Что такое квартира по переуступке в новостройке: Переуступка прав в новостройке: что нужно знать :: Жилье :: РБК Недвижимость

Переуступка прав в новостройке: что нужно знать :: Жилье :: РБК Недвижимость

Рассказываем, как приобрести квартиру в строящемся ЖК у дольщика и какие риски есть у подобной сделки

Фото: ronstik\shutterstock

Высокий спрос на недвижимость привел к тому, что предложение новостроек в Москве сократилось до исторического минимума. Но даже если застройщик уже завершил продажу квартир в строящемся доме, жилье в приглянувшейся новостройке еще можно попробовать приобрести у дольщиков. Такие сделки совершают путем переуступки права по договорам долевого участия (ДДУ).

Рассказываем, как происходит процедура переуступки прав, какие достоинства и недостатки есть у этой процедуры.

Что такое цессия

Цессия, или переуступка права требования по договору участия в долевом строительстве — это передача прав и обязанностей по ДДУ от одного лица другому. «Обычно квартиры по переуступке продают инвесторы, которые купили их в доме-новостройке на этапе котлована и затем реализуют почти готовое жилье по более высокой цене», — говорит генеральный директор сервиса по поиску недвижимости «Синица» Наталья Шаталина.

Есть и другие причины уступки прав требования физическими лицами — это, например, резкое изменение жизненных планов дольщика или возникновение проблем у застройщика. О последних, по словам Шаталиной, может свидетельствовать большое количество предложений о продаже квартир от физических лиц в строящемся ЖК.

Квартиры по переуступке часто продают и юридические лица — обычно это подрядчики, с которыми застройщик расплатился квадратными метрами.

Переуступка — сделка по покупке не объекта недвижимости, а прав на него, напоминает частнопрактикующий юрист Андрей Лямзин. «Вы покупаете не жилье, а только право требования на объект недвижимости, которого, по сути, еще нет (этим договор отличается от договора купли-продажи). В дальнейшем застройщик будет обязан передать жилье именно тому, к кому перешло право требования на данный объект недвижимости», — поясняет эксперт.

Фото: Kekyalyaynen\shutterstock

Виды переуступки

Все сделки по переуступке можно разделить на два основных вида в зависимости от статуса собственника: физическое это лицо или юридическое.

Основная разница между ними состоит в форме расчета.

«Если переуступка оформляется от юридического лица физическому, сделка глобально не отличается от сделки между двумя физическими лицами. Но расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и только после государственной регистрации договора», — подчеркивает Наталья Шаталина.

Процедура переуступки прав

Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.

«Девелопер должен передать покупателю подтверждающие оплату документы. Если квартира куплена в ипотеку, требуется представить справку об отсутствии обременений», — подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Если ДДУ не оплачен в полном объеме, оформление переуступки возможно только при получении согласия от застройщика. В этом случае также потребуется включить в договор переуступки положение о переходе долга к новому дольщику, добавляет Надежда Коркка. Затем происходит подписание документации (в том числе передаточного акта), и договор направляется на регистрацию в Росреестр. После этого покупатель рассчитывается с продавцом. Вместе с правами требования новый дольщик получает от прежнего оригинал ДДУ.

Фото: Indypendenz\shutterstock

Особенности и риски

С введением в регулирующий долевое строительство закон № 214-ФЗ требований о расчетах с застройщиком через эскроу-счета схема переуступки изменилась. Помимо уступки самого договора долевого участия, теперь переуступаются также права на эскроу-счет, открытый предыдущим дольщиком.

Хотя эскроу-счет и открывается на имя конкретного человека, права на размещенные на нем деньги, включая право на их получение со счета при незавершенном строительстве, можно передать новому дольщику. При переуступке это происходит с момента государственной регистрации договора.

Один из рисков, как отмечает Наталия Шаталина, — возможность купить права требования на жилье, которые уже переуступались: например, подрядчик-юрлицо продал квартиру по переуступке частному инвестору, а тот, в свою очередь, конечному покупателю.

«Если впоследствии одно из промежуточных звеньев обанкротится, этот факт может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру. И если она находится в недостроенном доме, покупатель не получает защиту по праву добросовестного приобретателя — ее может использовать только приобретатель готовой квартиры», — объясняет Наталья Шаталина.

Еще одна особенность сделок переуступки в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ в строительстве не прекращается, в нем лишь происходит замена дольщика. Это значит, что в договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом, внести какие-либо правки не получится.

«Все обязанности застройщика, закрепленные в первоначальном договоре, будут действовать в отношении нового приобретателя (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.). А все обязанности, указанные в договоре долевого участия в строительстве, принимает новый участник долевого строительства. В этом есть один существенный недостаток: если ДДУ по каким-то причинам будет признан недействительным, новый дольщик не сможет предъявить претензии к застройщику, только к продавцу», — отмечает Шаталина.

Мало того, как подчеркивает эксперт, есть вероятность, что суд признает незаконной уступку прав по недействительному договору. В этом случает у застройщика не останется вообще никаких обязательств перед новым дольщиком.

Есть и еще один риск: в ДДУ указана стоимость, по которой квартиру приобретал первый дольщик. Как правило, переуступка происходит уже на другой стадии строительной готовности дома — а это уже другая стоимость квартиры. На цене также сказывается рыночная ситуация — в результате новый дольщик покупает жилье по цене заметно выше, чем указана в ДДУ. Это значит, что при задержке ввода дома или других судебных разбирательствах с застройщиком все штрафы в пользу нового дольщика будут рассчитываться из суммы меньшей, чем та, которую он реально заплатил.

Фото: Evannovostro\shutterstock

Читайте также:

Переуступка прав: как устроена перепродажа квартир в новостройках

Как обезопасить себя

Как говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты, сейчас случаи недобросовестности продавцов при переуступке встречаются все реже, но перед сделкой все-таки необходима проверка по ряду факторов. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, минимальный чек-лист для покупателя жилья по договору цессии включает в себя следующие пункты:

• во-первых, покупателю необходимо проверить, внес ли дольщик все платежи по ДДУ. Для этого нужно запросить у застройщика справку об исполнении финансовых обязательств и квитанции на общую сумму ДДУ у продавца;
• во-вторых, ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН, это можно проверить по штампу на оригинале договора или заказать выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома;
• в-третьих, необходимо удостовериться в отсутствии залога прав по ДДУ. Об этом свидетельствует штамп на оригинале ДДУ, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». Отсутствие залога также можно проверить в выписке ЕГРН;
• в-четвертых, следует проверить самого продавца. Нужно узнать, не является ли продавец банкротом, фигурантом судебных дел, не имеет ли долгов у судебных приставов и действителен ли его паспорт. Эту информацию можно получить на сайтах городского суда, Федеральной службы судебных приставов, Единого федерального реестра сведений о банкротстве, Главного управления по вопросам миграции МВД России.

