Из чего выгодно строить дом: Из чего дешевле всего построить дом? Обзор лучших материалов

Ответы на вопросы: строить самому или привлечь подрядчика

Если проектирование объекта однозначно стоит доверить профессиональному инженеру-строителю, то возведением дома можно заняться самому, подключив к работе родственников и субподрядчиков. Но выгодно ли это? Приводим “за” и “против” обоих способов строительства.

Работа со строительной компанией

Поручение строительства компании-подрядчику избавит вас от перспективы ежедневной работы на объекте в поте лица. Если есть деньги, даже нечего думать — поручить дело профессионалом всегда лучше.

Строительная компания имеет собственный штат специалистов и необходимую для возведения объекта технику. Всю работу — от помощи в подборе земельного участка до сдачи дома — она берет на себя. Фирма способна принимать узловые решения на каждом этапе строительства, поскольку сама контролирует весь процесс. Субподрядчик, которого вам придется нанимать при желании строить самостоятельно, принимать решений не сможет, так как не видит целостной картины.

Он просто работает за зарплату.

Стоимость услуг строительной компании рассчитывается из себестоимости работ, накладных расходов и прибыли. Сумма обязательно прописывается в договоре и обозначается как “твердая” или “округленная”. В первом случае цена может измениться только по договоренности сторон. “Округленная” стоимость может корректироваться, однако строительная компания обязана предупредить об изменениях суммы в оговоренный срок. Если этого не произошло, вы имеете полное право платить столько, сколько изначально указано в договоре.

Плюсы работы со строительной компанией

• Фирма сама рассчитывает стоимость работ, готовит смету и следит за целесообразным использованием бюджета.
• Вам не нужно нанимать субподрядчиков.
• Строительство не требует вашего участия.
• Сроки возведения дома обговариваются заранее и обычно не смещаются.
• Компания-подрядчик дает гарантию на выполненные работы.
• В договоре подробно расписываются обязательства и ответственность фирмы.

Минусы

Вы заплатите на 20–40% больше, чем если бы строили сами.

Самостоятельное строительство

Построить дом самому — реально. Возможно, это даже доказали ваши родители, родственники и друзья. Большим плюсом самостоятельного возведения объекта является дешевизна. Как минимум 20% вы точно сэкономите, если решите не привлекать строительную компанию. Однако есть обратная сторона медали — огромная потеря времени, нервов и сил, а также отсутствие гарантии на результат.

Вам неизбежно придется искать и нанимать узких субподрядчиков (вырыть котлован, привезти бетон, землю и т.д.). Один человек не может быть профессионалом во всем, вы должны это понимать и следовать правилу: не знаешь, как сделать — позови специалиста. Перед началом строительства обязательно ознакомьтесь со специализированной литературой, проконсультируйтесь с теми, кто уже строил дом сам и хорошо в этом разбирается.

Плюсы самостоятельного строительства

Самостоятельное строительство обойдется вам на 20–40% дешевле, чем с привлечением компании-подрядчика. Вы сами выбираете материалы и принимаете участие в строительстве, поэтому может быть уверены в качестве выполняемых работ.

Минусы

• Вам придется искать и нанимать субподрядчиков, а также самому контролировать их работу.
• Только вы отвечаете за организацию работы. Рабочие графики, планы и т.д. — все с вас.
• Вы сами ищите, закупаете и доставляете строительные материалы и необходимое оборудование.
• Ответственность за качество проведенных работ тоже лежит на вас.

Если вы не профессиональный строитель, не стоит рисковать — лучше сразу обратитесь в строительную компанию. Согласитесь, гарантия на результат греет душу гораздо сильнее, чем незначительная экономия.

Какой дом лучше построить для постоянного проживания

Содержание статьи:

1. Каким должен быть дом для постоянного проживания;
2. Из чего строить дом для постоянного проживания;
3. Кирпич;
4. Бетонные блоки;
5. Дерево;
6. Брус;
7. Бревно;
8. Каркас;
9. Как выбрать дом для постоянного проживания.

Многие задумываются о покупке или строительстве собственного дома. И вопрос «Какой дом лучше строить для постоянного проживания?» волнует каждого, кто планирует перебраться жить за город. Давайте попробуем разобраться.

1. Каким должен быть дом для постоянного проживания

Каждый интуитивно понимает, каким должен быть дом для постоянного проживания. Он должен быть достаточно надежным, прочным, с идеальным микроклиматом внутри, не требовать особых условий в эксплуатации. Материалы и технология строительства должны быть такими, чтобы не заниматься мелким и крупным ремонтом каждый сезон.

Требования к дому для постоянного проживания:

• Здание должно быть достаточно прочным и прослужить не одно десятилетие;
• Внутри должен быть налажен идеальный для жизни микроклимат с постоянными показателями температуры и влажности;
• Стены должны обладать хорошей шумоизоляцией;
• Стоит позоботиться о теплоизоляции. Такое здание проще отапливать, и сохранять постоянную температуру в зимнее время;
• В наших широтах, стены должны отличаться морозостойкостью;
• Важна и влагонепроницаемость объекта. Что убережет жилище от лишней сырости.

При подготовке к строительству важно учитывать все критерии.

2. Из чего строить дом для постоянного проживания

От выбора материала строительства зависит долговечность строения и стоимость его возведение. Ведь именно основной материал строительства – кирпич, дерево, каркас, керамобетон и другие – определяет тип фундамента, необходимость использования огнеупорных пропиток, дополнительной теплоизоляции и даже возможное время на усадку стен, если речь идет о срубе.

Сразу оговоримся, что любой материал имеет свои достоинства и недостатки. Каждый в соответствии со своими приоритетами выберет из чего строить дом для постоянного проживания.

3. Кирпич

Сооружения из кирпича – массивные и долговечные конструкции. У такого здания будет

масса плюсов:

• Оно прослужит очень долго;
• Кирпич прекрасно переносит мороз;
• Высокая прочность сооружения;
• Эстетичный внешний вид.

Эти плюсы можно отнести ко всем зданиям из камня. Такие стены совершенно не подвержены гниению, вас не потревожат грызуны и насекомые. Дом имеет низкую пожароопасность. И уж точно простоит не одно столетие.

Но у строений из кирпича или камня есть ощутимые недостатки. Кирпич обладает высокой теплопроводностью. Это значит, что отапливать такой дом в холодное время достаточно проблематично и дорого. Необходима внушительная система отопления и дополнительное утепление стен. А это снова финансовые вложения. Все чаще кирпич используют только для облицовки стен.

Камень – тяжелый материал. Он потребует серьезного массивного фундамента. И это тоже внушительные траты. Да и сам кирпич стоит больших денег. Это один из самых дорогих строительных материалов.

4. Бетонные блоки

Бетонные блоки постепенно вытесняют кирпич с позиций лидера на строительном рынке. Это более современный, дешевый и технологичный материал. Кроме того, один блок заменяет от 4 до 14 кирпичей. Что значительно сокращает время строительства.

Бетонные блоки значительно легче кирпича и камня. Поэтому вы сможете возвести облегченный фундамент и сэкономить. Материал блоков не подвержен гниению. Обладает низкой пожароопасностью. Вероятность появления насекомых и грызунов в стенах дома крайне мал. Дом из бетонного блока прослужит так же долго, как и кирпичный дом. Ну а стоимость, как уже говорилась, значительно ниже.

Материал имеет и ощутимые минусы. Почти каждый вид блоков хрупкий. Обладает низкой влагостойкостью и шумоизоляцией. И дом из бетонных блоков нуждается во внешней и внутренней отделке.

5. Дерево

К деревянным домам относят дома из бруса и бревна.

Деревянные здания считают относительно нетяжелыми. Поэтому массивного фундамента не требуют. Кроме того. Строить деревянные дом из дерева можно в любое время года.

6. Брус

Такие дома строят без специальной строительной техники. Его можно строить в любом стиле за короткий промежуток времени. Если вам нравится эстетика натуральной древесины, вам даже не потребуются внешние и внутренние отделочные работы.

Достоинства бруса:

• Экологически чистый материал;
• Эстетика деревянного строения;
• Короткие сроки строительства;
• Хорошая теплоизоляция;
• Низкая теплопроводность;
• Долгий срок службы;
• Строительство возможно круглый год;
• Потребует облегчённого фундамента;
• Положительные, целебные свойства от древесины.

Бруc, как и любое дерево, имеет свои недостатки. Все они вытекают из свойств самой древесины.

Тысячи раз говорилось, что дом из дерева – это невероятная атмосфера единения с природой. Это настоящий источник энергии. И при этом многие до сих пор пренебрегают важнейшими рекомендации по подготовке дома к постоянному проживанию. В сущности, всех интересуют плюсы. И ждут, что минусы исчезнут сами собой. Так не бывает. Мечтая об экологичном деревянном жилище, позаботьтесь о его важнейших характеристиках – пожаропасность, гниение, насекомые и грызуны.

Исправить эти проблемы можно специальными составами, которые наносят на сам брус.

И не стоит забывать об усадки строения, которое может затянуться на несколько месяцев.

Дома из бруса в каталоге Sk-teremok

.

7. Бревно

Постройки из бревна считают классикой деревянной постройки. Вы сможете возвести и русскую избу, и финский домик, и коттедж в стиле модерн. Как и в случае с брусом, бревно не требует массивного фундамента. Также потребуется время на усадку, обработка специальными составами. Дополнительная гидроизоляция и утепление также необходимы для постоянного проживания. Зато внешний вид таких домов просто великолепен!

8. Каркас

Сегодня такая технология строительства используется во всем мире. В первую очередь это связана с ее доступностью и простотой монтажа.

Такое строение не столь долговечно, как кирпичный или бревенчатый дом. Но он прослужит порядка 60-70 лет. А это немало. И, конечно, стоит он относительно недорого. Это самый доступный тип жилья из всех представленных.

Кроме цены, каркасный вариант обладает и другими достоинствами – легкость монтажа, не требует усадки, минимальные расходы на отделку и фундамент, экологичные материалы.

Недостатки:

• Пожароопасность;
• Плохой воздухообмен;
• Вероятность поражения грибком;
• Низкая герметичность;
• Недостаточная прочность стен.

При всех недостатках, каркасная технология остается очень привлекательной, благодаря своей цене и скорости строительства. Каркасные дома в каталоге Sk-teremok.

9. Как выбрать дом для постоянного проживания

Выбор дома для постоянного проживания – ответственное и очень индивидуальное решение. Рынок предложит вам огромный выбор технологий и материалов. Конечно, для многих решающим фактором станет цена готового жилья. Но важно помнить и о прочности, долговечности, влагоустойчивости и энергоэффективности.

Перед постройкой или покупкой дома обязательно проконсультируйтесь со специалистами, как выбрать дом для постоянного проживания.

Выбор дома и материала может зависеть не только от финансовой составляющей и технических характеристик, но и от ландшафта вашего участка. Все эти моменты подскажут, какой дом построить для постоянного проживания в вашем конкретном случае.



Строй-Мос.ру » Кирпич и «лёгкий» бетон

Когда речь идёт о выборе стройматериалов для возведения частного дома, то тут в основном учитываются четыре конструкционные категории: фундамент, стены, крыша, наружная и внутренняя отделка . Ну, фундамент сегодня строится из бетона – ленточный или плитный, другие виды для сооружения жилых зданий не используются. Крыша в основном монтируется из дерева (стропила) и кровельного материала. Наружная отделка, да и внутренняя тоже – это чаще всего штукатурка. А вот что выбрать для сооружения несущих стен здания, то есть для создания так называемой коробки дома?

Если исключить из всего ассортимента дерево в любом виде и натуральный камень (например, ракушечник, который можно купить далеко не везде), то остается только три материала – кирпич, пенобетон и газобетон. Можно, конечно, использовать шлакобетон, керамзитобетон или арболит, но эти материалы очень уж непрочные, хотя остальные качества у них довольно неплохие. Поэтому лидерами частного загородного строительства сегодня остаются кирпич и бетонные блоки двух видов – пенобетонные и газобетонные .

Кирпич

Кирпич – это очень древний материал, человек использует его для возведения строительных сооружений тысячи лет. Изготавливается он из красной глины – сначала формуются блоки необходимого размера, затем они обжигаются в печи при высокой температуре. В итоге получается керамический кирпич, очень прочный и долговечный материал, который не боится ни влаги, ни мороза, ни жары, и даже землетрясений. И хоть кирпич стоит довольно дорого, но его качества эту цену оправдывают, и потому многие даже совершенно небогатые застройщики стараются скопить денег, но все же построить себе дом именно из кирпича, а не из каких-то других материалов.

Не так давно по историческим меркам был изобретен силикатный кирпич, который изготавливается из извести и песка, потому имеет белый или сероватый цвет. Технология производства этого кирпича гораздо более легкая, чем кирпича керамического, поэтому он заметно дешевле своего красного аналога. При этом белый кирпич имеет почти те же качества, что и глиняный кирпич, правда, он не так устойчив к влажности и высоким температурам, что накладывает некоторые ограничения по применению. Однако для строительства малоэтажных частных домов этот кирпич подходит прекрасно, и потому сегодня производство силикатного кирпича сегодня значительно превосходит производство кирпича красного.

Но кирпич, и глиняный, и силикатный, имеет некоторые конструктивные разновидности. Так, классический вид кирпича – это полнотелый, подходит для сооружения основательных построек. Но так как малоэтажные здания в своем большинстве не такие основательные, как, например, заводские цеха или городские многоэтажки, то для них изобрели облегченный кирпич – пустотелый. Внутри кирпичин формуются полости, в основном круглые, и таким образом у кирпича отбирается вес и прочность, но для малоэтажных домов это не критично. Зато пустотелый кирпич весит заметно меньше, и цена его снижается весьма значительно. Конечно, несущие стены многоэтажек из пустотелого кирпича не построить, но зато для 1-2-этажных зданий он подходит прекрасно. Кто-то утверждает, что полости способствуют уменьшению теплопроводности кирпича, то есть способствуют дополнительному утеплению дома, но эта версия весьма спорна, и в основном полости делаются именно для снижения веса материала и цены.

Однако изобретением силикатного кирпича строители не ограничились. Издавна в мире для возведения самых разных построек применяется бетон. Однако в основном из него строятся промышленные постройки и всевозможные элементы для жилых зданий (перекрытия, перемычки, панели, бордюры и пр.), а также фундаменты (железобетон). Для возведения стен чистый бетон непригоден, поэтому было решено улучшить качества цементно-песчаной смеси. Так были изобретены ячеистый пенобетон и газобетон, а также прочие разновидности, упомянутые выше – шлакобетон, керамзитобетон, опилкобетон и пр. Самыми удачными вариантами бетона стали первые два, они-то сегодня и являются в частном домостроении наиболее популярными.

Ячеистый бетон

Этот вид бетона относится к так называемым «лёгким» бетонам, и изготавливается во многих вариантах, но структура его

неизменна. Еще он называется пенобетоном, так как цементно-песчаная смесь перед формованием блоков вспенивается с помощью специальных химически активных веществ. При застывании смеси в ней остается множество ячеек, заполненных воздухом, благодаря чему значительно уменьшается расход цемента и песка, блок становится легче, чем полнотелый бетонный, и, соответственно, дешевле. К тому же из-за того, что размеры блоков в сравнении с кирпичом увеличены, кладка стен из них значительно облегчается, убыстряется, и не требует применения высококвалифицированных специалистов.

