был уплачен налог на передачу недвижимости в размере 400 долларов. В день передачи лотов Роббинсу он заключил отдельный контракт с P. P.F. Homes, Inc., дочерней компании Harmon Homes, на строительство на участках дома стоимостью 138 000 долларов.

24 февраля 2002 года Роббинс передал лоты One Stop Realty, Inc. за номинальное вознаграждение. Когда в следующем месяце документ был зарегистрирован, стороны представили справку о стоимости, освобождающую перевод от налогообложения как «проект под ключ».Согласно освобождению от проекта «под ключ», «[a] передача недвижимости застройщику или подрядчику, который по контракту должен передать недвижимость лицу, предоставившему право, после внесения улучшений в недвижимость по контракту, она не облагается налогом, если не передаются бенефициарные проценты. застройщику или подрядчику. Повторная передача концеденту также не облагается налогом ».

По завершении строительства дома One Stop Realty вернула участки Роббинсу за номинальное вознаграждение. При записи стороны еще раз заявили, что передача была проектом под ключ и не облагалась налогом.

Департамент доходов впоследствии уведомил Harmon Homes о своем решении о том, что 28 января 2002 года он должен был заплатить дополнительный налог за передачу участка Роббинсу. Департамент объяснил, что эти участки имели стоимость 178000 долларов, а не 40 000 долларов, как указано в State of Value, потому что Роббинс также заключил контракт на строительство дома на земле, полученной от Harmon Homes в тот же день, когда Роббинс приобрел участки. После того, как административные апелляции были отклонены, Harmon Homes подала апелляцию на решение Департамента в суд Содружества Наций.

Harmon Homes утверждал, что стоимость строительного контракта, подписанного Роббинсом, не имела отношения к его покупке участков у Harmon Homes, потому что Роббинс не владел участками, пока дом строился, и что передача Роббинса One Stop Realty разделяла стоимость исполнительного контракта от стоимости недвижимости, переданной Harmon Homes Роббинсу.

Поддерживая административное решение, Суд Содружества в значительной степени опирался на свое предыдущее решение по делу Pennsylvania Builders Association v.Департамент доходов . В деле Pennsylvania Builders Суд категорически отклонил аргумент налогоплательщиков о том, что соглашение о будущих улучшениях земли не выражает интереса к недвижимости и, таким образом, не должно подлежать передаче, и вместо этого пришел к выводу, что Закон Пенсильвании о передаче недвижимости « был призван облагать налогом «все продажи новых домов единообразно на полную денежную стоимость передаваемых процентов на недвижимость» ».

Хотя переводы из Robbins в One Stop и обратно в Robbins, очевидно, освобождались от налогообложения как проект« под ключ », Суд Содружества подчеркнул, что из этого «не следует, что, поскольку одна часть сделки, посредством которой Роббинс приобрел свой дом и землю, соответствовала исключению для проекта« под ключ », вся сделка может рассматриваться как проект« под ключ ».

Суд Содружества скорее определил, что «[t] он промежуточный перевод в One Stop Realty не повлиял на стоимость сделки между Harmon Homes и Robbins, которая состоялась 28 января 2002 года. Было зарегистрировано Harmon Homes to Robbins, действовал исполнительный договор на строительство, и, таким образом, стоимость недвижимости, подлежащая регистрации, включала как совокупную стоимость недавно построенного дома, так и участков ».

ИЗВЛЕЧЕННЫЙ УРОК

Покупатели незастроенной земли, которые строят на этой земле дом своей мечты, должны опасаться создания ужасного кошмара, связанного с выплатой налогов на передачу недвижимости на стоимость их недавно построенного дома.