Читайте также:

Квартира в новостройке по переуступке: нюансы, которые важно знать

6 ноября 2020 г. 13:00

В жилом комплексе, который соответствует вашим потребностям и предпочтениям, нет свободных квартир? Недвижимость можно купить у инвесторов, которые вложились в новостройку на ранних этапах строительства. Такая сделка называется переуступкой прав. Разбираемся, как она проходит и какие выгоды сулит – рассказывает KV.

Юридические тонкости

Переуступка прав — это сделка по перепродаже квартиры в строящемся жилом комплексе с согласия застройщика. По сути, продавец переуступает покупателю свое право получить жилье в доме после того, как его сдадут эксплуатацию. При заключении договора переуступки, или цессии, принимают участие первичный инвестор, вторичный инвестор и застройщик. Отметим, что без согласия девелоперской компании переуступить права на квартиру невозможно.

Подписывайтесь на новости “КиевVласть”

 

Такая схема сегодня пользуется популярностью, поскольку она выгодна как продавцам, так и покупателям. Первые могут перепродать квартиру, не дожидаясь введения объекта в эксплуатацию, и получить неплохую прибыль, ведь стоимость квадратных метров на старте строительства обычно ниже и растет по мере возведения объекта. Вторые же получают возможность приобрести жилье в практически готовом доме и по привлекательной цене.

Читайте: Pet-friendly: жилые комплексы Киева, где позаботились о домашних животных

Плюсы и минусы переуступки прав на квартиру

Ключевое преимущество приобретения квартиры по переуступке — отсутствие необходимости ждать годы, чтобы заселиться. Чаще всего до сдачи дома в эксплуатацию — несколько месяцев. 

Чтобы вы могли принять верное решение, необходимо также изучить недостатки переуступки:

• Необходимо внести всю сумму сразу. Покупая квартиру напрямую у застройщика, обычно можно оформить рассрочку. Первичные инвесторы хотят получить всю сумму сразу.

• Доплаты. Многие девелоперские компании разрешают переуступить права только после уплаты комиссии в размере 1–3% от стоимости квартиры.

• Нельзя выставить претензии продавцу. Вы покупаете квартиру у продавца, а все последующие споры, касающиеся ее недостатков, придется решать с застройщиком.

• Переход обязанностей, которые были у первого инвестора. Например, если продавец приобрел жилплощадь в ипотеку, то погашать ее придется покупателю. Изменить программу размер выплат и сроки не получится. Обязательно учитывайте этот момент.

Чего следует опасаться при покупке квартиры по переуступке?

Поскольку в сделке принимает участие несколько сторон, существуют определенные риски. Например, двойная переуступка. Недобросовестные продавцы могут переступать одну и ту же квартиру нескольким покупателям.

Прежде чем заключить договор цессии, необходимо выбрать надежных застройщика и продавца. Это позволит минимизировать риски.

Читайте: Как надежно защитить квартиру от воров и бытовых аварий

Как безопасно провести сделку?

Проверьте деловую репутацию девелоперской компании и ознакомьтесь с разрешительной документацией на строительство объекта. Возможность осуществить переуступку прав собственности должна быть разрешена основным договором.

Форма договора переуступки зависит от первоначальной схемы инвестирования, поэтому может отличаться. Однако основными требованиями к документу всегда является отсутствие двусмысленности. Кроме того, должна быть четко прописана информация о штрафах. Договор должен быть подписан всеми сторонами сделки и зарегистрирован у нотариуса. Поскольку без соответствующего опыта в сфере недвижимости сложно трактовать документы, не лишним будет обратиться за помощью к юристу.

Итак, переуступка является выгодной альтернативой покупке квартиры после сдачи объекта в эксплуатацию. А чтобы сделка прошла удачно, тщательно подходите к выбору застройщика и первоначального инвестора.

Читайте: Девелопмент жилья: делайте лучшее или не делайте вовсе, – Игорь Райков

Фото: из открытых источников

КиевVласть

Что такое переуступка квартиры в новостройке?

Если вы приобретаете жилье у инвестора, это называется переуступка квартиры в новостройке СПб – что это такое и как проходит данная процедура, расскажут риелторы «Невского простора».

Звоните, и мы проконсультируем по вопросам уступки прав на квартиру другому лицу, поможем заключить соответствующий договор и грамотно провести сделку.

Переуступка квартиры  в новостройке СПб – что это за процедура?

Существует несколько способов приобретения жилья в строящемся доме – напрямую у застройщика либо у инвестора, который вложился в стройку на ранней стадии и сегодня готов уступить свои права другому дольщику.

До тех пор пока новый дом не введен в эксплуатацию и не подписан акт приемки-передачи жилплощади, квартира не считается собственностью дольщика. Поэтому продать квартиру по стандартной схеме вторичного рынка не получится. В этом случае инвестор или первоначальный дольщик имеет право переуступить свои права на получение квартиры по завершении строительства новому дольщику. Для этого заключается соответствующий договор и производятся взаимные расчеты.

Продать или купить по переуступке прав строящуюся квартиру можно до момента сдачи дома в эксплуатацию и приемки жилья. На более поздних этапах инвестору придется сначала оформлять жилье в собственность и лишь потом продавать его. Чтобы избежать волокиты с оформлением собственности, продавцы предпочитают реализовывать жилплощадь на последней стадии готовности по переуступке.

Для покупателей такой вариант также выгоден: он дает экономию в цене и предполагает минимальные риски, потому что строительство практически завершено.

Продать или купить жилье в строящемся доме по переуступке поможет профессиональное агентство недвижимости с 20-летним стажем «Невский простор».

Как продать квартиру в новостройке по переуступке?

Чтобы реализовать жилье посредством переуступки прав, следует уведомить застройщика и своих планах и получить от него письменное разрешение. Девелопер должен выдать справку о том, что дольщик не имеет перед ним долговых обязательств. Если квартира приобреталась за средства ипотечного кредита, понадобится согласие банка, которое можно получить после погашения долга.

В присутствии опытного юриста стороны заключают договор переуступки. Не упустить важные нюансы при заключении данного договора и обезопасить свои деньги поможет обращение к профессиональному риелтору «Невского простора», досконально знающему требования к подобным документам.

Заключенный договор следует передать в регистрирующий орган и после завершения процедуры регистрации право на получение квартиры в новом доме перейдет к новому владельцу.

Переуступку прав оформят риелторы «Невского простора»

Как продать квартиру в новостройке по переуступке, знают риелторы «Невского простора», которые с радостью помогут вам заключить соответствующий договор и оформить переход права. Звоните, и мы поможем приобрести новое жилье по наиболее выгодной для вас схеме!

Продажа квартиры по переуступке в новостройке: основные моменты

Часто, когда возникает желание купить квартиру в новостройке, оказывается, что все объекты в интересующем ЖК уже проданы застройщиком. Однако есть возможность купить такое же жилье у инвесторов, которые уже приобрели квадратные метры на ранних стадиях строительства и готовы их перепродать до сдачи дома в эксплуатацию. Такая сделка называется уступкой при продаже квартиры, она организуется с целью получения прибыли, иногда инвесторы соглашаются на перепродажу в силу иных обстоятельств.