Однако и недостатки этого материала весьма заметны. Из-за пористой структуры материал менее прочен, чем керамический, и даже силикатный кирпич, соответственно, менее долговечен. К тому же из-за того, что блоки формуются в процессе естественной сушки, они делают усадку, причем каждый блок по-разному, потому их геометрические размеры разнятся, часто – на сантиметры. При использовании не равных по размерам пенобетонных боков значительно увеличивается расход кладочного раствора, что совершенно не способствует экономии. А если блоки укладывает не профессиональный строитель, то сильно широкие швы могут стать самыми настоящими «мостиками холода», через которые тепло из дома будет улетучиваться на улицу.

Еще один недостаток – небольшая прочность в сравнении с кирпичом или железобетоном из-за пористой структуры. Наружная поверхность очень плохо реагирует на изменения температуры, причем не только сезонные, но и суточные. Перемычки между ячейками разрушаются, и такая коррозия постепенно «съедает» материал. Если применит хорошую теплоизоляцию стен, то стоимость строительства значительно увеличивается, и тогда пенобетонный дом может запросто догнать по цене кирпичный. Но самое главное, что дом, построенный из пенобетонных блоков, не очень чистый в экологическом плане, так как для вспенивания цементной смеси применяются самые разные химикаты, которые после формования остаются в блоках, а химия, как известно, чистой не бывает, и при выборе этот фактор также следует учитывать.

Газобетон

Также относится к «лёгким» бетонам. На первый взгляд, принципиально газобетон мало чем отличается от пенобетона, так как при изготовлении блоков цементная смесь также вспенивается, однако на этом сходство и заканчивается. Для вспенивания газобетона применяются не химикаты, как в ячеистом бетоне, а алюминиевая пудра, которая при соединении с известью, присутствующей в смеси, выделяет газ водородной группы. Вспененная таким образом смесь также становится ячеистой, но обработка материала не продолжается путем формования штучных блоков. Формируется один большой массив, который застывает в специальной форме, а потом подвергается обработке в специальном автоклаве путем высокого давления с применением очень горячего пара. Таким образом материал уплотняется и все компоненты (цемент, известь, песок и прочие) сплавляются в один массив. Ячейки, впрочем, остаются, но под давлением они превращаются в почти микроскопические поры, которые пронизывают всё тело этого блока.

После термической обработки готовый материал попадает под механическую пилу, которая разрезает его на идеально равные (вплоть до миллиметра) строительные блоки. Благодаря этому кладка стен из газобетонных блоков может производиться не с помощью цементного раствора, а путем склеивания специальным клеевым составом. Такие швы очень тонкие, они полностью исключают появление «мостиков холода», к тому же расход клея, даже более дорогого, чем кладочный раствор, весьма невелик, и его применение очень сильно удешевляет кладку.

Однако недостатков у газобетона также хватает. В отличие от пенобетона, газобетонные блоки очень быстро намокают, вода по порам проникает вглубь материала, и высушить ее просто невозможно. Промокший блок можно выкидывать, поэтому стена, выполненная из этого материала, нуждается не только в теплоизоляции, но и в гидроизоляции. Таким образом видим практически ту же картину, что а у пенобетона – газобетонный дом, соответствующим образом утепленный, по цене ничем не будет отличаться от кирпичного.

Сравнение всех материалов

А вот теперь следует провести сравнение кирпича, пенобетона и газобетона – какой из этих материалов все же дешевле и лучше? Говорят, что дешевое хорошим быть не может, и таким образом получается, что кирпич гораздо качественнее пенобетона и газобетона. Но на самом ли деле он дороже их? Ничуть не бывало, даже дешевле. Вернее, дешевле не сам материал, а дом, построенный из кирпича. При этом эксплуатация кирпичного дома также выходит дешевле, причем значительно. Дело в том, что кирпичный дом не нуждается в утеплении, так как керамика очень плотная, а потому и теплоемкая. Керамический кирпич (и даже силикатный) аккумулирует в себе вырабатываемое внутри дома тепло, и не выпускает его наружу, причем для такой аккумуляции не потребуются слишком толстые стены, по крайней мере они могут быть не толще, чем пенобетонные. Тепло просто не доходит до наружной стороны стены, таким образом кирпичный дом достаточно один раз хорошо протопить, а потом держать отопление на минимальном уровне.

Пенобетонные и газобетонные блоки наоборот – тепло через себя пропускают очень хорошо, таким образом дом следует топить постоянно. Даже если утеплить стены снаружи, тепло все равно будет уходить через утеплитель. Ведь главная задача утеплителя – не допускать промерзания стен, а вовсе не удерживать тепло. Для того чтобы законсервировать тепло внутри дома, построенного из «легкого» бетона, следует укутать стены в такую толстую «шубу», что ее стоимость легко превысит стоимость максимального отопления дома за несколько лет. К тому же вечных утеплителей не бывает, все эти материалы приходится «штопать» и менять практически каждый год, особенно в наших непростых климатических условиях.

Наиболее часто применяемые для утепления стен материалы – минеральная вата и пенополистирол. Первый очень быстро намокает, особенно весной, когда влага буквально пропитывает воздух, и никакая гидроизоляция не сможет его защитить. Дело в том, что гидроизоляционные материалы тоже портятся очень быстро от резкой смены температур, и хорошо пропускают влагу к утеплителю через некоторое время. Пенополистирол влаги, в отличие от минеральной ваты, не боится, но он разрушается сам по себе – полимеры не очень живучи, и через несколько лет этот синтетический материал необходимо заменять полностью. Таким образом на утеплители и гидроизоляцию пено- и газобетонных стен нужно потратиться не только во время строительства, но и вкладывать в них деньги на протяжении всей эксплуатации здания.

Если же потратиться на кирпич, то можно выстроить хороший дом, хоть и дорогой в строительстве, но на его теплоизоляцию не придется тратить ни копейки, а это очень значительная экономия на стадии возведения дома. Правда, и без утеплителя кирпичный дом не станет дешевле пенобетонного и газобетонного , но затее эта разница исчезнет буквально а первые же пару лет эксплуатации, а если говорить о десятилетнем сроке, то расходы на содержание и отопление кирпичного дома будут на порядок ниже. Поэтому если будущий домовладелец, приступающий к строительству своего загородного жилища, не хочет каждый год тратить не только большие суммы на ремонт, но и свое время, которое также на этот ремонт затрачивается, то ему лучше взять кредит в банке и построить именно кирпичный дом!

Из чего строить дом дешевле и лучше

02.05.2017

Все будущие домовладельцы в самом начале задаются вопросом из чего строить дом дешевле и лучше. С одной стороны, хочется сэкономить, потому что отделка и обустройство дома тоже повлечет за собой траты семейного бюджета, а с другой стороны строительство дома – это не тот пункт, на котором стоит это делать. Отсюда возникает множество вопросов, какой дом выгоднее строить – один из главных. Именно с поиска оптимальных предложений от подрядчиков или планирования самостоятельной стройки с учетом подбора всех материалов, удовлетворяющих правило соотношения цены и качества, и начинается процесс строительства. Проектирование – еще один вопрос, который стоит решить в самом начале, чтобы потом не пришлось исправлять ошибки, бегать по различным инстанциям или, тем более,  перестраивать дом. В грамотном  архитектурном проекте учитывается и расположение дома на участке с размерами объекта, и поэтажная планировка, а также все объемно-планировочные показатели, документация должна соответствовать требованиям ГОСТ и СНиП.

Задумываясь из чего дешевле строить дом, не стоит забывать о том, что материалы должны быть качественными. От строительного материала для загородного дома потребуется быть прочным, влагостойким, иметь необходимые характеристики по тепло и звукоизоляции. 

Построить дом для постоянного проживания можно из различных  материалов, отвечающих требованиям строительных правил и норм. Какие на сегодняшний день наиболее популярные материалы для строительства домов и коттеджей: 

• Кирпич

• Пеноблоки, газобетон, газосиликат  

• Керамзитобетонные блоки

• Клееный брус

• Деревянный каркас

• СИП панели

Важным фактором при строительстве дома является предварительная оценка всех потребностей и ожиданий от будущего дома. Например, если вы хотите дом с большим количеством панорамных окон в стиле фахверк, то такой дом рациональнее будет построить из легких материалов, а не из кирпича. Определиться с технологией строительства, с тем, какой материал лучше для строительства загородного дома, следует после принятия во внимание всех факторов – характеристики грунта на участке, особенности местности, регулярность эксплуатации дома, предпочтения по стилю, важность степени экологичности, теплоизоляции и др.

Например, можно начать взвешивать все «за» и «против», остановившись на двух или трех технологиях, отталкиваясь от того, что вам больше нравится. Допустим, вы хотите сравнить дом из кирпича и каркасный дом или каркасный дом из СИП панелей. У каждой из этих технологий есть свои преимущества и недостатки, разобравшись в них, вы сможете приблизиться к цели и понять, из чего выгодно строить дом.

 Дом из кирпича

Кирпич по-прежнему является одним из востребованных материалов для строительства домов. Неоспоримым плюсом кирпича является его прочность и огнеустойчивость. Построить или купить загородный дом из кирпича из-за трудоемкости кладки процесс не быстрый. Только на возведение дома уйдет несколько месяцев. Дом из кирпича обладает высокой теплопроводностью, поэтому стены требуют утепления. Чтобы усилить   теплоизоляционные свойства этого строительного материала, стены утепляют изнутри или снаружи. В зависимости от того, какой кирпич был использован, и какая кладка применялась, подбираются теплоизоляционные материалы. Стены могут возводиться из полнотелого или пустотелого кирпича, построить дом можно с применением колодцевой, сплошной, трехслойной кладки. Материалов для теплоизоляционного слоя на сегодняшний день существует не мало: пенополистирол, керамзит, минеральная вата, древесные опилки, пробковые утеплители, «теплая» штукатурка и другие. Некоторые из них можно использовать только для наружного или, наоборот, только для  внутреннего утепления. Еще один вид утепления – внутристенное – выполняется сразу на этапе возведения дома. 

Дом из кирпича, особенно если он выполнен из полнотелых керамических блоков, тяжелый по весу. Фундамент для такой постройки нужен ленточный, и чаще всего заливают монолитную конструкцию.  

Задаваясь вопросом, какой загородный дом лучше построить, трудно обойтись без сравнения технологий. Несмотря на внушительные свойства  такого материала, как кирпич, дома из легких материалов быстрее возводятся, проще прогреваются. Если говорить о технологиях с применением каркасных конструкций, то в таких домах легко реализовать различные архитектурные решения.

Каркасные и каркасно-панельные дома

Такие дома возводятся с помощью каркаса из древесины или металла, а также утеплителя, которым может быть минеральная вата, базальтовая вата, пенополистирол, опилки и др. Утеплитель зашивают, а затем выполняют внутреннюю и внешнюю отделку здания. Каркас держит основную нагрузку дома. На сегодняшний день чаще всего он выполняется из дерева. В зависимости от технологии возведения и используемых строительных материалов различают каркасно-щитовые, каркасно-панельные, каркасно-рамочные дома.

Особенности каркасных домов:

• Конструкции с легким весом не требуют массивного фундамента – экономия на монтаже фундамента;

• Строительство в любое время года;

• Отсутствие усадки после возведения дома – можно сразу приступать к отделке;

• Энергосбережение при отоплении дома за счет высокой теплоизоляции;

• Быстровозводимость позволяет вводить здание в эксплуатацию в ближайшие месяцы после монтажа дома;

• В большинстве случаев использования тяжелой спецтехники не требуется.

К недостаткам таких домов относят необходимость обращения к компетентным специалистам, которые разбираются в технологии, а также применение дополнительной обработки деревянных конструкций специальным составом огнебиозащитой.  

К сравнению строительных материалов для загородного дома на современном рынке рассматриваются СИП (структурированные изоляционные панели), которые используются в каркасно-панельной технологии. Трехслойное изделие представляет собой панель, состоящую из двух OSB плит и утеплителя из пенополистирола между ними. Вопросы, возникающие по поводу их экологичности, если разобраться, быстро исчезают. В компаниях с собственным производством и хорошей репутацией при создании панелей используют только сертифицированные материалы высокого качества и безопасный для человеческого организма однокомпонентный полиуретановый клей. На производстве должно быть проведено грамотное склеивание и прессование каждой панели на профессиональном оборудовании, иначе для строительства дома можно получить не панели, а просто наборы из листов OSB и утеплителя.

СИП панели обладают высокой степенью теплозащиты за счет технологии производства. Оптимально достаточная толщина панели составляет 174 мм. Сэндвич-панели применяются для строительства основных элементов здания: стен, полов, перекрытий и кровли. Стандартный дом из таких панелей не требует утепления, а если используется «теплый» пол, то зачастую это служит системой отопления.

Несущая способность СИП панелей высокая. Под давлением спрессованная древесная щепа и вспененный пенополистирол в совокупности обеспечивают высокие конструктивные свойства панели, отсутствие у нее внутренних дефектов. Испытания на нагрузку панелей в США, Канаде, России и других странах показывают, что они способны выдерживать более 12 тонн постоянных вертикальных нагрузок. Что касается поперечной нагрузки, то эксперимент подтверждает такие цифры: панель 1250х3000х224 мм выдерживает до 375 кг нагрузки на 1 кв. метр поверхности с прогибом не более 5 мм, панель 1250х3000х124 мм – до 200 кг на 1 кв. метр с прогибом не более 12 мм. Домики, построенные для арктических экспедиций, противостоят сильным морозам, снеговой и ветровой нагрузке.

Для несущих конструктивных элементов (колонны, балки) в СИП строении используется брус. Чтобы уберечь дом от гниения, воздействия вредных веществ и повысить его пожаростойкость, весь пиломатериал должен пройти обработку специальным составом огнебиозащиты. 

Какой загородный дом построить, если помимо традиционных способов и технологий строительства, появляются и другие, менее знакомые и не такие проверенные? Здесь нужно обращать внимание и на мировой опыт, кроме того, чтобы слушать советы соседей. По ряду причин еще не все технологии активно внедряются и применяются в нашей стране, а какие-то материалы будут успешно использованы лишь в определенных условиях. Но все материалы для строительства загородного дома имеют свои преимущества и недостатки в той или иной степени.  Главным толчком при принятии решения будет анализ всех материалов и их свойств, а также не поверхностное  изучение практического опыта строительства различными методами. Не стоит забывать и о характеристиках земельного участка.

 Дома из клееного бруса

Дом из бруса привлекателен своим внешним видом, экологичностью и прочностью  материала. Как правило, клееный брус изготавливают из хвойных пород, а именно из сосны. Древесину высушивают до 10-12 % влажности, разрезают на пластины, убирают плохие участки и склеивают по специальной технологии. Деревянный клееный брус имеет многослойную структуру, поэтому обладает заметной прочностью. При желании максимально оставить фактуру бруса, дом из этого материала потребует минимум отделки.

К недостаткам относится цена вопроса и правильная сборка из бруса. Если вы заказываете такой дом у строительной компании, то на участок вам доставляют готовый домокомплект, в котором все детали подогнали на производстве в соответствии с проектной документацией. Профессиональная бригада строителей соберет дом из клееного бруса достаточно быстро. Дома из клееного бруса можно возводить на сваях, столбах, ленточных или плитных основаниях. Особенности грунта и вес конструкции учитываются в первую очередь при выборе фундамента. 