Что такое уступка при продаже квартиры

Опытные юристы отмечают, когда рассматривается перепродажа по поручению, что это своего рода вариант покупки квартиры на первичном рынке недвижимости, который осуществляется с разрешения строительной компании и под ее контролем. То есть договор подразумевает изменение стороны покупателя в договоре с застройщиком. Новый покупатель, заплатив деньги по договору в пользу инвестора, приобретает права только по основному договору, заключенному с застройщиком.У данного вида сделки есть свои преимущества, но есть и риски, так как в процедуре участвует третье лицо.

Продажа квартир по поручению: плюсы

Первая причина, по которой покупатели заинтересованы в возможности продажи квартиры в порядке уступки прав, это экономия. Инвесторы, вкладывающие средства в недвижимость на стадии раскопок, часто продают ее на 5-15% дешевле, чем застройщик при сдаче дома в эксплуатацию. Можно отметить и другие привлекательные стороны такой сделки:

• Минимальные риски.Многие отмечают, что присвоение квартиры не приведет к долгострою, так как дом практически готов и в ближайшее время будет сдан в эксплуатацию.
• Готовый корпус. В некоторых случаях предлагается приобрести жилье с готовой отделкой, что позволит быстрее въехать в него.

Продажа квартиры по поручению: взаимовыгода и особенности

Разбираясь, что такое продажа квартиры по переуступке, нужно понимать, что такая сделка имеет определенные нюансы.Прежде всего, его формат подразумевает оплату всей стоимости жилья. При этом многие застройщики предлагают рассрочку в процессе строительства. Кроме того, застройщики часто разрешают присвоение жилья только при условии уплаты комиссии от 1 до 3%, так как они также хотят получать определенный доход от переоформления документов. Поэтому в первую очередь покупателю необходимо проанализировать, действительно ли задание по продаже квартиры поможет ему сэкономить. Среди прочих особенностей отмечается следующее:

• Продавец не сможет предъявлять претензии.Покупатель оплачивает инвестору стоимость объекта, но все споры по поводу качества квартиры придется решать напрямую с застройщиком.
• Нет выбора кредитной программы. В случае, если была оформлена уступка с кредитным договором, по которому инвестор выкупает недвижимость, выбрать программу кредитования будет невозможно. Покупателю придется принять условия, которые когда-то выбрал инвестор.

Также лучше отказаться от сделки, когда между инвестором и компанией-застройщиком заключаются отдельные договоры.Документ об уступке должен быть трехсторонним и подписан всеми сторонами, участвующими в сделке.

Как устранить риски

Понимая, что такое продажа по поручению, нужно заранее предвидеть риски и знать способы их минимизации. Практика показывает, что в основном все риски связаны с недобросовестностью одной из сторон, участвующих в сделке. Поэтому, чтобы обезопасить покупку, придерживайтесь следующих правил:

• Заранее провести комплексную проверку сторон.Чем больше информации вы соберете об инвесторе и застройщике, тем лучше. Проверьте разрешительные документы, попросите время на изучение договора уступки с юристом.
• Заключить договор о схеме безопасного инвестирования. Самая надежная покупка – через Фонд финансирования строительства. В этом случае исключена вероятность двойной перепродажи одного и того же объекта, так как процесс контролируется государством.

Перед продажей квартиры в порядке уступки прав проверьте основной договор между инвестором и застройщиком на отсутствие запрета на уступку.Еще лучше потребовать указания этого факта в договоре. Откажитесь от сделки, если уступка была сделана ранее, так как вы можете иметь дело с проблемной стройкой.

Как продать квартиру по поручению

Процедура покупки квартиры на основании договора уступки должна быть тщательно продумана и требует предварительной подготовки:

• Застройщик должен иметь все документы на землю и разрешение на основную деятельность.
• Проверить, соблюдает ли застройщик обещанные сроки строительства.
• Убедиться, что инвестор не нарушил условия договора с застройщиком.

При соблюдении этих условий продажа путем уступки прав будет максимально безопасной и законной.

Декор

Для того, чтобы застройщик разрешил уступку прав на квартиру, покупатель должен оплатить 100% ее стоимости. В случае неуплаты денежных средств в полном объеме в содержание договора включается пункт с условиями доплаты оставшейся суммы.На этом этапе покупателю необходимо уточнить, действует ли перепродажа сразу или она вступает в силу позже, при соблюдении всех условий. Далее:

• Проверить, числится ли купленный объект в банке в качестве залога. Это происходит, когда инвестор берет кредит. В этом случае финансовое учреждение должно быть другой стороной договора.
• Подписание. Продажа квартиры в порядке уступки прав считается действительной с момента подписания договора всеми участвующими сторонами.Процедура проводится только после полной проверки всех документов и получения согласия. Действительность договора подтверждается нотариусом, который удостоверяет документ.
• Прием квартиры. Как только дом сдан в эксплуатацию, покупатель принимает квартиру по акту приема-передачи и становится ее полноправным собственником.

Договор уступки является первым документом, подтверждающим права нового собственника, но помимо него нужно получить и другие бумаги.

Документы после сделки

Разбираясь, как правильно продать квартиру по поручению, перед подписанием договора нужно быть готовым предъявить личные документы — идентификационный код, паспорт, согласие супруга. После завершения сделки покупатель должен получить:

• Нотариально заверенный договор уступки, который также получает инвестор.
• Заверенное подтверждение финансового расчета с инвестором.
• Заверенное согласие компании-застройщика на уступку, если данный факт не прописан в договоре.
• Акт приемки новой квартиры.

На основании перечисленных документов в последующем оформляется свидетельство о праве собственности.

Продажа путем уступки прав с банковским кредитом

Продажа квартиры по поручению в кредит банка имеет свои особенности. Помимо того, что в договоре появится еще одна сторона – банк, покупателю не нужно будет оплачивать всю сумму за квартиру, и это является положительной стороной такой сделки. Часть выплачивается инвестору, а другая погашается в рамках условий выданного кредита. Главный минус такой сделки в том, что права на недвижимость переходят к покупателю в соответствии с условиями банка. Кроме того, бывает и так, что инициатором уступки является сам банк. Это происходит, когда инвестор не выполняет условия кредитного договора.

Процедура уступки в банке аналогична процедуре кредита с первоначальным взносом.Однако в процессе заключения важно следить за тем, чтобы в договоре не были нарушены права инвестора, иначе в дальнейшем суд может признать такую ​​сделку недействительной. Получается, что разовая финансовая нагрузка на покупателя снижается, но увеличиваются риски вообще потерять жилье и обратиться в суды.

Продажа квартир в порядке уступки прав: налоговая нагрузка

Размер налоговых платежей при перепродаже квартиры зависит от того, какие инвестиционные схемы использует продавец.Например, если оформляется уступка жилья, которое было приобретено через Фонд финансирования строительства, то покупатель не платит налоги. Если в порядке заключается новый предварительный договор купли-продажи прав на недвижимое имущество, покупатель уплачивает в Пенсионный фонд 1% от стоимости.

В конце концов, что значит продажа квартиры по уступке? Это переход прав на недвижимое имущество от одного лица к другому, но при этом в договоре могут быть задействованы третьи лица – застройщик, финансовое учреждение и другие лица, связанные со сделкой.

Переуступка квартиры в новостройке. Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору уступки

В последнее десятилетие наблюдается активное развитие жилищного строительства. Помимо самого жилья, объектом сделок купли-продажи может быть право на недвижимое имущество в строящемся доме. Появился новый вид инвестиций – покупка квартир в новостройках на начальных этапах возведения домов. Продажа квартир в новостройках в этом случае возможна и по договору уступки.

Присвоение — что это?

Лицо, заключившее договор долевого участия со строительной организацией, получает преимущественное право на недвижимое имущество, которое может быть передано третьему лицу.

Какое назначение квартиры в новостройке? Этот термин относится к сделке по передаче этих прав. Также это называется цессией. Сторонами сделки — продавцом и покупателем — являются соответственно цедент и цессионарий.

Третьим лицом является компания-застройщик, так как договор уступки квартиры предполагает переход прав и обязанностей в ее отношении.После оформления договора все спорные моменты правопреемники будут решать с застройщиком. Особенностью данного вида продажи недвижимости является то, что сделка может быть совершена до сдачи жилья в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи. Договор цессии действует до тех пор, пока новостройка не будет законно введена в эксплуатацию.

Уступка квартиры в новостройке: виды

Сделки по уступке недвижимого имущества бывают двух видов.

Первый вид основан на договоре долевого участия в строительстве жилого дома.Цедент имеет право продать жилье только после его полной оплаты. На практике также бывают ситуации, когда покупателю даются обязательства по оплате долгов. До момента сдачи дома такие договоры можно заключать не один раз.

Второй вид основан на предварительном договоре купли-продажи. Оставшаяся часть долга полностью передается покупателю. Этот вид сделки не закрепляет переход недвижимости от продавца к покупателю. Смысл договора состоит в том, что в дальнейшем стороны обязуются заключить договор поручения.В случае расторжения договора уплаченные деньги возвращаются покупателю.

Строительные организации категорически против заключения таких договоров по нескольким причинам:

• Для исключения возможности дальнейшей перепродажи недвижимости.
• Инвесторы продают квартиры по более низким ценам.
• Переоформление прав — процесс трудоемкий и трудоемкий.

Процесс оформления

Передача квартиры в новостройке – это многоэтапный процесс как для покупателя, так и для продавца.

Продавцу необходимо:

• Уведомить строительную компанию о своем намерении.
• Получить официальное согласие от застройщика (за выдачу разрешения компания берет большие деньги).
• Получить справку от застройщика об отсутствии долгов.
• Получить выписку из ЕГРЮЛ.
• Получить нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости.
• Получить официальное подтверждение банка о погашении задолженности.

От покупателя требуется только оформить согласие супруга на покупку жилья, а затем подписать договор уступки квартиры. Образец обычно можно получить у строителя, а также его можно бесплатно скачать в Интернете. Заключение договора происходит в офисе строительной фирмы или в юридической фирме. Регистрацию можно осуществить в любом МФЦ или в подразделении Росреестра. В момент заключения договора присутствие представителя регистрирующего органа и обеих сторон сделки обязательно.Также продавец оплачивает госпошлину за регистрацию документа. В течение 10 рабочих дней договор регистрируется.

Важные моменты

Продажа квартир в новостройках по договору уступки на первый взгляд кажется простой и понятной процедурой. Есть моменты, которым следует уделить особое внимание.

Без третьего лица, а конкретно застройщика, сделка не может состояться. Если квартира продается в ипотеку, участие банка-кредитора также необходимо.

Строительная компания может потребовать от продавца довольно большой процент от сделки. К сожалению, с таким произволом нельзя бороться, так как такие действия не регулируются законом.

Продаваемое имущество не должно быть обременено.

Риски

Сделка считается в целом безопасной, так как осуществляется под контролем органа государственной регистрации. Однако есть риски для покупателя.

В договоре необходимо указать полную стоимость квартиры.В случае претензий указанная сумма возвращается покупателю. Если в документе не указана сумма сделки, она считается недействительной.

Одна и та же квартира может быть повторно продана по переуступке, поэтому необходимо ознакомиться со всей историей таких сделок. Договор уступки не нужно регистрировать. Сделка будет безопасной, если вы ее зарегистрируете. Оплата производится после получения пакета документов покупателем.

Обычно после того, как правообладатель узнает о неплатежеспособности строительной организации, продажа квартиры осуществляется по поручению.В этом случае покупатель не сможет вернуть даже часть уплаченных средств в судебном порядке.

Уступка квартиры в новостройке считается недействительной, если продавец не предоставил выписку из банка, письменное разрешение банка и застройщика, а также заниженную стоимость недвижимости. Сделка также недействительна, если договор заключен в период, когда застройщик официально признан банкротом.

Можно ли проставить в договоре «задний номер»

Уступка прав на недвижимое имущество невозможна после того, как был подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже состоялась.Продажа может осуществляться, когда продавец уже получил право собственности на жилье. Зачастую между сдачей имущества и приобретением прав собственности проходит значительный период времени. Прежде чем первоначальный инвестор получит квартиру в собственность, он может передать свои права — переписать документы задним числом. Если уступка оформляется в соответствии с договором долевого участия в строительстве, возможно изменение даты в акте приема-передачи.В случае предварительного договора вы можете изменить дату заключения основного документа.

Налогообложение

Цедент, согласно Налоговому кодексу, должен уплатить налог при продаже недвижимого имущества. При этом подоходный налог в размере 13 процентов взимается с суммы, которая составляет разницу между стоимостью жилья в ДДУ и присвоением. Например, если квартира куплена у застройщика за 2 000 000 долларов, а продана по переуступке за 2 100 000, налог взимается в размере 100 000.Соответственно, вы должны заплатить налог в размере 13 000 долларов.

профи

Покупка квартиры по поручению является одним из современных видов инвестиций. На начальных этапах строительства квартиры продаются по более низкой стоимости (иногда на 5-20% дешевле, чем в компании), нежели в готовом доме. Таким образом, это одна из возможностей сэкономить на приобретении жилья.

Для лица, заключившего договор долевого участия, уступка является единственным вариантом не потерять вложенные деньги в том случае, если в нем возникли непредвиденные обстоятельства, и он захочет их вернуть.Прекращение действия DDU чревато штрафными санкциями со стороны застройщика. Кроме того, уступка дает возможность получать прибыль.

Минусы

Очевидный минус в том, что продавец требует большой объем документации. Кроме того, большинство документов необходимо согласовать с банком и застройщиком. Застройщик может потребовать солидный процент за выдачу своего согласия.