Пеноблоки и газобетон

В настоящее время нередко используемым строительным материалом  выступают пеноблоки, которые состоят из обычного раствора цемента, песка и воды с добавлением пенообразователя. Пеноблоки привлекают своей относительно низкой ценой, но сами по себе обладают невысокой несущей способностью, что нужно сразу учитывать при проектировании. Сам по себе материал вполне прочный, пожароустойчивый и влагостойкий. Газобетон отличается от пеноблоков только технологией производства, и уступает пенобетону по показателю проводимости влаги. Что касается керамзитовых блоков, то такой материал выигрывает по теплопроводности у кирпича, но имеет ниже класс прочности. 

Возведение загородных домов из блоков происходит скорее из-за экономии семейного бюджета, чем благодаря подкупающим отличным эксплуатационным свойствам материалов. Хотя такой пункт как «класс пожаробезопасности» играет свою определенную роль в пользу этих материалов. Что касается теплопроводности, то показатели у газобетона значительно ниже, чем у полнотелого кирпича, но утеплять такие стены все равно придется. Лучше это делать снаружи. Стандартная стена из газобетона имеет толщину не менее 300 мм, что и так «скрадывает» полезную площадь дома. 

Из чего строить дом дешевле – не единственный вопрос, которым стоит озадачиться. Все-таки важно помнить и о том, что этот дом должен радовать своих жильцов долго, быть крепким, а значит, на многих пунктах  при строительстве экономить не стоит. В этом смысле дома из СИП панелей попадают под категорию «цена-качество», они долговечны и в тоже время затраты на строительство будут оптимальными. Энергосберегающий СИП дом позволит экономить на отоплении, а полезная площадь помещений увеличивается за счет оптимальной толщины стен. Неограниченный выбор материалов для внешней отделки СИП дома обуславливается тем, что стены не требуют  выравнивания. Облицовочный материал для загородного дома из СИП обеспечит защиту панелям и увеличит звукоизоляцию.

Из чего лучше построить загородный дом? О том, какой пиломатериал стоит использовать, можно посмотреть в следующем видеоролике:

Из чего построить экономный дом в Крыму

Экономный дом — это строение без архитектурных излишеств, с простой, но функциональной планировкой. Также, такой дом нужно строить из дешевых современных технологичных материалов, чтобы удешевить не только покупку и транспортировку материала, но и возведение самой конструкции дома. Чтобы построить дом в Севастополе и осуществить давнюю свою мечту, обращайтесь за услугами профессионалов. 

 

Из чего дешевле построить дом?

Современный рынок изобилует предложениями строительных материалов. В каждом регионе этот набор может существенно отличаться. Выделим ряд материалов, из которых можно дешевле построить дом в Крыму.

Кирпич

Относительно тяжелый строительный материал, отличающийся надежностью и прочностью. Среди преимуществ этого материала выделяют: долговечность, звукоизоляционные свойства, широкую доступность и экологичность. Однако среди негативных моментов указывается: необходимость массивного фундамента под стены из кирпича, длительность возведения каркаса дома. Также, кирпич плохо поддается обработке.

Дерево

Это дома из бруса или бревна. Деревянный дом отличает красота всей конструкции. Это очень прочное и экологичное строение с отменным уровнем звукоизоляции. Монтаж такого дома осуществляется довольно легко, но он потребует года усадки. Только по истечении данного срока можно осуществлять отделку стен и их дополнительную обработку для защиты от воздействия внешних атмосферных явлений. Также, такой дом пожаронебезопасный без дополнительных пропиток.

Ракушечник

В условиях Крыма строить дома лучше из ракушняка. Этот камень природного происхождения и стоимость его доставки не высокая. Это пористый строительный материал, обладающий уникальными свойствами, создающими идеальную здоровую атмосферу в доме. Он отличается отличными свойствами теплоизоляции и звукоизоляции. Существенными негативными свойствами данного материала выступают хрупкость и высокая гигроскопичность.

Пенобетон

Очень легкий автоклавный камень, претендующий на самый выгодный материал для строительства дома. Его малый вес не мешает выдерживать довольно высокие нагрузки. Он легко поддается обработке даже ручным инструментом и очень прост в монтаже — для его монтажа нужен лишь специальный клей. Это также пористый и очень гигроскопичный материал, поэтому нуждается в дополнительной обработке.

 

Из чего выгоднее построить дом

Желая построить дом в Севастополе и сократить издержки, связанные с данным процессом, обязательно учтите целый ряд факторов, которые определяют будущую стоимость дома.

• Архитектурная планировка. Умелый учет факторов, связанных с планировкой, позволит создать компактный, функциональный дом и сократить издержки на 20%.
• Простота конструкции. Архитектурные излишества, часто, вносят весомый вклад в расходы на строительство. Избегая архитектурных излишеств можно сократить расходы на 10%.
• Использование современных материалов. Современные технологии позволяют получать легкие как по весу, так и обработке материалы. Их использование позволяет сократить издержки, связанные с рабочей силой и дополнительной техникой почти на 40%.

Главным принципом правильного планирования помещений дома представляется максимальное использование каждого квадратного метра жилья. Наиболее оптимальным выбором для семьи из 3 человек станет строение размером 50 м², состоящее из 3 комнат. Вместе с тем, дом должен быть поставлен так, чтобы его площадь могла бы быть расширена при необходимости, как в высоту, так ив ширину. Дом должен обладать простой конструкцией со стенами в стандартные 30 см. Дополнительно стены утепляются утеплителем при проведении облицовочных работ.

В какое время года лучше строить дом из профилированного бруса?

Прежде чем начинать работы по возведению деревянного коттеджа, стоит предварительно выяснить, когда лучше строить дом из бруса. У здания, построенного из древесины, много особенностей. И время года, когда оно возводится, влияет на «поведение» пиломатериалов.

От строителей можно услышать два распространенных мнения – лучше всего начинать возведение дома из бруса зимой или летом. Именно эти времена года оптимальны для постройки деревянных зданий.

Строительство дома зимой

При возведении здания зимой у заказчика строительства есть возможность установить деревянный дом только на свайный или винтовой фундамент. Заливка бетонного основания дома невозможна. Но для строительства дома из бруса вполне достаточного винтового или свайного основания. Оно выдержит оказываемую на него нагрузку.

Особенность деревянного зимнего домостроения – в это время года обычно строят здания из древесины, заготовленной в холода. Это существенный плюс для заказчиков строительства. Зимой деревянные пиломатериалы содержат минимум влажности. На них оказывают влияние морозы. В результате воздействия холодов влага, находящаяся в дереве, вымерзает. Это способствует медленной сушке и равномерной усадке деревянного здания.

Ещё одна причина, по которой строить деревянный дом в холода выгодно, – зима является временем, когда у строителей мало работы. Большинство людей откладывает возведение домов до наступления тепла. Поэтому в зимние месяцы можно построить коттедж быстрее и дешевле. В это время года строительные компании нередко делают своим клиентам скидки.

Строительство дома весной

С наступлением тепла появляется возможность строить дом из бруса на любом основании. При плюсовой температуре можно заливать бетонный фундамент, ставить сваи. Но весна – сезон года, когда начинаются дожди, повышается влажность воздуха. Это способствует тому, что брус плохо сохнет.

Из-за высокой влажности воздуха и дождей возникают проблемы с обработкой деревянного дома. Его нельзя окрашивать, бесполезно пропитывать антисептиками. Придётся дождаться сухой погоды, чтобы дерево просохло, а только затем наносить на него защитные составы.

Но всё же начало строительства деревянного дома весной – не плохой вариант. На возведение здания требуется время. Поэтому, начав работы весной, к лету строение будет готово к просушке.

Строительство дома летом

Лето – оптимальное время, когда, когда лучше всего строить дома из бруса. В это время года начинается строительный сезон. Не приходится откладывать на потом какие-то работы, которые невозможно провести в холода.

Брус летом хорошо сохнет. Поэтому скорость усадки здания будет высокой. Сушка древесины проходит в несколько этапов. Скоростной этап просыхания пиломатериалов длится первые три месяца. Будет хорошо, если это время придется на летний сезон.

При летнем строительстве требуется учитывать важный момент – время заготовки бруса. Хорошо, если получится закупить пиломатериалы из зимней древесины. Они станут иметь низкую влажность. Но не всегда получается это сделать из-за большого спроса на пиломатериалы в высокий строительный сезон.

Строительство дома осенью

Осенью снова начинаются дожди, поэтому строительство может затянуться из-за невозможности вести работы на объекте. Как и весной, в это время года возникают сложности с обработкой здания антисептиками. Они просто смываются дождями, не успевая проникнуть внутрь бруса.

Плюс при строительстве дома из бруса осенью – дом будет построен перед холодами, а зимой начнется его промерзание, которое станет способствовать его равномерной усадке за счёт медленной сушки. 

Посмотрите наши самые популярные проекты домов из бруса

Все проекты домов

Отделка деревянного дома сайдингом позволит защитить его от неблагоприятного воздействия внешней среды. Этот облицовочный материал убережёт деревянные стены строения от попадания на них влаги….

Читать далее…

После строительства коттеджа из древесины требуется провести облицовку его внутренних и наружных стен. Отделка деревянного дома имитацией бруса станет удачным вариантом.

Читать далее…

После того, как дом из профилированного бруса построен, нельзя сразу проводить его отделку: вначале требуется сушка. На это при естественном высыхании материала может потребоваться несколько …

Читать далее…

Какой дом строить? «Какой дом лучше строить»

«Какой дом лучше строить» — самый первый вопрос, который приходит в голову каждому из тех, кто решил построить дом. Безусловно, ответ на этот вопрос будет зависеть от целей, ради которых задумано строительство. В данной статье мы рассмотрим вариант – частный дом для постоянного проживания.
Лучше строить такой дом, который:

• будет нравиться Вам:
  • площадью;
  • планировкой;
  • своим внешним, архитектурным дизайном;
• не будет слишком дорогим;
• не создаст Вам проблем, в будущем, во время его последующей регистрации, из-за нарушения различных требований, норм и правил, совершенных при строительстве дома.

Где-где, а вот здесь точно сначала нужно сто раз отмерить, прежде, чем один раз отрезать. Я не смогу дать Вам ответы на все возможные вопросы, но уж точно заострю Ваше внимание на некоторых существенных моментах, которые точно помогут Вам определиться с тем, какой дом строить. Итак, начнем.

• Для начала определитесь, с перечнем необходимых Вам помещений. Возьмите бумагу и ручку и составьте список помещений.  Не переживайте, на этом этапе, что дом окажется огромным, с площадью фундамента, рассчитанной как сумма всех площадей помещений. Во-первых некоторые из помещений можно будет расположить друг над другом (например в мансарде или в подвале), во-вторых мы ещё дойдем в своё время до того пункта, где можно будет скорректировать или уменьшить площади и число помещений.

ПРИМЕЧАНИЕ:

• Не забудьте спланировать «тамбур» — помещение, в которое Вы попадаете, входя в дом и которое отделено от остального пространства дома ещё одной дверью. Такой тамбур отгородит ваш дом от излишнего попадания в жилую зону морозного воздуха в зимний период, когда будете входить и выходить из дома. В этом же помещении удобно сделать прихожую, где входящие будут оставлять одежду и грязную обувь.
• Если дом большой, то не забудьте спланировать второй выход из дома. Во-первых, это неплохо сделать из соображений противопожарной безопасности. Во-вторых, есть определенное удобство, если дом имеет второй выход на сторону, противоположную той, где размещен основной. Такой выход позволит Вам попадать за дом, не обходя его весь вокруг по улице.
• Не забудьте спланировать котельную или, как её правильно называют – «топочную». Задумайтесь о возможности её автономной работы, так как в жизни может всякое случиться и возможность топить дом дровами или углем окажется не лишней. Разумным будет разместить помещение котельной максимально близко к одному из входов в дом (так будет ближе носить туда дрова, топливо и т.д., да и дом при этом останется чистым). В некоторых случаях в котельную делают отдельный, третий, независимый вход с улицы. Она может быть расположена на любом из этажей здания, включая цокольный этаж и чердак, но последнее вряд ли удобно. Минстроем России определены некоторые требования к котельной, а именно:
  • высота помещения не менее 2,5 метра;
  • объем помещения не менее 15 м³ плюс 0,2 м³ на 1 кВт мощности теплового агрегата для отопления
  • естественное освещение — из расчета остекления 0,03 м² на 1 м³ объема помещения;
  • помещение должно быть отделено от смежных помещений ограждающими стенами с пределом огнестойкости 0,75 ч, а предел распространения огня по конструкции равен нулю;
  • дверной проем шириной не менее 0,8 м.
  • Рекомендую спланировать в доме хотя бы небольшую сауну даже в том случае, если в дальнейшем Вы планируете построить на участке большую отдельностоящую сауну или баню! Дело в том, что сауна или баня в виде отдельного строения – дело хорошее, но хлопотное. Иногда зимой, приходя домой затемно, когда на улице трескучий мороз, а Вы устали и замерзли, Вам намного приятнее быстрее и проще будет растопить сауну дома, чем идти в потемках через заснеженный двор и долго растапливать огромную, заледеневшую баню.
• Вторым шагом начинайте вписывать для каждого из помещений желаемую площадь. Лучше делать это не на глазок, а представляя размеры будущего помещения в натуре, например, отмерив рулеткой и отметив границы помещения на лужайке или сравнив его с каким-то реальным помещением у Вас дома или на работе. Другими словами Вы должны осознать, реальность и оптимальность размеров задуманных помещений.

• Определитесь с этажностью дома (Согласно СП 30-102-99, — Малоэтажной жилой застройкой принята застройка домами высотой до 3-х этажей включительно). Настойчиво рекомендую Вам не строить «небоскребов». Практически все, кто построил себе 3-х этажные дома, давно забыли, как выглядит их третий этаж. Не забывайте, что жизнь скоротечна, мы все стареем, поэтому подумайте, захочется ли Вам бегать по лестницам на старости лет? Кроме того, чем больше этажность дома, тем сложнее будет создать в нём сбалансированное отопление. Не забывайте, что тепло имеет свойство подниматься наверх, поэтому, начиная со второго этажа, надо задумываться об изоляции этажей друг от друга (некие двери на лестничных клетках, другие меры, не позволяющие теплу беспрепятственно подниматься на верхний этаж). В противном случае на верхнем этаже у Вас всегда будет парилка, а на первом этаже морозильник. Оптимальный вариант – 1 этажный дом с неполноценным мансардным этажом. На мансардном этаже можно разместить помещения, не являющиеся важными и которые Вы будете посещать крайне редко. Например, гостевые спальни.
• При условии одинаковой площади — чем больше этажей, тем теснее дом! Попробую пояснить на пальцах. Какого размера у вас квартира? Предположим 60 метров… в один этаж. Вроде нормально. А теперь представьте, что будет, если ту же самую площадь разбить на 2 этажа? Это вроде как по 30 метров на этаж. Не всё так просто! А лестница? Без неё теперь не обойтись. Она съест метров по 5 на каждом из этажей, следовательно, мы из общей площади просто выкинули 10 метров! Теперь, входя в дом, вы визуально воспринимаете площадь дома не как 60 метров, а как 25 (то, что на втором этаже – вы не видите, пока не подниметесь туда).  Создается эффект тесноты, так как куда не глянешь – стены прямо перед глазами.