Для покупателя уступка может обернуться обманом, так как ДДУ может быть признан застройщиком недействительным.Тогда уступка автоматически становится недействительной. Чтобы не быть обманутым, придется потратить немалое количество времени на изучение и проверку документации. Зачастую требуется помощь квалифицированных юристов, что влечет за собой определенные материальные затраты.

Предоставление квартиры в новостройке – процесс, имеющий множество «подводных камней». Если вы собираетесь покупать недвижимость таким способом, правильным шагом будет обращение к юристу, специализирующемуся на таких сделках.

р>

Навигация по договору аренды жилья

Как арендатор вы можете захотеть расторгнуть договор аренды жилья, не заплатив оставшуюся часть арендной платы.Точно так же, если вы являетесь арендодателем и продаете свою арендуемую недвижимость, покупатель теперь должен взимать арендную плату с арендаторов, которые могут не знать, что вы продали недвижимость. В обеих ситуациях передача аренды с освобождением арендатора и передача аренды с уведомлением арендодателя достигают этих целей.

Передача аренды арендатором

Если вы являетесь арендатором и хотите выехать до истечения срока аренды, вы можете переуступить договор аренды третьему лицу, если арендодатель не освободит вас от договора аренды.Затем третья сторона становится новым арендатором, который связан условиями первоначальной аренды и платит арендодателю арендную плату.

Чаще всего договор аренды не разрешает уступку без одобрения арендодателя, но в договорах аренды часто указывается, что арендодатель не может необоснованно отказать в согласии. Пока вы предоставляете арендатора, который показал историю платежей по предыдущим договорам аренды и был образцовым арендатором, арендодатель должен дать согласие на переуступку.

Форма передачи аренды должна включать места для подписи арендатора-цедента, нового арендатора-правопреемника и арендодателя.Если основной договор аренды допускает переуступку, то арендатору не требуется разрешение арендодателя; арендатор может подписать договор аренды без подписи арендодателя.

Если арендодатель разрешает переуступку аренды, вы, как арендатор, также хотите, чтобы он подписал разрешение, в котором говорится, что вы не несете ответственности за неуплату нового арендатора или за любой причиненный ею ущерб. Без такого освобождения вы все равно можете нести ответственность за оба.

Когда вы, как арендатор, уступаете права аренды, вы подписываете соглашение, которое гласит: «Уступка права аренды», «Соглашение о переуступке аренды» или «Соглашение о переуступке и переуступке». » Принятие договора аренды означает, что новый арендатор принимает на себя ваши обязательства, такие как уплата арендной платы и содержание квартиры в хорошем состоянии.

Переуступка аренды и субаренда

При уступке права аренды все права арендатора на имущество передаются третьему лицу. С другой стороны, при субаренде арендатор передает только часть оставшейся аренды. Например, если у первоначального арендатора осталось шесть месяцев аренды, и он отдает все шесть месяцев третьей стороне, арендатор навсегда передает свои права на проживание в собственности третьей стороне.Однако, если арендатор разрешает этому третьему лицу оставаться в помещении только в течение трех месяцев, а арендатор намеревается вернуться через три месяца, он сдает помещение в субаренду.

Передача аренды арендодателем

Арендодатель может передать право на получение арендной платы тому, кто приобрел недвижимость. Передача аренды от продавца к покупателю позволяет новому арендодателю взимать арендную плату со всех без исключения нынешних арендаторов в здании. Формулировка договора аренды арендодателем может включать уступку залога, если стороны согласны с этим.Переуступка аренды арендодателем покупателю обеспечивает защиту покупателя, чтобы он мог взимать арендную плату.

Передача аренды арендодателем покупателю бессмысленна, если арендаторы не знают, что арендодатель продал собственность, поэтому важно, чтобы арендодатель-арендодатель надлежащим образом уведомил арендаторов. Уведомление об уступке аренды, которое представляет собой форму, подписанную как цедентом-арендодателем, так и правопреемником или новым арендодателем, является одним из способов подачи уведомления. Другой способ — отправить письмо на бланке арендодателя.В любом случае в уведомлении должен быть указан адрес нового арендодателя и порядок уплаты арендной платы.

Как арендодатели, так и арендаторы, которые становятся цедентами, должны подписать официальное соглашение об уступке аренды, которое может подготовить для вас поставщик онлайн-услуг. Если вы являетесь арендатором, который переуступил вашу аренду, попытайтесь получить освобождение, иначе вы все равно будете нести ответственность перед арендодателем. Если вы являетесь арендодателем, убедитесь, что вы можете рассчитывать на то, что новый арендатор будет платить арендную плату, прежде чем вы освободите основного арендатора от его обязательств по договору аренды.

Есть ли какие-то преимущества при покупке недвижимости по переуступке?

  Немногие знакомы с распродажей на условиях срочности и даже понимают, как это работает. Обычно при продаже недвижимости участвуют две стороны. В этом случае одна сторона передает право собственности на имущество, чтобы получить согласованную сумму денег.

 Имеется сделка с недвижимостью, связанная с продажей имущества, еще находящегося на этапе подготовки к строительству. Этот тип продажи упоминается как продажа с назначением .Здесь недвижимость продается до завершения строительства. Вы найдете такие продажи в основном на рынках кондоминиумов, особенно на раннем этапе развития собственности. Поскольку продавец продает свой договор купли-продажи только потому, что он еще не вступил во владение зданием, какую пользу вам может принести покупка по переуступке?

  Купить дешевле

 Одним из преимуществ покупки недвижимости по переуступке является то, что вы можете получить ее по очень хорошей цене. Это потому, что когда здание будет завершено, цена будет выше. Вы получите совершенно новую квартиру или квартиру по цене, которая не будет доступна, когда строительство будет завершено.

  Преимущество у покупателей

 После завершения строительства большинство инвесторов хотят быстро вернуть свои деньги еще до того, как покупатель вступит во владение. Это облегчает вам переговоры, потому что на этапе подготовки к строительству будет много предложений.У вас будет больше вариантов, когда работа еще не завершена, в отличие от того, когда все уже завершено.

Фиксированный договор купли-продажи

  Когда вы покупаете недвижимость по переуступке, вы также связаны первоначальным соглашением с первоначальным покупателем недвижимости. Ничто в этом соглашении не меняется, и вам следует обратиться к юристу для проверки контракта перед покупкой. Это связано с тем, что условия, на которые вы соглашаетесь, не подлежат обсуждению после покупки.

  Удобная структура оплаты

  Одним из преимуществ покупки по заданию является способ оплаты.Поскольку работа все еще продолжается, вы будете платить цеденту только ту сумму, которую он заплатил на сегодняшний день. Остаток будет выплачен застройщику и может быть распределен в рассрочку. Например, в кондоминиумах до начала строительства покупателей заставляют внести любой депозит в размере от 15% до 20% от стоимости дома, а затем распределить остаток на пару лет.

  Покупатель оплачивает заключительные расходы

  При покупке квартиры по переуступке покупатель оплачивает расходы на закрытие во время регистрации здания в городе.Эти расходы включают судебные издержки, налог на передачу земли, сборы за строительство, плату за подключение к инженерным сетям и любые другие сборы за соблюдение требований.

  Индивидуальная настройка вашего дома

  Наконец, одно из преимуществ, которое вы также получаете от распродажи, заключается в том, что вы можете настроить дизайн своего дома или квартиры. Однако это зависит от стадии строительства. Вы можете внести изменения, связавшись с застройщиком и предоставив ему подробную информацию.

  Заключение

  Есть много преимуществ покупки по договору.Вы получите совершенно новый дом, и вы сможете настроить его в соответствии со своим стилем. Вы также можете купить его по лучшей цене, которая не будет доступна после завершения строительства.

раундов заданий | Стэнфорд R&DE

Сроки подачи заявок на жилье, 2021–22

2021-22 Раунд назначения	Крайний срок подачи заявок	Объявленные назначения
Осенний квартал
Медицинские условия (подготовка документов в Управление доступного образования и заявление на жилье, поданное через Axess)	16 апреля 2021 г.	5 мая 2021 г.
Лотерея первого тура и задания на продление	6 мая 2021 г.	22 мая 2021 г.
Второй тур осенних заданий	6 июля 2021 г.	24 июля 2021 г.
Прокручивающиеся задания	7 июля — 22 октября 2021 г.	4 августа — 22 октября 2021 г.
Зимний квартал
Зимние задания первого раунда	22 октября 2021 г.	13 ноября 2021 г.
Прокручивающиеся задания	23 октября 2021 г. — 4 февраля 2022 г.	15 ноября 2021 г. — 4 февраля 2022 г.
Весенний квартал
Весенние задания первого раунда	4 февраля 2022 г.	26 февраля 2022 г.
Прокручивающиеся задания	5 февраля — 29 апреля 2022 г.	28 февраля — 29 апреля 2022 г.

 

Сроки подачи заявок на жилье, 2020–21

2020-21 Раунд назначения	Крайний срок подачи заявок	Объявленные назначения
Весенний квартал
Весенние задания первого раунда	5 февраля 2021 г.	27 февраля 2021 г.
Прокручивающиеся задания	6 февраля — 30 апреля 2021 г.	1 марта — 30 апреля 2021 г.
Летний квартал
Медицинские условия (подготовка документов в Управление доступного образования и заявление на жилье, поданное через Axess)	16 апреля 2021 г.	5 мая 2021 г.
Летние задания первого раунда	6 мая 2021 г.	22 мая 2021 г.
Прокручивающиеся задания	7 мая — 16 июля 2021 г.	25 мая — 16 июля 2021 г.

 

Лотерейные задания первого тура

Кто может участвовать?

Все зачисленные и незачисленные учащиеся, которые подают заявки на участие в лотерее, должны быть зачислены и иметь право на проживание в студенческом общежитии.

Процесс лотереи

Во время розыгрыша лотереи компьютерная программа распределения постарается разместить вас в первом месте проживания, которое вы указали в своем заявлении на получение жилья. Если ваш первый вариант жилья недоступен, программа распределения попытается разместить вас во втором варианте проживания и так далее. Вы должны создать надежный список вариантов в порядке предпочтения.

Вы будете назначены на основе 1) вашего статуса студента (новый или продолжающий), 2) количества приоритетных лет, отведенных для вашей программы получения степени, 3) количества лет, которые вы прожили в жилье и 4) вашего случайного номера лотереи . Дополнительные сведения см. в разделе «Гарантия назначения и приоритеты».

После того, как вы получите общее назначение по месту жительства, сотрудник стойки регистрации жилья, обслуживающей ваше здание, назначит вас в вашу конкретную квартиру, а если вы одинокий студент, живущий в общей квартире, – в вашего соседа(ей) по комнате.

Если вам не нужно университетское жилье до зимнего или весеннего квартала , вам все равно следует подать заявку на зимний или весенний квартал до крайнего срока подачи заявок на участие в лотерее первого тура, чтобы получить номер первого тура.Чем выше ваша позиция в списке, тем больше у вас шансов получить место в университетской резиденции.

Номер вашей заявки

Программа лотереи случайным образом присваивает номера заявок учащимся, которые участвуют в лотерее или подают заявки на зимнюю или весеннюю четверть до истечения срока подачи заявок в первом туре.

Категория	Диапазон номеров приложений
Номер учебного года
Незамужние аспиранты	0001 до 3500
Пары без детей	0001 до 1000
Студенты с детьми	0001 до 0500
Летние номера
Незамужние аспиранты	0001 до 1000
Пары без детей	0001 до 0200
Студенты с детьми	0001 до 0200

Что следует знать о номерах заявок:

• Если вы подаете заявку на жилье с группой друзей, все в группе получают один и тот же номер заявки. Таким образом, у вас больше шансов получить то же место жительства и квартиру. См. Подача заявки в группе.
• Если вы и ваш супруг/супруга являетесь студентами Стэнфордского университета, вы можете подать два заявления на получение жилья для участия в лотерее. Заявка с лучшим приоритетом присвоения и номером заявки будет рассмотрена для присвоения, а другая будет отозвана. Чтобы воспользоваться этой возможностью, убедитесь, что оба приложения содержат оба идентификационных номера Стэнфорда.
• Если вы подаете заявку на жилье после крайнего срока проведения лотереи, вам будет присвоен порядковый номер заявки, основанный на дате получения вашей заявки.
• Если вы получили номер заявления, но не получили жилье, вы можете сохранить свой номер заявления до конца лета или учебного года, если вы 1) не отказываетесь от предоставления жилья и 2) подаете заявление до следующего назначения круглый срок для той же категории жилья.

ПРИМЕЧАНИЕ. Вы обязаны проверить Axess , чтобы узнать, назначены ли вы. Нажмите «После назначения», чтобы получить информацию о комнате или соседе по комнате, или «Отмена вашего жилья», чтобы отменить назначение.

Второй тур осенних заданий

Кто может участвовать?

Вам следует подать заявку на второй тур осенних заданий, если:

• Вам не предложили задание в лотерее, и вы хотите попробовать еще раз. Обратите внимание, что вы должны войти в раздел «Жилье и питание» Axess в меню «Студент» после первоначальной лотереи, чтобы присоединиться ко второму раунду, чтобы сохранить свою гарантию и/или позицию в отношении жилья. В это время вы также можете изменить свой выбор жилья.
• Вы пропустили крайний срок подачи заявок на жилье в первом туре лотереи.
• Вы были назначены в Лотерее, но вам необходимо подать заявление на другую категорию жилья в связи с изменением вашего семейного или семейного положения.
• Вы были назначены в лотерее, но хотите подать заявку на переназначение в той же категории жилья на предпочтительный выбор.
• Вы были назначены на участие в лотерее, но отказались от своего назначения и хотите повторно подать заявку. Вы получите новую должность в зависимости от вашего приоритета и даты повторной подачи заявки.