 

Мансардный этаж это самый верхний этаж здания, под самой крышей. Если говорить своими словами, то мансардный этаж это вариант эксплуатируемого чердака, приспособленного для жилья.

Если Вы собираетесь строить дом со скатной кровлей, то под крышей Вы получаете чердачное пространство и как его использовать – Ваше решение. Что с ним делать? Есть несколько вариантов:

• Чердак. Самое простое, но НЕРАЦИОНАЛЬНОЕ решение это просто отгородить это пространство целиком от первого этажа неким утепленным, но непрочным перекрытием. Таким образом, Вы получите традиционный чердак для хлама.
• Лофт. Более рациональным решением будет выделить в этом пространстве зоны, где высота до крыши максимальная и позволяет ходить или хотябы сидеть, не упираясь головой в крышу. Эти зоны можно отгородить в небольшие самостоятельные помещения. Для чего они нужны? Лучший вариант использования таких помещений – в качестве гостевых спален. В Финляндии такие мансардные тесные спальни имеют название «лофт». В них нет особого комфорта, так как они не предназначены для постоянного пребывания там людей, гости поднимаются туда лишь для сна. Стандартная мебель для таких помещений это кровать и тумбочка, остальное на ваше усмотрение.
• Мансардный этаж. Это, пожалуй, самый бюджетный вариант реализации второго этажа дома. Его отличием от первых двух вариантов является наличие стен. Но это неполноценные стены. Их высота может быть разной (на ваше усмотрение). Их назначение – увеличить полезную площадь, на которой Вы сможете находится стоя в полный рост. Мансардный этаж обойдется Вам намного дешевле, чем полноценный второй этаж! Чтобы сделать мансардный этаж более приятным для жизни – нужно добавить ему естественного освещения. С этой целью в кровлю врезаются специальные мансардные окна. Мансардный этаж не обязательно должен быть над всем первым этажом.

Планируя лестницу, ведущую наверх, позаботьтесь о том, чтобы она не была слишком крутой и узкой.

• Определитесь, нужен ли Вам подвальный или цокольный этаж. Прежде, чем ответить на этот вопрос, запомните, что цокольный этаж значительно увеличит стоимость постройки вашего частного дома! Поверьте, построить позже отдельный хозблок (сарай) во дворе – будет дешевле.

 

Не рекомендую Вам планировать гараж в цокольном этаже под домом.

• Во-первых, как ни старайтесь, а выхлопные газы и прочие химические испарения (от топлива, масел и т.д.) будут проникать в жилые помещения Вашего частного дома.
• Во-вторых, если уровень пола подземного гаража будет ниже уровня придомовой территории, то гараж будет регулярно затапливать во время дождей, весеннего таяния снега. А зимой, на выезде из гаража будет образовываться наледь и Вы просто не сможете выехать на своей машине из гаража, так как она будет соскальзывать обратно в гараж.
• Самый дешевый, красивый и модный вариант гаража на территории частного дома это площадка с навесом.

 

На этом этапе у Вас есть два пути – обратиться к услугам архитектора либо попробовать самостоятельно сделать проект частного дома бесплатно. О том, как самому сделать архитектурный проект частного дома, написано здесь в нашей статье «Сколько стоит построить дом?». Конечно же это довольно сложный этап проб и ошибок. На этом этапе нужно скомпоновать все задуманные вами помещения так, чтобы они распределились максимально компактно и разумно. Признаком неудачной планировки бывает появление большого (по своей суммарной площади) количества коридоров.

Прежде, чем приступать к самостоятельной планировке своего дома, рекомендую покопаться в интернете в поисках сайтов с проектами домов. На таких сайтах есть картинки, на которых изображена поэтажная планировка домов из продаваемых проектов. Посмотрите их, чтобы глаз был наметан. Там заметите разные хитрости. Например, чтобы ко второму входу в дом не тянуть коридор, его можно сделать в санузле (раздевалка+унитаз+душевая+сауна). Тогда Вы убьете двух зайцев. Во-первых, Вы сможете попадать в санузел прямо со двора, не проходя через весь дом, что бывает очень удобно. Во-вторых, Вы сможете после сауны выбегать на улицу для того, чтобы обтереться снегом или нырнуть в бассейн и т. д.

Не старайтесь разбивать пространство дома на клетушки огромным количеством стен. Визуально дом воспринимается просторнее, уютнее и светлее, если он спланирован по принципу «студии». Речь не идет об абсолютном отсутствии стен. Можно отгородить стенами спальни, санузел, котельную, но что-то можно объединить. Например, можно объединить зал и кухню, визуально разделив их высотой потолков или ещё как-то, но не стеной! Отказывайтесь максимально от дверей и узких проходов. Отказывайтесь от стен, делайте большие арочные проходы – это будет красиво и заодно сэкономит ваши деньги на стройматериалах.

Старайтесь объединять помещения так, чтобы образовывались далеко просматривающиеся зоны. Так, например, если планировка позволяет просматривать дом насквозь, лишь войдя в него, то зрительно такой дом будет восприниматься как огромный и наоборот.

В зале рекомендуем сделать «второй свет». «Вторым светом» сейчас называют такую организацию помещения, когда его потолок выходит за плоскость потолков остальных помещений этого этажа. Как бы пояснить понятнее? Попробую на примере. Представьте себе некий двухэтажный дом в котором основной зал находится на первом этаже, а на втором этаже над ним нет помещения вообще, таким образом, потолком этого зала является потолок второго этажа. Такая организация помещения дает ощущение огромного светлого пространства, некой «воздушности». Этот эффект усиливается большим витражным остеклением в таком помещении, при этом окна должны быть не только в уровне первого этажа.

Если Вы закончили планировку, но результирующий дом оказался слишком больших  размеров, то не спешите уменьшать размеры и количество помещений. Сначала задумайтесь о том, можно ли перенести некоторые из помещений на мансардный этаж? Если это не помогло, то попробуйте убрать максимум коридоров. И только если ничего не помогло – начинайте уменьшать площади некоторых помещений.

Если Вы думаете, что этот вопрос неважен – Вы сильно заблуждаетесь! Сориентировав свой дом на участке так, чтобы окна основных помещений, в которых Вы находитесь большую часть времени (зал, кухня), выходили на Север, Вы обеспечите себе судьбу героев произведения «Дети подземелья». В доме будет постоянно темно и сумрачно. А открывая окна будете получать холоднейшие сквозняки.

Оптимальным и наиболее удачным решением будет построить дом так, чтобы окна основных помещений (зал и кухня) выходили на закат. Не обязательно точно на запад. Во-первых, в зависимости от широты это направление разное. Во-вторых, если Вам хочется больше света днем – сместите ориентацию в сторону юга-запада. Почему лучше ориентировать так? Конечно, это не обязательно, решать и выбирать Вам, но что может быть красивее, чем оранжевые лучи вечернего солнца, заливающего ваш дом теплым приятным цветом? Днем света в доме будет хватать в любом случае (иногда наоборот захочется спрятаться от этого знойного света), а вот вечером, закатное солнце сможет ещё долго освещать помещения Вашего дома, радуя глаз и параллельно экономя электричество (на освещение).

Если любите спать подольше – не располагайте спальни окнами не восток, иначе восходящее солнце будет будить Вас своими лучами. Если Вас наоборот радуют рассветные лучи – ориентируйте спальню окнами на Восток.

В любом случае, уделите внимание тому, на какую сторону света выходит каждое из окон вашего дома.

 

Планируя, в каком месте участка установить свой дом, подумайте о том, поставить ли дом максимально близко к середине участка или сместить его в какую-либо сторону. Чтобы ответить на этот вопрос, решите для себя, планируете ли Вы в дальнейшем возводить на участке дополнительные постройки? Например: гараж (или навес для машин), отдельную баню, отдельный гостевой домик, беседку, летнюю веранду и т.д.

В любом случае советую Вам избегать того, чтобы сильно отодвигать свой частный дом от ворот, через которые Вы планируете въезжать на участок. В противном случае Вы рискуете существенно добавить себе работ по расчистке внутридворовых дорожек от снега в зимний период.

Дополнительно позаботьтесь о том, чтобы не нарушить пожарные нормы, определяющие минимальные расстояния:

• между жилыми домами (в зависимости от материалов, из которых изготовлены стены)
• между различными хозяйственными постройками;
• между заборами и постройками
• расстояние от построек до линий ЛЭП, «красных линий»

Ответ на некоторые из этих вопросов будут различаться в зависимости от того, к какому типу разрешенного использования относится ваш участок – ИЖС или иное.

 

1. Выгоднее всего и практичнее строить одноэтажный дом с лофтом или дом мансардным вторым этажом;
2. Планировку дома нужно начинать с составления списка желаемых помещений;
3. Планируя лестницы, позаботьтесь о том, чтобы они не были слишком крутыми и узкими;
4. Не забудьте спланировать в доме котельную/щитовую;
5. Желательно позаботиться о возможности автономной топки дома дровами или углем;
6. Если дом большой, то желательно иметь в нем два входа – «парадный» и «черный», выходящие на разные стороны дома и позволяющие попадать на задний двор не оббегая дом вокруг по улице;
7. Рекомендуем сделать в доме хотя бы небольшую сауну;
8. Планируйте дом «воздушным» не делите его стенами на клетушки. Помните о том, во-первых лишние стены удорожают строительство дома, во-вторых делают его более тесным как визуально, так и реально (так как стены имеют свою толщину, съедающую полезную площадь дома).
9. Ни один красивый дом не станет домом вашей мечты, если у него в зале не будет камина,  второго света и больших витражных окон;
10. Рекомендуем строить дом так, чтобы окна зала были направлены на закат и имели большую площадь остекления;
11. Старайтесь не отодвигать свой дом вглубь участка и подальше от входа на участок, иначе зимой устанете расчищать внутридворовые дорожки от снега.

Понравилась статья? Поделитесь ссылкой на неё с друзьями в социальных сетях:

Как построить дом для получения прибыли

Строительство дома для получения прибыли — это задача, требующая некоторых очень важных деталей. Это не то, что следует делать по прихоти без планирования множества сценариев. Но строительство дома для получения прибыли может быть очень полезным как в финансовом, так и в эмоциональном плане.

С чего начать

Составьте план бюджета. Прежде чем делать что-либо еще, что может повлиять на ваше решение и текущие возможности, составьте свой бюджет. Только вы можете определить уровень риска, на который готовы пойти.Когда вы пойдете в банк за строительной ссудой, они спросят ваш график затрат. Это разбивка всех факторов, которые связаны с расходами в ходе строительства дома.

Соберите свою команду: эта часть является ключевой. Если строительство домов — это не то, чем вы занимаетесь каждый день, вам понадобится действительно хорошая команда, которая поможет вам в случае необходимости. Ваша команда будет состоять из вашего личного банкира (помогает с изменениями бюджета), подрядчика (он или она будет делать вещи, устанавливать графики и обеспечивать качество работы) и продавца (вы хотите, чтобы дом был продан и готовы к закрытию в день завершения дома).

Выберите ваше местоположение: Местоположение — ключ номер один в сфере недвижимости. Вам не обязательно выбирать самую дорогую недвижимость для строительства дома, но если вы хотите продать ее в разумные сроки, она должна быть желанной в той или иной форме. Понимать уровень преступности, желательность школы, ставки налогов, общественную деятельность и все остальное, что необходимо знать тем, кто собирается сделать с вами крупные инвестиции.

Создайте свой план / план: Помните, что вы не проектируете дом своей мечты.Вы проектируете дом для быстрой продажи. Ваш дом должен обращаться к массам, а не к нише. Узнайте, какие дома в этом районе продаются лучше всего: количество спален, дизайн кухни и дизайн главной спальни / ванной комнаты. Эти факторы универсально важны для быстрой продажи.

Установите даты этапов: создайте даты этапов до начала и установите с подрядчиком ожидания, что они должны быть выполнены. Если вы установите это заранее, вы будете на правильном пути к поражению цели.Ключевые даты строительства дома — это даты заливки фундамента, каркаса дома, гипсокартона и завершения дома.

Какова средняя прибыль застройщиков на одну семью?

Отраслевые эталоны рентабельности, уровня активов и позиций в капитале важны, потому что они позволяют предприятиям сравнивать свои результаты с аналогичными предприятиями и могут быть чрезвычайно полезны для определения областей для улучшения и повышения эффективности. Это причина, по которой NAHB периодически проводит опрос, предлагая строителям на одну семью по всей стране (конфиденциально) предоставлять нам отчеты о доходах и балансы.Полные результаты можно найти в недавно опубликованном исследовании Cost of Doing Business Study: 2016 Edition, показывающем, что маржа прибыли продолжает расти, но еще не достигла уровня 2006 года.

Компания

Builders сообщила о доходе в среднем за 2014 финансовый год в размере 16,2 млн долларов США, из которых 13,2 млн долларов США (или 81,1% выручки) было потрачено на себестоимость продаж (т. Е. Затраты на землю, прямые и косвенные затраты на строительство). маржа прибыли 18,9% (3,1 млн долларов США). Операционные расходы (т.е. финансы, продажи и маркетинг, общие и административные вопросы, а также вознаграждение владельцев) потребовали еще 2,0 миллиона долларов (12,5% выручки), и в результате застройщики отразили среднюю чистую прибыль (до налогов) в размере 1 миллиона долларов — маржа чистой прибыли 6,4% .

Уровни рентабельности в 2014 году являются наивысшими показателями в серии «Ведение бизнеса» с 2006 года. В том году средняя валовая прибыль застройщиков на одну семью составляла 20,8%; затем он резко упал до 14,4% в 2008 г .; и с тех пор медленно, но неуклонно растет до 15.3% в 2010 г., 17,4% в 2012 г. и 18,9% в 2014 г. Маржа чистой прибыли, тем временем, снизилась с 7,7% в 2006 г. до -3,0% в 2008 г., почти не изменилась в 2010 г. (0,5%) и существенно выросла. в 2012 г. (4,9%) и 2014 г. (6,4%).

Бухгалтерский баланс за 2014 финансовый год показал, что в этом году в бухгалтерских книгах строителей в среднем находились активы на сумму 9,2 миллиона долларов. Из этой суммы 6,2 млн долларов США были обеспечены обязательствами (67,4% всех активов), а 3,0 млн долларов США были отражены в капитале (32.6%).

Анализ баланса за последние несколько лет показывает, что средний размер общих активов в 2014 году не был значительно выше, чем в 2012 году (9,2 млн долларов против 8,9 млн долларов соответственно), но оба этих года были хорошими улучшениями по сравнению с 2010 годом, когда только активы в среднем 6,2 миллиона долларов. Это было примерно вдвое меньше, чем заявили застройщики в 2006 году — 13,0 млн долларов.

На приведенном ниже рисунке также показано, что в 2006 году застройщики имели высокую долю заемных средств: они были должны кому-то другому в размере 74% своих активов. Однако по мере сокращения их балансов в течение следующих нескольких лет их зависимость от долга также снизилась, достигнув в 2012 году нижнего предела 64%. Снижение зависимости от долга для финансирования своих активов означало, что строители использовали больше собственного капитала для выполнения работы. В 2006 году собственный капитал составлял 26% активов строителей, но к 2012 году он подскочил на десять пунктов до 36%.

Дальнейшие результаты исследования будут объявлены на бесплатном вебинаре, который состоится во вторник, 22 марта, с 14:00 до 15:00.E.T. Вот ссылка для регистрации: Стоимость веб-семинара «Ведение бизнеса».

Наконец, команда NAHB Economics в настоящее время проводит аналогичный опрос среди ремонтников жилых домов. Если это основной вид деятельности вашей фирмы, нам нужна ваша помощь. Без ваших данных мы не сможем составить отраслевые эталоны. Пожалуйста, напишите автору по адресу [email protected], чтобы принять участие.

Нравится:

Нравится Загрузка . ..

Связанные

---

‹Сильное падение цен на энергоносители в феврале. Падение продаж существующего жилья в феврале›

---

Теги: строительство, прибыль от жилищного строительства, жилищное хозяйство, маржа

Сколько они зарабатывают?

Вы когда-нибудь задумывались, сколько зарабатывают люди, которые строят, продают и финансируют дома? Сколько из того, что вы заплатили, пошло им на прибыль?

Если да, то вы попали в нужное место.Теперь можно сказать, кто и что делает в типичной сделке с недвижимостью. Давайте посмотрим, начиная с компаний, которые строят дома.

СТРОИТЕЛИ: Согласно последнему исследованию «затрат на ведение бизнеса» Национальной ассоциации домостроителей (NAHB), в 2014 году строители в среднем получили чуть более 3 миллионов долларов валовой прибыли при доходе в 16,23 миллиона долларов. Это прирост на 18,9%.

Но с учетом операционных расходов, которые в среднем составляли 2,02 миллиона долларов, они получили всего 6. 4 процента, или 1,04 миллиона долларов.

Замечательно подробный отчет идет дальше, разбивая данные по типам строителей: те, кто строит исключительно на своих участках, те, кто строит на участках, принадлежащих их клиентам, и те, кто делает и то, и другое. В нем также указаны доходы по регионам и по объему, по строителям, которые строят менее 25 домов в год, и по тем, кто строит больше.

Поскольку здесь недостаточно места для включения в каждую категорию, давайте просто сконцентрируемся на двух крупнейших сегментах: строители с затратами на землю, также называемые спекулятивными строителями, которые составляют 38% от общего числа респондентов опроса NAHB; и застройщики, которые строят как на участках своих клиентов, так и на своей собственной земле, и составляют 37 процентов респондентов.

Согласно опросу, чистая прибыль спекулятивных строителей составила в среднем 5,9 процента. Таким образом, если вы заплатили 356 200 долларов за свой новый дом — средняя цена за новые дома в марте, согласно последним данным Бюро переписи населения — выясните, что ваш строитель получил 21 016 долларов на вашу сделку плюс-минус.

Комбинированные застройщики заработали больше — в среднем 7,6% на дом — что составляет 27 071 доллар чистой прибыли на типичный дом. Неплохо, за исключением того, что иногда требуются годы, чтобы получить необходимые разрешения правительства на строительство, а затем 90 дней или около того, чтобы построить это место.

Иначе говоря, мелкие строители, которые составили 65 процентов респондентов, зарабатывали в среднем 5 процентов, в то время как их более крупные коллеги, также известные как производственные строители, получали 6,8 процента.

АГЕНТЫ НЕДВИЖИМОСТИ: Мужчины и женщины, продающие дома, зарабатывают от менее 10 000 долларов в год до более 250 000 долларов, в зависимости от опыта, отработанного времени и образования. Более глубокий анализ показывает, что средняя годовая зарплата торгового агента в 2014 году, согласно ежегодному профилю членов Национальной ассоциации риэлторов, составляла 23 300 долларов.

Понятно, что агенты работают на комиссионных, обычно 6 процентов. Но не так хорошо понимают, что они всего этого не понимают. Вместо этого они делят гонорар со своими брокерами, по лицензиям которых они работают.

Почти 80 процентов всех агентов работают по схеме разделения комиссии, обычно 50-50. Но чем они продуктивнее, тем лучше раскол. А 13% оставляют себе всю комиссию и платят своим брокерам так называемую «комиссионную плату».

Доход сильно варьируется в зависимости от отрасли: после уплаты налогов и расходов оценщики забирают домой около 46 200 долларов, а брокеры получают 96 200 долларов, если они сами не действуют в качестве агентов (45 500 долларов, если они это делают).Опытные агенты, проработавшие 16 и более лет, в среднем составляют 42 000 долларов, но 3 процента получают более четверти миллиона долларов.

КРЕДИТОРА: В 2015 году независимые ипотечные кредиторы, не аффилированные с более крупными банками или ипотечными дочерними компаниями зарегистрированных банков, получали в среднем 1189 долларов прибыли по каждой предоставленной ссуде, согласно годовым результатам Ассоциации ипотечных банкиров (MBA). отчет. Но в первом квартале этого года их чистая прибыль по каждой ссуде снизилась до 825 долларов.

Более пристальный взгляд показывает, что чистая прибыль от производства в 2015 году составила 55 базисных пунктов, или 0,55 процента от суммы кредита. Умножьте полученную сумму на сумму, которую вы взяли в долг, и вы получите хорошее представление о том, что ваш кредитор сделал на вашей сделке без учета расходов.

Из-за увеличения остатков по кредитам в прошлом году — 239 265 долларов против 223 108 долларов в 2014 году, скачка на 7 процентов и роста на 22 процента с момента обвала рынка жилья в 2008 году — чистая прибыль кредиторов выросла почти на 450 долларов на ссуду в 2015 году.

Чтобы показать вам, насколько нестабильным стал ипотечный рынок, по крайней мере для кредиторов, средняя прибыль до вычета налогов на ссуду в первом квартале упала до 33 базисных пунктов, или 0.33 процента от суммы кредита. С тех пор, как MBA начал вести учет, чистый производственный доход составил в среднем 52 базисных пункта.

Архивы жилищного строительства

Как превратить ваш дом в доходную собственность

Налог на недвижимость. Утилиты. Ипотечные платежи. Есть много способов, которыми наши дома стоят нам денег. Многие из нас надеются, что в конечном итоге все это окупится, если мы продадим свой дом и недвижимость с целью получения прибыли.

Но не нужно так долго ждать.Почему бы не заработать прямо сейчас у себя дома с помощью одной из этих бизнес-идей?

Добавить в аренду Suite

Если вы живете в районе, где это разрешено законом, вы можете добавить к своей собственности апартаменты для аренды. Если у вас нет места для классического номера для свекрови или подвального помещения, подумайте о переоборудовании гаража или даже, если пространство и правила позволяют, построить отдельную отдельно стоящую конструкцию.

Обязательно изучите правила для юридических кабинетов в вашем районе, прежде чем ремонтировать или строить. Обычно в законных апартаментах для аренды должны быть отдельные входы, например, а также полностью оборудованные кухни и ванные комнаты.

Также убедитесь, что вы исследуете, какой доход будет приносить ваш люкс, прежде чем создавать его. Подсчитайте, сколько времени вам понадобится, чтобы вернуть деньги, которые вы потратили на ремонт, прежде чем вы начнете зарабатывать деньги в качестве арендодателя. Rentometer — удобный инструмент для проверки стоимости аренды в вашем регионе.

Сдам Жилье

Идея набора не работает для вас? Вы все еще можете сдавать в аренду часть или всю свою собственность, если живете в желаемом месте.И не думайте, что вы должны жить в курортной зоне, чтобы ваш дом был желанным. Близость к колледжу или университету, больнице, крупному работодателю или даже проживание в городе с узким рынком аренды может сделать вашу недвижимость тем местом, которое кто-то хотел бы арендовать.

Первый шаг к заработку на аренде — это решить, какое место в доме вы собираетесь арендовать. Очевидно, что спальни с собственными ванными комнатами будут сдаваться больше, чем спальни с общими удобствами. Чтобы получить максимальный доход, вы можете отказаться от своей главной спальни, если в ней есть ванная.Затем узнайте, за что можно арендовать ваше жилье. При необходимости украсить. Сделайте несколько хороших фотографий и вуаля! Вы готовы зарегистрироваться, чтобы стать хозяином Airbnb, или разместить свое жилье для аренды на Craigslist.

Если вы живете в месте, которое привлекает туристов, возможно, вам стоит подумать о переезде и сезонной сдаче в аренду всей собственности. Предполагается, что вы можете жить где-нибудь, что обеспечит положительный денежный поток.

Беги и завтрак

Если у вас есть несколько комнат и вы хотите максимизировать свой доход от аренды, превращение вашего дома в отель типа «постель и завтрак» может стать лучшим решением.Возможность сдавать в аренду несколько комнат в вашем доме на ночь или даже на неделю может быть намного прибыльнее, чем аренда на месяц.

Для работы в отеле типа «постель и завтрак» от хозяев требуется больше, чем просто аренда комнаты — и предоставление завтрака — это только начало. Прежде чем отправиться в путь, узнайте, что нужно для запуска и эксплуатации BnB.

Сдам складские помещения

Но что, если вы не хотите быть хозяином или арендодателем, но у вас все еще есть свободное пространство, которое вы хотели бы преобразовать в стабильный доход? Если размер и характеристики помещения подходящие, вы можете ежемесячно сдавать его в аренду в качестве хранилища.

У многих людей есть такие транспортные средства, как лодки, дома на колесах и мотоциклы, которые они хотят защитить от зимней погоды, но им негде оставить дома. Некоторые ищут варианты хранения круглый год. Если позволить кому-то другому хранить свой автомобиль в вашем гараже, сарае или сарае, это может принести неплохой ежемесячный доход. Есть место для строительства или преобразования? Спрос на складские единицы постоянно растет.

Как и в случае с арендованными комнатами, сделайте хорошие фотографии своего помещения в рекламных целях и обязательно отметьте любые особенности (например, наличие отапливаемого помещения), которые сделают вашу аренду выделяющейся.

Если у вас есть участок с неиспользуемым пространством, вы также можете использовать его для хранения на открытом воздухе.

Стать садовником

Даже если вы живете на стандартном пригородном участке, вы можете выращивать достаточно фруктов, овощей или цветов для продажи. Если вы живете на площади, у вас есть еще больше возможностей для выращивания. Во многих местах можно увидеть придорожные киоски, в которых продают свежие цветы, фрукты, орехи и местные продукты в сезон.

С увеличением числа людей, которые все больше обеспокоены безопасностью и полезностью пищевых продуктов, которые они едят (свидетельствуя о росте индустрии органических продуктов питания), рынок свежих местных продуктов питания растет.Так что, если он у вас есть, почему бы не попробовать свои силы и не продать то, что вы выращиваете на собственном участке или, возможно, на местном фермерском рынке?

События удержания

Если у вас есть участок земли или небольшая ферма, вы можете зарабатывать деньги на проведении мероприятий. Для этого не обязательно проводить большие концерты или музыкальные фестивали (хотя, конечно, можно, если у вас есть подходящая недвижимость и желание провести такое мероприятие). Многие мелкие фермеры и землевладельцы получают стабильную прибыль от агротуризма. , создание сезонных лабиринтов и лабиринтов, организация прогулок на сенокосах, экскурсий по ферме и демонстраций, а также проведение специальных ужинов.

Свадьбы на открытом воздухе в красивых сельских местах всегда популярны в сезон. Однако, если у вас есть сельскохозяйственная земля, не забудьте проверить и посмотреть, какая коммерческая деятельность разрешена на сельскохозяйственных угодьях, где вы живете, прежде чем начинать работу. Некоторые виды деятельности могут быть ограничены, запрещены или требовать специальных разрешений.

Начать домашний бизнес

Все вышеперечисленные идеи по заработку из дома относятся к домашнему бизнесу, но ни в коем случае не единственные возможности.Если вы действительно хотите работать дома или использовать свой дом в качестве базы для нового малого бизнеса, у ведения домашнего бизнеса (а не домашнего бизнеса) есть преимущества.

Например, ведение бизнеса вне дома помогает снизить накладные расходы вашего бизнеса, дает преимущества по уплате подоходного налога и, если вы можете работать дома, может быть отличным способом оставаться дома со своими детьми, получая при этом доход. .

Вы готовы начать домашний бизнес? А если вы знаете, но не совсем понимаете, какую бизнес-идею хотите реализовать, вот 10 лучших возможностей для домашнего бизнеса на данный момент и завтра.

Прежде чем превращать домашнее имущество в доходное имущество

Перед тем, как сбросить подъемный мост в замке, следует учесть два важных момента. Первый — это страховой риск. Если вы используете недвижимость способами, не указанными в вашем страховом полисе, ваша страховка может (и, вероятно, будет) аннулирована в случае пожара, наводнения или другой катастрофы. Однако, если вы решите использовать свою собственность, вы должны приобрести надлежащую страховую защиту.

Вторая — убедиться, что вы не берете на себя больше, чем можете. Ремонт может быть как физически сложным, так и дорогим. И не все созданы для того, чтобы быть хозяином отеля типа «постель и завтрак» или свадьбы.

Но если вы хорошо обдумали обе эти вещи, зачем ждать и смотреть, зарабатываете ли вы деньги на своем доме, когда вы могли бы зарабатывать деньги на этом сейчас?

Как получить прибыль в 100 000 долларов от продажи вашего первого дома: сделай сам, возврат инвестиций и стратегия в области недвижимости

* Этот изменяющий жизнь пост может содержать партнерские ссылки, друг.Нажмите, чтобы узнать больше, чем вы когда-либо хотели. *

---

Заявление об ограничении ответственности: мы не риэлторы. Всего лишь пара счастливых дома миллениалов. Это не профессиональный совет — просто опыт, которым стоит поделиться.

Заработок на нашем первом доме был несчастным случаем.

Мы жили в причудливой маленькой квартирке, трещавшей по швам от страсти к проведению всех вечеринок. Но у нас просто не было места для одновременного размещения более 5 человек

Не говоря уже о ежемесячной арендной плате в Нигере.Нет собственного капитала. Нет собственности. Нет средств для достижения цели. Для меня это не кажется хорошей инвестицией. Где возврат? Думаю, нам не пришлось стричь газон. Или чинить наши приборы, когда они опрокидываются. Или заплатите налог на недвижимость.

Но как насчет создания ощущения дома?

Дом как дом.

НАМ НУЖНО настроить. Чтобы персонализировать все на виду. Чтобы узнать, как делают мастера своими руками, а затем на самом деле сделать несколько домашних проектов.Индивидуальный декор. Красиво выполненный дизайн интерьера.

Пространство просто не было нашим . Мы могли покрасить стены, но когда мы съехали, нам пришлось перекрасить их обратно в строительный бежевый. Что ж, это обескураживает. А если вы вырываете какую-либо часть ковра с мечтой установить паркет или плитку, попрощайтесь со своим депозитом.

Теряем рассудок.

Мы были сумасшедшими. Готовим безумно креативные застолья на двоих.Реставрация антикварного кресла для двоих бабушки на открытой террасе 4 на 6 футов на третьем этаже. Делим фарфоровый трон в нашей единственной ванной комнате с каждым новым другом, которого мы в конечном итоге принимали. Наши кровно заработанные деньги финансируют еще один блестящий бриллиантовый стержень в кольце нашего домовладельца. Мы хотели уйти.

Итак, мы визуально вдыхали каждое телешоу о покупке дома, пока наши глаза не стали кровоточить, и мы мечтали на жаргоне недвижимости. Нашей навязчивой идеей было активное сбережение располагаемого дохода. Спустя 40 домашних просмотров наш риэлтор, вероятно, хотел уйти и переехать на Аляску.Что ж, это правда только наполовину. Она очень любезно и подробно показала нам все, что могут предложить пригороды, терпеливо ожидая сочной комиссии.