Процесс назначения

• Количество назначенных студентов зависит от количества доступных жилых помещений. Места становятся доступными после первого тура лотереи, когда студенты отменяют свои жилищные назначения (окончание учебного заведения, уход в отпуск, изменение категории жилья и т. д.).
• Учащиеся, подающие заявку после крайнего срока проведения лотереи, получают порядковый номер заявки, основанный на дате подачи заявки. Это число будет выше, чем число, полученное в лотерее первого тура, а это означает, что вы будете занимать более низкую позицию в списке ожидания.
• Вы будете назначены на основании 1) вашего статуса студента (новый или продолжающий), 2) количества лет, отведенных на вашу программу получения степени, 3) количества лет, которые вы прожили в жилье и 4) вашего последовательно присвоенного номера. Дополнительные сведения см. в разделе Гарантированное назначение и Приоритеты .
• Если вы подаете заявку на определенный квартал и вам не назначают, вы сохраните свой номер заявки, если присоединитесь к этапу непрерывного назначения в этом квартале. Аналогичным образом, если вас не назначили в раунде скользящих назначений, вы сохраните номер своей заявки, если подадите заявку до крайнего срока в следующем квартале.
• Номера заявок присваиваются в конце периода подачи заявок после подачи всех заявок; поэтому они недоступны, пока не будут объявлены назначения.
• Если вы отказываетесь от жилищного назначения, а затем подаете повторное заявление, вы теряете свой первоначальный номер заявления и получаете порядковый номер заявления, основанный на дате подачи заявления, что ставит вас в конец списка в соответствии с вашим уровнем приоритета назначения.

Зимние или весенние задания первого тура

Кто может участвовать?

• Студенты, ищущие жилье на зимнюю или весеннюю четверть
• Студенты, которые в настоящее время проживают в университетском общежитии, но должны подать заявление на другую категорию жилья в связи с изменением семейного положения

Процесс назначения

• Количество студентов, которым выделяется место, зависит от количества доступных мест для проживания. Места становятся доступными в течение года, когда студенты отменяют свои жилищные назначения (окончание учебы, уход в отпуск, изменение категории жилья и т. д.).
• Зимние и весенние задания выполняются со следующими приоритетами:

1. Учащиеся, которым необходимо переехать в связи со строительством или реконструкцией
2. Аспиранты первого курса
3. Учащиеся, продолжающие обучение в течение приоритетных лет с жильем
4. Учащиеся, продолжающие обучение, которые использовали свои приоритетные жилищные годы
5. Незачисленные студенты

Номер вашего заявления

• Первый раунд предоставления жилья в любом учебном году называется лотереей.Лотерея обычно проводится в мае следующего учебного года. Учащиеся, нуждающиеся в жилье, должны подать заявку на жилье до крайнего срока проведения лотереи, чтобы получить номер заявки первого тура. Номера лотереи первого раунда — это самые низкие (лучшие) номера заявок. Студенты, которые не были назначены во время лотереи, сохранят свой номер лотереи первого тура, если они подадут заявку до зимнего или весеннего крайнего срока.
• Учащиеся, подающие заявки после крайнего срока проведения лотереи, получают порядковый номер заявки выше, чем у всех учащихся с номерами в первом туре, в зависимости от даты подачи заявки.
• Если вы подаете заявку на определенный квартал и вам не назначают, вы сохраняете свой номер заявки, если присоединяетесь к этапу скользящих назначений в этом квартале. Аналогичным образом, если вас не назначили в раунде скользящих назначений, вы сохраните номер своей заявки, если подадите заявку до крайнего срока в следующем квартале.
• Номера заявок присваиваются в конце периода подачи заявок после подачи всех заявок; поэтому они недоступны, пока не будут объявлены назначения.
• Если вы отказываетесь от предоставления жилья, а затем повторно подаете заявление, вы теряете свой первоначальный номер заявления и получаете порядковый номер заявления, основанный на дате подачи заявления, что ставит вас в конец списка в соответствии с вашим уровнем приоритета назначения.

Прокатные задания

Раунд непрерывного назначения начинается каждый квартал сразу после объявления начального раунда автоматизированного назначения и заканчивается после пятой недели квартала.

Кто может участвовать?

• Студенты, ищущие жилье после автоматизированного обхода
• Учащиеся, которые участвовали в предыдущем раунде в любой четверти, но не были назначены, должны присоединиться к этапу непрерывного назначения в этой четверти, чтобы сохранить свои гарантии и/или положение в отношении жилья.Обратите внимание, что вы должны войти в раздел «Жилье и столовая » в Axess в меню «Студент » после выполнения заданий первого раунда и присоединиться к циклу заданий, чтобы вас рассмотрели. В это время вы также можете изменить свой выбор жилья.
• Учащиеся, которые хотели бы получить жилье на конкретную четверть, но пропустили крайний срок первого раунда этой четверти, а также учащиеся, которые отменили или отозвали предыдущее задание на жилье, должны немедленно участвовать в раунде непрерывного назначения. Этим учащимся больше не гарантируется предоставление жилья, и им будет присвоен порядковый номер заявки в зависимости от того, когда они подали заявку на жилье.

Процесс скользящих назначений

1. Скользящие задания проводятся каждый квартал после первоначальных автоматических раундов заданий.
2. Неназначенные учащиеся могут присоединиться к циклическому раунду заданий, заполнив заявку на жилье в разделе Жилье и питание в Axess в меню Студент и указав все приемлемые варианты проживания в порядке предпочтения, а также предпочтительный вариант заселения. Дата.Заявки не переносятся автоматически из предыдущего раунда в раунд скользящих заданий. В отличие от других раундов распределения, в циклическом раунде заданий студентов просят указать, что для них более важно в отношении жилищного задания – дата заселения или порядок выбора места жительства.
3. Назначения выполняются в определенные дни до начала квартала и на более регулярной основе непосредственно перед началом квартала и в течение 5-й недели квартала. Заявки рассматриваются в порядке номеров заявок.
4. Если задание выполнено, учащиеся получают уведомление по электронной почте и через Axess.
5. Учащиеся могут изменить выбор места жительства в своих заявлениях через Axess до 23:59. накануне выполнения заданий.
6. После того, как задание выполнено, со студентов взимается плата за отмену, если они отменяют свое задание до заселения. Если учащийся въезжает, а затем желает отменить задание, он должен подать заявление о прекращении своего пребывания в Axess, и его контракт может быть заключен на оставшийся срок.Дополнительную информацию об отмене см. в разделе «Отмена назначения жилья».

ПРИМЕЧАНИЕ. После первой недели четверти учащиеся, получающие задание в рамках раунда скользящих заданий, должны ждать от 48 часов до пяти рабочих дней с момента назначения, прежде чем заселяться. Это дает Центрам жилищного обслуживания время для уборки квартиры и /или уведомить нынешних жильцов, что им следует ожидать нового соседа по комнате.