Домовладельцы, наконец.

В течение 9 месяцев моя жена вырвала все волосы в знак здорового выражения разочарования по поводу продолжительности наших поисков. Затем она использовала свои недавно основанные, лысые силы инопланетян, чтобы сделать нашу первую покупку дома! Помимо очень точных деталей, мы были очень рады переходу от арендаторов к домовладельцам.

Вот что мы узнали о стоимости при перепродаже. Мы поделимся нашими отточенными навыками разрешения семейных конфликтов в другом посте под названием «Ремонт дома — это бесплатное консультирование по вопросам брака» … шучу. Это не настоящий пост (пока).

Лучший совет по покупке дома, который мы когда-либо получали.

1. Купите худший дом в лучшем районе, который вы можете себе позволить. (Вы слышали это раньше, но давайте разберемся на практические советы.)
2. Положите 20%, чтобы не платить по частному ипотечному страхованию (PMI).
3. Держать, пока рынок не пойдет вверх.
4. ТОЛЬКО ремонтируйте те участки, которые увеличивают стоимость вашего дома.

Чтобы уточнить, «худший» означает очень плохо спроектированный и датированный косметический форма . Подумайте: изношенные твердые породы дерева, которые можно отполировать, дико креативные цвета красок, отвратительный ковер (наш был пронизан кошачьими фекалиями), невыразимые ароматы, кухонные шкафы строительного качества десятилетней давности, столешницы из ламината или плитки, шероховатые раковины и туалеты, крошечный стекловолокно душевые вставки — вы понимаете.

Тем не менее, убедитесь, что в нем есть… осмелюсь сказать… хорошие кости (* вздох *). Каким бы радикальным ни было использование и неправильное понимание этой фразы, важно, чтобы все балки пола / потолка, стойки, стропила и любые ключевые элементы структурной целостности дома были в отличном состоянии, если вы не являетесь опытным ремонтником или подрядчиком по жилью. Дом без крепких костей — это то, что блестящие обновленцы-знаменитости обычно называют «денежной ямой».

Вот стратегия.Купите дом, который…

• Уродливый, но его можно косметически отремонтировать, чтобы он стал красивым (например, новый пол, покраска стен и шкафов, уборка). По сути, отфильтруйте это через эту линзу: «Могу ли я превратить этот дом из неприветливого в обложку журнала с в основном смазкой для локтей и немного приобретенными навыками?»

• Вы можете попасться на кражу сделки из-за указанного уродства . Вы ищете дом, который можно купить по гораздо более низкой цене, чем сопоставимые более красивые дома в этом районе.Хорошее упражнение — составить список всех исправлений и изменений, которые вы хотите / нужно сделать, и оценить, сколько они вам будут стоить. Вычтите это из оценочной стоимости дома после ремонта. Это число, которое вам ни в коем случае нельзя переходить.

Как повысить рентабельность инвестиций.

Не совершайте ошибку, эмоционально вложившись в дом или увязнув в постоянных переговорах, так что вы платите больше, чем стоит дом.Помните, вы зарабатываете деньги, когда покупаете дом, а не когда продаете его .

Когда вы продаете, вы ничего не можете сделать, чтобы компенсировать переплату при покупке.

Эта стратегия дает вам больше капитала, гораздо большую рентабельность инвестиций при продаже и подавляющее большинство проектов DIY, которые вы можете выполнить, не платя подрядчику право рождения вашего первенца (т. Е. Глупую сумму денег).

Имеет ли значение местоположение на самом деле ?

Вы уже слышали это раньше: местоположение, местоположение, местоположение.

Почему? Местоположение, размер участка и в некоторых случаях планировка — это ЕДИНСТВЕННЫЕ вещи, которые нельзя изменить в доме . Если вы покупаете дом с идеальной окраской, обновленной кухней и желаемым пространством, но он находится в менее чем желаемом районе — вы ничего не сможете сделать, чтобы улучшить дом, который изменит район.

Вот стратегия, которую мы использовали, чтобы убедиться, что мы купили для местоположения: мы узнали от нашего риэлтора , какие районы / районы наиболее ценны . Затем мы сузили поиск до тех конкретных областей, которые соответствуют критериям И находятся в пределах нашего ценового диапазона. Наш риэлтор отправил нам в цифровом виде каждый дом, который был выставлен на продажу в этих районах. Лично она показала нам только те дома, которые действительно обладают огромным потенциалом.

Мы сузили его до одного конкретного района, который находился в некотором диапазоне цен, который нам нравился, И имел очень хорошую стоимость при перепродаже. Наш домашний поиск занял некоторое время. Около 9 месяцев, если быть точным.Но, в конце концов, мы бы предпочли потратить 9 месяцев на поиски и заработать 100 тысяч долларов, когда продадим , а не , купив быстро и рискуя низкой рентабельностью инвестиций. Не так ли?

Урок усвоен. Краткосрочное терпение для долгосрочной выгоды .

Частное ипотечное страхование (PMI).

Investopedia сообщает, что это обычно от 0,5% до 1% от всей суммы кредита в год. Кредитор пытается обезопасить себя от невыплаты вами ипотеки.Теоретически, если у вас меньше 20% стоимости дома наличными, у вас больше шансов не выплачивать платежи.

Ежемесячно PMI постепенно снижает вашу будущую рентабельность инвестиций, когда вы продаете дом . Если мы вложим 10% в стоимость дома за 200 000 долларов, наш PMI может составить до 1,800 долларов в год . А если мы будем владеть домом 5 лет, это ничего не стоит. По сути, это рента сверх вашей ипотеки.

Единственная очевидная оговорка: нам нужно будет вложить в этот дом 41 000 долларов вместо 20 500 долларов.Наши выплаты по ипотеке были бы намного ниже из-за большей суммы.

Это консервативный совет, мы поняли. Но если вы сможете контролировать свои привычки тратить сейчас, чтобы начать откладывать деньги, необходимые для накопления этих 20%, это сослужит вам хорошую службу только в долгосрочной перспективе. Вам может потребоваться дополнительный год или два, чтобы начать процесс покупки дома, но тогда вы будете в лучшем финансовом состоянии. Кроме того, сезон экстремальных сбережений может подготовить вас к неизвестным будущим сезонам.

Вот еще одна финансовая тактика, которую мы использовали. Установите диапазон цен, исходя из того, что вы можете себе позволить снизить на 20% на вместо , на что, по словам банка, вы «одобрены». Если вы обнаружите, что в этом диапазоне нет ничего, что подойдет вам, или место, где выполняет работу , не идеально, приостановите поиск и сохраняйте как сумасшедшие, пока не доберетесь до него.

Финансы при покупке нашего дома.

Мы купили наш первый дом в 2012 году за $ 205 000 . Это была короткая распродажа площадью 2400 квадратных футов. После ремонта (в основном) мы продали его за 313 000 долларов в 2016 году. Это принесло 108 000 долларов прибыли.

Лучшее случайное, медленное решение, которое мы с женой когда-либо принимали. И все это благодаря HGTV, подкастам DIY, YouTube, очень отзывчивым друзьям и лучшему соседу / наставнику, которого вы когда-либо встречали.

Так как же вы заработаете 100 000 долларов на продаже своего первого дома?

Если вы купили косметический фиксатор в качественном районе, предложили 20% первоначальный взнос, чтобы избежать PMI, поставили себя или свою семью на то, чтобы держать дом в течение 2-10 лет, чтобы рынок мог увеличить его стоимость — тогда это пора поговорить о ремонте.

Две области вашего дома, которые имеют наибольший потенциал для увеличения общей стоимости дома, — это кухня и главная ванная комната. Однако это общая рекомендация, а не абсолютная правда. Давайте подумаем о ремонте стратегически. Мы будем работать в обратном направлении, чтобы помочь вам заработать как можно больше денег. Все начинается с избежания налога на прирост капитала.

Примечание о налоге на прирост капитала.

Если вы купите дом и продадите его менее чем за 2 года, вы будете должны IRS часть своей прибыли.Добро пожаловать в дикий мир налога на прирост капитала.

Согласно данным nerdwallet, ставки налога на прирост капитала в 2018 году варьируются от 10% до 37% в зависимости от вашей налоговой категории и вашего дохода. Исключите этот дополнительный налог, сделав этот дом своим основным местом жительства как минимум 2 из 5 последних лет владения им.

Почему так важно владение собственностью.

Откуда берется диапазон от 2 до 10 лет? Investopedia обнаружила, что медианные цены на жилье выросли в среднем на 6.4% в год с 1968 по 2004 год. Вот общее правило: если вы держите свой дом достаточно долго, он вырастет в цене.

Однако из-за нестабильности рынка стоимость жилья колеблется из года в год. Если вы купили в 2006 году, то наверняка не захотите продавать его в 2009 году. Вероятно, вы потеряли бы много денег. В идеале вы держите недвижимость до тех пор, пока рынок не восстановится, чтобы вы могли окупиться, ИЛИ подождать еще несколько лет, пока ваш дом не будет стоить больше, чем вы его купили. Примерно 10 лет — это примерное количество времени, которое потребуется, чтобы оправиться от резкого падения рынка.

В Национальном индексе цен на жилье в США S & P / Case-Shiller FRED показывает, что если вы купили дом в США в 2006 году, скорее всего, вы восстановите свою прежнюю стоимость к 2016 году. Великая депрессия и рецессия 2008 года могут быть не обычным явлением. , но разумно быть готовым держать как минимум 3-5 лет. 10 лет в таких случаях.

С другой стороны, , если рынок пойдет вверх через 2 года после того, как вы купите свой дом, вы захотите быть готовыми продать .Не ждите ремонта, если у вас есть безусловный доход. Всегда будьте готовы к подъему. И обновите те области, которые делают ваш дом наиболее ценным. Мы купили в 2012 году и продали в 2016 году после того, как наш дом подорожал на 50%.

Достаточно о приросте капитализации и повышении стоимости. Давайте перейдем к самому интересному.

Две самые важные области, требующие ремонта.

Если ваш дом находится по соседству, подумайте, есть ли в других сопоставимых домах обновленная кухня И обновленная ванная комната .Если они этого не сделают, пересмотрите свой план по ремонту этих пространств — вы слишком сильно улучшаете обстановку в районе. Если вы выбираете паркетные полы или гранитные столешницы на кухне, но во всех других домах есть виниловые полы и ламинатные столешницы, вы не увидите, что эти деньги вернутся на продажу вашего дома.

Сколько покупатели платят за большинство других подобных домов в вашем районе, они заплатят за ваш. Независимо от ваших обновлений. Это хороший разговор с вашим риэлтором.Рассмотрите возможность проверки сопоставимых домов в вашем районе, которые были проданы за последние 6 месяцев, на zillow или realtor.com. Посмотрите фото. Прочтите описания.

Теряют ли ваши личные прикосновения деньги?

Совет №1 по рентабельности инвестиций. Не покупайте дом, который нельзя улучшить по сравнению с .

Совет № 2 по рентабельности инвестиций. Не покупайте дом и не ремонтируйте участки, за которые ваш будущий покупатель не заплатит .

Знаю, знаю. Это мешает вашему творческому стилю. Мешает вашей способности делать точно то, что вы хотите делать со своим домом, везде, где вы хотите. Если это ваш одноразовый дом, ваш финал, место, где вы планируете уйти на пенсию, — тогда сделайте это.

Но если вы хотите продать в какой-то момент и надеетесь получить прибыль от продажи своего дома после того, как проявите свой творческий потенциал, то нам нужно сосредоточиться на конкурентоспособности.НЕ персонализация . Персонализировать декор вы легко сможете изменить или удалить. Цвета на фотографиях, декоративные подушки, мебель, оконные рамы и многое другое. Не кладите столешницы из красного гранита, если вы не планируете жить в этом доме следующие 20 лет.

Будете ли вы или ваш подрядчик отремонтировать свое помещение?

Когда вы прогнозируете рентабельность инвестиций в ремонт, вы должны учитывать, кто его выполняет. Это ты и твои друзья или семья? Вы отказываетесь от игры «Сделай сам» и выступаете в роли менеджера проекта, напрямую нанимая субподрядчиков для выполнения работы? Или вы нанимаете лицензированного и застрахованного подрядчика по жилью для выполнения всего проекта?

Различные подходы к ремонту дома, влияющие на рентабельность инвестиций:

• Все своими руками.
  • Плюсы. Сэкономьте больше денег. Возможно, принесет наибольшую отдачу.
  • Минусы. Это занимает больше времени, иногда намного дольше. Не разбираясь в торговле, вы рискуете незавершенными проектами и потребностью в аутсорсинге. Без тщательного подхода к обучению, практике и исполнению качество может пострадать. Ошибки могут стоить очень дорого.

• Смесь DIY + аутсорсинг.
  • Плюсы. Знайте свои ограничения. Смиренно принимайте, в чем вы квалифицированы, а в чем нет.Вы беретесь за то, что у вас хорошо получается, и делегируете то, что у вас не получается. Проекты, переданные на аутсорсинг, завершаются очень быстро, что ускоряет общий ремонт без значительного увеличения стоимости.
  • Минусы. Вы платите не только за запчасти и расходные материалы. Вы платите заработную плату каждому продавцу или разнорабочему, привлеченному на аутсорсинг. Ваш бюджет нужно будет немного расширить. Большие ошибки по-прежнему обходятся очень дорого.

• Нанять разнорабочих.
  • Плюсы.Вы — руководитель проекта, нанимая разнорабочих без лицензии для выполнения всех ваших проектов ремонта. Нет посредников, через которые можно было бы платить или общаться. Дешевле, чем наем лицензированных субподрядчиков, и намного дешевле, чем наем подрядчика. Обычно намного быстрее, чем делать каждый проект самостоятельно.
  • Минусы. Заработок меньше, чем у DIY. Не все мастера обладают квалификацией или опытом — вы несете огромный финансовый риск, избегая субподрядчиков. Найдите удобных людей, которым вы доверяете, которые зарекомендовали себя как высококлассные специалисты и обеспечат быстрое выполнение работ. Они могут быть или не быть в курсе строительных норм и правил.

• Нанять субподрядчиков.
  • Плюсы. Ваши специалисты, привлеченные на аутсорсинг, имеют лицензию, что обычно означает высокую квалификацию и высокую скорость выполнения своей работы. Вы управляете субмаринами, сроками и иногда заказываете материалы и расходные материалы, если это необходимо. Самостоятельно не требуется, но вы по-прежнему можете планировать и общаться. Заменители должны исправить свои ошибки, если таковые возникнут.
  • Минусы. Дороже, чем разнорабочий. Гораздо меньшая отдача, чем у DIY. Вы управляете разными торговцами, что может вызвать те же проблемы, что и управление разнорабочими.

• Наймите подрядчика по жилью.
  • Плюсы. С первоклассным лицензированным и застрахованным R.C. ваш проект будет выполнен максимально быстро и качественно. Подрядчик занимается планированием, всеми коммуникациями с субподрядчиками и строго соблюдает строительные нормы. Если у вас нет свободного пространства, времени или интереса для участия на каждом этапе, то это ваш идеальный выбор. Практический подход к ремонту дома. Когда совершаются ошибки, R.C. берет на себя полную ответственность за каждого из них.
  • Минусы. Самый дорогой вариант на сегодняшний день. Вы платите R.C. Кому потом нужно платить субподрядчикам. R.C. часто управляют несколькими проектами одновременно, оставляя субподрядчиков без присмотра за частью проекта.

Самый важный разговор, который вам нужен.

Есть один человек, с которым вы должны поговорить, прежде чем покупать косметический фиксатор верха и обновлять его. Ваш риэлтор .

Вы, наверное, смеетесь над нелепостью этого утверждения. «Конечно, я собираюсь поговорить со своим риелтором, прежде чем покупать дом… он тот, кто показывает мне каждую потенциальную покупку!»

Вот сделка (образно). Если вы не специалист по недвижимости или не специалист по ремонту дома, вы, вероятно, купите дом, который уже выглядит красиво и заставляет вас чувствовать себя тепло и пушисто. «Хорошее настроение» обычно означает «нет места для улучшений, добавляющих ценность» .

Найдите лучшего риэлтора в городе.

Вы должны, и я повторяю, ДОЛЖНЫ тщательно проверить своего риэлтора.

Вы ищете человека, который готов помочь вам познакомить вас с рынком в целом, конкретным местоположением дома / района и историей / состоянием дома. Тот, кто готов показать вам много, много домов, пока вы не найдете тот, который имеет смысл, слушайте то, что вам действительно нужно, и ищите это. Если они попытаются выяснить, как продать вам каждый дом, который вы посещаете, то пора найти нового агента по продаже недвижимости .

Мудрый, опытный и непродажный риэлтор может преодолеть эмоции поиска дома с помощью цифр, стратегических возможностей рено и прогнозируемой рентабельности инвестиций. Не покупайте «сердцем», покупайте «головой». Ваш дом должен обладать потенциалом , чтобы он был красиво оформлен и современен.

После того, как вы сделаете хорошо осознанную покупку дома, проведите еще одну прогулку со своим мудрецом риэлтора.Пригласите его / ее, прежде чем вносить ЛЮБЫЕ изменения. Основываясь на сопоставимых объектах недвижимости в вашем районе и районе, он предложит список обновлений, которые вы можете внести, чтобы повысить ценность вашего дома.

Если вы угадаете, какие проекты наиболее прибыльны, вы, скорее всего, в конечном итоге потеряете деньги или уменьшите свою прибыль, когда продадите . Не угадай. Не играй. Получите совет от профессионала.

А теперь иди купи себе дом. Или почините свой.

Теперь вы немного осведомлены, чем были 5 минут назад. Пора что-то с этим делать. Иди купи дом. Или стратегически отремонтируйте тот, который у вас сейчас есть.

Вы еще не готовы? Быть ожидаемым. Это постоянное вложение. Вот ваши основные действия, к которым нужно подготовиться.

Действия.

1. Риэлтор . Найдите невероятно мудрого и самоотверженного риэлтора.Желательно тот, у кого есть опыт выкупа, коротких продаж, флипов и инвестиционной собственности.
2. Стратегия . Обсудите свои цели со своим риэлтором. Посмотрите на продаваемые дома через призму рентабельности инвестиций, задав ему / ей 100 вопросов на каждый дом. Или проведите с ним мозговой штурм по поводу ремонта в вашем нынешнем доме.
3. Сделай сам . Спланируйте и осуществите небольшой домашний проект. Проверьте свои пределы и природные способности. Возьмите практические уроки Home Depot, посмотрите бесчисленное множество обучающих видео и найдите друга, который научит вас новым профессиям и навыкам.Когда вам станет удобнее заниматься своими руками, вы будете знать, что делать самостоятельно, а что отдавать на аутсорсинг.

Но я нервничаю …

Нервный? Я тоже. До того, как мы купили свой первый дом, я не знал, как пользоваться аккумуляторной дрелью. Мои навыки рисования напоминали уроки рисования в детском саду. Я думал, что «риэлтор» написано с двумя буквами е. ROI расшифровывается как «размещено в Instagram».

Если мы с Лиз сможем это сделать, то вы определенно сможете это сделать.Успей, друг. А пока вот несколько идей домашнего проекта своими руками для небольшой практики:

Папа-блогер. Сертифицированный диетолог. Исследователь, новатор, мечтатель. Создатель сообщества, коннектор и сетевик. Перфекционист (медлительный, как грязь). Столяр. Неизвестное, сверхчувствительное, щупальце, эмо. Помощник. Авантюрист. Гостья. Человек.» Ваше слушающее ухо. Нет друзей — только самые близкие братья.

Вот почему застройщики строят только элитное жилье — Большой Вашингтон

Изображение Джейсона OX4 под лицензией Creative Commons.

Остановите меня, если вы слышали это раньше: «Девелоперы в моем городе строят только элитное жилье. Они не строят ничего, что могут себе позволить обычные люди ».

Это обычная жалоба в напряженных дебатах по поводу роста и развития во многих городах Северной Америки. Иногда наблюдение делается просто для того, чтобы привлечь внимание к потребности в жилье, доступном для людей с любым уровнем дохода.

Однако это также может быть использовано как аргумент против строительства жилья по рыночным ценам.«Это не поможет людям, которые действительно нуждаются в помощи», — говорят те, кто поддерживает строгие местные ограничения на использование, высоту и интенсивность развития, тем, кто хотел бы ослабить эти ограничения. Если от нового строительства выиграют только обеспеченные люди, которые уже могут позволить себе хорошие дома, зачем рисковать характером, стабильностью и качеством жизни вашего сообщества только для того, чтобы позволить разработчикам зарабатывать больше денег?

Представление о том, что выгоды от развития достаются только состоятельным людям, может вызвать своего рода пораженчество среди сторонников доступного жилья. Те, кто может получить выгоду от дополнительных инвестиций в свои районы, не будут мотивированы выступать и решительно отстаивать это, если они не думают, что они будут бенефициарами.

Однако замечание «Девелоперы строят только элитное жилье» слишком часто отражает непонимание описываемой ситуации. Почему разработчики в вашем сообществе в первую очередь строят для высокого сегмента рынка?

Если ваша внутренняя реакция — «Жадность!» читайте дальше.Разработчики, да, занимаются бизнесом, чтобы получать прибыль, и их нелегко убедить действовать вопреки этой цели. Но фактические вопросы, связанные с тем, что создается, когда и для кого создается, намного сложнее.

Нам нужно более глубокое понимание этих проблем, чтобы мы могли более изощренно обсуждать, что с ними делать.

Вот пять причин, по которым вы можете видеть, что ваши местные разработчики в основном строят дома, которые вам и вашим соседям не по карману.

1.Новостройка дорого

Нижний предел цен на жилье в конечном итоге определяется фактическими затратами на строительство нового жилья. Fannie Mae сообщила, что в 2017 году в многоквартирных домах в среднем составляла 192 доллара за квадратный фут. Это напрямую соответствует ежемесячной арендной плате: в зависимости от ваших предположений (а их много) минимальная рентабельная арендная плата за квартиру среднего размера в этом здании может легко может быть более 1500 долларов в месяц или даже 2000 долларов.

Аналогичная математика применима к домам на одну семью: по данным Национальной ассоциации строителей жилья, средняя стоимость строительства дома на одну семью в 2015 году составила 289 415 долларов, или 103 доллара за квадратный фут.Даже если земля ничего не стоит, а девелопер не получает прибыли, это уже недоступно для многих потенциальных покупателей.

Изображение Strong Towns использовано с разрешения.

Это не новое наблюдение, что одна только стоимость строительства выводит новое жилье за ​​рамки бюджета домохозяйств с низкими доходами. То же было и в другие эпохи. Так как же эти домохозяйства вообще позволяют себе жилье?

Ответ — фильтрация. С возрастом здание часто становится более доступным.Эстетика немного устарела; место требует ухода; район, который когда-то появлялся и появлялся, теперь менее популярен. Таким образом, старое жилье имеет тенденцию «просачиваться» в группу с более низким доходом: богатые покупают новое.

Подумайте, кто покупает новые автомобили, а не подержанные. Не все так уж и иначе. Тем не менее, как отмечает Джо Кортрайт, «нет никаких возражений по поводу кризиса доступных автомобилей в Америке», потому что в Америке много доступных автомобилей, но только не доступных новых автомобилей.

И все же многие люди считают фильтрацию магическим мышлением.«О, так вы говорите, что мы можем построить жилье для богатых, и оно каким-то образом перейдет к бедным?» Я понимаю, почему эта идея вызывает сильное сопротивление. Это часто связано со сложной причинно-следственной цепочкой, поэтому может казаться символом веры.

Скептики правы: на уровне квартала или индивидуального дома фильтрация не действует как неумолимое правило. Различные вещи могут нарушить цепочку фильтрации. Может произойти джентрификация: ранее разрушенный район становится желательным, что приводит к быстрому увеличению стоимости собственности в этих конкретных блоках.Снижение темпов роста рынка жилья может дать толчок скрытому спросу: кто-то, кто жил с соседями по комнате, может решить получить собственное жилье, или кто-то, кто решил не переезжать в определенный город, может теперь решить, что в конце концов может позволить себе что-то изменить. Этот повышенный спрос может предотвратить резкое падение арендной платы.

Фильтрация — это очень долгий процесс, и не каждый дом сможет стать доступным для рабочего класса. Но это не значит, что это ненастоящее явление.

Большинство из нас живет в отфильтрованном жилье.Лишь небольшая часть всех зданий в вашем городе, вероятно, была построена в этом году или даже в этом десятилетии. Нереально ожидать, что новое строительство решит наши проблемы доступного жилья, когда новое строительство составляет крошечную долю существующих домов.

Вместо этого нам необходимо изучить силы, которые определяют стоимость как уже существующих домов, так и новых домов. Главной из этих сил является взаимодействие спроса и предложения.

2. Спрос и предложение не в порядке

Давайте разберемся с этим: в девяти случаях из десяти «роскошь» — это просто маркетинговый термин.Большинство домов, которые продаются как «роскошные», на самом деле не роскошны в любом значимом смысле этого слова. Конечно, если у вас есть личный лифт, домашний кинотеатр или шестнадцать спален, ваш дом может быть роскошным. Однако для большинства из нас «роскошные» дома — это совершенно обычные дома, за которые некоторые покупатели и арендаторы, если рынок достаточно горячий, могут быть готовы платить роскошные цены.

Простой мысленный эксперимент демонстрирует это: представьте, что вы можете доставить по воздуху симпатичный викторианский дом из Сан-Франциско в Восточный Балтимор.Будет ли он по-прежнему управлять арендой в Сан-Франциско? Конечно, нет.

(Слева: Сан-Франциско. Источник: Архив изображений IIR через Flickr. Справа: Балтимор. Источник: Wikimedia Commons) Изображение сделано Strong Towns с разрешения.

Поймите, когда вы говорите о «элитном жилье», вы на самом деле говорите о роскошных местах. Если вы построите что-нибудь в Трайбеке, Беверли-Хиллз или Бэк-Бэй, кто-то заплатит за это большие деньги.

Что делает место роскошным? Дефицит.Это когда на самом деле там может жить относительно мало людей по сравнению с количеством людей, которые хотели бы там жить.

Термин «нехватка жилья» широко используется и приводит к путанице по этим вопросам. Как может быть серьезная нехватка жилья? Конечно, если бы это было так, мы бы увидели огромные армии бездомных, бродящих по улицам, верно?

Трудно количественно оценить нехватку жилья, потому что в конечном итоге количество домохозяйств, проживающих в данном районе, будет примерно равняться количеству единиц жилья в том же районе. То есть большинству людей будет где жить. Эти числа почти никогда не будут сильно не синхронизироваться друг с другом. Однако эта грубая эквивалентность скрывает домохозяйства, которые полностью перемещены из этого района или вообще не хотят туда переезжать.

Лучший способ измерить, сбалансированы ли спрос и предложение, — это уровень вакантных площадей. Высокая вакантность означает, что имеется больше доступных жилищных единиц, чем существует краткосрочный спрос на эти единицы. В результате дома пустуют.В такой обстановке домовладельцы сталкиваются с стимулами к снижению арендной платы или предложению других сделок для привлечения арендаторов в квартиры.

С другой стороны, в условиях низкой вакантности домовладельцы и продавцы могут повысить запрашиваемые цены, поскольку у них, вероятно, будет много потенциальных покупателей или арендаторов, конкурирующих за один и тот же дом.

Эксперты считают, что нормальный уровень вакантных площадей составляет около 5%, и есть данные, свидетельствующие о том, что уровень вакантных площадей сильно коррелирует со ставкой арендной платы, увеличивающейся с течением времени. Взгляните на этот график, основанный на данных об аренде в Миннеаполисе:

Источник данных: Ежеквартальный отчет Marquette Advisors Apartment TRENDS Изображение использовано с разрешения.

График показывает, что, когда доля вакантных площадей в аренде в районе городов-побратимов была высокой, арендная плата оставалась стабильной или росла примерно на уровне инфляции (около 2%). С другой стороны, когда доля вакантных площадей была низкой, средняя арендная плата росла намного быстрее из года в год.

Является ли влияние вакансии на арендную плату точной наукой? Конечно, нет. Будут ли результаты предсказуемы в масштабе одного квартала или улицы? Нет. Рынки — это сложные системы с множеством взаимосвязанных петель обратной связи.

Но даже в сложных системах есть математическая логика. Если людей, желающих жить в каком-либо месте, больше, чем мест, где им жить, кто-то проиграет эту игру с музыкальными стульями. Институт Sightline в Сиэтле сделал это видео, которое ярко и убедительно иллюстрирует аналогию:

Если фильтрация — это магическое мышление, то что может быть более волшебным, чем вера в то, что, если мы перестанем добавлять больше стульев, богатые, которые могут легко выиграть игру «Жилье для музыкальных стульев», просто уйдут от нее, оставив достаточно стульев (т.е. дома) для остальных из нас?

3. Зонирование вашего города ограничивает создание менее дорогого жилья

Ограничивая то, что можно построить, правила зонирования и другие правила землепользования вполне могут ограничить общее количество новых домов в данном районе, городе или даже регионе гораздо меньшим, чем в противном случае обеспечил бы рынок. Рик Джейкобус в этой фантастической статье 2017 года на Shelterforce объясняет, как это ведет к феномену «только роскошь», сравнивая разработчиков с производителями автомобилей:

Так что нет, проблема не в жадности.Индустрия разработки… ведет себя именно так, как мы ожидаем, что любая отрасль отреагирует на искусственное ограничение объема производства. То же самое произойдет и в автомобильной промышленности: если мы ограничим Toyota всего 100 000 автомобилей в год, они вполне могли бы оставить Lexus и отказаться от Camry, хотя в больших объемах Camry более прибыльна.

Если бы стоимость земли могла оставаться низкой — либо путем покупки маржинальной, дешевой земли, либо путем покупки дорогой городской земли, но распределяя ее стоимость между большим количеством домов, — застройщики вполне могли бы найти выгодным крупномасштабное строительство домов «Камри» со средним уровнем дохода. .Но первый вариант — расширение на окраине пригородов — губителен для наших сообществ с финансовой точки зрения, в основном из-за колоссального несоответствия между новой общественной инфраструктурой, в которой будут нуждаться эти дома в пригороде, и налогом, фактически связанным с новым пригородным строительством. А второй вариант — строительство большего количества домов на том же участке земли — часто невозможен, потому что код зонирования говорит, что это невозможно.