Ваши шансы на назначение

Жилищные назначения не могут предсказать, в каких резиденциях будет свободное место до начала процесса скользящих назначений.Ваши шансы на назначение зависят от:

• Количество свободных мест.
• Количество студентов, которые подают заявки.
• Какие резиденции участники указывают в своих заявках.

 

Что такое задание? — Словарь коммерческой недвижимости

Перейти к:
Что такое задание?
Что такое цессионная продажа коммерческой недвижимости?
Чем отличается уступка аренды от субаренды?

Что такое задание?

Уступка в отношении недвижимости относится к процессу передачи определенного права, принадлежащего цеденту, другой стороне, называемой цессионарием.

Что такое цессионная продажа коммерческой недвижимости?

Например, если Покупатель А заключает договор купли-продажи недвижимости с Продавцом, но достигает соглашения с Покупателем Б до закрытия сделки, Покупатель А становится правопреемником, передавая права собственности Покупателю Б (правопреемнику). Затем покупатель Б заключает контракт с продавцом и становится владельцем.

Чем отличается уступка аренды от субаренды?

В случае уступки права аренды цедент стремится отказаться от прав собственности и освободиться от любых обязательств в отношении имущества (уплата арендной платы, ответственность за ущерб зданию и т. д.).) путем передачи их третьему лицу (правопреемнику). Затем правопреемник принимает на себя все права и обязанности, указанные в первоначальном договоре аренды.

– Напротив, при заключении договора субаренды цедент фактически не выходит из первоначального договора аренды. Он по-прежнему несет ответственность перед арендодателем с точки зрения арендной платы и убытков, понесенных имуществом. Между арендодателем и правопреемником практически отсутствует контакт. Договор может включать часть или все имущество в течение ограниченной части срока основной аренды.
— Субаренда — популярный вариант, поскольку он обеспечивает повышенную гибкость для арендаторов. Например, если компания перерастает свой офис, но у нее все еще есть несколько лет текущей аренды, она может избежать нарушения договора аренды, найдя нового арендатора, которому будет передана аренда. Однако по договору субаренды цессионарий платит арендную плату цеденту, а не непосредственно арендодателю. Цедент направляет платежи арендодателю и остается контактным лицом как для арендодателя, так и для правопреемника по вопросам, касающимся собственности.

Вас также может заинтересовать:

Что такое условное депонирование в сфере недвижимости?
Что такое условное депонирование в акциях?
Что такое условное депонирование?

Искать другие термины

А
Б
С
Д

Е
Ж
Г
Н

И
Ж
К
Л

М
Н
О
Р

К
Р
С
Т

В
В
Ш
Х

И
З

Популярные термины

Амортизация

Капитал

Нотариус

Прогресс/Регресс

Приобретение

Аннуитет

Актив

Доверенное лицо

Инфляция

Непредвиденные обстоятельства

Депонирование

Доверенность

Агент по недвижимости

Выдающийся домен

Ответственность

Срок исковой давности

Действительный

Дисперсия

Смежный

Дефицит

Переуступка по аренде коммерческой недвижимости — Кредиты на коммерческую недвижимость

Что такое переуступка по аренде?

Передача аренды происходит, когда арендатор полностью передает свою аренду другой стороне. Это особенно важно для арендаторов, которые хотят досрочно расторгнуть договор аренды из-за финансовых проблем, особенно если арендодатель не разрешает субаренду. Как правило, арендодатель должен дать согласие на передачу аренды и обычно регистрирует свое согласие на это в документе, называемом «лицензией на переуступку».

Однако от арендодателя, как правило, требуется дать так называемое «разумное согласие» при принятии решения о том, разрешить ли арендатору переуступить договор аренды или найти нового арендатора для субаренды имущества.Например, пока у потенциальных (новых) арендаторов хорошая кредитная история и хорошие финансовые показатели, арендодатель не должен произвольно отказывать первоначальному арендатору в возможности переуступить аренду или предоставить субаренду. Кроме того, в некоторых договорах аренды есть пункт, в котором указывается конкретный период времени, в течение которого арендодатель должен решить, следует ли утвердить нового арендатора для передачи аренды.

Различия между договором субаренды и договором аренды

При договоре субаренды арендатор по-прежнему несет ответственность за выполнение всех аспектов договора аренды, включая уплату арендной платы.Во многих случаях субаренды первоначальный арендатор фактически взимает арендную плату непосредственно с арендатора по субаренде и выплачивает ее арендодателю, хотя это не всегда так. При договоре аренды правовые отношения создаются непосредственно между арендодателем и новым арендатором, что означает, что новый арендатор будет напрямую платить арендную плату арендодателю.

Уступка права аренды и ответственность арендатора

Однако, если первоначальный арендатор полностью не освобожден от ответственности арендодателем, он будет нести юридическую ответственность в случае невыполнения обязательств новым арендатором.Это означает, что, хотя переуступка по аренде хороша для многих арендаторов, она по-прежнему сопряжена с некоторыми рисками, поскольку арендодатель может подать в суд на первоначального арендатора за просроченную арендную плату, если новый арендатор не заплатит. В целом, умные арендодатели будут особенно разборчивы в том, каких арендаторов они допустят, и, как правило, захотят убедиться, что новый арендатор, по крайней мере, так же кредитоспособен, как и предыдущий. Кредитоспособность может быть измерена в EDBITA, чистой стоимости бизнеса или других показателях. Во многих случаях они также хотят знать, что арендованное имущество, по крайней мере, в некоторой степени важно для деловых операций нового арендатора — в противном случае арендатор с большей вероятностью допустит, чтобы имущество пришло в негодность или, что еще хуже, не выполнило свои обязательства по аренде. .

Арендодатели могут быть особенно разборчивы в выборе арендаторов, когда речь идет о тройной чистой аренде, поскольку они часто пытаются максимально уменьшить свои финансовые обязательства. Однако, если арендатор сообразителен, он уже обсудил большую часть этих требований во время переговоров по первоначальному договору аренды. Это должно сократить количество сюрпризов для всех вовлеченных сторон и значительно облегчить нынешнему арендатору и арендодателю поиск подходящей замены.

Оговорки о продлении аренды и возвращении

В большинстве случаев арендодатели предлагают арендаторам возможность продления аренды в своем первоначальном договоре аренды.Однако во многих случаях этот вариант продления аренды не распространяется на арендаторов, которым назначена аренда. Это может сильно затруднить для арендаторов переуступку аренды, если до окончания срока аренды осталось всего 1-2 года. Однако, как и почти все остальное, это можно обсудить в ходе первоначального процесса заключения договора аренды.

Кроме того, арендаторы должны знать, что многие договоры коммерческой аренды содержат пункт о возврате, который может позволить арендодателю немедленно расторгнуть договор аренды, если арендатор потребует переуступки аренды.Это выгодно арендодателям, поскольку они могут вернуть себе контроль над своей собственностью, если считают, что нынешний арендатор подвергается слишком высокому кредитному риску, но может иметь катастрофические последствия для арендатора.