Одним из следствий этого является распространение разборок на одну семью в желаемых городских кварталах.Если земля ценная, и все, что вы можете на ней построить, — это дом на одну семью, почему бы не построить очень дорогой дом на одну семью? Сайт Sightline задокументировал распространение больших домов в Портленде, которые не добавляли в город никакого нового жилья, но были самой прибыльной вещью, которую девелоперам разрешалось строить на своих участках.

Вот почему предложение в проекте всестороннего плана Миннеаполиса разрешить дуплексы, триплексы и четырехэтажные дома в жилых кварталах является такой многообещающей идеей.Дома на одну семью в самых красивых районах города — особенно вокруг Цепи озер в его юго-западном углу — уже сносятся, чтобы построить более крупные дома на одну семью. Что, если некоторые из них будут снесены, чтобы построить триплексы или четырехэтажные дома?

Эти устройства не были бы дешевыми, но они были бы сравнительно доступными, и это могло бы иметь довольно прямой эффект фильтрации. По мере того, как люди переезжают в богатые кварталы, которые в противном случае могли бы жить в прилегающих районах, где больше среднего класса, конкуренция за дома в этих районах среднего класса будет уменьшаться, и давление будет снижаться.

Использовать аргумент о том, что недавно построенные четырехэтажные дома будут недоступны для жителей с низкими доходами, как аргумент против их разрешения, совершенно ошибочно.

4. Другие правила увеличивают стоимость разработки

Новостройка могла бы быть еще дешевле, если бы ее стоимость ограничивалась только землей и строительством. Но всевозможные другие факторы увеличивают стоимость разработки — и некоторые из них являются результатом благонамеренных местных правил.

Многие строительные нормы и правила, например, требуют установки пожарных спринклеров в жилых зданиях. Это наиболее распространено в многоквартирных домах, но в Калифорнии, Мэриленде и Вашингтоне они требуются во всех домах. Эти требования могут добавить шестизначную сумму к стоимости проекта. Тем не менее, в старых зданиях, не оборудованных самыми современными спринклерными системами, не наблюдается эпидемии смертей от пожаров. Самостоятельное регулирование спринклера легко защитить из соображений безопасности; с другой стороны, его стоимость в виде незастроенного жилья, которое могло бы быть построено, труднее измерить количественно и решить проблему.

Минимумы парковки — один из основных регуляторных факторов, увеличивающих стоимость строительства новых домов. Изображение предоставлено Wikimedia Commons под лицензией Creative Commons.

Минимумы парковки — один из основных регуляторных факторов, увеличивающих стоимость строительства новых домов.

В большинстве городов есть парковочные минимумы для жилой застройки. Эти требования приводят к ненужному строительству бесполезного количества парковок, что может значительно увеличить стоимость проекта (которая перекладывается на арендаторов в их арендной плате).

Некоторые города требуют, чтобы застройщики использовали дорогие материалы для фасадов многоквартирных домов, чтобы продвигать визуальный и архитектурный интерес. Другие требуют выделения земли или денег на решение различных государственных задач в качестве условия получения определенных разрешений. Третьи предъявляют обширные требования к управлению ливневыми стоками, которые могут сделать строительство городской засыпки в средах, где может быть не так много места для лужайки или отстойного пруда, чрезмерно дорогостоящим и трудным.Опять же, дело не в том, что все это априори нежелательно. Дело в том, что такой компромисс может непропорционально сильно повредить доступному рынку аренды.

Другой скрытой ценой развития может быть задержка во времени, связанная с процессами проверки местными органами власти. Эти задержки и связанная с ними неопределенность налагают вполне реальные денежные затраты на застройщиков, которые должны контролировать свою землю (и, таким образом, платить за нее налоги на недвижимость, а также проценты по любым займам, используемым для финансирования ее покупки), в то время как предлагаемые ими проекты приносят пользу. путь через конвейер утверждения.

Одним из важных следствий всех вышеперечисленных факторов является преимущество крупных разработчиков над мелкими и тех, у кого есть опыт (и денежные резервы), чтобы ориентироваться в сложном процессе регулирования, по сравнению с теми, кто только изучает основы и не может нанять модный юрист по землепользованию. Это, в свою очередь, способствует решению проблемы номер пять:

.

5. В вашем городе сложно построить недостающие жилые дома

Стоимость застройки не увеличивается линейно с размером здания и не увеличивается с количеством жилых единиц, которые в нем содержатся.Это скорее ступенчатая функция: есть определенные точки, где стоимость резко возрастает, потому что должны использоваться разные материалы или методы строительства, или применяются другие правила. (Например, Закон об американцах с ограниченными возможностями требует наличия дорогих лифтов в многоквартирных домах, но не распространяется на здания менее трех этажей и / или менее 3000 квадратных футов на этаж. )

Недостающее среднее жилье — здания, в которых может быть от 2 до 19 единиц — может оказаться приятным моментом, когда речь заходит о стоимости строительства.В частности, от дуплексов до четырехэтажных домов строятся почти так же, как и дома на одну семью, но стоимость земли распределяется между несколькими домохозяйствами. Еще дешевле, чем дуплекс или четырехплекс, — это дополнительный жилой блок (ADU). Не случайно непропорционально большая доля существующего в Америке «естественного» (то есть без субсидий) доступного жилья принимает формы недостающего среднего.

Изображение используется с разрешения.

К сожалению, мы довольно систематически объявляем пропавшее без вести во многих районах вне закона.Дома на одну семью — единственное, что можно построить на 80% жилой зоны в Сиэтле, на 53% даже в удобном для съемщиков Сан-Франциско и на 50% в Филадельфии, и это всего лишь несколько городов. В пригородах более 90% земли обычно зонируются исключительно под односемейные дома.

В результате многоквартирное жилье чаще всего принимает форму больших жилых комплексов за пределами таких односемейных районов, где застройщик может собрать большой непрерывный участок земли.Строительство таких огромных зданий обходится дороже как в расчете на квадратный фут, так и в целом.

Сильный город, альтернатива роскоши или бюсту

Есть ли надежда? Если вы хотите, чтобы рынок предлагал новое жилье среднему классу, а не только обеспеченным, возможно ли это? Куда угодно?

Оказывается, есть несколько прецедентов для поддержания предложения доступного жилья в больших, процветающих и пользующихся спросом городах, и каждый из них выглядит интересно, в отличие от других, и, кажется, предлагает свои собственные уроки.Sightline представляет здесь несколько историй успеха.

Мы в Strong Towns скептически относимся к стандартным ответам и универсальным решениям. Это не означает тотальный агностицизм: существуют неоспоримые математические реалии, которые говорят нам, что в дорогих городах следует строить больше, а не меньше новых домов. В противном случае игра «Жилье для музыкальных стульев» будет иметь предсказуемый результат.

Но «Строй, деть, строй» — любыми средствами поддержки — может быть слишком упрощенным ответом, особенно если в процессе зонирования целевых районов с высокой плотностью застройки ваш город в конечном итоге вызывает спекуляции. землевладельцами, надеющимися на непредвиденную прибыль.(Такие спекуляции приводят к росту цен на землю и работают против ее доступности.)

Подход «сильных городов» к доступности жилья будет направлен на то, чтобы позволить рыночным сигналам снова работать в каждом районе: места, в которых мы живем, должны иметь возможность меняться, развиваться и, да, расти, если они являются успешными местами, в которых хотят быть больше людей. . Противоядием разрушительным последствиям больших перемен являются постепенные изменения. Следующий этап развития — от одноквартирного дома до дуплекса, от дуплекса до небольшого многоквартирного дома, от небольшого многоквартирного дома до более крупного многоквартирного дома — всегда должен быть доступен.

Проблема только роскоши в значительной степени является функцией того факта, что мы устранили постепенные изменения в большинстве уголков наших городов. Кварталы, состоящие из частных домов, объявлены почти полностью закрытыми для строительства. Таким образом, в остальных областях мы обеспечиваем концентрацию отложенного рыночного спроса, как пожарный шланг, и что развитие осуществляется в основном в больших масштабах (гигантские жилые комплексы) и излишне дорогостоящими способами.

Не зря «строят только элитное жилье.«Нам было довольно сложно позволить себе делать что-то еще.

Крест из сильных городов.

Дэниел Херригес (Daniel Herriges) — городской планировщик и писатель, а также менеджер по контенту Strong Towns, организации, которая поддерживает модель развития, которая позволяет американским городам, поселкам и районам стать финансово сильными и устойчивыми.Дэниел имеет степень магистра городского и регионального планирования Университета Миннесоты. Он живет в Сарасоте, Флорида.

Сколько денег строители зарабатывают на доме (маржа прибыли)

Как и в любом другом бизнесе, строители и подрядчики занимаются бизнесом, чтобы зарабатывать деньги. У этих экспертов есть сотрудники, инструменты, транспортные средства, страховка и реклама, за которые нужно платить, и, кроме того, они должны поддерживать свои семьи. Новый автомобиль в США, вероятно, имеет наценку на 50-100% сверх стоимости производства.

Фактически, большинство продуктов, которые вы покупаете, имеют аналогичную наценку сверх стоимости. Но почему-то люди предпочитают не платить строителям и подрядчикам такую ​​наценку за новый дом.

Как профессиональные строители дома зарабатывают деньги?

Есть разные способы получения прибыли профессиональным строителем дома. Во-первых, эти строители зарабатывают деньги на базовой стоимости строительства дома; это известно как базовая стоимость дома.

Это просто стоимость строительства основного дома до того, как клиент начнет добавлять все свои личные детали. Типичная валовая прибыль строителей для этого составляет 15%. Когда вы думаете о риске, стоимости и времени, связанном с большинством проектов, это действительно честная сделка.

Другой способ зарабатывать деньги строителям или подрядчикам — это предметы, которые клиенты решают изменить на этапе предварительного планирования. Когда клиенту нужен встраиваемый светильник или дополнительный нагрудник для шланга, не требуется ничего особенного для определения цены и установки, если они выбраны до получения разрешения.

Наценка на них обычно составляет 30-50%.Если встраиваемый светильник обойдется строителю в 60 долларов, чтобы электрик поставил и установил, то стоимость, взимаемая строителем, обычно составляет от 75 до 85 долларов. Строители и подрядчики также зарабатывают деньги на так называемых нестандартных опциях или специальных опциях.

Это настраиваемые параметры, которые включают составление плана, оценку количества, назначение ставок и иногда включают в себя трудный поиск дорогих продуктов. Все эти изменения могут занять очень много времени и их трудно точно оценить, и они могут включать в себя продукты, которые может быть трудно достать и которые легко повредить или украсть.Эти специальные индивидуальные параметры обычно имеют наценку 75–100%.

Кроме того, строители и подрядчики зарабатывают деньги на поздних изменениях в строительстве домов. Ни один подрядчик не хочет иметь дело с этим последним типом изменений. Это поздние заказы на изменение, которые поступают после начала строительства.

Сюда входят изменения плана, торги, изменения разрешений, отрывы, управление на месте, изменение заказа продукции и задержки. Обратите внимание, что истинную стоимость этого типа изменений можно установить, разбив накладные расходы на задержки, дополнительное время руководства для внедрения, информирования и контроля изменения, а также дополнительные трудозатраты и материалы для выполнения фактической работы.

Потенциал прибыли для строительства домов в США

Согласно отраслевым отчетам, норма прибыли для жилищных строителей в США продолжала расти, достигнув наивысшей точки с 2006 года. 2017 год, из которых 13,3 млн долларов США, или 81%, были потрачены на себестоимость продаж и еще 1,9 млн долларов США, или 11%, на операционные расходы. В результате средняя по отрасли рентабельность по валовой прибыли за 2017 год составила 19%, а средняя рентабельность по чистой прибыли достигла 7.6%.

Эта статистика ясно показывает, что в среднем балансы строителей сократились с 2006 года. В том году строители заявили, что общая сумма активов составляет в среднем 13 миллионов долларов США. Но к 2010 году средний размер активов сократился вдвое — до 6,2 млн долларов США. В 2012 и 2014 годах активы несколько вернули утраченные позиции, до 8,9 млн долларов США и 9,2 млн долларов США, соответственно, а затем снова несколько снизились в 2017 году до 8 млн долларов США.

Тем не менее, общая валовая прибыль профессионального строителя дома в размере 15-20%, как правило, является нормой для США.Обратите внимание, что застройщики разрозненных домов на одну семью могут получать в среднем 10 000 долларов валовой прибыли на дом после всех прямых затрат. Помните, что эти строители должны вычесть косвенные затраты на страхование, лицензии, сборы, налоги и общие накладные расходы. Обычно остается один-два процента.

Тем не менее, для ясности, застройщики комбинированных домов, которые строят на землях своих клиентов, а также на своей собственной земле, зарабатывают больше — в среднем 7,6 процента на дом, что составляет 27 071 доллар чистой прибыли по сравнению с обычным доходом. жилой дом.Это обнадеживает, за исключением того, что иногда требуются годы, чтобы получить необходимые разрешения правительства на строительство, а затем 90 дней или около того, чтобы построить это место.

С другой стороны, чистая прибыль спекулятивных строителей (строителей со стоимостью земли) составила в среднем 5,9 процента. Таким образом, если клиент заплатил 356 200 долларов за новый дом — средняя цена на новые дома в марте, согласно последним данным Бюро переписи населения — застройщик получит около 21 016 долларов на сделку плюс-минус. Кроме того, мелкие строители зарабатывают в среднем около 5 процентов, а их более крупные коллеги, также известные как производственные строители, зарабатывают 6 процентов. 8 процентов.

Строительство домов в США — это работа, к которой привлекаются другие специалисты в качестве субподрядчиков или помощников. По имеющимся данным, генеральный подрядчик получает примерно такую ​​же прибыль, как и субподрядчики, но предполагается, что он несет все риски и обычно должен ждать продажи дома, чтобы получить какой-либо доход. Это еще одна причина того, почему вы так мало видите активности, когда один подрядчик строит дома по одному или два за раз. Это довольно стабильно для домов от 165 000 до 300 000 долларов.

Генеральный подрядчик обычно получает еженедельный доход от торговых работ, выполняемых лично или в качестве суперинтенданта, однако, чтобы получить это финансирование, он должен получить оплату путем использования строительной ссуды, по сути, занимая деньги на жизнь, а затем платить проценты на эти деньги до тех пор, пока дом не будет продан.

В строительной отрасли некоторые удачливые строители и подрядчики имеют достаточно свободных денежных средств, чтобы профинансировать строительство особого дома и избежать расходов на ссуду на строительство. Эти удачливые эксперты обычно сотрудничают с поставщиком материалов, который может дождаться продажи дома, чтобы получить материальный платеж.

Подрядчик выделяет деньги на оплату всех работ, а также на электричество, водопровод, HVAC, ландшафтный дизайн и, как правило, землю, водопроводные и канализационные краны, разрешения и плату за зонирование. Эти строители зависят от продажи дома в течение 6 месяцев после завершения, иначе они начинают терять свои деньги из-за затрат на содержание.

Заключение

Таким образом, если застройщик является публично торгуемой компанией, покупатели, разбирающиеся в годовых отчетах, часто бывают ошеломлены, узнав, что чистая прибыль от продажи каждого дома колеблется от 2 до 6 процентов. процент.Обратите внимание, что более высокая сетка типична для больших домов.

Причина в том, что более крупные дома дороже, а административные, торговые и маркетинговые расходы на дом ниже. Напротив, 2% чистой прибыли, вероятно, относятся к более дешевой собственности, такой как таунхаус или кондоминиум.